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        城市化加速階段我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式缺陷分析及對策

        2014-07-30 16:20:37蔭海龍李蕓蕓
        商業(yè)經(jīng)濟研究 2014年21期
        關鍵詞:城市化模式對策

        蔭海龍+李蕓蕓

        內(nèi)容摘要:隨著城市化、工業(yè)化進程的不斷推進,在全國范圍內(nèi),特別是大中城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的城鄉(xiāng)結合部,宅基地流轉(zhuǎn)已成為十分普遍的現(xiàn)象。然而,受我國制度法規(guī)的約束,宅基地流轉(zhuǎn)長期以來缺乏監(jiān)管,其流轉(zhuǎn)模式亦存在缺陷,嚴重滯后于經(jīng)濟社會的發(fā)展。本文通過分析城市化加速階段宅基地流轉(zhuǎn)模式存在的缺陷,進一步探尋既符合我國國情,又維護農(nóng)民利益,而且對盤活宅基地存量,緩解城市建設用地緊缺等具有現(xiàn)實意義的新模式。

        關鍵詞:宅基地流轉(zhuǎn) 城市化 模式 對策

        城市化加速階段我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的制度環(huán)境分析

        在城鄉(xiāng)二元結構下,自新中國成立初期,國家基于保護耕地,發(fā)揮宅基地居住保障功能,以及維護農(nóng)村集體土地產(chǎn)權,規(guī)整集體經(jīng)濟內(nèi)部管理等基本考慮而設立的法律法規(guī),就將宅基地歸為特定的產(chǎn)權形式加以嚴格管制。1982年《憲法》規(guī)定,宅基地屬于集體所有以來,國家又相繼出臺了多項政策進一步加強農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理。

        近幾年,伴隨經(jīng)濟的高速發(fā)展,我國經(jīng)歷著人口和產(chǎn)業(yè)活動在空間上向城鎮(zhèn)集聚,農(nóng)村地區(qū)逐漸向城鎮(zhèn)地區(qū)轉(zhuǎn)換的城鎮(zhèn)化過程。此期間,城市化的加速推動用地需求持續(xù)增長,非農(nóng)建設占用集體土地的趨勢難以阻擋,宅基地的居住保障功能已逐漸弱化,其資產(chǎn)性功能正不斷增強。但在管理上,政府仍然高度沿襲著計劃經(jīng)濟時代的模式,《土地管理法》第六十三條規(guī)定,“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。這使得宅基地使用權一直以凝固的形態(tài)存在,不能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn),在實踐中,對城市化存在著負面影響。主要表現(xiàn)在如下幾個方面:

        土地資源粗放利用。城市土地已逐步達到集約節(jié)約利用標準,農(nóng)村土地的生產(chǎn)力和負載能力卻沒有得到釋放,“空心村”等土地閑置現(xiàn)象普遍存在。

        集聚優(yōu)勢未發(fā)揮,城市不具備充分吸納就業(yè)的能力。我國城市化發(fā)展過程中,政府干預較多,市場調(diào)節(jié)的作用并不明顯。國家對宅基地自由流轉(zhuǎn)的約束抑制了生產(chǎn)資料的集聚,城鎮(zhèn)對勞動力的吸納能力低。

        勞動力的職業(yè)轉(zhuǎn)換大幅度優(yōu)先于空間轉(zhuǎn)化。許多農(nóng)民工雖已進城就業(yè),但戶籍和身份仍舊“困守”在農(nóng)村有限的土地上,“離土不離鄉(xiāng)”、“兩棲人”成為他們生活現(xiàn)狀的真實寫照,城市化則衍生出城市里的“新二元結構”。中央農(nóng)村工作領導小組有關人士指出,事實上中國的城市化率被嚴重高估,目前統(tǒng)計的6億城鎮(zhèn)人口中至少有2億人并沒有享受到市民權利。

        顯然,在城市化加速階段,對宅基地使用權流轉(zhuǎn)的單純禁止,已經(jīng)滯后于經(jīng)濟社會的發(fā)展,與現(xiàn)實脫節(jié)。如果堅持回避宅基地使用權資產(chǎn)化的問題,既束縛經(jīng)濟發(fā)展、影響社會穩(wěn)定,也不利于國家現(xiàn)代化目標的達成,同時將引致更多相關問題的產(chǎn)生。本文基于對現(xiàn)行宅基地流轉(zhuǎn)模式的缺陷分析,闡明構建宅基地流轉(zhuǎn)新模式的必要性,并對新模式及其優(yōu)勢進行描述,力求為政府部門提供方法借鑒。

