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房地產(chǎn)行業(yè)是新興產(chǎn)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要作用，為了保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)固發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)做好開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理，解決好房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)方案不科學(xué)導(dǎo)致成本增加、施工浪費(fèi)造成成本無(wú)法控制等問(wèn)題，優(yōu)化方案，節(jié)約成本，從而從投資決策、方案設(shè)計(jì)、施工和后期各個(gè)階段，做好房地產(chǎn)開發(fā)的控制工作。

1 房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制中出現(xiàn)的問(wèn)題

1.1 投資決策階段中出現(xiàn)的問(wèn)題

在房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制的投資決策階段，項(xiàng)目計(jì)劃書中對(duì)工程的估價(jià)往往較不準(zhǔn)確。首先，房地產(chǎn)開發(fā)的工程量不定，對(duì)工程量的估算只能依據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評(píng)判，在投資決策階段對(duì)方案進(jìn)行分析和確定，由于房地產(chǎn)開發(fā)在不同地域的不同的功能性，工程量的大小也各不相同。其次，由于大型建設(shè)企業(yè)大都使用招投標(biāo)模式，以中標(biāo)為目的，為了避免責(zé)任，合同的相關(guān)內(nèi)容較為模糊，導(dǎo)致后期施工時(shí)發(fā)現(xiàn)成本被動(dòng)提高。

1.2 設(shè)計(jì)階段中出現(xiàn)的問(wèn)題

在對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管理時(shí)，在工程的設(shè)計(jì)階段是造價(jià)管理的關(guān)鍵階段，但管理的難度較大。導(dǎo)致這一階段較難進(jìn)行造價(jià)控制的主要原因有以下三個(gè)方面:

(1)不結(jié)合實(shí)際，方案設(shè)計(jì)不科學(xué)。在房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)階段，沒有對(duì)所屬地區(qū)的各項(xiàng)地質(zhì)條件進(jìn)行勘察了解，不提前做好相關(guān)的勘察工作，在方案設(shè)計(jì)好之后才去當(dāng)?shù)乜疾?設(shè)計(jì)漏項(xiàng)太多，一方面，重新設(shè)計(jì)會(huì)造成時(shí)間和人力的浪費(fèi)，另一方面，也造成了資金的浪費(fèi)，不利于房地產(chǎn)造價(jià)的控制。

(2)在設(shè)計(jì)方案上沒有體現(xiàn)造價(jià)控制的相關(guān)理念。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)，在人員數(shù)目、材料數(shù)量、機(jī)械設(shè)備等方面，沒有做到貫徹造價(jià)管理的理念，方案設(shè)計(jì)者沒有全局觀念，只是片面關(guān)注建筑設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)，而忽略從房地產(chǎn)整體的成本角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目做好造價(jià)控制。如我司開發(fā)的某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，由于第一次接觸loft產(chǎn)品，設(shè)計(jì)人員對(duì)該產(chǎn)品的墻體保溫設(shè)計(jì)內(nèi)外保溫兩道工序，結(jié)合工程所在地區(qū)的實(shí)際氣候情況，是完全不需要內(nèi)外保溫，二者選其一即可，這種設(shè)計(jì)方案的不科學(xué)將會(huì)大大的增加開發(fā)成本。

(3)施工圖紙滯后。由于開發(fā)周轉(zhuǎn)的需要，房開公司往往在不具備招標(biāo)條件下啟動(dòng)招標(biāo)程序，招標(biāo)所用圖紙與施工所用圖紙不一致，這種情況對(duì)工程造價(jià)的控制極為不利，同時(shí)也人為的增加了其他相關(guān)部門的工作量。

1.3 施工階段中出現(xiàn)的問(wèn)題

施工階段主要是實(shí)施計(jì)劃方案，這個(gè)階段出現(xiàn)的問(wèn)題主要可以分為以下幾個(gè)方面。第一，設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)的問(wèn)題在施工階段延續(xù)。由于設(shè)計(jì)方案的不合理，導(dǎo)致施工中材料、人力等各項(xiàng)資源的濫用或浪費(fèi)，導(dǎo)致建設(shè)成本的增加。第二，施工階段本身出現(xiàn)了問(wèn)題，施工建設(shè)過(guò)程中不可預(yù)知性較強(qiáng)，外界各項(xiàng)因素的變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)工程的造價(jià)發(fā)生變化。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制的建議

2.1 投資決策階段的造價(jià)控制

要想做好房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)管理，首先就要從投資決策階段入手進(jìn)行優(yōu)化。要做好投資決策階段的造價(jià)控制，首先，要充分了解房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。在調(diào)查中了解房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的環(huán)境，掌握市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需求，對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，針對(duì)市場(chǎng)的情況做好投資決策，才能提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二，對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析要透徹。要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估，評(píng)估主要包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目贏利的能力、資金回收時(shí)間的長(zhǎng)短、項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)等等。資金的使用效率一般通過(guò)盈利能力來(lái)評(píng)判，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中對(duì)資金的回收率進(jìn)行評(píng)判，對(duì)工程造價(jià)有重要的影響。在進(jìn)行開發(fā)造價(jià)管理時(shí)，檢查自身信用記錄，確保及時(shí)還款，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些措施有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日后向銀行申請(qǐng)貸款的順利審批。

2.2 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

在設(shè)計(jì)階段做好房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)控制，對(duì)做好整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制非常有意義。一般而言，設(shè)計(jì)階段的圖紙是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行施工的主要依據(jù)，設(shè)計(jì)的建設(shè)圖紙一方面要符合預(yù)算的要求，另一方面要體現(xiàn)建筑的功能。設(shè)計(jì)方案與成本預(yù)算密切相關(guān)，設(shè)計(jì)方案是否科學(xué)，其成本也是重要考量因素之一。

