蔭海龍+李蕓蕓

內(nèi)容摘要：隨著城市化、工業(yè)化進程的不斷推進，在全國范圍內(nèi)，特別是大中城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的城鄉(xiāng)結合部，宅基地流轉(zhuǎn)已成為十分普遍的現(xiàn)象。然而，受我國制度法規(guī)的約束，宅基地流轉(zhuǎn)長期以來缺乏監(jiān)管，其流轉(zhuǎn)模式亦存在缺陷，嚴重滯后于經(jīng)濟社會的發(fā)展。本文通過分析城市化加速階段宅基地流轉(zhuǎn)模式存在的缺陷，進一步探尋既符合我國國情，又維護農(nóng)民利益，而且對盤活宅基地存量，緩解城市建設用地緊缺等具有現(xiàn)實意義的新模式。

關鍵詞：宅基地流轉(zhuǎn) 城市化 模式 對策

城市化加速階段我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的制度環(huán)境分析

在城鄉(xiāng)二元結構下，自新中國成立初期，國家基于保護耕地，發(fā)揮宅基地居住保障功能，以及維護農(nóng)村集體土地產(chǎn)權，規(guī)整集體經(jīng)濟內(nèi)部管理等基本考慮而設立的法律法規(guī)，就將宅基地歸為特定的產(chǎn)權形式加以嚴格管制。1982年《憲法》規(guī)定，宅基地屬于集體所有以來，國家又相繼出臺了多項政策進一步加強農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理。

近幾年，伴隨經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國經(jīng)歷著人口和產(chǎn)業(yè)活動在空間上向城鎮(zhèn)集聚，農(nóng)村地區(qū)逐漸向城鎮(zhèn)地區(qū)轉(zhuǎn)換的城鎮(zhèn)化過程。此期間，城市化的加速推動用地需求持續(xù)增長，非農(nóng)建設占用集體土地的趨勢難以阻擋，宅基地的居住保障功能已逐漸弱化，其資產(chǎn)性功能正不斷增強。但在管理上，政府仍然高度沿襲著計劃經(jīng)濟時代的模式，《土地管理法》第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。這使得宅基地使用權一直以凝固的形態(tài)存在，不能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，在實踐中，對城市化存在著負面影響。主要表現(xiàn)在如下幾個方面：

土地資源粗放利用。城市土地已逐步達到集約節(jié)約利用標準，農(nóng)村土地的生產(chǎn)力和負載能力卻沒有得到釋放，“空心村”等土地閑置現(xiàn)象普遍存在。

集聚優(yōu)勢未發(fā)揮，城市不具備充分吸納就業(yè)的能力。我國城市化發(fā)展過程中，政府干預較多，市場調(diào)節(jié)的作用并不明顯。國家對宅基地自由流轉(zhuǎn)的約束抑制了生產(chǎn)資料的集聚，城鎮(zhèn)對勞動力的吸納能力低。

勞動力的職業(yè)轉(zhuǎn)換大幅度優(yōu)先于空間轉(zhuǎn)化。許多農(nóng)民工雖已進城就業(yè)，但戶籍和身份仍舊“困守”在農(nóng)村有限的土地上，“離土不離鄉(xiāng)”、“兩棲人”成為他們生活現(xiàn)狀的真實寫照，城市化則衍生出城市里的“新二元結構”。中央農(nóng)村工作領導小組有關人士指出，事實上中國的城市化率被嚴重高估，目前統(tǒng)計的6億城鎮(zhèn)人口中至少有2億人并沒有享受到市民權利。

顯然，在城市化加速階段，對宅基地使用權流轉(zhuǎn)的單純禁止，已經(jīng)滯后于經(jīng)濟社會的發(fā)展，與現(xiàn)實脫節(jié)。如果堅持回避宅基地使用權資產(chǎn)化的問題，既束縛經(jīng)濟發(fā)展、影響社會穩(wěn)定，也不利于國家現(xiàn)代化目標的達成，同時將引致更多相關問題的產(chǎn)生。本文基于對現(xiàn)行宅基地流轉(zhuǎn)模式的缺陷分析，闡明構建宅基地流轉(zhuǎn)新模式的必要性，并對新模式及其優(yōu)勢進行描述，力求為政府部門提供方法借鑒。

