于曉徽

摘要：房地產產業(yè)屬于高投入高風險的行業(yè)，融資方式對房地產企業(yè)至關重要，本文分析了現(xiàn)今主要的集中房地產融資手段，結合問題對房地產融資提出一些建議。

關鍵詞：融資;經濟;方案［引言］房地產業(yè)對國民經濟的發(fā)展有著重要作用，是國民經濟的重要行業(yè)，對社會的發(fā)展有著很高的貢獻，但是，我們知道，房地產行業(yè)是一個高投入高風險的資金密集型行業(yè)，需要足夠的資金來支撐其發(fā)展，因此，多樣化的融資方式在房地產行業(yè)中是必須的。由于我國金融市場尚不發(fā)達，目前國內房地產融資主要為銀行貸款的形式，其他的形式較少，數據表明，最近幾年的銀行貸款超過50%是房地產開發(fā)貸款,所以，房地產經紀的波動極有可能危害國家金融安全，建立多元化的投資機制，分散房地產機制的金融風險成為當務之急。

一、現(xiàn)行的幾種主要融資方式

長期以來，狹窄的房地產融資渠道使整個金融系統(tǒng)承擔了極大的風險，新一輪房地產調控政策發(fā)布會使傳統(tǒng)的融資手段發(fā)生改變，目前，我國房地產企業(yè)融資方式主要為以下幾種：

1.銀行貸款

房地產企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金是房地產企業(yè)生存的根本。但國內大多數房地產企業(yè)依然保持這種傳統(tǒng)融資方式，企業(yè)資金的最大來源基本是國家貸款，很容易造成房地產企業(yè)的金融風險。

2.房地產債券

和其他債券一樣，房地產債券也是一種信用憑證，是用來讓債券持有者取得預期收入的證書。房地產債券種類繁多，其中最主要的是房地產金融債券、房地產開發(fā)企業(yè)債券和房地產政府債券。房地產債券籌資額大，發(fā)行總量大，利率高并且使用自由,債權人對企業(yè)的制度政策無權過問，可以在稅前就支付債券利息。但是,債券發(fā)行的成本相對于銀行貸款來說大得多,本息的還付會大大加重企業(yè)的負擔。

3.預售房產

房地產預售是現(xiàn)今房地產企業(yè)融資比較流行的一種。房地長預售就是房地產開發(fā)企業(yè)根據合同規(guī)定收取購房者的購房資金，以及按雙方合同規(guī)定預售委托單位的開發(fā)建設資金。就整個房地產市場來說，現(xiàn)房比較少，一般都是期房，因此對于目前經濟形勢，預收房款已經是房地產企業(yè)融資的重要方式。這種方式可以讓房地產企業(yè)最大限度地積累資金，將一部分風險轉移給買家，但是這種形勢仍然存在風險。因為在預售情況下，房地產企業(yè)最大問題就是控制成本預算，而如今國家政策日益完善，對于預售的限制條件越來越多，并且隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，市場供求雙方發(fā)生變化，一直用這種方式融資會使房地產企業(yè)承擔很大風險，房地產企業(yè)應該保持警惕。

4.上市融資

對企業(yè)包括房地產企業(yè)來說，上市融資都被認為是很好的融資渠道，總的來說，上市融資有籌資容量大，融資能力強，資金使用年限長，能夠改善企業(yè)的財務制度，優(yōu)勢明顯。但是我們不能忽視的是這種方式的消極效果，上市融資的成本很高，房地產企業(yè)被收購的可能性大大加強。據資料顯示，在2004年全年，上市的公司只有一家，加之房地產企業(yè)本身就屬于高風險企業(yè)，業(yè)績波動極大，能夠通過有關部門審核的企業(yè)很少，2004年,只有10%的房地產公司達到標準，能夠上市的地產公司就更少了，2005年的機制改革使房地產公司成功上市融資的機會再次減少。由此可見，直接上市對于大部分房地產企業(yè)來說都是一個美麗的憧憬。

