王亞飛 王艷艷

作者簡介：王亞飛(1988-)，女，漢族，河南省焦作市人，研究生，經濟學碩士，浙江財經大學經濟與國際貿易學院，產業(yè)經濟學專業(yè),研究方向；農民的宅基地流轉問題研究。

王艷艷(1985-)，女，漢族，河南省焦作市人，研究生，經濟學碩士，廣西師范學院經濟管理學院，區(qū)域經濟學專業(yè)，研究方向；農民的宅基地流轉問題研究。

摘要：我國新型城鎮(zhèn)化進程中，農民的土地流轉問題成為新形式土地制度改革的焦點。鄭州宅基地流轉基于村民自愿且自主選擇類型、未來機會補償?shù)仍瓌t，從而創(chuàng)新性地實現(xiàn)了宅基地使用權流轉和土地資金雙平衡。然而該流轉方式對農民的生存發(fā)展問題也存在很多隱患。若要推廣應該進一步加強農民權益的保障,重視新城鎮(zhèn)產業(yè)的發(fā)展,因地制宜的徹底完善該制度,以期給農民最實際的保障,使農民生活更加無憂。

關鍵詞：宅基地流轉；操作過程；優(yōu)勢與不足；啟示引言目前我國土地資源十分有限，現(xiàn)有的土地資源和大量的需求之間的矛盾不斷升級。與此同時，國家一再倡導要保護糧食的安全，18億畝耕地紅線的硬性要求，使得自行平衡土地與補償?shù)墓ぷ髌仍诿冀?。由此可見，宅基地迫切需要流轉。關于我國農民宅基地流轉從十七屆三中全會的文件指示開始，一些地區(qū)率先開始，分別以以房換房、承包經營等模式，呈現(xiàn)了重要的示范作用和流轉價值。本文也是基于成功示范作用的引導下，以鄭州市為例，經分析其流轉過程、存在的優(yōu)點與不足以及帶來的啟示進行探討。

一、鄭州市宅基地流轉的操作過程

關于鄭州市宅基地流轉以及置換的做法和過程做簡要的介紹：實施流轉前,原住戶與開發(fā)商要按照村民大會或代表大會討論通過的拆遷補償安置方案正式簽訂拆遷補償安置協(xié)議。宅基地的拆遷補償安置方案要標明拆除住宅房屋的貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準,供原住戶自由選擇。原村民合法宅基地上住宅的拆遷補償、安置以建筑房屋的面積為依據(jù)。原住戶要是選擇用貨幣補償?shù)?補償金額根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等綜合因素確定。原住房為樓房的原則是三層以下(含三層)的合法建筑,按市場評估價給予補償。原住戶若選擇產權調換的,原則是三層以下(含三層)的合法建筑,按拆一平方米還一平方米的標準給予安置。若對村里合法的辦公用房和其他用房進行拆遷,以面積為標準按拆一平方米還一平方米給予安置。拆除房屋以外的其他附著物的補償安置,應按照鄭州市人民政府現(xiàn)行的國家建設征收土地補償安置標準執(zhí)行。流轉涉及原住戶搬遷或臨時安置的,其搬遷補助費和臨時安置補助費標準參照相關規(guī)定。2000年8月9日以后沒達標的房屋，拆遷時一律不予補償安置。

鄭州宅基地流轉是基于村民自愿，占用村民宅基地以開發(fā)商從政府競標得到的自有房產建造的安置房予以補償，當一個村90％以上的村民提交了要求置換申請之后，村委會和鎮(zhèn)政府才能簽訂置換合同，承包政策和標準由鎮(zhèn)政府根據(jù)前期的調查和測量數(shù)據(jù)、征求多方意見后制定。其中數(shù)據(jù)來源于城建規(guī)劃部門對各鎮(zhèn)進行的房屋普查和測量以及由村民委員會成立的工作小組所確定的村民身份和數(shù)量。在住房被拆除后和新住房建成期間，每個被拆遷戶每月每人八百元的安置費，以緩解居民的生活壓力，在房屋建成后，按照簽署的合同給予置換。

二、宅基地流轉的優(yōu)勢和不足

(一)宅基地流轉的優(yōu)勢

鄭州市宅基地流轉的同時，并沒有侵蝕耕地的數(shù)量，反而有效實現(xiàn)了耕地的“占補平衡”。鄭州的過程說明，通過置換方式，流轉可以收回宅基地予以復墾，反而可以增加耕地。

鄭州市宅基地流轉弱化了村落宅基地的保障功能，農民無產權的宅基地可以置換為有獨立產權的商品房，其財產性收入大大增加。在鄭州市宅基地沒有流轉前，大多數(shù)村民以租賃為生，月租每間房200元左右，流轉后每家每戶都住上樓房，居民可以把閑置出來的房屋賣出去，以現(xiàn)在鄭州市的均價而言，每平方七八千元，這將帶給他們一筆不小的財富。此外，隨著收入的增加，人們的生活水平和生活方式都有了顯著的提高和改善。

(二)鄭州市宅基地流轉存在的問題

鄭州市宅基地流轉問題主要體現(xiàn)在收入和成本方面。宅基地流轉前，農民的主要收入來源是耕作農地，再輔以一些非農就業(yè)收入，比如通過租賃收取房租。換房后，盡管承包責任制不變，復墾后的耕地仍可以優(yōu)先承包給本村村民，但換房統(tǒng)一安置后農民居住地距離耕地較遠，來去不便，無形中增加了耕作成本。而搬進樓房后，各項生活成本無形中會上升。為保障農民的一般水平的生活，有些村鎮(zhèn)給予農民征地補償，但通過置換使農民喪失了宅基地使用權。作為農民生存權的保障，應該充分提下農民宅基地的價值，而不僅僅是簡單機械的“以房換房”。沒有流轉前，宅基地是永久性的使用權，可以無償占有并永久性居住，流轉后的房屋等同于商品房有具體年限，這樣看來農民的損失需要給與大量的補償。

三、宅基地換房模式的啟示

鄭州市的宅基地流轉之所以能夠成功，除了本身的創(chuàng)新性與針對本地的可行性，還有一些客觀因素促成了該流轉方式的成功實施。但是在其他地區(qū)推廣時要考慮其是否適用的問題。一方面，農民的生產、生活方式對土地不能有太強的依賴性，并且推廣的地區(qū)應具有較多的具體針對非農的就業(yè)機會。而在經濟不發(fā)達、產業(yè)基礎底子很弱、城市中提供就業(yè)機會比較困難、農民對傳統(tǒng)農業(yè)依賴較強的地區(qū)，一貫模仿這種方式，可能會影響原來農村社會的安定團結，憑空產生不必要的社會矛盾。另一方面，宅基地的流轉在處于城鄉(xiāng)結合部和城郊地區(qū)實施起來比較可行，因為在這些地區(qū)能夠有較高的收益得以實現(xiàn)，從而可以為城鎮(zhèn)化建設提供資金支持。但對于不具有這種區(qū)位優(yōu)勢偏遠的農村，盲目推廣時會帶來許多不可預期的問題。因此，新的宅基地流轉方式的設計應該全面考慮在推進城市化進程時農民利益的有效保護以及在統(tǒng)一集中居住后該怎樣合理生存發(fā)展的問題，這里談到的利益保護，不僅僅要突出利益的合理分配，還要設法提高城市化的凈收益。此外，實施創(chuàng)新模式過程中，農民的參與度和滿意度要得以確保和體現(xiàn)，農民的主體地位要得以體現(xiàn)。

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