        我國現(xiàn)有農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的模式分析

        (一)我國宅基地流轉(zhuǎn)模式

        受法律制度的影響,我國尚無統(tǒng)一的宅基地流轉(zhuǎn)模式,只有分散于全國各地的改革試點。從權利層面分類,主要有以下兩種模式:

        1.權利轉(zhuǎn)換。20世紀90年代初,國家土地管理局為遏制集體建設用地隱形入市,規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為,而廣泛推行“轉(zhuǎn)權讓利”政策。政策規(guī)定,農(nóng)村集體建設用地在流轉(zhuǎn)過程中,應統(tǒng)一先將土地的所有權轉(zhuǎn)換為國家所有,才能進入市場流轉(zhuǎn)。此種“先征后讓”的宅基地間接入市模式雖密切聯(lián)系法律制度,高度體現(xiàn)政府主導地位,卻忽視了權利人的合法權益,背離了市場經(jīng)濟的運行規(guī)律。目前,浙江省寧波市、溫州市,山東省威海市等大部分地區(qū)仍然沿襲著這一模式(王延強等,2008)。

        2.權利保留。主要表現(xiàn)在以下方面:

        私下流轉(zhuǎn)?!锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定,農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。也就是說,國家對于規(guī)定范圍內(nèi)的農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)讓是默許的。城市化的推進和經(jīng)濟社會的發(fā)展促使大量農(nóng)村勞動力流向城鎮(zhèn),其原有住房往往通過血緣或地緣關系,以出租、出售、贈與等形式流轉(zhuǎn)給村集體經(jīng)濟組織的其他成員?!暗仉S房走”,出讓方的宅基地理所當然需要跟隨房屋易主。這類流轉(zhuǎn)屬于土地使用權人主導的宅基地依法自由流轉(zhuǎn)模式,它能夠資產(chǎn)變現(xiàn)且普遍存在,但造成大批農(nóng)村住宅用地閑置,不利于資源的合理利用和有效配置。

        宅基地入市。一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)為適應地方發(fā)展需要,推動城市化、工業(yè)化進程,進一步規(guī)范土地交易市場,形成了更為關注和維護宅基地使用權人利益的流轉(zhuǎn)模式—宅基地入市。一方面,此模式避免政府介入,保證宅基地入市流轉(zhuǎn)的性質(zhì)不變,仍為集體所有,另一方面,土地流轉(zhuǎn)收益由權利人支配,國家不再直接參與利益分配,切實保障了宅基地使用權人的合法權益。其最典型的代表地區(qū)是廣東省和重慶市(陳前虎等,2010)。

        (二)現(xiàn)行宅基地流轉(zhuǎn)模式缺陷分析

        如前文所述,宅基地入市只在極少數(shù)的省市進行了試點改革,目前我國實行的仍然是限制性的土地流轉(zhuǎn)制度,無法滿足城市化加速階段對土地的需求,存在一定的缺陷。

        1.制約農(nóng)民徹底“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。隨著計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型,農(nóng)民“市民化”的步伐不斷加快,而宅基地資產(chǎn)化和貨幣化的問題也日益凸顯。

        城市化是需要資本的,農(nóng)民必須籌措到足夠的資金,以滿足城市生活的衣食住行等各方面需求。但長期的城鄉(xiāng)分割及農(nóng)民文化素質(zhì)相對較低,尋覓資金的能力差、途徑少,市場信息不對稱的現(xiàn)狀,使其難以融資實現(xiàn)“城市化”。此時,住房成為農(nóng)民最為重要和強大的財產(chǎn)。而在城鄉(xiāng)二元結構的制度環(huán)境下,宅基地使用權長期以凝固的形態(tài)存在,農(nóng)民無法通過資產(chǎn)變現(xiàn)增加自己的財產(chǎn)性收入。面對制度約束,許多進城就業(yè)的農(nóng)民工辛勞一生,卻將大部分積蓄寄回老家蓋房子,以期回到農(nóng)村安度晚年。據(jù)統(tǒng)計,我國的城市化率為46.59%,其統(tǒng)計口徑為城市常住人口,即在城市居住六個月以上的居民,沒有城鎮(zhèn)戶籍的兼業(yè)農(nóng)戶占13.6%,城市化并不充分。endprint

