李雪韻++王盛

摘要：相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自我國(guó)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)化階段以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額不斷翻倍，尤其以一線城市更為突出。近年來(lái)政府多次對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策性調(diào)控，同時(shí)分析房?jī)r(jià)變動(dòng)因素也成為研究熱點(diǎn)。目前這方面的研究成果主要集中在宏觀經(jīng)濟(jì)、人民生活水平、信貸、利率、貨幣供應(yīng)量、土地價(jià)格、預(yù)期等方面對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，而尚未有學(xué)者從城市資本存量的角度研究其與房?jī)r(jià)變動(dòng)的相關(guān)性。城市資本存量是近年來(lái)興起的新研究熱點(diǎn)，它反映了一個(gè)城市歷年的資本投入經(jīng)過(guò)折舊扣除之后的總和，因此城市資本存量既非當(dāng)年投資情況的簡(jiǎn)單體現(xiàn)，也不是歷年投資額的簡(jiǎn)單加總。同時(shí)房?jī)r(jià)也不是簡(jiǎn)單地對(duì)當(dāng)年投資數(shù)額的反映，而是人們歷年投入于這塊土地的資本之和，房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)上有很大一部分是積聚在此塊土地上的資本存量的體現(xiàn)，因此，研究?jī)烧呦嚓P(guān)性很有意義。

關(guān)鍵詞：城市資本存量，永續(xù)盤(pán)存法，房地產(chǎn)價(jià)格

中圖分類(lèi)號(hào)：F224

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：16749944（2014）06023403

1 相關(guān)理論基礎(chǔ)

1998年我國(guó)正式取消福利分房制度，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了真正市場(chǎng)化發(fā)展階段。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在市場(chǎng)化近20年的進(jìn)程中，房地產(chǎn)成交面積增長(zhǎng)6倍，成交金額增長(zhǎng)16倍，且一線城市的房?jī)r(jià)增幅更為夸張。為了維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和人民生活水平的穩(wěn)定，我國(guó)政府近年來(lái)連年出臺(tái)調(diào)控政策，意在抑制投機(jī)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)回歸到正常軌道中。

自2004年至今，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了多輪宏觀調(diào)控，但房?jī)r(jià)整體走向依然在與調(diào)控的多次博弈中不斷攀升。諸多研究者逐漸認(rèn)識(shí)到影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素不止一個(gè)，房?jī)r(jià)通常反映的是受貨幣供應(yīng)、銀行信貸、消費(fèi)者預(yù)期、土地等復(fù)雜因素影響后的綜合結(jié)果。因此多數(shù)研究者構(gòu)建相關(guān)性分析的計(jì)量模型，從不同角度對(duì)影響房?jī)r(jià)的種種因素進(jìn)行了有說(shuō)服力的研究。

城市資本存量是指經(jīng)濟(jì)社會(huì)在一定時(shí)點(diǎn)上所積存的實(shí)物資本的總量，是將歷年不變價(jià)的固定資本形成加總，并從中扣除已經(jīng)退役的資本品價(jià)值。作為嚴(yán)格意義上的資本存量——物質(zhì)資本存量定義則更為具體，它是指“在一定時(shí)期內(nèi)積累起來(lái)用于生產(chǎn)其他消費(fèi)資料或生產(chǎn)資料的耐用品，是體現(xiàn)在廠房、設(shè)備、原材料、燃料和半成品等有形的物質(zhì)形態(tài)”。在對(duì)城市資本存量估算研究中，眾多學(xué)者采用永續(xù)盤(pán)存法作為估算模型，即：