我國現(xiàn)有農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的模式分析

（一）我國宅基地流轉(zhuǎn)模式

受法律制度的影響，我國尚無統(tǒng)一的宅基地流轉(zhuǎn)模式，只有分散于全國各地的改革試點。從權利層面分類，主要有以下兩種模式：

1.權利轉(zhuǎn)換。20世紀90年代初，國家土地管理局為遏制集體建設用地隱形入市，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，而廣泛推行“轉(zhuǎn)權讓利”政策。政策規(guī)定，農(nóng)村集體建設用地在流轉(zhuǎn)過程中，應統(tǒng)一先將土地的所有權轉(zhuǎn)換為國家所有，才能進入市場流轉(zhuǎn)。此種“先征后讓”的宅基地間接入市模式雖密切聯(lián)系法律制度，高度體現(xiàn)政府主導地位，卻忽視了權利人的合法權益，背離了市場經(jīng)濟的運行規(guī)律。目前，浙江省寧波市、溫州市，山東省威海市等大部分地區(qū)仍然沿襲著這一模式（王延強等，2008）。

2.權利保留。主要表現(xiàn)在以下方面：

私下流轉(zhuǎn)?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。也就是說，國家對于規(guī)定范圍內(nèi)的農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)讓是默許的。城市化的推進和經(jīng)濟社會的發(fā)展促使大量農(nóng)村勞動力流向城鎮(zhèn)，其原有住房往往通過血緣或地緣關系，以出租、出售、贈與等形式流轉(zhuǎn)給村集體經(jīng)濟組織的其他成員?！暗仉S房走”，出讓方的宅基地理所當然需要跟隨房屋易主。這類流轉(zhuǎn)屬于土地使用權人主導的宅基地依法自由流轉(zhuǎn)模式，它能夠資產(chǎn)變現(xiàn)且普遍存在，但造成大批農(nóng)村住宅用地閑置，不利于資源的合理利用和有效配置。

宅基地入市。一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)為適應地方發(fā)展需要，推動城市化、工業(yè)化進程，進一步規(guī)范土地交易市場，形成了更為關注和維護宅基地使用權人利益的流轉(zhuǎn)模式—宅基地入市。一方面，此模式避免政府介入，保證宅基地入市流轉(zhuǎn)的性質(zhì)不變，仍為集體所有，另一方面，土地流轉(zhuǎn)收益由權利人支配，國家不再直接參與利益分配，切實保障了宅基地使用權人的合法權益。其最典型的代表地區(qū)是廣東省和重慶市（陳前虎等，2010）。

（二）現(xiàn)行宅基地流轉(zhuǎn)模式缺陷分析

如前文所述，宅基地入市只在極少數(shù)的省市進行了試點改革，目前我國實行的仍然是限制性的土地流轉(zhuǎn)制度，無法滿足城市化加速階段對土地的需求，存在一定的缺陷。

1.制約農(nóng)民徹底“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。隨著計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型，農(nóng)民“市民化”的步伐不斷加快，而宅基地資產(chǎn)化和貨幣化的問題也日益凸顯。

城市化是需要資本的，農(nóng)民必須籌措到足夠的資金，以滿足城市生活的衣食住行等各方面需求。但長期的城鄉(xiāng)分割及農(nóng)民文化素質(zhì)相對較低，尋覓資金的能力差、途徑少，市場信息不對稱的現(xiàn)狀，使其難以融資實現(xiàn)“城市化”。此時，住房成為農(nóng)民最為重要和強大的財產(chǎn)。而在城鄉(xiāng)二元結構的制度環(huán)境下，宅基地使用權長期以凝固的形態(tài)存在，農(nóng)民無法通過資產(chǎn)變現(xiàn)增加自己的財產(chǎn)性收入。面對制度約束，許多進城就業(yè)的農(nóng)民工辛勞一生，卻將大部分積蓄寄回老家蓋房子，以期回到農(nóng)村安度晚年。據(jù)統(tǒng)計，我國的城市化率為46.59%，其統(tǒng)計口徑為城市常住人口，即在城市居住六個月以上的居民，沒有城鎮(zhèn)戶籍的兼業(yè)農(nóng)戶占13.6%，城市化并不充分。endprint