        由以上分析可見,限制宅基地流轉(zhuǎn)在導致農(nóng)村資產(chǎn)缺乏流動性、城市資金向農(nóng)村回流的同時,也造成了農(nóng)民的收益損失,繼而制約農(nóng)民身份的徹底轉(zhuǎn)換和城市化的發(fā)展。

        2.阻礙土地資源集約利用。理論上,較之農(nóng)村而言,城市是一種集約節(jié)約利用土地的組織形式,它有著更強的承載力,因此農(nóng)村居民點的用地需求和規(guī)模會伴隨城市化水平的提高而趨于減少。但在實際中,一方面,政府對城市建設用地規(guī)模的擴張實施嚴格控制,城市土地日益緊缺。另一方面,由于國家對宅基地流轉(zhuǎn)的限制,不少入城農(nóng)民選擇以贈與、出售和委托代管等方式將宅基地流轉(zhuǎn)給本村集體經(jīng)濟組織的其他成員,“一戶多宅”、宅基地閑置等土地浪費現(xiàn)象屢見不鮮。再加上留守農(nóng)民翻修老宅、改善居住環(huán)境的旺盛需求,近年來,全國范圍內(nèi)一度出現(xiàn)“農(nóng)村蔓延”的問題(金曉月,2006)。數(shù)據(jù)顯示,全國建設用地總量為20.34萬平方公里,農(nóng)村建設用地為16萬平方公里,占總量的80%。城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模的比例失調(diào)正日漸明顯。

        在城市化推進的過程中,宅基地使用權的流轉(zhuǎn)長期受到約束,致使城市用地短缺和農(nóng)村土地閑置的城鄉(xiāng)用地矛盾不斷激化,這在很大程度上降低了土地資源的配置效率,阻礙了土地資產(chǎn)的流動,并對我國的城市化率產(chǎn)生了負面影響。

        3.引發(fā)社會問題并損害公共利益。當前,我國仍處于城鄉(xiāng)二元的土地管理體制下,政府對土地市場的壟斷管理與其對宅基地流轉(zhuǎn)的限制,導致村集體對集體土地的所有權被虛置,宅基地作為用益物權的效用沒有體現(xiàn)。《物權法》的出臺也未能改變這一現(xiàn)狀,因其中涉及宅基地問題的部分,幾乎沿襲《土地管理法》的相關規(guī)定,進行模糊處理。

        然而,城市化速度的加快和市場經(jīng)濟的沖擊,已將計劃經(jīng)濟時代通過扭曲要素價格、阻止要素自由流動所形成的城鄉(xiāng)二元結構這一臨時均衡打破,宅基地逐漸增強的資產(chǎn)性功能成為交易的內(nèi)在需求。受到建設用地比較利益的驅(qū)動,農(nóng)民對宅基地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生了強烈的愿望,并采取相應行動,變相買賣宅基地—“小產(chǎn)權房”問題、宅基地隱形市場、“黑市交易”等現(xiàn)象潛行至今。但上述交易行為絕大部分是違法違規(guī)操作,農(nóng)民私自流轉(zhuǎn)宅基地使用權破壞了法治秩序,不受法律保護(毛平等,2010)。

        在正式制度缺失的情況下,宅基地的流轉(zhuǎn)缺少一個可供遵從的法則,其自發(fā)性流轉(zhuǎn)形成的合同并不完整,具有很大的不確定性,極易引致交易雙方的福利損失。于賣方而言,宅基地的資產(chǎn)價值容易被低估;于買方而言,則隨時面臨賣方撕毀合同的風險。因此,宅基地使用權資產(chǎn)化的問題不可回避,否則,隱形交易所引發(fā)的利益沖突和潛在的社會福利、效益損失,將延緩城市化進程。