2 城市資本存量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論分析

城市資本存量反映的是凝結(jié)在土地上的歷年資本投入，土地是一種特殊商品。根據(jù)馬克思主義地租理論，土地的自然資源價(jià)值給土地所有者帶來(lái)的地租和土地資本（馬克思把固定在土地上的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)稱(chēng)為土地資本，屬于固定資本范疇）為其帶來(lái)的利息和折舊都構(gòu)成土地所有者收入的來(lái)源，都決定著土地價(jià)格。具體而言，在最初期土地還未被人類(lèi)投入勞動(dòng)和生產(chǎn)資料時(shí)，土地使用者需向土地所有者繳納費(fèi)用從而獲益，土地價(jià)格體現(xiàn)在其自然資源價(jià)值上；隨后，大量的資本、勞動(dòng)被逐漸投入到土地中（尤其是用于生活工作基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)資本投入以及相關(guān)的人類(lèi)勞動(dòng)投入），土地經(jīng)過(guò)這些物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的加工，產(chǎn)出不斷增加，也使得土地價(jià)格持續(xù)上漲。

在現(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)土地本身的資本投入，對(duì)地塊進(jìn)行施工開(kāi)發(fā)，將生產(chǎn)資料、固定資產(chǎn)建設(shè)等資本投入到土地上，使得原本荒禿的土地變得平整，地塊擁有良好的公共設(shè)施設(shè)備，能夠有效抵抗災(zāi)害，同時(shí)地塊交通程度得到提高，出行更加便利。且地塊通過(guò)投資形成了集聚人口的商業(yè)便民環(huán)境、教育環(huán)境等，吸引更多的人口前來(lái)工作、居住、投資等。土地經(jīng)過(guò)這樣的投資過(guò)程，其條件得到極大改善，不斷有新的人口遷入該地塊，從而推動(dòng)土地不斷升值。因此，作為反映歷年土地資本投入基本情況的城市資本存量，對(duì)土地價(jià)格影響巨大。

在地價(jià)和房?jī)r(jià)相關(guān)性方面，相關(guān)文獻(xiàn)顯示房?jī)r(jià)構(gòu)成要素中有超過(guò)一半的比重是地價(jià)，因此諸多學(xué)者認(rèn)為房屋價(jià)格的上漲多基于房屋下面土地的升值。雖然各界對(duì)于地價(jià)是否是房?jī)r(jià)上漲的“元兇”仍有不同意見(jiàn)，但不可否認(rèn)作為重要成本構(gòu)成的地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有不可忽視的重要影響。

因此，城市資本存量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響路徑如圖1。

3 上海市城市資本存量與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性分析

3.1 總體分析

本節(jié)采用回歸分析、格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)兩種實(shí)證方法以及數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化方法，對(duì)上海市整體城市資本存量和房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析，以得到兩者更為準(zhǔn)確的相關(guān)程度。

3.1.1 數(shù)據(jù)選擇

在上海房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)選擇方面，根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局歷年公布的統(tǒng)計(jì)年報(bào)，選取“全年商品房銷(xiāo)售額”與“全年商品房銷(xiāo)售面積”兩項(xiàng)指標(biāo)相除得上海市該年商品房銷(xiāo)售均價(jià)。由于城市資本存量是以1995年為基期對(duì)各年存量數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，因此房?jī)r(jià)需做相應(yīng)調(diào)整。

在上海城市資本存量估算方面，本文沿用永續(xù)盤(pán)存法模型。綜合考慮數(shù)據(jù)實(shí)際公布情況，在投資數(shù)據(jù)方面，本文采用固定資本形成總額數(shù)據(jù)；在折舊率方面，采用張軍等（2004）計(jì)算折舊率的方法（假定資本品相對(duì)效率幾何式遞減，再根據(jù)建筑安裝工程、設(shè)備工器具購(gòu)置、其他費(fèi)用三類(lèi)資產(chǎn)的壽命、資本品權(quán)重進(jìn)行加權(quán)計(jì)算）得到綜合折舊率為9.6%；在基年資本存量方面，

考慮到直接采用原始數(shù)值進(jìn)行分析，可能會(huì)凸顯數(shù)值較高的指標(biāo)在分析中的作用，削弱數(shù)值較低指標(biāo)的作用，從而使實(shí)證結(jié)果產(chǎn)生偏差。因此采用數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化手段，對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理如表2。

