李帥濤++馬智利

摘 要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，新建社區(qū)中的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃也越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商的重視，其中社區(qū)商業(yè)規(guī)模如何合理確定一直是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，本文在對(duì)社區(qū)商業(yè)規(guī)模研究時(shí)從定性和定量分析兩方面著手，在定性分析上通過(guò)比較影響社區(qū)商業(yè)規(guī)模的主要因素，得出不同社區(qū)商業(yè)輻射范圍不同，可分為外向型、偏外向型、內(nèi)向型且規(guī)模在同等條件下依次減小，定量分析上在傳統(tǒng)的千人指標(biāo)、千戶(hù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上引入商圈理論得出相應(yīng)計(jì)算公式。從定性和定量?jī)煞矫鏋樯鐓^(qū)商業(yè)規(guī)模合理確定提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè)；規(guī)模；定性分析；商圈理論；定量計(jì)算

1.社區(qū)商業(yè)的概念

社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性，但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)組成部分， 在規(guī)模大小、提供的商品種類(lèi)、服務(wù)的商圈范圍等方面它遠(yuǎn)低于城市中心區(qū)商業(yè)和城市區(qū)域型商業(yè)。但社區(qū)商業(yè)立足點(diǎn)是全面迎合本社區(qū)與社區(qū)周邊消費(fèi)者日常需求，體現(xiàn)就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣的商業(yè)特征， 具備購(gòu)物、修理服務(wù)、餐飲服務(wù)、綜合服務(wù)四項(xiàng)基本功能。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。

2.我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題

我國(guó)的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。20世紀(jì)80年代末90年代初，隨著城市面積的不斷擴(kuò)大，區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)距離一些新興的居住社區(qū)越來(lái)越遠(yuǎn)，于是由一些零散的以滿(mǎn)足社區(qū)及周邊居民日常生活所需的底層住宅改造的底層商鋪則應(yīng)運(yùn)而生。進(jìn)入新世紀(jì)社區(qū)商業(yè)開(kāi)始迅猛發(fā)展，隨著新建住宅地域的郊區(qū)化，相配套的社區(qū)商業(yè)也開(kāi)始越發(fā)成熟起來(lái)，不同形式的社區(qū)商業(yè)相繼出現(xiàn)，如街鋪型，社區(qū)購(gòu)物中心型，社區(qū)商業(yè)街型等不同的社區(qū)商業(yè)模式，但是隨之也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，其中一個(gè)亟待研究的就是社區(qū)規(guī)模大小的規(guī)劃不合理，規(guī)模偏大導(dǎo)致空置率升高造成資源浪費(fèi)，規(guī)模偏小又不能滿(mǎn)足社區(qū)居民的基本需求，因此對(duì)現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)規(guī)模進(jìn)行研究提出一些可以指導(dǎo)實(shí)踐操作的理論依據(jù)就顯得很有必要。

3.影響社區(qū)商業(yè)規(guī)模的因素

3.1社區(qū)人口數(shù)量、消費(fèi)群體構(gòu)成對(duì)規(guī)模的影響

社區(qū)規(guī)模大人口多需要消費(fèi)的人數(shù)就大，則需要提供的消費(fèi)品就多，商業(yè)規(guī)模自然也就大，反之則商業(yè)規(guī)模小，社區(qū)的消費(fèi)群體構(gòu)成分為消費(fèi)能力、消費(fèi)者年齡組成等。居住社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)者收入高，那么其消費(fèi)能力自然就大，同時(shí)相對(duì)于收入低的消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)，高收入群體消費(fèi)的對(duì)象更偏重是娛樂(lè)、休閑、體驗(yàn)，追求產(chǎn)品的品牌、質(zhì)量，而低收入群體則更偏重日常生活中吃、穿、用等的生活必需品，追求的是物質(zhì)的廉價(jià)、實(shí)用。另外不同的消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)的消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)心理都會(huì)有差異，這也會(huì)對(duì)商業(yè)規(guī)模產(chǎn)生影響，年輕人為主的居住社區(qū)，消費(fèi)習(xí)慣更注重，追求產(chǎn)品時(shí)尚個(gè)性，注重產(chǎn)品外表形象，愛(ài)攀比，消費(fèi)時(shí)易沖動(dòng)消費(fèi)，老年人消費(fèi)時(shí)則更理性，喜歡反復(fù)比較，另外老年人由于身體原因更注重保健品，食品，藥品的的品質(zhì)，不同的消費(fèi)習(xí)慣導(dǎo)致商業(yè)業(yè)態(tài)形式的不同，這也會(huì)間接影響商業(yè)規(guī)模的不同。

