周戎

摘要：是地價(jià)決定房價(jià)，還是房價(jià)決定地價(jià)，一直爭議不斷。事實(shí)上，地價(jià)的高低是由房價(jià)的高低決定的，而房價(jià)的高低是由人們對房屋的需求決定的，而并不是由地價(jià)決定的。即便地價(jià)是房價(jià)的重要組成部分，但它也不能成為房價(jià)高低的決定性因素。簡而言之，是房價(jià)決定了地價(jià)，而不是地價(jià)決定了房價(jià)。如果地價(jià)由房價(jià)決定，那房價(jià)又是由什么決定？通過對房價(jià)主要影響因素的分析，找出影響房價(jià)高低的原因，從而有助于為有效調(diào)控房價(jià)提供指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房價(jià)；地價(jià)；引致需求；供求關(guān)系；影響因素；調(diào)控房價(jià)

引言

近年來我國房價(jià)一直保持著高速增長， 而地價(jià)是房價(jià)的重要構(gòu)成部分， 對房價(jià)的上漲究竟起到什么影響， 房價(jià)與地價(jià)誰推高誰的爭論已經(jīng)成為各界關(guān)注和爭論的焦點(diǎn)。對于這一問題，出現(xiàn)了三種觀點(diǎn)：第一，地價(jià)決定房價(jià)；第二，房價(jià)決定地價(jià)；第三，房價(jià)和地價(jià)的關(guān)系不是誰決定誰，而是相互推動。筆者認(rèn)為：房價(jià)決定地價(jià)，地價(jià)只是影響房價(jià)高低的因素之一。

理性地認(rèn)識房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系， 不僅對于科學(xué)地理解和認(rèn)識當(dāng)前居高不下的房價(jià)具有幫助， 更為重要的是對于如何發(fā)揮房地產(chǎn)市場調(diào)控以及土地宏觀調(diào)控作用， 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有決策意義。

一、房價(jià)并不是由地價(jià)決定

1、房價(jià)的上漲導(dǎo)致了地價(jià)的上漲

土地不同于其他一般商品，它具有特殊性。一般商品由人類生產(chǎn)，價(jià)值是抽象勞動的凝結(jié)，其商品的價(jià)格由價(jià)值決定。而土地的特殊性決定了它與其他商品區(qū)別。自然未開化土地和陽光、空氣、水一樣，是自然品，它們可以被人們使用，具有使用價(jià)值，但是這些自然品并不是由人類所生產(chǎn)，沒有人類一般無差別勞動的凝結(jié)，因此不具有價(jià)值。于是問題產(chǎn)生了，其他商品的價(jià)格由價(jià)值決定，如果土地沒有價(jià)值，那么它為什么有價(jià)格？對于這一問題，馬克思這樣解釋到，土地價(jià)格無非是出租土地的資本化收入，也就是說，地價(jià)并不是購買土地的價(jià)格，而是土地所提供的地租的購買價(jià)格。這樣一來，我們知道，土地的價(jià)格由地租決定，那么，只要搞清楚地租到底由什么決定，就可以搞清楚地價(jià)由什么決定。

英國著名農(nóng)學(xué)家詹姆斯·安德森很早就提出：地租由土地產(chǎn)品決定。所謂土地產(chǎn)品，就是土地上的產(chǎn)出物，例如農(nóng)作物。人類對于土地需求實(shí)際上是引致需求，也就是對土地產(chǎn)出物的需求導(dǎo)致了對人類對土地的需求。著名的“玉米法律悖論”同樣證明了詹姆斯·安德森的論斷，“玉米法律悖論”指出，玉米法律的頒布，提高了玉米的價(jià)格，由此刺激玉米的種植以及對土地的需求。由于土地資源的稀缺性，土地所有者便提高土地的價(jià)格來滿足增加的土地需求。這就說明，土地的高價(jià)格只是玉米高價(jià)格的結(jié)果，而并不是玉米高價(jià)格的原因，玉米的價(jià)格決定土地的價(jià)格。

如果將“玉米法律悖論”運(yùn)用到到房地產(chǎn)市場上，也可以的到同樣的結(jié)論，如果將房屋看作土地上的產(chǎn)出物，人類對房屋的需求實(shí)際上是對土地的引致需求。高房價(jià)刺激了對土地的需求，由于土地的稀缺性，土地的供給彈性極小，土地需求的增加導(dǎo)致了土地價(jià)格的大幅度拔高。