3.1.2 實(shí)證結(jié)果分析

通過(guò)Eviews5.0對(duì)上述兩列數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，顯示上海市城市資本存量每提升1%，會(huì)使上海市房地產(chǎn)價(jià)格提升0.97%。雖然由于房?jī)r(jià)受多個(gè)因素影響，房?jī)r(jià)實(shí)際變動(dòng)結(jié)果可能有所偏差，但房?jī)r(jià)仍受到資本存量正方向上0.97%的影響。再次利用Eviews軟件對(duì)城市資本存量和房地產(chǎn)價(jià)格的年增長(zhǎng)率兩列數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，顯示城市資本存量年增長(zhǎng)率每變動(dòng)10%，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率即變動(dòng)4.1%。endprint

經(jīng)過(guò)平穩(wěn)性檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)，本文對(duì)兩者進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果顯示當(dāng)滯后3期時(shí)，在1%的置信度水平上證實(shí)，城市資本存量年增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率存在因果關(guān)系，前者是后者的格蘭杰原因，但后者并非前者的格蘭杰結(jié)果。由此可以發(fā)現(xiàn)上海城市資本存量的變化很大程度上可以引起房?jī)r(jià)潛在的變化，并存在滯后。但由于房?jī)r(jià)同時(shí)受到多重因素影響，因此資本存量的變化與房?jī)r(jià)的變化并不一定完全一致。

3.2 上海市市區(qū)與郊區(qū)的差別性分析

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海市擁有6340.5km2的土地面積和超過(guò)2000萬(wàn)人的常住人口，下轄16個(gè)行政區(qū)及1個(gè)郊縣（崇明縣）。由于各行政區(qū)域發(fā)展策略、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、文化背景等因素均有差異，從嚴(yán)格意義上來(lái)講各行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不完全一致。因此，在分析城市資本存量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響時(shí)，有必要針對(duì)不同類(lèi)型的區(qū)域分別分析。限于各行政區(qū)各年度公布的數(shù)據(jù)較為匱乏，在計(jì)算資本存量時(shí)多數(shù)區(qū)域難以構(gòu)成時(shí)間足夠長(zhǎng)、數(shù)據(jù)足夠完整的序列，因此本文選擇數(shù)據(jù)相對(duì)較為齊全的徐匯區(qū)和閔行區(qū)作為上海市區(qū)和郊區(qū)的樣本進(jìn)行對(duì)比分析。

3.2.1 數(shù)據(jù)選擇

在房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)方面，選取2004～2012年徐匯區(qū)、閔行區(qū)統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)預(yù)售交易、存量房交易、商品房交易相關(guān)數(shù)據(jù)，將成交金額之和除以成交面積之和得到兩行政區(qū)房地產(chǎn)綜合銷(xiāo)售均價(jià)。

在資本存量估算方面，仍然沿用永續(xù)盤(pán)存法分別對(duì)兩行政區(qū)的資本存量進(jìn)行估算。限于行政區(qū)公布數(shù)據(jù)的局限性，采用2004～2012年徐匯區(qū)、閔行區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)中全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額作為投資數(shù)據(jù)指標(biāo)，由于其他相關(guān)數(shù)據(jù)在兩行政區(qū)年鑒中均未體現(xiàn)，因此沿用上海市折舊率和固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)來(lái)估算行政區(qū)資本存量。

3.2.2 實(shí)證結(jié)果分析

通過(guò)Eviews5.0分別對(duì)徐匯區(qū)、閔行區(qū)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，結(jié)果顯示徐匯區(qū)資本存量每提升1%，會(huì)使徐匯區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格提升0.99%；閔行區(qū)資本存量每提升1%，會(huì)使閔行區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格提升0.93%。可見(jiàn)上海市市區(qū)回歸擬合程度要優(yōu)于郊區(qū)擬合程度，且上海市整體擬合程度介于市區(qū)和郊區(qū)之間。因此，以上實(shí)證結(jié)果說(shuō)明市區(qū)資本存量與房?jī)r(jià)的關(guān)系相較于郊區(qū)更為緊密，其主要原因如以下兩點(diǎn)。

