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        多地探路農(nóng)地抵押貸款擔(dān)保模式

        2014-08-21 19:21:44林遠(yuǎn)蔡穎張莫
        關(guān)鍵詞:農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押

        林遠(yuǎn) +蔡穎 +張莫

        農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)抵押或農(nóng)地收益貸款等相關(guān)試點(diǎn)工作正嘗試開(kāi)展。無(wú)論擔(dān)保主體是政府、個(gè)人,還是中介機(jī)構(gòu),由于缺乏標(biāo)準(zhǔn)和法律依據(jù),金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)民在這項(xiàng)改革中仍會(huì)面臨貸款風(fēng)險(xiǎn)隱患。

        農(nóng)民最大的資產(chǎn)——土地,其商品屬性,正通過(guò)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)抵押或農(nóng)地收益貸款等相關(guān)試點(diǎn)工作被逐步激活。

        筆者在北京、四川、安徽等多省市調(diào)研發(fā)現(xiàn),為降低還貸風(fēng)險(xiǎn),各地推行了各種各樣的擔(dān)保模式,其中由政府作為擔(dān)保主體的模式受到金融機(jī)構(gòu)的大力追捧。

        然而,多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示,無(wú)論擔(dān)保主體是政府、個(gè)人,還是中介機(jī)構(gòu),由于缺乏標(biāo)準(zhǔn)和法律依據(jù),金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)民在這項(xiàng)改革中仍會(huì)面臨貸款風(fēng)險(xiǎn)隱患。

        探索:農(nóng)地抵押貸款改革催生多個(gè)擔(dān)保模式

        “實(shí)際上大部分銀行都認(rèn)為,如果沒(méi)有第三方擔(dān)保,土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)非常大,愿意做的人非常少。銀行需要第三方擔(dān)保,不論擔(dān)保方是村長(zhǎng)這樣的個(gè)人,還是政府設(shè)立的第三方機(jī)構(gòu),都是為了降低風(fēng)險(xiǎn)?!币晃婚L(zhǎng)期關(guān)注土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的業(yè)內(nèi)人士對(duì)筆者說(shuō)。

        筆者日前走訪(fǎng)了多個(gè)正在或即將試點(diǎn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的地區(qū),發(fā)現(xiàn)在探索該項(xiàng)工作的過(guò)程中,各地推行了多種多樣的擔(dān)保模式,包括地方政府、民營(yíng)企業(yè)、村級(jí)中介機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司、個(gè)人在內(nèi)都可成為擔(dān)保主體。

        山東省萊蕪市在推進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的過(guò)程中,建立了一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?;?。萊蕪市財(cái)政每年拿出一定資金,用于建立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款擔(dān)?;稹?dān)?;鸾唤o合作擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托理財(cái),形成的收益與政府風(fēng)險(xiǎn)基金一并作為風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金,用于擔(dān)保代償。出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),首先由專(zhuān)項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)基金理財(cái)收益代償;不足部分由專(zhuān)項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)基金承擔(dān)40%的貸款損失、擔(dān)保公司承擔(dān)60%的貸款損失;對(duì)合作中超出政府專(zhuān)項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)基金以上的損失,由擔(dān)保公司承擔(dān)。如無(wú)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生或風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)后仍有結(jié)余,全部返還給政府。

        也有地區(qū)以民營(yíng)公司作為擔(dān)保主體來(lái)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。2014年初,黑龍江省佳木斯市當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)資本組建佳木斯金成農(nóng)村金融服務(wù)公司,公司專(zhuān)門(mén)做農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的業(yè)務(wù)。它運(yùn)作的模式是,農(nóng)民和金融服務(wù)公司簽訂一個(gè)土地流轉(zhuǎn)合同,由農(nóng)民把土地流轉(zhuǎn)給金融服務(wù)公司,金融服務(wù)公司以土地作為抵押并提供擔(dān)保,銀行據(jù)此給農(nóng)民放貸。該金融服務(wù)公司辦理土地登記、抵押、流轉(zhuǎn)手續(xù),并承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

        除了上述模式外,還有部分地區(qū)試點(diǎn)采用的是引入擔(dān)保公司的模式,農(nóng)民每次抵押需要支付擔(dān)保費(fèi)用,貸款成本有所提高;還有很多的地區(qū),仍停留在以村長(zhǎng)或農(nóng)戶(hù)等個(gè)人作為擔(dān)保主體的階段。

        風(fēng)險(xiǎn):擔(dān)保主體標(biāo)準(zhǔn)缺失恐埋隱患

        由于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)可抵押貸款的試點(diǎn)現(xiàn)在仍處于初級(jí)階段,很多金融機(jī)構(gòu)都是摸著石頭過(guò)河,由政府作為主體為這項(xiàng)業(yè)務(wù)提供擔(dān)保無(wú)疑是最讓金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)民放心的一種模式。

        “出了事也沒(méi)關(guān)系,反正還有政府來(lái)‘兜底?!币晃粩M開(kāi)展農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)的工作人員此前在接受筆者采訪(fǎng)時(shí)表示。