        我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的模式改革方案探討

        (一)新模式的構建

        1.新模式內(nèi)涵。允許在城市就業(yè)情況穩(wěn)定的兼業(yè)農(nóng)戶,以依法自愿為前提,將宅基地對應的等面積建設用地指標攜帶至就業(yè)所在地,經(jīng)專業(yè)部門評估,以市場價格將宅基地使用權轉(zhuǎn)讓給當?shù)卣?。宅基地的實體則復墾為耕地,驗收合格之后,其土地承包經(jīng)營權屬于村集體經(jīng)濟組織,村集體可將它有償承包給村集體以外的單位或個人。

        對于兼業(yè)農(nóng)民,他們可以通過建設用地指標的轉(zhuǎn)讓,取得當?shù)氐膽艏?、福利待遇和社會保障,充分實現(xiàn)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”,成為市民。對于政府部門,可以通過購買建設用地指標,擴展建設用地,促進區(qū)域經(jīng)濟增長。

        2.新模式特點。主要表現(xiàn)在以下方面:

        限定宅基地流轉(zhuǎn)主體。在流轉(zhuǎn)市場中,新模式對宅基地使用權流轉(zhuǎn)的主體作出了相應的限定。其一,要求使用權人必須在城市就業(yè)且收入穩(wěn)定;其二,規(guī)定受讓方為地方政府。這在允許宅基地資產(chǎn)化、保障農(nóng)民權益的同時,也緊密銜接了政策法規(guī),達到合理有序推進宅基地流轉(zhuǎn)的目的。

        宅基地跨地區(qū)流轉(zhuǎn)。新模式與現(xiàn)有的改革試點不同,它突破了宅基地市域、省域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)的固有模式,鼓勵宅基地流轉(zhuǎn)跨地區(qū)接續(xù),從而促進要素的自由流動和合理分配,縮小地區(qū)之間的差距,平衡區(qū)域發(fā)展。

        兼顧耕地保護。新模式將流出的宅基地復墾為耕地,不僅保證耕地數(shù)量總體不變,而且有利于發(fā)生宅基地流轉(zhuǎn)的村落實現(xiàn)規(guī)模生產(chǎn)。

        (二)新模式的優(yōu)勢

        1.釋放城郊生產(chǎn)力,促進經(jīng)濟增長。城市的迅速擴張讓周邊地區(qū)的社會形態(tài)和經(jīng)濟結構發(fā)生巨大變化,土地的價值也大幅攀升,城市的輻射效應正日益彰顯。為順應城市化這個全球性的歷史進程,建立一個宅基地使用權對應的建設用地指標跨地區(qū)流轉(zhuǎn)的機制,有其必要性。首先,可通過市場對土地進行調(diào)整和配置,在保證農(nóng)用地總量不變的情況下,釋放經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市近郊土地的生產(chǎn)力,輔助工業(yè)化和城市現(xiàn)代化的發(fā)展;其次,城郊地區(qū)、城鄉(xiāng)結合部能夠利用區(qū)位優(yōu)勢,從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)部門吸收剩余勞動力,促進現(xiàn)代化工業(yè)部門的擴張,進而帶動城鄉(xiāng)一體化建設和經(jīng)濟的增長。

        2.優(yōu)化資源配置,平衡區(qū)域發(fā)展。目前,為了抑制大城市的經(jīng)濟集聚,縮小區(qū)域間發(fā)展的規(guī)模差距,國家在建設用地指標分配上片面追求東西部均衡,而忽視了集聚與平衡的本質(zhì)聯(lián)系,致使地區(qū)之間發(fā)展水平和人均收入差距持續(xù)擴大。事實上,中西部地區(qū)沒有優(yōu)越的地理位置,招商引資困難,建設用地指標較之東部沿海地區(qū)富余。加之政府的漁利行為,在城市化過程中極易出現(xiàn)非農(nóng)業(yè)人口增長速度小于城市建成區(qū)面積增長速度,即人均建成區(qū)面積不降反升的土地浪費現(xiàn)象。