（1）相對(duì)而言市區(qū)較郊區(qū)人口密集，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)對(duì)城市乃至國(guó)家的政策、投資等反映更為敏感和強(qiáng)烈，所以一旦資本投入有風(fēng)吹草動(dòng)，該區(qū)域房?jī)r(jià)即尾隨變動(dòng)。而郊區(qū)則易呈現(xiàn)滯后性，例如一塊土地被開(kāi)發(fā)，在逐漸完善地面上下的公共設(shè)施建設(shè)、建造商業(yè)區(qū)居住區(qū)等開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資本投入是在源源不斷進(jìn)行著，但郊區(qū)地塊并不能像市區(qū)地塊一樣在很短時(shí)間內(nèi)吸引大批人口前來(lái)購(gòu)房，而是造成一個(gè)項(xiàng)目，吸引一部分人群過(guò)來(lái)考察甚至置業(yè)，達(dá)到了基本可居住條件，又有一批置業(yè)者跟隨而來(lái)，待該區(qū)域建設(shè)逐漸完工，人口被逐漸遷移到該區(qū)域內(nèi)。因此郊區(qū)的房地產(chǎn)購(gòu)置速度顯然無(wú)法與已有大批人口聚集的市區(qū)相匹敵，一旦開(kāi)盤(pán)即在短時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售完畢。這種滯后效應(yīng)、臺(tái)階效應(yīng)使得郊區(qū)的資本存量與房?jī)r(jià)的擬合優(yōu)度與市區(qū)的擬合優(yōu)度存在差距。

（2）郊區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)更易受個(gè)別因素影響。如區(qū)域內(nèi)某地落成重點(diǎn)學(xué)校，或形成有人文歷史意義的建筑風(fēng)景區(qū)，或有大型企業(yè)進(jìn)駐短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生大批職工住宅需求，則周邊房屋易受到追捧，導(dǎo)致該地塊房?jī)r(jià)被突然拉升，對(duì)整體房?jī)r(jià)可能造成與資本投入產(chǎn)出市場(chǎng)影響無(wú)關(guān)的變動(dòng)。

4 相關(guān)政策建議

由上述實(shí)證結(jié)果可知，城市資本存量是傳統(tǒng)影響房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)（如宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣供應(yīng)等）之外對(duì)房?jī)r(jià)又一重要的影響因素。城市資本存量對(duì)房?jī)r(jià)有不容忽視的影響力，尤其城市資本存量的變化能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的變化。因此，政策制定者應(yīng)多加關(guān)注城市的資本存量，控制城市每年的資本流量，將其維持在一個(gè)合理的水平和發(fā)展速度上，并將城市資本存量這一工具與先前調(diào)控常用的市場(chǎng)手段、行政手段配合使用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控產(chǎn)生真正的積極作用。

在區(qū)域差異研究中，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)水平不盡相同的地區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)區(qū)域資本存量的反應(yīng)程度也有所差別。因此，從上海市的角度出發(fā)，可以考慮根據(jù)市區(qū)和郊區(qū)各自現(xiàn)行發(fā)展?fàn)顩r，更有針對(duì)性地進(jìn)行固定資產(chǎn)投入，合理控制區(qū)域資本存量的規(guī)模，以對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生指導(dǎo)性變動(dòng)。從全國(guó)的角度來(lái)講，可以根據(jù)不同省份、不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，分別制定不同的資本投入政策，以對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)產(chǎn)生積極調(diào)控影響。

需要指出的是目前我國(guó)還沒(méi)有城市資本存量的官方數(shù)據(jù)，研究者想通過(guò)資本存量這一工具進(jìn)行應(yīng)用分析，只能依靠自行估算。由于各研究者選取的變量不盡相同，統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)也不夠完善，導(dǎo)致估算結(jié)果常與實(shí)際出入過(guò)大，使研究結(jié)果不能令人信服。因此，盡快補(bǔ)充完善相關(guān)數(shù)據(jù)，并建立官方資本存量數(shù)據(jù)庫(kù)，定期公布更新數(shù)據(jù)，無(wú)論對(duì)政策制定還是學(xué)術(shù)研究，都有著不可或缺的意義。

