湯臘梅

（湖南城市學(xué)院 商學(xué)院，湖南 益陽，413000）

城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展必經(jīng)的歷史階段，是社會群體的經(jīng)濟(jì)、政治、文化等活動向特定空間集聚的過程，主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，交換方式和生活方式向規(guī)模化、集約化、市場化和社會化發(fā)展。十六大以來，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，到2012年，城市化水平達(dá)到52.57%。據(jù)預(yù)測到2020年，將超過60%。在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，社會發(fā)展面臨了許多新問題和新矛盾，如城鄉(xiāng)差距持續(xù)擴(kuò)大、人口城鎮(zhèn)化低于土地城鎮(zhèn)化、生態(tài)環(huán)境惡化、資源過度開發(fā)等等?；诖耍覈岢鲎咧袊厣男滦统擎?zhèn)化道路。新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化將以人口城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)，將扭轉(zhuǎn)過往土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化的現(xiàn)實。而推進(jìn)人口城鎮(zhèn)化的發(fā)展，必須著力解決農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移“住得下”的問題，安居方可樂業(yè)，民以食為天，以住為地，住房既是城市的重要構(gòu)成元素，又是城市居民必不可少的安身之所。因此，1996年在伊斯坦布爾召開的聯(lián)合國人居會上，將“人人擁有適當(dāng)?shù)淖》俊焙汀俺鞘谢M(jìn)程中人類住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展”列為最重要的兩個議題，我國政府也明確提出：“人人享有適當(dāng)?shù)牡淖》渴且豁椬罨镜娜藱?quán)，是人的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)的重要內(nèi)容”。2007年12月湖南長株潭城市群被批準(zhǔn)為國家“兩型”社會綜合改革試驗區(qū)，新型城鎮(zhèn)化已成為湖南引領(lǐng)未來社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略決策和實現(xiàn)富民強(qiáng)省的必然途徑。湖南在新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，必須重點(diǎn)解決農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的住房門檻，城鎮(zhèn)居民的住房問題是新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中必須破解的一個難題。

一、城鎮(zhèn)居民的住房問題是制約新型城鎮(zhèn)化水平的關(guān)鍵

城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，人口向城鎮(zhèn)集中，會大大加劇城鎮(zhèn)住房的緊張。恩格斯在《論住宅問題》中指出，“…一方面，大批農(nóng)村工人突然吸引到以發(fā)展為中心的大城市里來，另一方面，這些舊城市的布局已經(jīng)不適合新的大工業(yè)的條件和與此相適應(yīng)的交通；…正當(dāng)工人成群涌入城市的時候，工人住宅卻在大批拆除…”住房缺乏是工業(yè)化迅速發(fā)展的必然結(jié)果，是城市化進(jìn)程的必然產(chǎn)物。

美國地理學(xué)家諾瑟姆在1975年通過對各國城市人口占總?cè)丝诒戎氐淖兓芯堪l(fā)現(xiàn)，城市化全過程呈現(xiàn)出“S”型的發(fā)展軌跡，在不同的城市化發(fā)展階段，住房消費(fèi)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。[1]在城市化增速較慢的初期階段和城市化超過70%的后期階段，由于人口基數(shù)低或者由于城市豐富的物質(zhì)基礎(chǔ)和很高的經(jīng)濟(jì)水平，城市的住房壓力不大。在城市化水平處在30%至70%的加速發(fā)展階段，城市數(shù)量和人口急劇增加，城市住房建設(shè)速度趕不上人口增長速度，出現(xiàn)住房緊缺，住房問題嚴(yán)重。各國城市化進(jìn)程的“S”型道路，城市人口對住房需求量的變動規(guī)律會呈現(xiàn)倒“U”型軌跡，而中間住房需求加速遞增的階段也就是住房短缺的階段。1978年到2012年，我國城市化水平由18%陡增到52.57%，據(jù)預(yù)測到2020年，我國的城市化水平將超過60%，我國城市化進(jìn)程正處于此階段。目前，“住房難”成為新的“三座大山”，住房問題成為百姓、業(yè)界和政府共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

