李長風(fēng)

房地產(chǎn)信托5月份的峰值將考驗(yàn)中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)固度，這在出現(xiàn)降價的中國房地產(chǎn)市場是件很危險的事

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，今年全國的信托到期量大概為5.3萬億元，這一數(shù)字比2013年要增長超過50%。這些到付信托大多是發(fā)行在2012年末、2013年初，彼時，正是中國信托大擴(kuò)張的前夕。這也意味著，自2014年以后，中國信托將進(jìn)入萬億兌付期。信達(dá)證券的一位投資經(jīng)理坦言，“這些數(shù)字在現(xiàn)在這個時期，兌付起來困難重重?！?/p>

從2014年即將到期的到期信托分類來看，其大體集中在三個方面：第一個方面是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)即將到期的基建信托，其到期量大約為1.4萬億元，到期高峰在2014年5月份，當(dāng)月到期信托將達(dá)到全年的28%；第二個方面是工商企業(yè)發(fā)行的產(chǎn)業(yè)信托，其全年的到期量大概為1.7萬億元，也是這三大類信托中最大的，到期高峰在今年的1月份和8月份；第三個方面是房地產(chǎn)信托，2014年到期的房地產(chǎn)信托約為6，335億元，其中全年到期的峰值出現(xiàn)在5月份，占全年20%左右，據(jù)此估算，5月到期的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目規(guī)模將超過1，200億元。

在這三方面到期信托中，最不穩(wěn)固的是5月出現(xiàn)峰值的房地產(chǎn)信托。進(jìn)入2014年以來，中國房地產(chǎn)開始出現(xiàn)量價增長放緩的現(xiàn)象，對此，中國經(jīng)濟(jì)界對房地產(chǎn)有無泡沫，未來泡沫是否會破裂的分歧嚴(yán)重。像原摩根士丹利的董事總經(jīng)理及亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)首席分析家謝國忠就公開表示：“2014年會出現(xiàn)房價下跌50%?！倍?jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵的看法與此完全相反，他認(rèn)為，大部分二線城市仍然面臨著進(jìn)一步做好以人為核心的城鎮(zhèn)化這么一個艱巨任務(wù)，所以房價還有上漲的壓力。盡管有個別二線城市，甚至三線四線城市的房價已經(jīng)出現(xiàn)了停滯上漲、銷售量下滑或停滯不前的狀況，但“以我的判斷，這種局面不可能維持很長的時間?！睂?shí)際上，因?yàn)閷Ψ績r問題過于糾結(jié)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市公司董事長任志強(qiáng)就在近期出現(xiàn)前后矛盾的判斷。今年上半年，任志強(qiáng)在一次發(fā)布會上說，“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀，我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。”但此后不久，任志強(qiáng)再次發(fā)聲，旗幟鮮明地表示：“2014年房價或?qū)⒈q?！?/p>

這樣的情況或許正說明作為中國經(jīng)濟(jì)最重要的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)正在進(jìn)入不確定時期。

美國退出量化寬松會剪破中國房價泡沫嗎

房地產(chǎn)市場上的利益關(guān)系異常復(fù)雜，但大體上來說，外因和內(nèi)因是影響價格漲跌最重要的抓手。在外因方面，量化寬松（QE）的逐步退出無疑將對中國未來房地產(chǎn)價格產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。2013年年底，美聯(lián)儲宣布，從2014年1月開始，將每月購買資產(chǎn)規(guī)模減少100億美元，從850億美元削減至750億美元，這是美聯(lián)儲跨出量化寬松政策退場的第一步。在這之前，美聯(lián)儲為應(yīng)對金融危機(jī)后的美國經(jīng)濟(jì)局勢，通過中央銀行在實(shí)行近似零利率政策后，用購買國債等中長期債券的手段來增加基礎(chǔ)貨幣供給，為市場注入了大量的流動性。截至目前，美國已經(jīng)實(shí)施了5年的3輪量化寬松政策。

但進(jìn)入2013年以后，美國經(jīng)濟(jì)開始回升，美聯(lián)儲也在多個場合表示將開啟退出量化寬松政策。直到2013年底最后一次聯(lián)邦公開市場委員會會議上，前美聯(lián)儲主席伯南克宣布，美國將逐步縮減量化寬松政策規(guī)模，直到2014年底完全退出。雖然還有很多人認(rèn)為當(dāng)前美國的經(jīng)濟(jì)成長率及失業(yè)率狀況尚不穩(wěn)定，量化寬松政策能否在2014年完全退出還不確定，但這也難以改變資本狂歡行將結(jié)束的事實(shí)。