由以上分析可見，限制宅基地流轉(zhuǎn)在導致農(nóng)村資產(chǎn)缺乏流動性、城市資金向農(nóng)村回流的同時，也造成了農(nóng)民的收益損失，繼而制約農(nóng)民身份的徹底轉(zhuǎn)換和城市化的發(fā)展。

2.阻礙土地資源集約利用。理論上，較之農(nóng)村而言，城市是一種集約節(jié)約利用土地的組織形式，它有著更強的承載力，因此農(nóng)村居民點的用地需求和規(guī)模會伴隨城市化水平的提高而趨于減少。但在實際中，一方面，政府對城市建設用地規(guī)模的擴張實施嚴格控制，城市土地日益緊缺。另一方面，由于國家對宅基地流轉(zhuǎn)的限制，不少入城農(nóng)民選擇以贈與、出售和委托代管等方式將宅基地流轉(zhuǎn)給本村集體經(jīng)濟組織的其他成員，“一戶多宅”、宅基地閑置等土地浪費現(xiàn)象屢見不鮮。再加上留守農(nóng)民翻修老宅、改善居住環(huán)境的旺盛需求，近年來，全國范圍內(nèi)一度出現(xiàn)“農(nóng)村蔓延”的問題（金曉月，2006）。數(shù)據(jù)顯示，全國建設用地總量為20.34萬平方公里，農(nóng)村建設用地為16萬平方公里，占總量的80%。城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模的比例失調(diào)正日漸明顯。

在城市化推進的過程中，宅基地使用權的流轉(zhuǎn)長期受到約束，致使城市用地短缺和農(nóng)村土地閑置的城鄉(xiāng)用地矛盾不斷激化，這在很大程度上降低了土地資源的配置效率，阻礙了土地資產(chǎn)的流動，并對我國的城市化率產(chǎn)生了負面影響。

3.引發(fā)社會問題并損害公共利益。當前，我國仍處于城鄉(xiāng)二元的土地管理體制下，政府對土地市場的壟斷管理與其對宅基地流轉(zhuǎn)的限制，導致村集體對集體土地的所有權被虛置，宅基地作為用益物權的效用沒有體現(xiàn)。《物權法》的出臺也未能改變這一現(xiàn)狀，因其中涉及宅基地問題的部分，幾乎沿襲《土地管理法》的相關規(guī)定，進行模糊處理。

然而，城市化速度的加快和市場經(jīng)濟的沖擊，已將計劃經(jīng)濟時代通過扭曲要素價格、阻止要素自由流動所形成的城鄉(xiāng)二元結構這一臨時均衡打破，宅基地逐漸增強的資產(chǎn)性功能成為交易的內(nèi)在需求。受到建設用地比較利益的驅(qū)動，農(nóng)民對宅基地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生了強烈的愿望，并采取相應行動，變相買賣宅基地—“小產(chǎn)權房”問題、宅基地隱形市場、“黑市交易”等現(xiàn)象潛行至今。但上述交易行為絕大部分是違法違規(guī)操作，農(nóng)民私自流轉(zhuǎn)宅基地使用權破壞了法治秩序，不受法律保護（毛平等，2010）。

在正式制度缺失的情況下，宅基地的流轉(zhuǎn)缺少一個可供遵從的法則，其自發(fā)性流轉(zhuǎn)形成的合同并不完整，具有很大的不確定性，極易引致交易雙方的福利損失。于賣方而言，宅基地的資產(chǎn)價值容易被低估；于買方而言，則隨時面臨賣方撕毀合同的風險。因此，宅基地使用權資產(chǎn)化的問題不可回避，否則，隱形交易所引發(fā)的利益沖突和潛在的社會福利、效益損失，將延緩城市化進程。