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經(jīng)過(guò)平穩(wěn)性檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)，本文對(duì)兩者進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果顯示當(dāng)滯后3期時(shí)，在1%的置信度水平上證實(shí)，城市資本存量年增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率存在因果關(guān)系，前者是后者的格蘭杰原因，但后者并非前者的格蘭杰結(jié)果。由此可以發(fā)現(xiàn)上海城市資本存量的變化很大程度上可以引起房?jī)r(jià)潛在的變化，并存在滯后。但由于房?jī)r(jià)同時(shí)受到多重因素影響，因此資本存量的變化與房?jī)r(jià)的變化并不一定完全一致。

3.2 上海市市區(qū)與郊區(qū)的差別性分析

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海市擁有6340.5km2的土地面積和超過(guò)2000萬(wàn)人的常住人口，下轄16個(gè)行政區(qū)及1個(gè)郊縣（崇明縣）。由于各行政區(qū)域發(fā)展策略、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、文化背景等因素均有差異，從嚴(yán)格意義上來(lái)講各行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不完全一致。因此，在分析城市資本存量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響時(shí)，有必要針對(duì)不同類(lèi)型的區(qū)域分別分析。限于各行政區(qū)各年度公布的數(shù)據(jù)較為匱乏，在計(jì)算資本存量時(shí)多數(shù)區(qū)域難以構(gòu)成時(shí)間足夠長(zhǎng)、數(shù)據(jù)足夠完整的序列，因此本文選擇數(shù)據(jù)相對(duì)較為齊全的徐匯區(qū)和閔行區(qū)作為上海市區(qū)和郊區(qū)的樣本進(jìn)行對(duì)比分析。

3.2.1 數(shù)據(jù)選擇

在房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)方面，選取2004～2012年徐匯區(qū)、閔行區(qū)統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)預(yù)售交易、存量房交易、商品房交易相關(guān)數(shù)據(jù)，將成交金額之和除以成交面積之和得到兩行政區(qū)房地產(chǎn)綜合銷(xiāo)售均價(jià)。

在資本存量估算方面，仍然沿用永續(xù)盤(pán)存法分別對(duì)兩行政區(qū)的資本存量進(jìn)行估算。限于行政區(qū)公布數(shù)據(jù)的局限性，采用2004～2012年徐匯區(qū)、閔行區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)中全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額作為投資數(shù)據(jù)指標(biāo)，由于其他相關(guān)數(shù)據(jù)在兩行政區(qū)年鑒中均未體現(xiàn)，因此沿用上海市折舊率和固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)來(lái)估算行政區(qū)資本存量。

3.2.2 實(shí)證結(jié)果分析

通過(guò)Eviews5.0分別對(duì)徐匯區(qū)、閔行區(qū)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，結(jié)果顯示徐匯區(qū)資本存量每提升1%，會(huì)使徐匯區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格提升0.99%；閔行區(qū)資本存量每提升1%，會(huì)使閔行區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格提升0.93%。可見(jiàn)上海市市區(qū)回歸擬合程度要優(yōu)于郊區(qū)擬合程度，且上海市整體擬合程度介于市區(qū)和郊區(qū)之間。因此，以上實(shí)證結(jié)果說(shuō)明市區(qū)資本存量與房?jī)r(jià)的關(guān)系相較于郊區(qū)更為緊密，其主要原因如以下兩點(diǎn)。