這也意味著，在全球范圍內(nèi)將會出現(xiàn)一系列的影響。例如，隨著美聯(lián)儲貨幣放水的結(jié)束，廉價貨幣將不復(fù)存在，未來美元將向其主體地位開始回歸；此外，全球流動性的方向可能發(fā)生改變，由新興市場流回美國等發(fā)達(dá)國家。對此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，對于中國而言，美國退出量化寬松政策首先沖擊的就是中國房地產(chǎn)市場。在他看來，資本流向的轉(zhuǎn)折會直接觸及中國的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格，而房地產(chǎn)價格的波動與影子銀行和地方債務(wù)的聯(lián)動會引發(fā)金融領(lǐng)域的系統(tǒng)風(fēng)險。“美國退出量化寬松政策很可能從房地產(chǎn)等傳導(dǎo)到市場經(jīng)濟(jì)，從而重創(chuàng)中國經(jīng)濟(jì)?！?/p>

對此觀點(diǎn)，馬光遠(yuǎn)列舉了一系列相關(guān)數(shù)據(jù)：比如，他認(rèn)為從中國的住房存量看，總量上已經(jīng)基本能夠滿足需求，供求已經(jīng)基本平衡。到2012年底，中國城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32.9平方米，城鎮(zhèn)人口為71，182萬人，這意味著，官方統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)住房存量面積為234億多平米，這還不包括60多億平米小產(chǎn)權(quán)房以及一些單位的福利分房，保守估算，城鎮(zhèn)存量房面積早已超過300億平米，城鎮(zhèn)人均住房面積也就超過35平米，已經(jīng)接近德國、法國、日本（分別為：38平米、37平米、31平米）上世紀(jì)90年代的水平。即使未來中國加快城鎮(zhèn)化的步伐，每年房地產(chǎn)投資只要保持15%的增速，新房竣工量只要達(dá)到5億平方米，就完全可以滿足城鎮(zhèn)化新增人口的住房需求。而事實(shí)上，過去五年房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房竣工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此。甚至有數(shù)據(jù)推斷，目前房企土地儲備如果全部開發(fā)，可以滿足未來10年的開發(fā)需求。

這也就是說，中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，并有可能在2014年被美國退出量化寬松所帶來的貨幣逆轉(zhuǎn)所刺破。不過，這樣的邏輯也并不是無懈可擊。中國網(wǎng)《觀點(diǎn)中國》評論員王振峰就認(rèn)為，相對于美國退出量化寬松政策，對于中國房地產(chǎn)的影響更大的還是土地財(cái)政、征地、相關(guān)房產(chǎn)稅征收、不動產(chǎn)登記制度變革，以及人口戶籍政策、城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等復(fù)雜問題，這些問題對中國房地產(chǎn)市場的走向更為關(guān)鍵。

房地產(chǎn)信托的生死劫

實(shí)際上，相對于美國退出量化寬松刺破中國房價泡沫這樣可供討論的長期性問題，房地產(chǎn)信托是否能夠兌付已經(jīng)是一個迫在眉睫的問題。2014年4月19日，北方信托前董事長劉惠文在家中身亡，市場傳聞普遍稱其自殺，雖這一說法未得到相關(guān)方面的證實(shí)，但市場堅(jiān)信，其身亡與房地產(chǎn)信托風(fēng)險加劇有關(guān)。

據(jù)有關(guān)人士的不完全統(tǒng)計(jì)，2012年8月份至今，至少有16個信托項(xiàng)目處于不能兌付的風(fēng)險壓力中，而如果按這些涉事企業(yè)的行業(yè)進(jìn)行分類，這16個信托項(xiàng)目中有10個與房地產(chǎn)有關(guān)。其出現(xiàn)信用事件的房地產(chǎn)企業(yè)主要分布在環(huán)渤海和長三角地區(qū)。隨著媒體出現(xiàn)“鬼城”、“睡城”的報道越來越多，國外評級機(jī)構(gòu)對中國房地產(chǎn)泡沫的報告集中展示。越來越多的投資者開始對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行觀望。

“這在現(xiàn)在的房地產(chǎn)機(jī)制下很可能出現(xiàn)致命問題?！币恢币詠恚瑸殚_發(fā)商墊資工程款早已是潛規(guī)則。“我們在天津新開的項(xiàng)目就是自己全額墊資的，一直墊到項(xiàng)目全部落成?！边@是一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對記者倒的苦水。在此規(guī)則下，建筑業(yè)形成一套密如蛛網(wǎng)的欠款體系，這樣的體系在房地產(chǎn)市場火爆之時還看不出危險，但一旦行情不好，就會形成多米諾骨牌效應(yīng)，把原本問題不大的大開發(fā)商拖下水。