(1)通過(guò)招投標(biāo)的方式確定科學(xué)的設(shè)計(jì)方案。通過(guò)這種方式確定設(shè)計(jì)方案的主要優(yōu)勢(shì)在于，可以通過(guò)比較篩選，最大限度地節(jié)約成本，促進(jìn)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)和合作，從而有利于行業(yè)技術(shù)水平的提升。盡管這種方式優(yōu)點(diǎn)突出，其缺點(diǎn)也較為明顯。一方面，招投標(biāo)工作要想順利組織，招投標(biāo)過(guò)程中涉及到許多方面的溝通，招標(biāo)后方案的確定需要耗費(fèi)大量的精力，組織費(fèi)用也較高。如何在眾多的設(shè)計(jì)方案中，選擇最適合自身的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)方案也是相關(guān)管理人員需要考慮的問(wèn)題。

(2)從設(shè)計(jì)方案的圖紙選擇入手，做好房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本的控制。要想從根本上控制好房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)的成本控制，就必須做好設(shè)計(jì)圖紙的選擇。培養(yǎng)設(shè)計(jì)人員節(jié)約成本的設(shè)計(jì)理念，將造價(jià)控制的觀念滲透于設(shè)計(jì)方案的圖紙之中，從而讓設(shè)計(jì)圖紙做到既符合專業(yè)施工的要求，又符合成本控制的需要。

(3)聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)。專業(yè)顧問(wèn)往往都是設(shè)計(jì)專家領(lǐng)銜，他們有豐富的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，熟悉現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范和計(jì)算機(jī)軟件，有一套成功的設(shè)計(jì)成本控制辦法，聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)顧問(wèn)來(lái)控制設(shè)計(jì)階段的成本造價(jià)，是當(dāng)前最有效和最科學(xué)的辦法。

2.3 施工階段的造價(jià)控制

在施工階段進(jìn)行造價(jià)控制主要有以下四種方式:第一，最大限度的降低設(shè)計(jì)變更的次數(shù)。對(duì)施工的相關(guān)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理和監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更的次數(shù)，從而能夠控制好成本，減少設(shè)計(jì)方案臨時(shí)改變所帶來(lái)的費(fèi)用的增加。明確設(shè)計(jì)變更的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范設(shè)計(jì)變更的流程，從而達(dá)到控制好施工階段造價(jià)的目的。第二，強(qiáng)化對(duì)施工人員、機(jī)械的管理。對(duì)人員進(jìn)行管理主要包括對(duì)不同專業(yè)的人員進(jìn)行合理調(diào)度，加強(qiáng)對(duì)低素質(zhì)施工人員的約束，培養(yǎng)施工者學(xué)會(huì)利用專業(yè)控制好相關(guān)成本。對(duì)機(jī)械的管理主要包括在施工中科學(xué)合理地運(yùn)用各類機(jī)械，保證機(jī)械的性能最大限度地發(fā)揮，從材料入手減少相關(guān)成本。還要做好安全工作，避免發(fā)生事故增加成本。第三，是強(qiáng)化對(duì)施工進(jìn)度的管理。對(duì)施工階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展程度、完成到怎樣的階段以及實(shí)際花費(fèi)的多少要有充分地了解，從而降低成本，為后期工作的安排打下基礎(chǔ)。第四，工程施工階段由于設(shè)計(jì)已完成，施工階段工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%－10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小。所以在確定施工方后，以合同為依據(jù)，要處理好與施工方的關(guān)系，避免造成間接的成本增加。

2.4 竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制

工程竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)重要環(huán)節(jié)。工程竣工結(jié)算審核主要在工程竣工圖的基礎(chǔ)上，根據(jù)招投標(biāo)文件、施工合同、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等資料，對(duì)送審的竣工資料做出符合工程施工實(shí)際的造價(jià)審核。通過(guò)對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行全面、系統(tǒng)的檢查和復(fù)核，及時(shí)糾正存在的問(wèn)題，確定更加合理的真實(shí)的工程費(fèi)用，也為項(xiàng)目的后評(píng)估工作提供完善的數(shù)據(jù)支持。同時(shí)也為下一個(gè)項(xiàng)目提供更加科學(xué)、真實(shí)的數(shù)據(jù)支持，為后續(xù)項(xiàng)目的拿地工作提供更加完善的借鑒。建設(shè)工程竣工結(jié)算關(guān)系到各方的切實(shí)利益，把控審核的質(zhì)量，也直接決定工程投資能否得到有效控制。

3 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)在于規(guī)模龐大、涉及資金數(shù)量多、工程周期較長(zhǎng)和工程量較大，這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)難以控制。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)方案不科學(xué)、施工過(guò)程浪費(fèi)等問(wèn)題，指出了房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的難點(diǎn)所在。探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段如何做好造價(jià)控制，例如:在投資階段做好市場(chǎng)調(diào)查，在設(shè)計(jì)階段確定科學(xué)合理的設(shè)計(jì)方案，在施工階段組織好人員和設(shè)備的分配，在竣工結(jié)算階段對(duì)費(fèi)用進(jìn)行核查等等。通過(guò)采取這些措施，來(lái)優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制和造價(jià)管理，從而提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，協(xié)助企業(yè)降低成本，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

［1］黃仲花，朱萍.論我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)確定和控制管理［J］.價(jià)值工程，2010(09).

［2］沙立軍.淺談房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制［J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2011(22).