湖南地處我國中部內(nèi)陸，2012年城鎮(zhèn)化水平為僅46.65%，低于全國平均水平，而戶籍人口城鎮(zhèn)化水平更低，2011年戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有24.1%，比同期常住人口城鎮(zhèn)化率低了21個百分點(diǎn)，同類型比較，全國僅低17個百分點(diǎn)。湖南全省約有1400萬常年在城鄉(xiāng)之間流動的“兩棲人”，在這里，住房門檻成為人口城鎮(zhèn)化偏低的一個關(guān)鍵制約因素。2007年12月，湖南省長株潭城市群成為“兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)，湖南城市化進(jìn)程進(jìn)入新階段。2008年省委召開新型城市化工作會議，新型城鎮(zhèn)化工作正式進(jìn)入實施，2012年湖南省推出《湖南省推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化實施綱要（2012-2020年）》，明確地提出未來5至10年是湖南城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要機(jī)遇期和關(guān)鍵期，將以人口城鎮(zhèn)化為核心，以城鄉(xiāng)一體化為方向，大力提升城鎮(zhèn)化水平和發(fā)展質(zhì)量。[2]城鎮(zhèn)化發(fā)展水平和質(zhì)量、城市經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)現(xiàn)代化并吸引新的商業(yè)活動的重要因素，在于住房供給是否受到限制，住房是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城市承載能力的核心要素，是制約人口城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的關(guān)鍵。要實現(xiàn)“十二五”的目標(biāo)，湖南省每年需要解決100萬左右新增城鎮(zhèn)人口的住房，還需要逐步解決歷史欠帳的1400萬兩棲人口的住房，需要解決原有城鎮(zhèn)戶籍低收入住房困難戶的住房，城鎮(zhèn)化面臨多重壓力。

二、住房價格與城市居民住房支付能力的差異是住房問題的核心

住房問題從現(xiàn)象上看是住房的缺乏或者不足。但面對有人無房住和有房無人住的二律背反現(xiàn)象，深究現(xiàn)象背后的原因，住房價格和居民的支付能力的差異是住房問題的核心，因為居民有足夠的貨幣支付能力，總可以買到適宜的住房，就不存在住房問題。

（一）住房支付能力評價指標(biāo)

住房支付能力反映家庭購買或租賃住房的能力，由于住房價格表現(xiàn)形式的多樣性，住房支付能力的測度指標(biāo)也會出現(xiàn)差異。國內(nèi)外經(jīng)常使用的住房支付能力的測量指標(biāo)主要有房價收入比、住房消費(fèi)收入比及剩余收入法等。[3]本文主要運(yùn)用前二者測算湖南城鎮(zhèn)居民的住房支付能力。

國際上房價收入比是“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”，用中位數(shù)作為計算房價收入比的原始總量指標(biāo)。據(jù)世界銀行統(tǒng)計，當(dāng)前國際上通常將房價收入比指標(biāo)值界定在4-6倍的范圍，超過6倍即被認(rèn)為超出了居民的承受能力。我國一般都用平均指標(biāo)作為計算基準(zhǔn)。

房價收入比=（住房面積*住房的平均價格）/家庭年可支配收入。

住房消費(fèi)收入比是指住房消費(fèi)支出占家庭可支配收入總額的比重。一般認(rèn)為超過收入的25%用于住房消費(fèi)將被視著超過了成本負(fù)擔(dān)。[3]

（二）湖南城鎮(zhèn)居民住房支付能力的測度：房價收入比指標(biāo)的結(jié)果

1.湖南省的整體情況

房價收入比與住房面積的大小成負(fù)相關(guān)。住房面積的確定要準(zhǔn)確反應(yīng)中等住房條件，住房條件包括住房的數(shù)量和質(zhì)量兩個方面?？紤]數(shù)據(jù)的可得性，我們用人均住房面積代表中等住房面積。住房的平均價格取商品住房的平均銷售價格。家庭年可支配收入，按當(dāng)年人均可支配收入與城鎮(zhèn)家庭當(dāng)年戶均人口數(shù)計算得出。2000至2012年湖南省城鎮(zhèn)居民房價收入比見表1。

表1 2000-2012湖南省城鎮(zhèn)居民房價收入比一覽表

數(shù)據(jù)來源:湖南省2000-2012年統(tǒng)計年鑒、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計公報及計算得出。

從上表可知，湖南省城鎮(zhèn)居民房價收入比呈上升趨勢。2011年后，房價收入比指標(biāo)超過警戒線，城鎮(zhèn)居民平均住房支付能力出現(xiàn)不足。