我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的模式改革方案探討

（一）新模式的構建

1.新模式內(nèi)涵。允許在城市就業(yè)情況穩(wěn)定的兼業(yè)農(nóng)戶，以依法自愿為前提，將宅基地對應的等面積建設用地指標攜帶至就業(yè)所在地，經(jīng)專業(yè)部門評估，以市場價格將宅基地使用權轉(zhuǎn)讓給當?shù)卣?。宅基地的實體則復墾為耕地，驗收合格之后，其土地承包經(jīng)營權屬于村集體經(jīng)濟組織，村集體可將它有償承包給村集體以外的單位或個人。

對于兼業(yè)農(nóng)民，他們可以通過建設用地指標的轉(zhuǎn)讓，取得當?shù)氐膽艏?、福利待遇和社會保障，充分實現(xiàn)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，成為市民。對于政府部門，可以通過購買建設用地指標，擴展建設用地，促進區(qū)域經(jīng)濟增長。

2.新模式特點。主要表現(xiàn)在以下方面：

限定宅基地流轉(zhuǎn)主體。在流轉(zhuǎn)市場中，新模式對宅基地使用權流轉(zhuǎn)的主體作出了相應的限定。其一，要求使用權人必須在城市就業(yè)且收入穩(wěn)定；其二，規(guī)定受讓方為地方政府。這在允許宅基地資產(chǎn)化、保障農(nóng)民權益的同時，也緊密銜接了政策法規(guī)，達到合理有序推進宅基地流轉(zhuǎn)的目的。

宅基地跨地區(qū)流轉(zhuǎn)。新模式與現(xiàn)有的改革試點不同，它突破了宅基地市域、省域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)的固有模式，鼓勵宅基地流轉(zhuǎn)跨地區(qū)接續(xù)，從而促進要素的自由流動和合理分配，縮小地區(qū)之間的差距，平衡區(qū)域發(fā)展。

兼顧耕地保護。新模式將流出的宅基地復墾為耕地，不僅保證耕地數(shù)量總體不變，而且有利于發(fā)生宅基地流轉(zhuǎn)的村落實現(xiàn)規(guī)模生產(chǎn)。

（二）新模式的優(yōu)勢

1.釋放城郊生產(chǎn)力，促進經(jīng)濟增長。城市的迅速擴張讓周邊地區(qū)的社會形態(tài)和經(jīng)濟結構發(fā)生巨大變化，土地的價值也大幅攀升，城市的輻射效應正日益彰顯。為順應城市化這個全球性的歷史進程，建立一個宅基地使用權對應的建設用地指標跨地區(qū)流轉(zhuǎn)的機制，有其必要性。首先，可通過市場對土地進行調(diào)整和配置，在保證農(nóng)用地總量不變的情況下，釋放經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市近郊土地的生產(chǎn)力，輔助工業(yè)化和城市現(xiàn)代化的發(fā)展；其次，城郊地區(qū)、城鄉(xiāng)結合部能夠利用區(qū)位優(yōu)勢，從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)部門吸收剩余勞動力，促進現(xiàn)代化工業(yè)部門的擴張，進而帶動城鄉(xiāng)一體化建設和經(jīng)濟的增長。

2.優(yōu)化資源配置，平衡區(qū)域發(fā)展。目前，為了抑制大城市的經(jīng)濟集聚，縮小區(qū)域間發(fā)展的規(guī)模差距，國家在建設用地指標分配上片面追求東西部均衡，而忽視了集聚與平衡的本質(zhì)聯(lián)系，致使地區(qū)之間發(fā)展水平和人均收入差距持續(xù)擴大。事實上，中西部地區(qū)沒有優(yōu)越的地理位置，招商引資困難，建設用地指標較之東部沿海地區(qū)富余。加之政府的漁利行為，在城市化過程中極易出現(xiàn)非農(nóng)業(yè)人口增長速度小于城市建成區(qū)面積增長速度，即人均建成區(qū)面積不降反升的土地浪費現(xiàn)象。