（1）相對(duì)而言市區(qū)較郊區(qū)人口密集，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)對(duì)城市乃至國(guó)家的政策、投資等反映更為敏感和強(qiáng)烈，所以一旦資本投入有風(fēng)吹草動(dòng)，該區(qū)域房?jī)r(jià)即尾隨變動(dòng)。而郊區(qū)則易呈現(xiàn)滯后性，例如一塊土地被開(kāi)發(fā)，在逐漸完善地面上下的公共設(shè)施建設(shè)、建造商業(yè)區(qū)居住區(qū)等開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資本投入是在源源不斷進(jìn)行著，但郊區(qū)地塊并不能像市區(qū)地塊一樣在很短時(shí)間內(nèi)吸引大批人口前來(lái)購(gòu)房，而是造成一個(gè)項(xiàng)目，吸引一部分人群過(guò)來(lái)考察甚至置業(yè)，達(dá)到了基本可居住條件，又有一批置業(yè)者跟隨而來(lái)，待該區(qū)域建設(shè)逐漸完工，人口被逐漸遷移到該區(qū)域內(nèi)。因此郊區(qū)的房地產(chǎn)購(gòu)置速度顯然無(wú)法與已有大批人口聚集的市區(qū)相匹敵，一旦開(kāi)盤(pán)即在短時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售完畢。這種滯后效應(yīng)、臺(tái)階效應(yīng)使得郊區(qū)的資本存量與房?jī)r(jià)的擬合優(yōu)度與市區(qū)的擬合優(yōu)度存在差距。

（2）郊區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)更易受個(gè)別因素影響。如區(qū)域內(nèi)某地落成重點(diǎn)學(xué)校，或形成有人文歷史意義的建筑風(fēng)景區(qū)，或有大型企業(yè)進(jìn)駐短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生大批職工住宅需求，則周邊房屋易受到追捧，導(dǎo)致該地塊房?jī)r(jià)被突然拉升，對(duì)整體房?jī)r(jià)可能造成與資本投入產(chǎn)出市場(chǎng)影響無(wú)關(guān)的變動(dòng)。

4 相關(guān)政策建議

由上述實(shí)證結(jié)果可知，城市資本存量是傳統(tǒng)影響房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)（如宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣供應(yīng)等）之外對(duì)房?jī)r(jià)又一重要的影響因素。城市資本存量對(duì)房?jī)r(jià)有不容忽視的影響力，尤其城市資本存量的變化能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的變化。因此，政策制定者應(yīng)多加關(guān)注城市的資本存量，控制城市每年的資本流量，將其維持在一個(gè)合理的水平和發(fā)展速度上，并將城市資本存量這一工具與先前調(diào)控常用的市場(chǎng)手段、行政手段配合使用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控產(chǎn)生真正的積極作用。

在區(qū)域差異研究中，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)水平不盡相同的地區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)區(qū)域資本存量的反應(yīng)程度也有所差別。因此，從上海市的角度出發(fā)，可以考慮根據(jù)市區(qū)和郊區(qū)各自現(xiàn)行發(fā)展?fàn)顩r，更有針對(duì)性地進(jìn)行固定資產(chǎn)投入，合理控制區(qū)域資本存量的規(guī)模，以對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生指導(dǎo)性變動(dòng)。從全國(guó)的角度來(lái)講，可以根據(jù)不同省份、不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，分別制定不同的資本投入政策，以對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)產(chǎn)生積極調(diào)控影響。

需要指出的是目前我國(guó)還沒(méi)有城市資本存量的官方數(shù)據(jù)，研究者想通過(guò)資本存量這一工具進(jìn)行應(yīng)用分析，只能依靠自行估算。由于各研究者選取的變量不盡相同，統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)也不夠完善，導(dǎo)致估算結(jié)果常與實(shí)際出入過(guò)大，使研究結(jié)果不能令人信服。因此，盡快補(bǔ)充完善相關(guān)數(shù)據(jù)，并建立官方資本存量數(shù)據(jù)庫(kù)，定期公布更新數(shù)據(jù)，無(wú)論對(duì)政策制定還是學(xué)術(shù)研究，都有著不可或缺的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王 翠. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中物質(zhì)資本與人力資本的協(xié)調(diào)發(fā)展研究[D].濟(jì)南：濟(jì)南大學(xué)，2010.