分析2001-2012湖南省人均可支配收入和商品住房銷售價格的變動趨勢，見圖1。可得如下結(jié)論：城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入和商品住房的價格均呈上升的變動趨勢。從發(fā)展速度來說，商品住房年均銷售價格漲跌波動幅度較大。區(qū)間分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均上漲10.66%；而商品住房銷售價格年均上漲11.79%，商品住房平均銷售價格的上漲幅度快于城鎮(zhèn)居民家庭年均可支配收入的上升幅度，房價收入比呈上升趨勢。

2.湖南省各市州的比較分析

湖南省14市州商品住房銷售價格不同，見圖2。人均可支配收入也有差異，見圖3。

偏角值的計算可分為兩段，其中從ZY到QZ偏角值是從360°0′0″進(jìn)行遞減，而從YZ到QZ是從0°0′0″進(jìn)行遞增，需要分開進(jìn)行計算。每段圓弧對應(yīng)的偏角值δ可以根據(jù)前面計算得到的樁間間距進(jìn)行計算，其中偏角值δ計算公式[3]如下：

圖1 2001-2012湖南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和商品住房銷售價格年均上漲速度比較

圖2 2001-2011湖南省及各市州商品住房銷售價格

圖3 2001-2011湖南省及各市州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

如果依據(jù)全省年人均住房面積和全省年城鎮(zhèn)家庭戶均人口計算，各市州城鎮(zhèn)居民家庭住房價格總額和各市州家庭可支配收入，依據(jù)房價收入比公式，計算得出2000-2011年各市州房價收入比，具體情況見表2。全省及各市州房價收入比呈現(xiàn)整體向上的變動趨勢，具體情況見圖4。

表2 2000-2011湖南省及各市州房價收入比一覽表

圖4 2001-2011湖南省及各市州城鎮(zhèn)居民房價收入比

根據(jù)上表和上圖，可以得出如下結(jié)論：

第一，全省整體分析，房價收入比呈上升趨勢，2011年后，全省平均房價收入比超警戒線。其中，長沙、湘潭、邵陽、常德、張家界和湘西州6個市州房價收入比超過警戒線。5<房價收入比<6的包括株洲、衡陽、岳陽、益陽、郴州和懷化。其中，株洲和郴洲接近警戒線。最低的是婁底和永州，分別是4.71和4.41。因此，長沙、湘潭、邵陽、常德、張家界和湘西州等城市住房價格與居民支付能力差異大，住房問題比較嚴(yán)重。

第二，從整體看，房價收入比上漲是因為房價上漲速度超過人均可支配收入的上漲幅度。湖南省及各市州人均可支配收入的增長速度見圖5，商品住房平均銷售價格的上漲速度見圖6。各市州2000-2011年人均可支配收入的年均增長均落后于商品住房價格的年均增長。全省這一階段前者落后于后者2.43個百分點(diǎn)。全省及各市州兩者的差異見圖7。

圖5 2001-2011湖南省及各市州人均可支配收入增長速度（上年100）

圖6 2001-2011湖南省及各市州商品住房銷售價格的年均上漲速度（上年100）

圖7 2001-2011湖南省及各市州商品住房銷售價格和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度比較

第三，具體分析各市州房價收入比的變動趨勢，長、株、潭房價收入比的上升，主要是是因為住房銷售價格的上漲。盡管長沙在區(qū)間內(nèi)住房銷售價格的平均上漲速度是11.33%，低于全省平均水平12.49%，但近三年長沙住房價格年均上漲19.87%，近兩年年均上漲幅度為24.6%，株洲和湘潭住房價格的上漲速度分別達(dá)到14.41%和15.72%，分別超過其人均可支配收入2.6和3.8個百分點(diǎn)。因此，住房價格上漲太快是長株潭核心城市住房的主要問題。邵陽、張家界等城市房價收入比超過警戒線，主要是因為人均可支配收入起點(diǎn)不高區(qū)間增長速度低，分別只有9.23%和9.57%，人均可支配收入的上漲幅度低于全省平均水平。位于全省各市州的倒數(shù)第一和第三。湘西州城市房價收入比超過警戒線則是房價上漲過快和人均可支配收入增長太慢共同作用的結(jié)果，其房價上漲速度超過全省平均水平2個百分點(diǎn)，但其人均可支配收入上漲速度低于全省平均水平。婁底房價收入比低，則是因為住房價格上漲幅度低于全省平均水平，而人平可支配收入上漲高于全省平均水平，兩者共同作用的結(jié)果。

