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        差異化調(diào)控:馬年樓市主旋律

        2014-08-15 00:51:44徐云
        資源導(dǎo)刊 2014年2期
        關(guān)鍵詞:調(diào)控政策改革

        □徐云

        2013年,盡管全國(guó)一二線城市不斷加大調(diào)控力度,但是房?jī)r(jià)卻再度陷入越調(diào)越漲的局面。如今房地產(chǎn)政策有一個(gè)鮮明轉(zhuǎn)變,就是回歸“居者有其屋”的基本需求,回歸到城市空間的公平分配和使用上來(lái)?!艾F(xiàn)在解決房地產(chǎn)存在的問題還來(lái)得及,采用微調(diào)辦法還可以調(diào)節(jié)?!睂<艺J(rèn)為,“當(dāng)前一刀切的調(diào)控政策已經(jīng)難治百病,只有實(shí)行差異化的調(diào)控政策才能對(duì)癥下藥?!?/p>

        樓市火爆依然如故

        2013年盡管房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)依然從緊,但仍難以阻擋樓市的火爆。數(shù)據(jù)顯示,去年9月北京、上海、廣州、深圳等一線城市同比漲幅首次全部超兩成,至11月,全國(guó)70 個(gè)大中城市中,69 個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲。北上廣深等一線城市上漲幅度尤為顯著,而廈門、南京、福州等熱點(diǎn)二線城市住宅均價(jià)漲幅也大多在15%以上。

        然而,正當(dāng)一二線城市房?jī)r(jià)快速大幅上漲的同時(shí),三四線城市交易市場(chǎng)卻相對(duì)慘淡,形成鮮明對(duì)比。溫州、海口、聊城、蕪湖等少數(shù)三四線城市住宅市場(chǎng)出現(xiàn)下行,其中溫州跌幅最大,達(dá)到13.91%;鄂爾多斯除房屋“抵債”式出售外,基本無(wú)市場(chǎng)成交。

        其實(shí),自2013年下半年以來(lái),政府的調(diào)控思路已經(jīng)開始改變并有所嘗試。從一些地方出臺(tái)的規(guī)定中可以看出,從過去的“一刀切”,變?yōu)橐虻刂埔?、分類指?dǎo)的調(diào)控政策,強(qiáng)調(diào)“誰(shuí)的孩子誰(shuí)抱走”。比如,去年9月鄭州率先對(duì)調(diào)控加碼,10月深圳、北京分別出臺(tái)“深八條”、“京七條”,11月上海和廣州分別出臺(tái)“滬七條”和“穗五條”,隨后部分二線城市也在11月底扎堆出臺(tái)調(diào)控措施。與此同時(shí),少數(shù)市場(chǎng)低迷的三四線城市,如溫州、蕪湖、徐州等,在不突破調(diào)控底線前提下,對(duì)現(xiàn)有政策進(jìn)行“松綁”,放松調(diào)控力度,以促進(jìn)需求釋放。

        差異化運(yùn)作顯智慧

        回顧2013年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,筆者發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)明顯特征,即中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期已明顯縮短,宏觀調(diào)控的難度越來(lái)越大。經(jīng)濟(jì)周期不再以年為單位,而是以季度為單位,增長(zhǎng)加速和硬著陸風(fēng)險(xiǎn)的變化在一個(gè)季度間。在此背景下,傳統(tǒng)以需求管理為手段的宏觀調(diào)控作用越來(lái)越受到制約,宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)增長(zhǎng)的作用顯著縮小。

        中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作形勢(shì)需要警惕兩個(gè)值得關(guān)注的問題。一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期已變得越來(lái)越短,且短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高度依賴于宏觀政策的取向,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力明顯不足。二是宏觀政策效果之所以難以將中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶入持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)面臨嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性矛盾,即傳統(tǒng)凱恩斯以需求管理為主導(dǎo)的宏觀政策在中國(guó)屢試不爽,特別是四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃將這一理念發(fā)揮至極致,但近兩年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的結(jié)構(gòu)性問題,包括地方政府債務(wù)問題、金融風(fēng)險(xiǎn)問題、土地與房地產(chǎn)綁架問題凸顯,說(shuō)明中國(guó)式宏觀調(diào)控已走到盡頭,未來(lái)擺脫困境亟待從理論與實(shí)踐上取得新的突破。