世界銀行曾經(jīng)比較各個國家在區(qū)域平衡發(fā)展政策上的得失，發(fā)現(xiàn)世界上可以找到的實現(xiàn)了區(qū)域平衡發(fā)展的國家，都是允許勞動力自由流動的國家（沙安文等，2006）。由此觀之，區(qū)域平衡發(fā)展的前提條件是勞動力自由流動。取消對農(nóng)民跨地區(qū)“城市化”的限制，支持其攜帶建設用地指標自由流動，意味著讓市場機制代替計劃手段在土地資源配置中發(fā)揮作用，促使土地資源向經(jīng)濟效益更高的區(qū)域和部門轉(zhuǎn)移，從而實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，減少區(qū)域間的人均收入差距，達到平衡發(fā)展的目標。具體而言，其一，沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的用地緊張狀況得到緩解，土地利用效率有所提高；其二，避免內(nèi)地欠發(fā)達地區(qū)呈現(xiàn)“攤大餅”式外延增長的城市化趨勢，遏制了土地浪費和環(huán)境污染行為。與此同時，農(nóng)民可以自由選擇就業(yè)機會更多、收入更高的地區(qū)“市民化”，有效防止地區(qū)間人均收入差距的繼續(xù)擴大。endprint

3.維護農(nóng)民產(chǎn)權，追求公共利益。允許宅基地使用權落實至農(nóng)戶，實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，對維護農(nóng)民產(chǎn)權權益，追求社會公共利益，有著積極的作用。

長期以來，集體土地所有權的高度弱化和國家征地制度對集體土地所有權產(chǎn)生的超出法律范圍的限制，忽略了農(nóng)民的利益訴求，較大程度地干擾了他們的權力行使。將宅基地使用權從宅基地所含的權利束中分離出來，對應的建設用地指標由農(nóng)民攜帶至就業(yè)地與政府交易的構想，不僅一改農(nóng)民在土地農(nóng)轉(zhuǎn)非過程中因獲得征地補償費過少、社會保障缺失而貧困化的現(xiàn)狀，使土地流轉(zhuǎn)逐漸回歸市場主導的軌道，而且確保農(nóng)民在土地交易中擁有合法地位和利益，保證農(nóng)民土地產(chǎn)權不受損害。

當農(nóng)村勞動力可跨地區(qū)自由流動，宅基地發(fā)揮其資產(chǎn)性功能，幫助農(nóng)民徹底市民化時，我們離“公共利益”這一目標又近了一步。地區(qū)之間，由于農(nóng)村勞動人口向大城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)集聚，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的人口規(guī)模不斷縮小，因此國家更容易對人口流出地區(qū)進行財政轉(zhuǎn)移，為其提供公共服務，投資基礎設施建設，進而促進全國范圍內(nèi)的公共資源均等化。城鄉(xiāng)之間，城市政府部門可把從農(nóng)民處購得的建設用地指標所產(chǎn)生的土地增值收益，作為新增社會經(jīng)濟資源，保障取得城市戶籍農(nóng)民工的社會福利，農(nóng)民流出村落則能以宅基地復墾所增加的農(nóng)業(yè)產(chǎn)出，提高人均收入，改善村民生活水平。

4.實現(xiàn)規(guī)模生產(chǎn)，保障糧食安全。人口的急劇膨脹使得大量的勞動力滯留在本就稀缺的土地上，科學技術的革新和化肥、農(nóng)藥的使用將“馬爾薩斯的幽靈”擋在門外，卻擋不住土地向被無限細分的狀態(tài)演變。城市化進程的加快與氣候變化和環(huán)境污染所引發(fā)的土地退化、土地沙化現(xiàn)象一同加劇了土地的細碎化局面。我國現(xiàn)在的土地利用呈現(xiàn)出分散經(jīng)營，欠缺規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，土地邊際產(chǎn)出率低的狀態(tài)。而土地的低效利用致使農(nóng)民的種糧收益持續(xù)走低。為了規(guī)避農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的風險，許多農(nóng)民選擇進城務工，做起了兼業(yè)農(nóng)戶。這便導致專職農(nóng)業(yè)勞動資源數(shù)量和質(zhì)量的大幅減少。加之農(nóng)業(yè)投入不足，在現(xiàn)行的土地制度和政策下，國家的糧食安全受到一定的威脅。