（三）湖南城鎮(zhèn)居民住房支付能力的測度：住房消費(fèi)收入比指標(biāo)的結(jié)果

以住房消費(fèi)收入比指標(biāo)評價住房支付能力，是家庭住房消費(fèi)收入與目標(biāo)住房所需住房消費(fèi)支出的比較。家庭住房消費(fèi)收入計量家庭現(xiàn)有住房消費(fèi)能力，目標(biāo)住房消費(fèi)支出是考察消費(fèi)者目標(biāo)住房需要的住房支出水平，如果前者大于后者，說明消費(fèi)者對目標(biāo)住房有支付能力。前者等于后者，是消費(fèi)者收入處于目標(biāo)住房支付能力的邊界點(diǎn)。前者小于后者，說明消費(fèi)者不具有目標(biāo)住房支付能力。

因為，城市居民一旦買定住房，其住房成本被鎖定，但其收入是不斷增長的，由此，筆者構(gòu)建基于收入增長的住房支付能力模型[4]如下：

β為城市居民住房消費(fèi)比例，Y為家庭年可支配收入，P為住房價格，H為住房面積，取家庭平均住房面積，α為貸款成數(shù)，i住房抵押貸款月利率，h為城市居民可支配收入月增長率，n為貸款期限（以月表示）。在這里假定，家庭可支配收入月增長率h不等于銀行月貸款利率i。

1.月住房消費(fèi)支出的計算

本文選取住房消費(fèi)比例為25%，即居民家庭住房支出不超過家庭可支配收入的25%。借鑒湖南省統(tǒng)計局提供2012年的城鎮(zhèn)居民分組人均可支配收入數(shù)據(jù)，按照城鎮(zhèn)居民戶均家庭人口2.90計算，我們形成湖南省不等距9分組的不同收入階層每月住房消費(fèi)支出一覽表，即表3。

表3 不同收入階層每月住房消費(fèi)支出一覽表 （單位：元）

2.月還款能力的計算

根據(jù)《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2010〕275號），個人住房貸款首付款比例不得低于30%。因此我們?nèi)ˇ?70%。目前，中國人民銀行五年期以上貸款利率為6.55%，則月利率為0.55%。根據(jù)統(tǒng)計年鑒，湖南省城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入從2000年到2012年，年均增長為10.66%，則每月增長率為0.89%。若抵押貸款年限為20年。湖南城鎮(zhèn)人均住房建筑面積40.22平方米。則家庭平均住房面積為116.64。根據(jù)2012年湖南省統(tǒng)計年鑒，2012年湖南省商品住房的銷售價格為3669.83元/m2，通過計算，我們可以得到城鎮(zhèn)居民的月還款額為816.13元。

3.湖南省城鎮(zhèn)居民的住房支付能力分析

根據(jù)表1和月還款額，把不同收入家庭的月住房消費(fèi)支出額與月還款額比較，形成不同收入家庭住房支付能力一覽表，即表4。

表4 不同收入家庭對住房的支付能力一覽表 （單位：元）

從表4可以得出如下的結(jié)論：如果居住平均 面積和平均價格的商品住房，全省達(dá)到平均收入水平的家庭是有支付能力的，但因為城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入存在差異，形成家庭不同的月住房消費(fèi)支出能力。月住房消費(fèi)支出和月還款額比較得出：25%的低收入家庭不具有住房支付能力。他們能承受的月住房平均消費(fèi)支出只有572.43元，即只具有目標(biāo)住房71.57%的負(fù)擔(dān)能力。其中5%的更低收入家庭每月住房支付缺口是412.93元，占其住房每月償還總額的50.60%，住房負(fù)擔(dān)能力不足50%。10%的最低收入戶每月住房支付缺口占其住房每月償還總額的38.48%，占其家庭月均可支配收入的15.64%，住房負(fù)擔(dān)能力大約為60%，支付能力嚴(yán)重不足。10%的低收入家庭每月住房支付缺口有88.73元，即對目標(biāo)住房只具有89.13%的負(fù)擔(dān)能力，住房支付能力明顯不足。