        出路在哪里?筆者認(rèn)為,未來(lái)中國(guó)需要強(qiáng)化供給的分析和認(rèn)知,并通過全面改革和理性的供給管理,破解當(dāng)前中國(guó)結(jié)構(gòu)調(diào)整面臨的瓶頸,為實(shí)現(xiàn)中國(guó)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)造條件。而如果從這一角度理解三中全會(huì)為中國(guó)未來(lái)十年發(fā)展勾畫的改革藍(lán)圖,思路似乎更加清晰。例如單獨(dú)二胎政策放開是應(yīng)對(duì)中國(guó)人口老齡化與勞動(dòng)年齡人口減少的舉措,實(shí)則為在人口政策上理順要素供給的方式。國(guó)有企業(yè)改革是解決國(guó)企與民企市場(chǎng)主體不平等的舉措。

        當(dāng)然,其推行必然面臨較大壓力。因此,差異化調(diào)控既是亮點(diǎn),也是難點(diǎn)。約束政府行為,加快職能轉(zhuǎn)變,減少對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的干預(yù)是給予長(zhǎng)期困擾中國(guó)經(jīng)濟(jì)的政府與市場(chǎng)關(guān)系的合理定位;要素價(jià)格改革的推進(jìn),包括資金價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格、資源價(jià)格由供求關(guān)系決定是完善價(jià)格形成機(jī)制的要求;新型城鎮(zhèn)化改革如想釋放需求,根本上需要就戶籍、財(cái)稅體制、土地制度以及公共服務(wù)均進(jìn)行改革,進(jìn)而為城鎮(zhèn)化提供完善的社會(huì)保障機(jī)制。

        分類指導(dǎo)需用心

        作為樓市調(diào)控主要方向,除了各類型城市之間的調(diào)控政策需要有所差別外,在一線城市內(nèi)部也需要制定差異化更明顯的調(diào)控政策,比如2013年部分城市除了加強(qiáng)針對(duì)中低收入人群的保障房供應(yīng)外,還特別注重了對(duì)“夾心層”改善型住房需求的滿足。新一輪改革措施,實(shí)際上體現(xiàn)了在中國(guó)經(jīng)濟(jì)舊的增長(zhǎng)模式陷入困境之下,決策層管理理念從傳統(tǒng)的宏觀政策需求端管理更多傾向于供給端制度與機(jī)制創(chuàng)新方面,是個(gè)理論與實(shí)踐的創(chuàng)新,具有積極意義。

        馬年需關(guān)注影響樓市的幾個(gè)最不確定的因素。首先是城鎮(zhèn)化怎么走?以前是大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),現(xiàn)在更多的是強(qiáng)調(diào)要能找到鄉(xiāng)愁的城鎮(zhèn)化才是人性的城鎮(zhèn)化。其次,農(nóng)用地采取什么方式入市?對(duì)樓市來(lái)說(shuō),不是開發(fā)商可以隨便到農(nóng)村圈地。目前強(qiáng)調(diào)的只是宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地方面,要放權(quán)給農(nóng)民產(chǎn)權(quán)處置的權(quán)利。再次,強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)一元化到底是怎么回事?最近的中央會(huì)議提出了放開中小城市戶口,限制大城市,嚴(yán)格控制特大城市發(fā)展規(guī)模的政策。但是,對(duì)逐步城市化的農(nóng)民來(lái)說(shuō),城鎮(zhèn)的吸引力并不大,農(nóng)村戶口目前有更大的吸引力。當(dāng)然,還要關(guān)注美國(guó)的QE政策對(duì)中國(guó)的影響。美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)能夠公布從明年開始每個(gè)月縮減100億美元的量化規(guī)模,美元的增減對(duì)世界經(jīng)濟(jì)必定產(chǎn)生重大影響,特別是在中國(guó)持有1.3 萬(wàn)億美國(guó)國(guó)債的情況下,中國(guó)政府既要盡量規(guī)避因?yàn)槊涝兓赡芙o中國(guó)債權(quán)造成損失,又要防范其對(duì)國(guó)內(nèi)人民幣影響、對(duì)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的震蕩。我國(guó)目前人民幣實(shí)行的非完全自由化,資本賬戶并未開放,這樣還可以有很大的回旋余地,央行怎么動(dòng)作,還要觀察。

        由上可知,目前存在最大的難題還在于如何真正把改革落到實(shí)處。推進(jìn)改革將面臨原有利益集團(tuán)前所未有的阻撓,而這也恰恰是當(dāng)前看多派與看空派的主要分歧所在。但無(wú)論如何,用宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控需求端的做法已經(jīng)走向盡頭,未來(lái)都是對(duì)如何改革以更好地促進(jìn)生產(chǎn)要素供給和通過創(chuàng)新提高勞動(dòng)生產(chǎn)率來(lái)使增長(zhǎng)持續(xù)的政策取向。

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