余豐慧

就像出臺(tái)限購(gòu)政策的市場(chǎng)心理一樣，放開限購(gòu)可能使市場(chǎng)心理認(rèn)為，樓市的衰退程度相當(dāng)嚴(yán)重，未來房?jī)r(jià)肯定還有繼續(xù)下降甚至暴跌的可能——否則，政府緣何匆匆放開限購(gòu)呢？

截至7月29日，在46個(gè)限購(gòu)城市中有包括杭州在內(nèi)的27個(gè)城市，針對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了微調(diào)——有限購(gòu)取消、局部取消、執(zhí)行層面取消，城市限購(gòu)“松綁”率接近60%。

任何政策變化都有其兩面性。一方面是沿著變化所要達(dá)到的目的奔去，比如：松綁限購(gòu)的目的就是為了增加市場(chǎng)需求，遏制低迷的樓市；另一方面是沿著達(dá)成結(jié)果相反的方向走去。

而后一種情況，極有可能發(fā)生在目前的松綁限購(gòu)政策上。

三年前出臺(tái)限購(gòu)政策的目的是為了從需求方施壓，降低房?jī)r(jià)。今天取消限購(gòu)，同樣是想從需求方做文章，托市提高房?jī)r(jià)。但是，三年前出臺(tái)限購(gòu)政策后效果并不好。甚至出現(xiàn)了反向效果，即越限購(gòu)房?jī)r(jià)越漲。

從去年下半年開始的這一波房?jī)r(jià)走低、樓市低迷行情，完全是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化帶來的。從市場(chǎng)機(jī)制來說，畸高房?jī)r(jià)已經(jīng)使得居民收入難以承受，導(dǎo)致購(gòu)房者徹底失望與無能為力。居民收入水平已經(jīng)不能承受高房?jī)r(jià)之重，整個(gè)國(guó)民收入已經(jīng)不能承受房地產(chǎn)泡沫式膨脹了。市場(chǎng)逼迫樓市轉(zhuǎn)向，促使房?jī)r(jià)掉頭向下。

宏觀經(jīng)濟(jì)政策等各方面環(huán)境的大轉(zhuǎn)變是高房?jī)r(jià)走向末日，樓市走向衰退的最根本原因。過去十年政府主導(dǎo)的投資、信貸投放、掠奪式開發(fā)的宏微觀環(huán)境都已經(jīng)不復(fù)存在。再拿以前的思維進(jìn)行投資，很難再有出路。所有經(jīng)濟(jì)人都要迅速轉(zhuǎn)換思維觀念，跟上中國(guó)整個(gè)宏微觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的轉(zhuǎn)變，把精力放在做實(shí)業(yè)搞實(shí)體上，從中獲取穩(wěn)固、持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)。過去那種熱衷于投資投機(jī)、一夜暴富的機(jī)會(huì)將很難尋覓到了。

從這個(gè)意義說，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整僅僅是個(gè)開始，房地產(chǎn)低迷甚至房?jī)r(jià)下行將會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。因?yàn)榉績(jī)r(jià)瘋狂上漲的根基已經(jīng)徹底坍塌。

如今的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)弱不禁風(fēng)。按照中醫(yī)理論，對(duì)這樣的病人應(yīng)該慢慢調(diào)理，用藥上應(yīng)該是輕量劑的。最忌諱下猛藥和大補(bǔ)?！把a(bǔ)不勝補(bǔ)”就是這個(gè)道理，即：對(duì)極度虛弱的病人用大補(bǔ)藥是一大忌諱，搞不好就會(huì)立刻斃命。對(duì)弱不禁風(fēng)的樓市如果使用放開限購(gòu)的強(qiáng)補(bǔ)藥，極有可能要了其“性命”。

就像出臺(tái)限購(gòu)政策的市場(chǎng)心理一樣，放開限購(gòu)可能使市場(chǎng)心理認(rèn)為，樓市的衰退程度相當(dāng)嚴(yán)重，未來房?jī)r(jià)肯定還有繼續(xù)下降甚至暴跌的可能——否則，政府緣何匆匆放開限購(gòu)呢？這將使得多方需求更加謹(jǐn)慎，將會(huì)更加無限期推遲購(gòu)買。而對(duì)于普通購(gòu)買群體而言，在預(yù)期房?jī)r(jià)低迷的時(shí)候放開限購(gòu)，允許他們購(gòu)買，顯然是以犧牲他們的財(cái)富來維持高房?jī)r(jià)。

這無異于給購(gòu)房者下了一個(gè)圈套。

盲目放開限購(gòu)給市場(chǎng)釋放的是房?jī)r(jià)將會(huì)暴跌，房地產(chǎn)低迷程度相當(dāng)嚴(yán)重，甚至房地產(chǎn)可能崩盤的恐慌信號(hào)。目前市場(chǎng)機(jī)制正在恰到好處地引導(dǎo)樓市向著理性方向發(fā)展，在這個(gè)敏感時(shí)期，最忌諱政府有形之手的胡亂干預(yù)。即使非要調(diào)整限購(gòu)政策不可，也不能用全面放開的猛藥，而應(yīng)該采取逐步放松的柔性政策。比如：將以戶籍為主的限購(gòu)政策，修訂為以套數(shù)限購(gòu)為主，即非戶籍家庭只能購(gòu)買一套房，非戶籍的常駐家庭和戶籍家庭可以購(gòu)買兩套房等。endprint