四、住房保障不足是城鎮(zhèn)居民住房問題的重點(diǎn)

住房價格的上漲快于居民可支配收入的上漲，是產(chǎn)生住房問題的原因。2011年后湖南省城鎮(zhèn)居民住房支付能力不足，但住房消費(fèi)收入比指標(biāo)的結(jié)果告訴我們，湖南省城鎮(zhèn)只有25%的居民買不起住房。事實上城鎮(zhèn)不同收入家庭，住房支付能力存在明顯差異，高收入家庭住房支付能力很強(qiáng)?！吨袊彝ソ鹑谡{(diào)查》的結(jié)果顯示，全國城市居民超過19.1%的家庭擁有2套及以上住房。因此存在住房問題的是城鎮(zhèn)低收入家庭。住房作為確保人的生存權(quán)的最基本的物質(zhì)條件，既具有商品性，也具有社會保障性。提供住房保障，為中低收入家庭解決住房問題提供幫助，是各國政府義不容辭的責(zé)任。我國政府從1998年推出分類供應(yīng)住房政策后，不斷完善經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、住房公積金等政策；提供公共租賃住房，穩(wěn)定住房價格，解決夾心層的住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展等相關(guān)措施。城市住房保障對象從中低收入家庭到新就業(yè)職工和進(jìn)城務(wù)工人員，保障范圍不斷擴(kuò)大?！暗投擞斜Ｕ?，中端買得起，高端有選擇”的住房供應(yīng)體系框架逐步形成。

為解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，湖南不斷完善住房保障制度。2003年以前，以推動經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，保障中低收入家庭的住房問題為重點(diǎn)；2004到2010年以加強(qiáng)廉租住房建設(shè)，保障低收入家庭尤其是最低收入家庭的住房問題為重點(diǎn)；2010年后，以加強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)，以解決城市夾心層及農(nóng)民工、新就業(yè)大學(xué)生等城市新移民為重點(diǎn)。2011年后，在堅持原有保障性住房建設(shè)不放松的前提下，積極開展城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)的改造，形成多部門協(xié)作、多途徑籌集資金、多路徑提供房源、合力解決湖南省城鎮(zhèn)居民住房問題的格局。截止2010年，湖南省城鎮(zhèn)居民通過廉租住房保障416 321戶，其中實物保障57 683戶，租金補(bǔ)貼保障258 638戶；經(jīng)濟(jì)適用保障戶數(shù)671 061戶，公共租賃住房12 326戶。共計為109.97萬戶城鎮(zhèn)家庭提供住房保障。2011年湖南省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳在加大保障性住房建設(shè)力度的前提下，加強(qiáng)保障性住房的入住工作，提高了保障性住房的保障效率，并取得一定成效。2011年全省城鎮(zhèn)居民新增保障戶數(shù)82 791戶；2012年全省城鎮(zhèn)居民新增保障戶數(shù)50 862戶（包括國有工礦棚戶區(qū)改造入住的1750戶）。因此，截止2012年底，湖南省城鎮(zhèn)居民享受住房保障的總戶數(shù)為121.335萬戶。根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年湖南省常住人口6 638.93萬人，其中城鎮(zhèn)人口3 097.06萬人，若按戶均2.9人計算，有1 067.95萬戶?，F(xiàn)有享受住房保障的家庭戶數(shù)只占城鎮(zhèn)常住人口家庭總戶數(shù)的11.36%。只占城鎮(zhèn)20%低收入家庭的56.8%；只占城鎮(zhèn)25%無住房支付能力的家庭的45.44%，住房保障嚴(yán)重不足。按照湖南省“十二五”住房保障發(fā)展規(guī)劃，2013-2015年，規(guī)劃新增廉租住房13.8萬套；新增經(jīng)濟(jì)適用房6.6萬套；新增公共租賃住房16.2萬套；完成城市棚戶區(qū)改造24.2萬套。國有工礦棚戶區(qū)改造8.4萬戶；即使達(dá)到100%入住，到2015年底，共計為城鎮(zhèn)居民新增住房保障69.2萬戶(國有工礦棚戶區(qū)改造全部算入城鎮(zhèn))，這樣，到2015年，共計有190.54萬戶城鎮(zhèn)居民家庭享受住房保障。根據(jù)2000至2011年人口自然增長率為5.39‰，通過測算，2015末湖南省總?cè)丝跒? 151萬，其中城鎮(zhèn)人口為3 576萬人，1 233萬個家庭（按戶均人口2.9）。全省城鎮(zhèn)保障性住房的覆蓋面只有15.45%，離規(guī)劃目標(biāo)20%相差4.55個百分點(diǎn)。只完成了規(guī)劃任務(wù)的77.25%。如果按課題測算的湖南省25%的城鎮(zhèn)家庭沒有住房支付能力計算，應(yīng)保而未保的城鎮(zhèn)居民家庭占全部城鎮(zhèn)居民家庭的9.55%，住房保障不足是城鎮(zhèn)居民住房問題的重點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民家庭的住房問題解決需要不斷擴(kuò)大保障性住房的建設(shè)力度，提高住房保障的覆蓋面。