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[6] 陳貽娟，李興緒，冀小明. 云南省公共資本存量的估算及對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效應(yīng)分析[J]. 西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)：自然科學(xué)版，2010（6）：949～955.

[7] 盧榮善. 論物質(zhì)資本與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[J]. 安徽師范大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社會(huì)科學(xué)版，2005（5）：502～506.endprint

經(jīng)過(guò)平穩(wěn)性檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)，本文對(duì)兩者進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果顯示當(dāng)滯后3期時(shí)，在1%的置信度水平上證實(shí)，城市資本存量年增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率存在因果關(guān)系，前者是后者的格蘭杰原因，但后者并非前者的格蘭杰結(jié)果。由此可以發(fā)現(xiàn)上海城市資本存量的變化很大程度上可以引起房?jī)r(jià)潛在的變化，并存在滯后。但由于房?jī)r(jià)同時(shí)受到多重因素影響，因此資本存量的變化與房?jī)r(jià)的變化并不一定完全一致。

3.2 上海市市區(qū)與郊區(qū)的差別性分析

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海市擁有6340.5km2的土地面積和超過(guò)2000萬(wàn)人的常住人口，下轄16個(gè)行政區(qū)及1個(gè)郊縣（崇明縣）。由于各行政區(qū)域發(fā)展策略、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、文化背景等因素均有差異，從嚴(yán)格意義上來(lái)講各行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不完全一致。因此，在分析城市資本存量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響時(shí)，有必要針對(duì)不同類(lèi)型的區(qū)域分別分析。限于各行政區(qū)各年度公布的數(shù)據(jù)較為匱乏，在計(jì)算資本存量時(shí)多數(shù)區(qū)域難以構(gòu)成時(shí)間足夠長(zhǎng)、數(shù)據(jù)足夠完整的序列，因此本文選擇數(shù)據(jù)相對(duì)較為齊全的徐匯區(qū)和閔行區(qū)作為上海市區(qū)和郊區(qū)的樣本進(jìn)行對(duì)比分析。

3.2.1 數(shù)據(jù)選擇

在房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)方面，選取2004～2012年徐匯區(qū)、閔行區(qū)統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)預(yù)售交易、存量房交易、商品房交易相關(guān)數(shù)據(jù)，將成交金額之和除以成交面積之和得到兩行政區(qū)房地產(chǎn)綜合銷(xiāo)售均價(jià)。

在資本存量估算方面，仍然沿用永續(xù)盤(pán)存法分別對(duì)兩行政區(qū)的資本存量進(jìn)行估算。限于行政區(qū)公布數(shù)據(jù)的局限性，采用2004～2012年徐匯區(qū)、閔行區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)中全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額作為投資數(shù)據(jù)指標(biāo)，由于其他相關(guān)數(shù)據(jù)在兩行政區(qū)年鑒中均未體現(xiàn)，因此沿用上海市折舊率和固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)來(lái)估算行政區(qū)資本存量。

3.2.2 實(shí)證結(jié)果分析

通過(guò)Eviews5.0分別對(duì)徐匯區(qū)、閔行區(qū)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，結(jié)果顯示徐匯區(qū)資本存量每提升1%，會(huì)使徐匯區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格提升0.99%；閔行區(qū)資本存量每提升1%，會(huì)使閔行區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格提升0.93%?？梢?jiàn)上海市市區(qū)回歸擬合程度要優(yōu)于郊區(qū)擬合程度，且上海市整體擬合程度介于市區(qū)和郊區(qū)之間。因此，以上實(shí)證結(jié)果說(shuō)明市區(qū)資本存量與房?jī)r(jià)的關(guān)系相較于郊區(qū)更為緊密，其主要原因如以下兩點(diǎn)。

