馬光遠(yuǎn)

很多城市都可以和呼和浩特一樣，完全可以光明正大地明確取消限購，讓市場真正發(fā)揮作用。

6月20日全國首個(gè)明文取消限購的呼和浩特市，在6月25日以“兩個(gè)字打印錯(cuò)誤”為由撤回的取消限購的通知，并在6月27日重新發(fā)文予以確認(rèn)。這意味著，呼和浩特市成為全國第一個(gè)明確發(fā)文取消限購的城市。

事實(shí)上，在呼號(hào)浩特之前，已經(jīng)有包括天津、沈陽、南寧、廣州等10多個(gè)城市嘗試放松限購，這些城市的共同做法是沒有公開發(fā)文，而是內(nèi)部傳達(dá)。一些城市頻頻嘗試突破限購的限制，根本原因是時(shí)下房地產(chǎn)市場陷入了庫存高企，銷量下滑，價(jià)格下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。全國房地產(chǎn)市場前5個(gè)月中國商品房銷量暴跌，一線房企前5月普遍只完成全年銷售任務(wù)的30%左右；一些城市屢屢爆出天量庫存的新聞，無論是前期降價(jià)的杭州，還是悄然松動(dòng)限購的沈陽，去庫存周期都超過了驚人的30個(gè)月。以這次發(fā)文取消限購的呼和浩特為例，作為一個(gè)常住人口只有200萬的城市，其在2014年初其庫存達(dá)到1760萬平，高居全國首位，而價(jià)格官方統(tǒng)計(jì)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月停漲。

很顯然，地方通過各種方式嘗試突破限購，目的不外乎刺激房市，讓房地產(chǎn)重歸繁榮。但是，面對(duì)房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩、房價(jià)高企、流動(dòng)性偏緊、實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷等情況，以為放松限購房地產(chǎn)可以重回昔日的輝煌無疑癡人說夢(mèng)。對(duì)于這一輪調(diào)整，筆者多次特別提醒所有人真誠面對(duì)四個(gè)基本事實(shí)：一、這次價(jià)格調(diào)整和任何調(diào)控政策無關(guān)，而是市場的自發(fā)反應(yīng)；二、流動(dòng)性緊張是導(dǎo)致一線城市和熱點(diǎn)城市房價(jià)下降的誘因，但流動(dòng)性緊張的狀況短期不會(huì)改變；三、中國樓市的基本面已經(jīng)發(fā)生了里程碑意義的變化，總體供應(yīng)短缺的歷史已經(jīng)終結(jié)，除個(gè)別城市外，大部分城市面臨的問題已經(jīng)不是短缺，而是過剩；四、在經(jīng)歷4萬億的狂歡盛宴之后，中國樓市已經(jīng)接近珠穆朗瑪峰的峰頂，期待救市回到以前的狂歡已經(jīng)不可能。無論是目前的房價(jià)，市場的流動(dòng)性，還是供求的基本面，都不支持房價(jià)繼續(xù)單邊上漲。特別是在去庫存壓力特別大的情況下，放松限購消化庫存的作用有限，而在房價(jià)預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)的情況下，投資性需求接近底部。面對(duì)市場的調(diào)整，不切實(shí)際的期待政府再次放水救市，讓市場再回到以前單邊上漲的狀態(tài)。很顯然，這是一種很傻很天真的想法，這種想法的流行，恰恰說明中國房地產(chǎn)市場的青澀和不成熟。事實(shí)上，在目前情況下，無論是放松限購，還是降準(zhǔn)，都無法逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的趨勢。

對(duì)于中國房地產(chǎn)市場而言，開發(fā)商和地方政府都應(yīng)該對(duì)市場的判斷更加清醒，更加理性。事實(shí)上，就限購政策而言，之前除了“北上廣深”一線城市嚴(yán)格執(zhí)行之外，絕大多數(shù)的城市在執(zhí)行上本來就有很大的靈活性，放松與否對(duì)整個(gè)市場的影響并不大。面對(duì)庫存和流動(dòng)性緊張的壓力，最好的選擇是順應(yīng)市場，通過價(jià)格調(diào)整，在價(jià)格合理的情況下，讓居住需求者入市。價(jià)格的調(diào)整對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)而言，都是行業(yè)健康發(fā)展的常態(tài)，無論是對(duì)中國房地產(chǎn)，還是對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)而言，房價(jià)的調(diào)整，房地產(chǎn)回歸理性長遠(yuǎn)而言都有益。

就限購政策本身而言，除北上廣深等一線城市，絕大多數(shù)城市住房供應(yīng)短缺的歷史不再，限購政策失去了原來的意義。在這種情況下，筆者認(rèn)為很多城市都可以和呼和浩特一樣，完全可以光明正大地明確取消限購，讓市場真正發(fā)揮作用。無需偷偷摸摸，更無需叫停。

責(zé)任編輯 張惠清