5.夾層融資

夾層融資是國外比較先進的融資方式，在國內應用較少,夾層融資原指一種債券等級,主要是介于債券與垃圾股中間的債券，后來被引申到公司的財務形式里，與債券等級的含義差不多，就是指夾在優(yōu)先債券與股權之間的投資方式。引入房地產產業(yè)后,夾層融資常指不同于債權和股權、不屬于抵押貸款的其他級次債券或優(yōu)先股的投資組合。根據市場情況，兩方面的原因使夾層融資在國內可以擁有非常廣闊的應用空間。首先,夾層融資可以緩沖股本與債務,讓資本的供應與需求效用更加緊密的聯(lián)系在一起，資金使用效率大大提高。其次,在本來就缺乏融資渠道的國內，新的融資手段可以獲得極大地發(fā)展空間。夾層融資是股權與債權中間的緩沖區(qū),夾層資產的擁有者可以避開對自身不利的一些政策限制，如貸款限制;還可以根據自身特點選擇適合自己的投資方式。作為新興的融資方式，夾層融資擁有靈活的特點，只是成本頗高，選擇此方式進行融資的房地產企業(yè)需要一定的資金和較高的技術水平。

二、關于房地產企業(yè)融資及財務風險的一些建議

房地產要結合自身情況進行融資方式的選擇，要知道，不同條件的資金配置會改變整個系統(tǒng)資本的結構，企業(yè)的發(fā)展會因此受到影響，要選擇適合自己的投資渠道。

1.探索新的融資渠道

我們知道，分散投資是降低投資風險的很好選擇，那么房地產企業(yè)也可以分散融資，借鑒國內外的創(chuàng)新融資方式，再結合我國的傳統(tǒng)方式融資。房地產企業(yè)可以將融資分為不同階段，初期，成熟期可以分別使用不同方式來進行融資，總之，房地產企業(yè)可以創(chuàng)新定制多套融資方案，不僅可以從中選擇最佳的融資方式，還能夠優(yōu)化企業(yè)自身的資本結構。

2.構建健康完善的規(guī)章制度

我國關于房地產金融的法律建設還處在雛形階段，各項法律法規(guī)還不健全，當然，不健全的制度會給某些房地產企業(yè)帶來巨大的盈利空間，但對于整個房地產市場確是極大的不穩(wěn)定因素，法律不完善直接導致了房地產融資渠道的狹窄，所以，要想將房地產企業(yè)的融資渠道擴大，維護房地產金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，就必須由政府和國家?guī)ь^，建立一套完整的機制，讓巨大的地產資本在可控的公平的市場中運行，進而推動整個市場經濟的健康可持續(xù)發(fā)展。

3.增大房地產信貸的監(jiān)管力度政府要加強對房地產企業(yè)的信貸監(jiān)管，加快信貸監(jiān)管制度的建設，一方面要大力支持符合國家政策的房地產企業(yè)或項目，另一方面還要對房地產企業(yè)進行監(jiān)管，嚴加審核，防止違規(guī)發(fā)放，嚴格監(jiān)控資金使用方向，防止資金挪用。目前，我國個人征信系統(tǒng)的建設還不完善，要盡快建立完善個人征信系統(tǒng)，當然，政府對于過去已經發(fā)放的違規(guī)項目資金仍需妥善處理，是房地產信貸風險降到最低。

4.鼓勵房地產融資的人才培養(yǎng)和理論研究

在國內房地產金融業(yè)務興起的今天，房地產人才缺口加大，需求增大，房地產金融需要的人才不僅要有房地產經營經驗，還要有專業(yè)的法律、金融、評估等業(yè)務知識。我國房地產融資渠道相對于國外來說狹窄得多，房地產金融理論研究也相對落后。我國首先應該加大對此的重視程度，建立良好的體制以培養(yǎng)相關人才，引導深入房地產金融的研究，為房地產融資提供指導，推動房地產金融的健康發(fā)展。

三、總結

隨著市場經濟發(fā)展，一系列房地產調控政策的出臺，我國傳統(tǒng)房地產融資手段弊端日漸暴露，房地產企業(yè)首先要發(fā)現(xiàn)弊病所在，學習借鑒國內外先進融資手段，結合自身特點，量身打造一份屬于自己的融資方案。總之，房地產企業(yè)的融資方式有很多種，但是適合自己的才是最好的，所以企業(yè)要根據自身的發(fā)展情況制定適合自身的融資政策，才能有效地降低風險，并最大限度地推動房地產企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻

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