        但是,有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并不認(rèn)同,一方面這需要政府投入大量人力、物力和資金;另一方面,一旦農(nóng)民和銀行出現(xiàn)貸款糾紛,農(nóng)民可能考慮到政府提供擔(dān)保的背景,出現(xiàn)賴(lài)賬不還的情況。

        對(duì)于個(gè)人作為擔(dān)保主體的嘗試,中國(guó)社科院學(xué)部委員張曉山在接受筆者采訪(fǎng)時(shí)表示,在貸款發(fā)生壞賬之后由個(gè)人或者村委會(huì)進(jìn)行代償,恐怕不一定靠譜。個(gè)人作為擔(dān)保人未有法律依據(jù),出了問(wèn)題也無(wú)法得到法律保護(hù)。

        另外,一個(gè)村鎮(zhèn)銀行信貸部人士表示,依靠村級(jí)中介機(jī)構(gòu)作為擔(dān)保,如果機(jī)構(gòu)趨利性比較強(qiáng),那么就容易出現(xiàn)貸款挪用、冒名貸款的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于銀行而言,貸后監(jiān)控困難,而且這類(lèi)機(jī)構(gòu)在法律意義上也不受保護(hù)。

        “總而言之,因?yàn)槭切律挛?,政府?duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)抵押的擔(dān)保模式還沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn),更沒(méi)有監(jiān)管,現(xiàn)有的各種模式都是有隱患的。”上述村鎮(zhèn)銀行信貸部人士說(shuō)。

        “現(xiàn)在各地對(duì)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款實(shí)際上是突破了現(xiàn)有的《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》的法律框架,也可以說(shuō)是各地的一種‘搶跑行為,一旦出現(xiàn)了相關(guān)的法律糾紛,農(nóng)民可能無(wú)法得到法律的保護(hù)。”張曉山建議,在這樣的背景下,為了保證相關(guān)試點(diǎn)的順利進(jìn)行,試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的法律條例。

        突破:“三農(nóng)”貸款投放思路謀變

        一位長(zhǎng)期關(guān)注土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的業(yè)內(nèi)人士對(duì)筆者說(shuō),農(nóng)民在將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押給銀行的同時(shí)引入第三方的保證擔(dān)保,這種做法實(shí)際上并非真正的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。

        “引入擔(dān)保之后,對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是第二位的約束,擔(dān)保才是第一位的約束,這可以說(shuō)只是形式上的抵押?!彼f(shuō),實(shí)際上,對(duì)于銀行而言,土地經(jīng)營(yíng)權(quán)這樣的抵押物很難處置,在我國(guó),很多土地流轉(zhuǎn)的平臺(tái)發(fā)育不盡成熟,或者只是搭起來(lái)了一個(gè)“架子”,和真正的土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)相距甚遠(yuǎn)。

        實(shí)際上,對(duì)大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)而言,“三農(nóng)”貸款的特點(diǎn)正是抵押物不足、信息不對(duì)稱(chēng)和信用體系相對(duì)不完善,給信貸投放和風(fēng)險(xiǎn)把控帶來(lái)難度?!暗牵槍?duì)小而散的農(nóng)戶(hù),我們還是希望能?chē)L試土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款,關(guān)鍵還是需要政府支持,包括財(cái)政等方面的支持?!苯K如皋農(nóng)商行副行長(zhǎng)展愛(ài)云對(duì)筆者表示。

        另外,筆者在江蘇還了解到,為破解農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押在制度上、操作上存在的困局,一些金融機(jī)構(gòu)從資金需求最迫切、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)最豐富的領(lǐng)域入手,推出了一些農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押貸款產(chǎn)品,并且也采取了各有側(cè)重的管控手段,如新沂農(nóng)商行要求農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵質(zhì)押貸款申請(qǐng)人需由村委會(huì)出具同意辦理意見(jiàn)和“地隨房走”決議意見(jiàn),再由房管部門(mén)辦理評(píng)估登記。

        對(duì)于“三農(nóng)”貸款,根據(jù)其特點(diǎn),其實(shí)銀行也在朝“輕抵押、重信用”的思路轉(zhuǎn)變。在隸屬浙江寧波市的象山縣,象山農(nóng)村信用合作聯(lián)社對(duì)農(nóng)戶(hù)貸款的做法是,建立農(nóng)戶(hù)征信檔案,并采取村民集團(tuán)授信模式,將信貸資金打包,由村內(nèi)的組織自行管理。如果有一戶(hù)出現(xiàn)貸款逾期甚至到期不還,就將影響整個(gè)村的授信額度。

        “浙江慈溪農(nóng)合行的非抵押貸款就占整個(gè)貸款投放的50%以上,該銀行還組建推廣了無(wú)抵押的信用聯(lián)合體貸款模式,其中同樣有農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社介入。但是,基于農(nóng)村整個(gè)信用體系還不完善,因此,擔(dān)保依然是目前大多數(shù)銀行放貸條件的重要一環(huán),尤其是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押還存在一些制度性障礙,這對(duì)擔(dān)保的依賴(lài)就會(huì)更重一些?!币晃坏胤姐y監(jiān)局人士在接受筆者采訪(fǎng)時(shí)表示。

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