        世界銀行曾經(jīng)比較各個國家在區(qū)域平衡發(fā)展政策上的得失,發(fā)現(xiàn)世界上可以找到的實現(xiàn)了區(qū)域平衡發(fā)展的國家,都是允許勞動力自由流動的國家(沙安文等,2006)。由此觀之,區(qū)域平衡發(fā)展的前提條件是勞動力自由流動。取消對農(nóng)民跨地區(qū)“城市化”的限制,支持其攜帶建設用地指標自由流動,意味著讓市場機制代替計劃手段在土地資源配置中發(fā)揮作用,促使土地資源向經(jīng)濟效益更高的區(qū)域和部門轉(zhuǎn)移,從而實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置,減少區(qū)域間的人均收入差距,達到平衡發(fā)展的目標。具體而言,其一,沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的用地緊張狀況得到緩解,土地利用效率有所提高;其二,避免內(nèi)地欠發(fā)達地區(qū)呈現(xiàn)“攤大餅”式外延增長的城市化趨勢,遏制了土地浪費和環(huán)境污染行為。與此同時,農(nóng)民可以自由選擇就業(yè)機會更多、收入更高的地區(qū)“市民化”,有效防止地區(qū)間人均收入差距的繼續(xù)擴大。endprint

        3.維護農(nóng)民產(chǎn)權,追求公共利益。允許宅基地使用權落實至農(nóng)戶,實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn),對維護農(nóng)民產(chǎn)權權益,追求社會公共利益,有著積極的作用。

        長期以來,集體土地所有權的高度弱化和國家征地制度對集體土地所有權產(chǎn)生的超出法律范圍的限制,忽略了農(nóng)民的利益訴求,較大程度地干擾了他們的權力行使。將宅基地使用權從宅基地所含的權利束中分離出來,對應的建設用地指標由農(nóng)民攜帶至就業(yè)地與政府交易的構想,不僅一改農(nóng)民在土地農(nóng)轉(zhuǎn)非過程中因獲得征地補償費過少、社會保障缺失而貧困化的現(xiàn)狀,使土地流轉(zhuǎn)逐漸回歸市場主導的軌道,而且確保農(nóng)民在土地交易中擁有合法地位和利益,保證農(nóng)民土地產(chǎn)權不受損害。

        當農(nóng)村勞動力可跨地區(qū)自由流動,宅基地發(fā)揮其資產(chǎn)性功能,幫助農(nóng)民徹底市民化時,我們離“公共利益”這一目標又近了一步。地區(qū)之間,由于農(nóng)村勞動人口向大城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)集聚,經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的人口規(guī)模不斷縮小,因此國家更容易對人口流出地區(qū)進行財政轉(zhuǎn)移,為其提供公共服務,投資基礎設施建設,進而促進全國范圍內(nèi)的公共資源均等化。城鄉(xiāng)之間,城市政府部門可把從農(nóng)民處購得的建設用地指標所產(chǎn)生的土地增值收益,作為新增社會經(jīng)濟資源,保障取得城市戶籍農(nóng)民工的社會福利,農(nóng)民流出村落則能以宅基地復墾所增加的農(nóng)業(yè)產(chǎn)出,提高人均收入,改善村民生活水平。

        4.實現(xiàn)規(guī)模生產(chǎn),保障糧食安全。人口的急劇膨脹使得大量的勞動力滯留在本就稀缺的土地上,科學技術的革新和化肥、農(nóng)藥的使用將“馬爾薩斯的幽靈”擋在門外,卻擋不住土地向被無限細分的狀態(tài)演變。城市化進程的加快與氣候變化和環(huán)境污染所引發(fā)的土地退化、土地沙化現(xiàn)象一同加劇了土地的細碎化局面。我國現(xiàn)在的土地利用呈現(xiàn)出分散經(jīng)營,欠缺規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢,土地邊際產(chǎn)出率低的狀態(tài)。而土地的低效利用致使農(nóng)民的種糧收益持續(xù)走低。為了規(guī)避農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的風險,許多農(nóng)民選擇進城務工,做起了兼業(yè)農(nóng)戶。這便導致專職農(nóng)業(yè)勞動資源數(shù)量和質(zhì)量的大幅減少。加之農(nóng)業(yè)投入不足,在現(xiàn)行的土地制度和政策下,國家的糧食安全受到一定的威脅。