3.2周邊商業(yè)氛圍對(duì)規(guī)模的影響

周邊商業(yè)氛圍的不同無(wú)疑會(huì)對(duì)本社區(qū)商業(yè)影響巨大，如周邊已有成熟的商圈或大型品牌超市都會(huì)削弱本社區(qū)商業(yè)影響力，降低社區(qū)商業(yè)規(guī)模的預(yù)設(shè)值，如社區(qū)遠(yuǎn)離城市區(qū)域較成熟的商圈范圍，則應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注本社區(qū)周?chē)欠裼写笮偷钠放瞥?，特別是社區(qū)周?chē)?.5公里范圍內(nèi)的超市情況，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)研究結(jié)果，一個(gè)大型品牌主力超市可以支撐其他業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積是其2倍的商業(yè)，因此社區(qū)周邊商業(yè)氛圍的不同會(huì)很大程度上影響本社區(qū)商業(yè)規(guī)模的確定。

3.3社區(qū)周邊交通狀況對(duì)規(guī)模的影響

社區(qū)周邊交通狀況影響到人們的出行、聚集會(huì)直接影響到社區(qū)商業(yè)的人流量，因此良好的交通狀況對(duì)社區(qū)規(guī)模有這至關(guān)重要的影響，那么怎么判斷交通狀況的優(yōu)劣呢，總結(jié)以往各種資料，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，首先交通的易達(dá)型這要求社區(qū)周邊道路連通良好，社區(qū)商業(yè)周邊有主要交通干道并且距離適宜，社區(qū)內(nèi)部交通快捷，本社區(qū)居民最好步行5分鐘之內(nèi)可以到達(dá)，周邊社區(qū)居民15分鐘之內(nèi)可以到達(dá)。其次是社區(qū)商業(yè)周邊最近公交站點(diǎn)和公交線(xiàn)路數(shù)量，充足的公交車(chē)線(xiàn)路資源能為社區(qū)商業(yè)提供人流聚集于集散的條件，可以給社區(qū)商業(yè)帶來(lái)足夠多的人流量，再有就是社區(qū)商業(yè)可以對(duì)主要道路做充分的展示面，這對(duì)社區(qū)商業(yè)的臨街商業(yè)價(jià)值的提升至關(guān)重要。

3.4區(qū)域規(guī)劃對(duì)社區(qū)規(guī)模的影響

區(qū)域規(guī)劃主要是看政府對(duì)社區(qū)所在區(qū)域未來(lái)的整體規(guī)劃，如社區(qū)周邊未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)區(qū)域型的新型商圈，社區(qū)周邊未來(lái)是否有大型新型社區(qū)出現(xiàn)，未來(lái)社區(qū)所在區(qū)域的人口數(shù)量增長(zhǎng)情況、產(chǎn)業(yè)配套情況、交通改造變化情況對(duì)本社區(qū)商業(yè)規(guī)模的確定都會(huì)產(chǎn)生影響，如未來(lái)社區(qū)所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)看好，人口數(shù)量穩(wěn)定增加且未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)和本社區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的新商圈或新社區(qū)商業(yè)，那么社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定時(shí)可以適當(dāng)增加其規(guī)模，以便為未來(lái)社區(qū)商業(yè)的不斷成熟，未來(lái)需求量增大做出適當(dāng)?shù)念A(yù)留體量，反之則應(yīng)該適當(dāng)減少社區(qū)規(guī)模體量。

4.社區(qū)商業(yè)規(guī)模定性分析

依據(jù)上面對(duì)影響社區(qū)商業(yè)規(guī)模的各種因素分析后可以看到，不同條件的社區(qū)商業(yè)輻射范圍是不一樣的，我們依據(jù)社區(qū)商業(yè)輻射范圍的大小可將社區(qū)商業(yè)分為外向型、偏外向型、內(nèi)向型三種類(lèi)型的社區(qū)商業(yè)。同等條件下社區(qū)商業(yè)規(guī)模外向型>偏外向型>內(nèi)向型。

4.1外向型社區(qū)商業(yè)