（1）相對(duì)而言市區(qū)較郊區(qū)人口密集，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)對(duì)城市乃至國(guó)家的政策、投資等反映更為敏感和強(qiáng)烈，所以一旦資本投入有風(fēng)吹草動(dòng)，該區(qū)域房?jī)r(jià)即尾隨變動(dòng)。而郊區(qū)則易呈現(xiàn)滯后性，例如一塊土地被開(kāi)發(fā)，在逐漸完善地面上下的公共設(shè)施建設(shè)、建造商業(yè)區(qū)居住區(qū)等開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資本投入是在源源不斷進(jìn)行著，但郊區(qū)地塊并不能像市區(qū)地塊一樣在很短時(shí)間內(nèi)吸引大批人口前來(lái)購(gòu)房，而是造成一個(gè)項(xiàng)目，吸引一部分人群過(guò)來(lái)考察甚至置業(yè)，達(dá)到了基本可居住條件，又有一批置業(yè)者跟隨而來(lái)，待該區(qū)域建設(shè)逐漸完工，人口被逐漸遷移到該區(qū)域內(nèi)。因此郊區(qū)的房地產(chǎn)購(gòu)置速度顯然無(wú)法與已有大批人口聚集的市區(qū)相匹敵，一旦開(kāi)盤(pán)即在短時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售完畢。這種滯后效應(yīng)、臺(tái)階效應(yīng)使得郊區(qū)的資本存量與房?jī)r(jià)的擬合優(yōu)度與市區(qū)的擬合優(yōu)度存在差距。

（2）郊區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)更易受個(gè)別因素影響。如區(qū)域內(nèi)某地落成重點(diǎn)學(xué)校，或形成有人文歷史意義的建筑風(fēng)景區(qū)，或有大型企業(yè)進(jìn)駐短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生大批職工住宅需求，則周邊房屋易受到追捧，導(dǎo)致該地塊房?jī)r(jià)被突然拉升，對(duì)整體房?jī)r(jià)可能造成與資本投入產(chǎn)出市場(chǎng)影響無(wú)關(guān)的變動(dòng)。

4 相關(guān)政策建議

由上述實(shí)證結(jié)果可知，城市資本存量是傳統(tǒng)影響房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)（如宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣供應(yīng)等）之外對(duì)房?jī)r(jià)又一重要的影響因素。城市資本存量對(duì)房?jī)r(jià)有不容忽視的影響力，尤其城市資本存量的變化能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的變化。因此，政策制定者應(yīng)多加關(guān)注城市的資本存量，控制城市每年的資本流量，將其維持在一個(gè)合理的水平和發(fā)展速度上，并將城市資本存量這一工具與先前調(diào)控常用的市場(chǎng)手段、行政手段配合使用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控產(chǎn)生真正的積極作用。

在區(qū)域差異研究中，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)水平不盡相同的地區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)區(qū)域資本存量的反應(yīng)程度也有所差別。因此，從上海市的角度出發(fā)，可以考慮根據(jù)市區(qū)和郊區(qū)各自現(xiàn)行發(fā)展?fàn)顩r，更有針對(duì)性地進(jìn)行固定資產(chǎn)投入，合理控制區(qū)域資本存量的規(guī)模，以對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生指導(dǎo)性變動(dòng)。從全國(guó)的角度來(lái)講，可以根據(jù)不同省份、不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，分別制定不同的資本投入政策，以對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)產(chǎn)生積極調(diào)控影響。

需要指出的是目前我國(guó)還沒(méi)有城市資本存量的官方數(shù)據(jù)，研究者想通過(guò)資本存量這一工具進(jìn)行應(yīng)用分析，只能依靠自行估算。由于各研究者選取的變量不盡相同，統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)也不夠完善，導(dǎo)致估算結(jié)果常與實(shí)際出入過(guò)大，使研究結(jié)果不能令人信服。因此，盡快補(bǔ)充完善相關(guān)數(shù)據(jù)，并建立官方資本存量數(shù)據(jù)庫(kù)，定期公布更新數(shù)據(jù)，無(wú)論對(duì)政策制定還是學(xué)術(shù)研究，都有著不可或缺的意義。

參考文獻(xiàn)：

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