總之，對房地產(chǎn)需求的增加導(dǎo)致了對土地需求的增加，由于土地的供給彈性極小，導(dǎo)致了地價(jià)的上漲。

2、地價(jià)的上漲只是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)因素

構(gòu)成房價(jià)的因素很多，地價(jià)只是構(gòu)成的房價(jià)因素之一。房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成可以用公式表示如下：房價(jià)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤，其中土地成本就是地價(jià)。由公式可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格是由多種因素決定，地價(jià)雖然對房價(jià)的高低產(chǎn)生影響，但它并不是決定性。其他因素對房價(jià)的影響也并不能小看，特別是開發(fā)利潤，企業(yè)以營利為目的，即便是地價(jià)下跌，由于企業(yè)自身利益最大化的經(jīng)營目標(biāo)，并不一定就會因?yàn)榈貎r(jià)的下跌而降低房價(jià)。因此，地價(jià)的高低，并不構(gòu)成房價(jià)高低的充要條件。

另外，從其他一些國家地價(jià)對房價(jià)的影響，也可以證明地價(jià)對于房價(jià)的非決定性作用。例如，在美國一些低地價(jià)的地區(qū)，因?yàn)榉课莸母哔|(zhì)量，導(dǎo)致了較高的房屋建造成本，因而房價(jià)也高；又如，在新加坡，地價(jià)雖高，但是由于政府采取了各種降低建筑成本的措施（充分供應(yīng)的建筑材料和勞動力、承包商工地管理的改善），使得房價(jià)保持在一個(gè)相對較低的水平?？偨Y(jié)起來，可以歸納出如下幾種情況：第一，地價(jià)低房價(jià)也低（瑞典）；第二，地價(jià)低房價(jià)不低（美國）；第三，地價(jià)高房價(jià)不高（英國與新加坡）；第四，地價(jià)高房價(jià)也高（韓國與日本）。因此 ，高地價(jià)不一定導(dǎo)致高房價(jià)，低地價(jià)也并不一定導(dǎo)致低房價(jià)。地價(jià)的高低只是導(dǎo)致房價(jià)高低的因素之一，而不起決定性作用。

二、影響房價(jià)的主要因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格高低的需求因素有很多，但筆者認(rèn)為，起主導(dǎo)作用的不外乎經(jīng)濟(jì)因素、金融因素兩點(diǎn)。

1、經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素主要包括房地產(chǎn)市場的供需狀況、國內(nèi)生產(chǎn)總值（國民收入水平）、物價(jià)水平三個(gè)方面。

既然作為商品，房地產(chǎn)價(jià)格就和其他商品價(jià)格一樣，受到自身市場內(nèi)供給與需求的作用：當(dāng)房地產(chǎn)市場的需求大于供給時(shí)，房價(jià)上漲；反之，當(dāng)房地產(chǎn)市場的需求小于供給時(shí)，房價(jià)下跌。與其他商品不同的是，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其需求包括消費(fèi)需求和投資（投機(jī)）需求兩個(gè)部分，而其他大多數(shù)商品的需求只有消費(fèi)需求。因此，在考慮房地產(chǎn)市場需求和供給雙方力量作用是，需求方的作用應(yīng)是消費(fèi)需求與投資（投機(jī)）需求的求和?，F(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者購買住房用于居住的消費(fèi)需求屬于剛性需求，其彈性并不大，對于總需求的影響也固定，而投資（投機(jī)）需求的彈性較大，對總需求的變動構(gòu)成主要影響。

國內(nèi)生產(chǎn)總值（國民收入水平）的高低，是對一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的反映。隨著中國經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值（國民收入水平）拔高，我國居民收入增加，購買力增強(qiáng)。不斷增加的居民收入和購買力，與房地產(chǎn)需求形成正相關(guān)關(guān)系，推高房地產(chǎn)價(jià)格水平。

物價(jià)水平同樣與房地產(chǎn)價(jià)格水平成正相關(guān)關(guān)系：物價(jià)水平高漲時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格高漲；物價(jià)水平低落，房地產(chǎn)價(jià)格低落。這是因?yàn)椋飪r(jià)上漲提高了房地產(chǎn)市場投資的成本價(jià)格，其包括建筑材料（鋼筋、水泥等）、雇傭勞動力、管理費(fèi)用等等。

2、金融因素

金融壞境是指一個(gè)國家在一定的金融體制和制度下，影響經(jīng)濟(jì)主體活動的各種因素，其包括利率高低、首期支付成數(shù)、信貸規(guī)模等幾個(gè)方面，下面我們從利率的高低來分析金融因素是如何影響房地產(chǎn)市場價(jià)格高低的。

