劉德炳

房價下降、樓市下行，誰最著急？

理論上，開發(fā)商應該受到最直接的影響，最著急的應該是開發(fā)商群體，但在本輪樓市的調(diào)整潮中，相較于開發(fā)商，地方政府在救市上表現(xiàn)得更積極。

多地掀起突破樓市限購令大潮

在實行了三年之后，樓市限購令正在多個地方以各種各樣的形式退出歷史舞臺。

7月15日，《常州日報》竟在頭版頭條刊文號召市民買房，被輿論評為“無節(jié)操”的救市。

在20天之前，呼和浩特則成為全國第一個徹底放松樓市限購政策的城市。呼和浩特發(fā)文公布，居民購買商品住房（含二手住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。

這一樓市新政被市場普遍解讀為，呼和浩特樓市限購政策實際上被取消了。

還有一些城市通過放寬購房對象等方式，來突破限購令。南寧市房管部門4月份出臺新規(guī)，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這即是說，可以在南寧購房的潛在客戶增多了。

相對于公開發(fā)文，另外一些城市在松綁限購政策時，實施得更為隱蔽。7月2日，濟南市城鄉(xiāng)建設委員會就公開表示，為促進濟南市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，濟南市正研究現(xiàn)行商品住房限購政策進行調(diào)整的辦法，待確定后實施。

7月9日，市場有消息傳出，7月10日起，濟南新房與二手房限購政策將全面放開，不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數(shù)的限制。雖然沒有明文下達，但7月10日后，濟南購房確實已沒有套數(shù)限制。據(jù)當?shù)孛襟w報道，濟南市城鄉(xiāng)建設委員會統(tǒng)計數(shù)字顯示， 7月10日至17日，新建住宅網(wǎng)簽量為3307套，一周來的成交量比整個5月份還多出254套。

此外，有媒體報道稱，廈門已經(jīng)取消對總價500萬元以上房產(chǎn)買賣的限購政策，并在進一步加大取消限購范圍、昆明、福州、南昌、西安也在暗中解除樓市限購令。

有媒體統(tǒng)計，2011年以來，共有40個左右的城市出臺了樓市限購令，預計2014年除了京滬等一線城市之外，其他30多個城市都存在放松樓市限購的可能性。

除了突破限購令之外，地方政府救樓市還有其他手段。杭州前不久出臺的“限降令”政策規(guī)定，如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%，那么將通過技術手段限制網(wǎng)簽，這被疑為托市。安徽銅陵市則宣布，在住房公積金貸款、契稅補貼、外地居民購房落戶等方面給予購房者優(yōu)惠。

從開發(fā)商大力呼吁救市

到政府主動救市

與2008年、2009年相比，今年的樓市救市路徑大不相同。

最近8年，樓市遭遇了兩次幅度較大的調(diào)整，一次是2008年底、2009年初；一次是今年。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2009年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，環(huán)比下降0.2%；與此同時，房價環(huán)比下降的城市數(shù)量超過了房價環(huán)比上漲的城市數(shù)，其中，新建住房銷售價格環(huán)比價格上漲的城市有17個，而環(huán)比價格下降的城市有36個。

2014年5月出現(xiàn)了同樣的趨勢。上海易居房地產(chǎn)研究院一份報告指出，70個大中城市房價近兩年來首次由漲轉(zhuǎn)跌，出現(xiàn)下行拐點。局部來看，5月份70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個，這至少是今年首次出現(xiàn)了房價環(huán)比下降城市數(shù)量超過上漲數(shù)。

在2008年、2009年，樓市遭受了最近8年來最大幅度的房價下跌，當時開發(fā)商紛紛呼吁救市，甚至在2009年全國兩會召開前夕，房地產(chǎn)商專門組織召開全國性會議，通過媒體等多個平臺倡議救市。

不過，在2014年，地方政府在救市中上演的戲份更重。從出手時間上來看，今年的救市節(jié)奏比2009年更早。2009年地方政府大范圍救市時，很多地方房價下跌程度較深，如2009年2月新建住宅環(huán)比價格下降的城市中，石家莊降幅為5.2%、溫州降幅為4.1%、丹東降幅為3.7%、吉林降幅為2.4%；而在今年5月，全國新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市中，最大降幅只有1.4%。

從救市決心來看，今年地方政府的意志也顯得十分堅定。以呼和浩特市為例，該市最早在6月20日即發(fā)文松綁樓市限購政策，隨之引發(fā)了強烈關注，而呼和浩特市方面以文件出現(xiàn)錯誤為由收回文件，輿論一度猜測，呼和浩特的救市或?qū)㈦y產(chǎn)，但在6月26日，呼和浩特正式宣布解除樓市限購。

政府救市緣于樓市趨冷超出預想

地方政府為何表現(xiàn)出比以往更強烈的救市意愿？

以呼和浩特市為例，該市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處處長冀罕鋼對媒體回應稱，根據(jù)國家關于房地產(chǎn)市場實行分類指導和加快城鎮(zhèn)化進程的要求，各地應按實際情況，對房地產(chǎn)市場作出政策引導。如今呼和浩特的房地產(chǎn)市場，已進入理性發(fā)展狀態(tài)，不會出現(xiàn)搶購和炒作房價的問題。為此，順應市場需求，及時進行了政策引導。

那么，呼和浩特的房地產(chǎn)市場真相究竟如何呢？

上海易居房地產(chǎn)研究院日前對35個城市2013年商品住宅現(xiàn)貨的去庫存化周期研究發(fā)現(xiàn)，35個城市中，排名前三位的包括呼和浩特、蘭州和石家莊，其存銷比數(shù)值分別為37、28和25。該數(shù)值越大，意味著商品住宅庫存越高。換言之，呼和浩特屬于去庫存化速度最慢的一類城市。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進指出，市場降溫，將加快地方救市的節(jié)奏。很多城市庫存積壓、房企上半年銷售業(yè)績不佳，都會倒逼地方政府主動進行限購政策的松綁。

更重要的是，這種市場的大幅降溫似乎毫無征兆，完全超出了地方政府的意料。國家統(tǒng)計局日前公布的房地產(chǎn)銷售情況變動圖顯示，2013年1—5月，全國商品房銷售面積同比增幅還高達35.6%，銷售額同比增幅也高達52.8%，但今年1—2月，全國商品房銷售面積和銷售額同比均為負增長，在今年1—5月，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅不斷擴大。

國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院相關負責人日前指出，2008年的房價變動，更多的是在長期的樓市調(diào)控作用下發(fā)生的，而如今短短一年時間內(nèi)，在沒有更進一步調(diào)控政策的背景下，市場發(fā)生了大幅反轉(zhuǎn)，顯然難以預料。

而在另一方面，地方政府對于土地財政的依賴，也越來越重。

《中國經(jīng)濟周刊》記者查閱財政部國有土地使用權(quán)出讓收入數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該數(shù)據(jù)在2013年為41250億元，2012年為28517億元，2008年則為10375億元。

而同期，全國公共財政收入在2013年為129143億元，2012年為117210億元，2008年僅為61330.35億元。

也就是說，從2008年到2013年，全國公共財政收入6年時間翻了一番，而同期土地收入翻了兩番，土地收入增速明顯更快，土地收入與全國公共財政收入的比值從1：6增長為1：3。

業(yè)內(nèi)人士預測，在土地出讓金作為地方政府收入來源支柱的前提下，地方政府很難坐視房價跌幅擴大，樓市趨冷，救樓市的動機依然存在，自然會加快救市政策出臺。endprint