五、城鎮(zhèn)居民住房問題的難點(diǎn)：城市新移民

目前，積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，而關(guān)鍵是有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，扭轉(zhuǎn)土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化的現(xiàn)實。1999年至2000年，湖南土地城鎮(zhèn)化速度是人口城鎮(zhèn)化速度的1.71倍，2000年至2010年，這一差距拉大至1.85倍。[5]按照國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，其合理區(qū)間在1至1.12之間。[6]要實現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化提速，必須大幅降低城鎮(zhèn)化的門檻，尤其是過高的住房門檻，這就需要住房市場能滿足需求的變化，讓進(jìn)城農(nóng)民工買得起房，產(chǎn)生真實的購房消費(fèi)。這是當(dāng)今推進(jìn)有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化所需要的核心條件。因為，未來城市化的過程將不同于以往，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將成為未來城市化的主要驅(qū)動力。據(jù)初步估計，2000至2011年，12年間，湖南省城鎮(zhèn)人口凈增1 260萬，其中有172萬為原有城市人口的內(nèi)生增長和城市有限擴(kuò)張的結(jié)果，另有1 080萬城市新居民是從農(nóng)村進(jìn)入城市的轉(zhuǎn)移人口。未來幾年時間，城鄉(xiāng)一體化方向的城鎮(zhèn)化，將更進(jìn)一步推動農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移。而城市住房保障制度的逐步深化，住房保障覆蓋面的不斷拓寬，會使城市戶籍人口中低收入階層的住房問題逐步解決。而目前住房保障政策的戶籍門檻，使城市新移民成為未來住房問題的難點(diǎn)。目前，全國52%的城鎮(zhèn)農(nóng)民工住的是集體宿舍，47%租住在城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民住房，自有城市住房的比例僅為0.7%，農(nóng)民工在其所在地繳納住房公積金的比例不到3%。[4]湖南省約有1 400萬常年在城鄉(xiāng)之間流動的“兩棲人”，根據(jù)長沙市25個社區(qū)調(diào)查的結(jié)果，新生代農(nóng)民工住房條件不好，有44.9%的人居住面積小，且生活極不方便；洗澡不方便（28%），上廁所不方便（22.6%），通風(fēng)設(shè)施不好（19.7%）；所居住的社區(qū)環(huán)境總體較差存在諸多問題：外來人口聚集（60.9%），公共設(shè)施破損（50.3%），衛(wèi)生環(huán)境差（50.6%）社區(qū)居民亂搭亂建（46.9%）。[7]城鎮(zhèn)新移民的住房問題，不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，更是一個社會問題。

六、結(jié)論與政策含義

基于湖南省歷年的統(tǒng)計年鑒提供的數(shù)據(jù)和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳的調(diào)查，本文對湖南省城鎮(zhèn)居民的住房問題進(jìn)行了深入的分析。得出如下湖南省城鎮(zhèn)居民的住房問題及政策含義：