利率對房價(jià)的影響需從兩個(gè)方面來討論，即存款利率和貸款利率。首先，存款利率從需求的角度說明利率高低對房價(jià)高低的影響：存款利率的提高，增加了投機(jī)（投機(jī)）性購房者和消費(fèi)性購房者購房的成本，即便是剛性需求的原因，存款利率的提高對消費(fèi)性購房者購買房屋的影響不大，但構(gòu)成需求方主要影響因素的投資（投機(jī)）性需求將受到一定程度削弱，最終導(dǎo)致總需求的減少。在房地產(chǎn)市場供給量不變，不考慮物價(jià)變化的情況下，需求量的減少將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供過于求，房價(jià)下跌。反之，當(dāng)存款利率下降時(shí)，房價(jià)上漲。

其次，貸款利率從供給的角度說明利率高低對房價(jià)高低的影響：貸款利率提高，開發(fā)商的融資成本增加，資金的運(yùn)用變得越發(fā)的困難，房地產(chǎn)開發(fā)成本提高，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過快增長，從而減少了房地產(chǎn)市場的供給量，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供小于求，房價(jià)上漲。同理，當(dāng)貸款利率降低時(shí)，房價(jià)下跌。存款利率和貸款利率對房價(jià)的影響呈現(xiàn)兩種不同的作用，一個(gè)與房地產(chǎn)價(jià)格呈反方向變動關(guān)系，一個(gè)與房地產(chǎn)價(jià)格正方向變動關(guān)系，最后誰取決定作用，要看哪一方的力量大于另一方。

三、政策建議

根據(jù)上述決定和影響房價(jià)因素的分析，筆者認(rèn)為，房價(jià)上漲主要靠需求拉動。所謂需求，即在一定時(shí)期內(nèi)，在一定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量?？梢钥闯觯瑵M足需求的兩個(gè)因素為“愿意”和“能夠”，即消費(fèi)者不僅要有購買商品的意愿，也要有購買商品的能力。

在房地產(chǎn)市場上，需求大體可以分為兩類：第一類，消費(fèi)性需求，也可以說是剛性需求。這一類房地產(chǎn)的需求主體，主要是依靠按揭還貸購買住房的工薪階層，他們基本上能夠承受房價(jià)，大多數(shù)的人擁有一套住房。第二類，投資（投機(jī)）性需求。這一類房地產(chǎn)需求的主體，主要是依靠資本投資為主要收入的富裕階層。他們完全能夠承受房價(jià)，大多數(shù)人擁有一套以上的住房，多余的住房并不是用于自我居住，而是用于資本的保值增值。另外，還有一類階層，他們完全不能承受房價(jià)，生活較為貧困。即便是有購買住房的意愿，也并不具備購買住房的能力。

根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格需求拉動的特點(diǎn)，房價(jià)的高低，主要受房地產(chǎn)剛性需求和投機(jī)性需求的影響。如果想穩(wěn)定或者降低房價(jià)，政策調(diào)控的著力點(diǎn)應(yīng)放在這樣一部分人需求上，即基本能承受房地產(chǎn)價(jià)格的工薪階層、完全能夠承受房地產(chǎn)價(jià)格的富裕階層。特別是以投資（投機(jī)）為主要動機(jī)的富裕階層，他們是房價(jià)拔高的主要推手。

而學(xué)術(shù)界一些觀點(diǎn)認(rèn)為，加大對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等政策性用房的供給，可以緩解市場上對房地產(chǎn)的大部分需求，改善房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面，從而起到降低房價(jià)的作用。這樣的觀點(diǎn)其實(shí)并不正確，例如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等政策性用房的需求主體，他們大多是不能夠承受當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的貧困階層。他們從一開始就沒有對房地產(chǎn)價(jià)格的走高起任何推動作用，因?yàn)榧幢闶撬麄冇匈徺I住房的欲望，也沒有購買住房的能力，不能構(gòu)成房地產(chǎn)市場的真正需求。因此，筆者認(rèn)為，加大對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策的供給，并不能夠起到降低房價(jià)的作用。

要降低房價(jià)，政府應(yīng)該從真正具備購房能力的人群著手，即從具備房地產(chǎn)剛性需求和投資（投機(jī)）性需求購房者著手。特別是投資（投機(jī)）性需求，這類需求是推動房價(jià)走高的罪魁禍?zhǔn)?。而剛性需求，情理之中，因?yàn)槊總€(gè)公民都有居住的權(quán)力，政府沒有必要對其打壓。針對投資（投機(jī)）性需求的控制，筆者認(rèn)為，調(diào)控政策諸多，例如：提高住房貸款利率、提高首套以外住房的貸款首付比例、限購，等等。（作者單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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