從表面上看，允許農(nóng)村勞動力攜帶建設用地指標自由流動，會使生產(chǎn)要素更多地向城市集中，農(nóng)地活勞動和物化勞動投入不足的問題越發(fā)顯著，糧食安全問題岌岌可危。但是從實際來看，二者并不矛盾。勞動力遷移所引致的宅基地復墾和農(nóng)業(yè)人口的減少，抑制了農(nóng)地的細碎化，促進了農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營，繼而保障了國家的糧食安全。

一個區(qū)域糧食產(chǎn)量的影響因素主要包括：勞動力數(shù)量、土地數(shù)量、勞動生產(chǎn)率和產(chǎn)品交易價格。依據(jù)我國農(nóng)業(yè)人口基數(shù)龐大的基本國情，勞動力數(shù)量并非決定糧食產(chǎn)量的主要變量。至于土地，在農(nóng)戶自由流出以后，其數(shù)量將會明顯增加。長遠來看，要素的自由流動將進一步推進城市化，人口也將隨之向城市集聚。城市中，人口的高密度和經(jīng)濟發(fā)展要求土地被集約節(jié)約利用，比之農(nóng)村的宅基地，城市建筑的容積率更高，占地更少。而我國農(nóng)業(yè)的勞動生產(chǎn)率，由于農(nóng)村勞動力剩余，一直處于比較低的水平而停滯不前。當農(nóng)戶遷出，務農(nóng)人口減少之后，就會形成提高生產(chǎn)率的需求和接受高新技術的動力，從而實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模生產(chǎn)，確保國家糧食安全。另外，農(nóng)業(yè)人口比重的降低和勞動生產(chǎn)率的提高促使城市化水平不斷提升，農(nóng)村組織生產(chǎn)方式和農(nóng)業(yè)結構不斷優(yōu)化調(diào)整。最終，“農(nóng)民”便不再是一個身份，而是一種職業(yè)，生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品必須要有盈利才會有人去從事。這時，農(nóng)產(chǎn)品的價格自然會提高。

推進我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的政策建議

我國現(xiàn)有的宅基地流轉(zhuǎn)模式由來已久，其解決不能夠一蹴而就，而應在綜合考察新形勢的基礎上，深入探討，循序漸進。從現(xiàn)階段的實際情況出發(fā)，本文提出如下建議：

（一）完善法律體系

《物權法》頒布實施后，宅基地使用權作為用益物權被正式確認，但宅基地流轉(zhuǎn)仍舊缺乏可供依據(jù)的剛性法律，給相關立法工作預留了空間。為促進宅基地合理流轉(zhuǎn)，有效配置土地資源，提高土地利用效率，規(guī)范建立農(nóng)村土地市場，有關部門應積極探索并完善法律體系，明晰宅基地流轉(zhuǎn)的具體規(guī)定（章合云等，2008）。

（二）保障農(nóng)民權益

農(nóng)民作為宅基地的使用者和社會弱勢群體，理應參與宅基地流轉(zhuǎn)利益分配，并獲得地上附著物的相應補償。同時，地方政府和村集體需要充分尊重農(nóng)民意愿，對農(nóng)民流轉(zhuǎn)宅基地行為和流轉(zhuǎn)后的收益支配，采取自愿的原則，達到切實保障農(nóng)民合法權益的目的。

（三）杜絕宅基地隱形交易

受經(jīng)濟利益的誘惑，部分村集體和農(nóng)戶自主為宅基地定價出售，違法違規(guī)地進行隱形交易，致使大批資產(chǎn)不被法律保護。對此，相關機構應該強化宅基地管理的責任機制，制定宅基地違法流轉(zhuǎn)的處罰條例，從而杜絕宅基地隱形交易，防止集體財產(chǎn)的流失和不良風氣的形成（胡志光等，2009）。

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