        從表面上看,允許農(nóng)村勞動力攜帶建設用地指標自由流動,會使生產(chǎn)要素更多地向城市集中,農(nóng)地活勞動和物化勞動投入不足的問題越發(fā)顯著,糧食安全問題岌岌可危。但是從實際來看,二者并不矛盾。勞動力遷移所引致的宅基地復墾和農(nóng)業(yè)人口的減少,抑制了農(nóng)地的細碎化,促進了農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營,繼而保障了國家的糧食安全。

        一個區(qū)域糧食產(chǎn)量的影響因素主要包括:勞動力數(shù)量、土地數(shù)量、勞動生產(chǎn)率和產(chǎn)品交易價格。依據(jù)我國農(nóng)業(yè)人口基數(shù)龐大的基本國情,勞動力數(shù)量并非決定糧食產(chǎn)量的主要變量。至于土地,在農(nóng)戶自由流出以后,其數(shù)量將會明顯增加。長遠來看,要素的自由流動將進一步推進城市化,人口也將隨之向城市集聚。城市中,人口的高密度和經(jīng)濟發(fā)展要求土地被集約節(jié)約利用,比之農(nóng)村的宅基地,城市建筑的容積率更高,占地更少。而我國農(nóng)業(yè)的勞動生產(chǎn)率,由于農(nóng)村勞動力剩余,一直處于比較低的水平而停滯不前。當農(nóng)戶遷出,務農(nóng)人口減少之后,就會形成提高生產(chǎn)率的需求和接受高新技術的動力,從而實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模生產(chǎn),確保國家糧食安全。另外,農(nóng)業(yè)人口比重的降低和勞動生產(chǎn)率的提高促使城市化水平不斷提升,農(nóng)村組織生產(chǎn)方式和農(nóng)業(yè)結構不斷優(yōu)化調(diào)整。最終,“農(nóng)民”便不再是一個身份,而是一種職業(yè),生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品必須要有盈利才會有人去從事。這時,農(nóng)產(chǎn)品的價格自然會提高。

        推進我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的政策建議

        我國現(xiàn)有的宅基地流轉(zhuǎn)模式由來已久,其解決不能夠一蹴而就,而應在綜合考察新形勢的基礎上,深入探討,循序漸進。從現(xiàn)階段的實際情況出發(fā),本文提出如下建議:

        (一)完善法律體系

        《物權法》頒布實施后,宅基地使用權作為用益物權被正式確認,但宅基地流轉(zhuǎn)仍舊缺乏可供依據(jù)的剛性法律,給相關立法工作預留了空間。為促進宅基地合理流轉(zhuǎn),有效配置土地資源,提高土地利用效率,規(guī)范建立農(nóng)村土地市場,有關部門應積極探索并完善法律體系,明晰宅基地流轉(zhuǎn)的具體規(guī)定(章合云等,2008)。

        (二)保障農(nóng)民權益

        農(nóng)民作為宅基地的使用者和社會弱勢群體,理應參與宅基地流轉(zhuǎn)利益分配,并獲得地上附著物的相應補償。同時,地方政府和村集體需要充分尊重農(nóng)民意愿,對農(nóng)民流轉(zhuǎn)宅基地行為和流轉(zhuǎn)后的收益支配,采取自愿的原則,達到切實保障農(nóng)民合法權益的目的。

        (三)杜絕宅基地隱形交易

        受經(jīng)濟利益的誘惑,部分村集體和農(nóng)戶自主為宅基地定價出售,違法違規(guī)地進行隱形交易,致使大批資產(chǎn)不被法律保護。對此,相關機構應該強化宅基地管理的責任機制,制定宅基地違法流轉(zhuǎn)的處罰條例,從而杜絕宅基地隱形交易,防止集體財產(chǎn)的流失和不良風氣的形成(胡志光等,2009)。

        參考文獻:

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        2.陳前虎,吳一洲.農(nóng)村宅基地制度變遷及其流轉(zhuǎn)模式[J].江蘇農(nóng)村經(jīng)濟,2010(5)

        3.金曉月.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式構建探析[J].農(nóng)村經(jīng)濟,2006(7)

        4.毛平,宋嬌,潘強.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律現(xiàn)狀、缺陷及對策—以農(nóng)民權益保護為視角[J].安徽農(nóng)業(yè)科學,2010,38(28)

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