（一）湖南城鎮(zhèn)居民住房問題的核心是住房價格與城鎮(zhèn)居民的住房能力的差異

從房價收入比指標(biāo)測算，整體說來，2000-2012年湖南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均上漲10.66%，而商品住房價格年均上漲11.79%，前者慢于后者1.13個百分點(diǎn)，房價收入比呈上升趨勢，2011年后超過6倍警戒線，城鎮(zhèn)居民住房支付能力不足。14個市州比較分析，各市州房價收入比也呈上升趨勢，目前，長沙、湘潭、邵陽、常德、張家界和湘西州6個市州房價收入比超過警戒線，住房問題比較嚴(yán)重。住房價格上漲太快是長株潭城市群住房問題的主要方面。邵陽、張家界等城市房價收入比超過警戒線主要是因為人均可支配收入低。湘西州城市房價收入比超過警戒線則是房價上漲過快和人均可支配收入增長太慢共同作用的結(jié)果。因此，對大城市來說，控制住房價格是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的主要方面，對中小城市而言，更重要的是提高城鎮(zhèn)居民的收入水平。從住房消費(fèi)收入比測算。平均說來，湖南省城鎮(zhèn)居民具有住房支付能力，但低收入者住房問題嚴(yán)重。25%的低收入家庭不具有足夠的住房支付能力。他們對中等住房只有71.57%的負(fù)擔(dān)能力。其中5%的更低收入家庭住房負(fù)擔(dān)能力不足50%。10%的最低收入戶住房負(fù)擔(dān)能力只有62.52%，住房支付能力嚴(yán)重不足，10%的低收入家庭只具有89.13%的負(fù)擔(dān)能力，住房支付能力明顯不足。因此，住房問題的重點(diǎn)應(yīng)該是低收入家庭，政府干預(yù)住房市場的目標(biāo)群體應(yīng)該是低收入者。

（二）湖南城鎮(zhèn)居民住房問題的重點(diǎn)是住房保障不足

為解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，湖南省不斷完善住房保障制度。形成多部門協(xié)作，多途徑籌集資金，多路徑提供房源，合力解決湖南省城鎮(zhèn)居民住房問題的格局。截止到2012年底，湖南省城鎮(zhèn)居民享受住房保障的總戶數(shù)為121.335萬戶，占城鎮(zhèn)常住人口家庭總戶數(shù)的11.36%，占城鎮(zhèn)20%低收入家庭的56.8%；占城鎮(zhèn)25%無住房支付能力的家庭的45.44%，住房保障嚴(yán)重不足。城鎮(zhèn)居民家庭的住房問題解決需要不斷擴(kuò)大保障力度，提高住房保障的覆蓋面。

（三）湖南城鎮(zhèn)居民住房問題的難點(diǎn)是城市新移民

目前，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，重點(diǎn)是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，關(guān)鍵是推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。讓進(jìn)城的農(nóng)民工有房可居，是推進(jìn)有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化的核心條件。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將成為未來城市化的主要驅(qū)動力。初步估計，2000至2011年，湖南省城鎮(zhèn)人口凈增1260萬，其中1080萬城市新居民是從農(nóng)村進(jìn)入城市的轉(zhuǎn)移人口。未來城鄉(xiāng)一體化方向的城鎮(zhèn)化，將更進(jìn)一步推動農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移。目前住房保障政策的戶籍門檻，使城市新移民成為未來住房問題的難點(diǎn)。因此，未來住房政策及住房保障政策的重點(diǎn)應(yīng)該是保障城鎮(zhèn)新移民的住房問題。

[1]徐虹.住房保障水平發(fā)展趨勢分析[J].蘭州學(xué)刊,2011(5):58-63.

[2]湖南省推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化實施綱要（2012-2020）http://www.doc88.com/p-992520998204.html

[3]湯臘梅.基于住房支付能力的住房保障對象的界定[J].城市發(fā)展研究,2010(10):41-45.

[4]湯臘梅.基于收入增長的城市居民住房支付能力分析[J].求索,2010(11):86-87.

[5]張文雄.城鎮(zhèn)化重在提質(zhì)[EB/OL].http://news.xinhuanet.com/politics/2013-09/27/c_125461032.htm.

[6]于海榮.土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化難持續(xù) 轉(zhuǎn)軌思路顯現(xiàn)[EB/OL].2012年04月16日財新網(wǎng)-新世紀(jì)http://finance.qq.com/a/20120416/005477.htm.

[7]陳云凡.新生代農(nóng)民工住房狀況影響因素分析：基于長沙市25個社區(qū)的調(diào)查[J].南方人口,2012(1):17-24.