外向型社區(qū)商業(yè)體量較大，它的經(jīng)營(yíng)對(duì)象不僅是本社區(qū)需要消費(fèi)的居民而且也包括周邊部分社區(qū)的居民，外向型社區(qū)商業(yè)應(yīng)該具備以下條件，社區(qū)商業(yè)輻射范圍內(nèi)的常駐人口數(shù)量10萬(wàn)以上且社區(qū)商業(yè)周邊1.5公里范圍內(nèi)無(wú)區(qū)域型核心商圈或者大型品牌超市，區(qū)域周邊交通狀況良好，公交站點(diǎn)和線(xiàn)路數(shù)量多且距離較近，由主要交通干道經(jīng)過(guò)社區(qū)，社區(qū)商業(yè)面向主要交通干道有足夠的展示面，另外社區(qū)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r良好，未來(lái)沒(méi)有潛在的能與本社區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的新建商業(yè)。

4.2偏外向型社區(qū)商業(yè)

偏外向型社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)本社區(qū)居民同時(shí)也兼顧周邊距離較近的其他社區(qū)居民，偏外向型需具備以下條件，社區(qū)商業(yè)輻射范圍內(nèi)的常住人口小于10萬(wàn)，有主要交通干道經(jīng)過(guò)社區(qū)但是展示面不是很充分，公交線(xiàn)路資源一般，區(qū)域商業(yè)氛圍不濃或者社區(qū)周邊1.5公里范圍內(nèi)有主要競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ话悖庀蛐蜕虡I(yè)的由于輻射消費(fèi)人群的范圍小于外向型因此同等條件下其規(guī)模體量也小于外向型社區(qū)商業(yè)。

4.3內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)

內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)雖然客觀上也會(huì)有其他社區(qū)居民前來(lái)消費(fèi)，但是是基本上只考慮滿(mǎn)足本社區(qū)消費(fèi)群的商業(yè)類(lèi)型，通常情況下，定位為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)有可能是1.5公里半徑范圍內(nèi)有大型品牌超市或者同類(lèi)型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈，交通狀況不佳且沒(méi)有面向主干道的較好展示面，區(qū)域內(nèi)未來(lái)發(fā)展前景不佳，這些因素導(dǎo)致了支撐社區(qū)商業(yè)的有效消費(fèi)群人數(shù)不足，所以造成內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)在同等條件下其規(guī)模小于外向型和偏外向型社區(qū)商業(yè)。

5.社區(qū)商業(yè)規(guī)模的定量計(jì)算

5.1傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)規(guī)模計(jì)算方法

我國(guó)傳統(tǒng)定量計(jì)算社區(qū)商業(yè)規(guī)模的方法主要是千人指標(biāo)法和千戶(hù)指標(biāo)法。千人指標(biāo)，即每千居民擁有的各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積。千戶(hù)指標(biāo)法，千戶(hù)指標(biāo)，即每千戶(hù)居民家庭擁有的各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)的建筑面積。千人指標(biāo)、千戶(hù)指標(biāo)是在改革開(kāi)放前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)生的，那時(shí)我國(guó)住房實(shí)行的是福利分配制度，同一社區(qū)的居民基本都是同一單位的員工，社區(qū)居民需求存在相當(dāng)程度的均質(zhì)性，因此雖然千人指標(biāo)和千戶(hù)指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)單，但是在現(xiàn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下有其局限和不足的地方。

5.2基于商圈理論的社區(qū)商業(yè)規(guī)模計(jì)算方法

商圈是指在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心，向周?chē)鷶U(kuò)展形成輻射力量，對(duì)顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域，商圈根據(jù)其在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域中的地位，可以區(qū)分為核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈，引用到社區(qū)商業(yè)中我們以社區(qū)商業(yè)零售店為中心展開(kāi)形成3個(gè)同心圓，據(jù)相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者中55%—70%的人都來(lái)自核心商圈，1 2%—25%的顧客來(lái)自次級(jí)商圈，剩余部分顧客來(lái)自邊緣商圈。我們可以根據(jù)這一理論得出計(jì)算社區(qū)商業(yè)規(guī)模的計(jì)算公式如下：

其中：

a.社區(qū)商業(yè)核心商圈內(nèi)居民數(shù)；

b.社區(qū)商業(yè)次級(jí)商圈內(nèi)居民數(shù)；

c.社區(qū)商業(yè)平均每月光顧的流動(dòng)人口；

q.每位居民在社區(qū)商業(yè)消費(fèi)每月平均支出；S.社區(qū)商業(yè)中心的營(yíng)業(yè)面積；

X.城市中該類(lèi)型社區(qū)商業(yè)中心每月平均每平方米的營(yíng)業(yè)額；

q.每位流動(dòng)人口平均消費(fèi)額；

修正系數(shù)，通過(guò)調(diào)研確定。

由于商圈理論誕生在西方，而西方國(guó)家在社會(huì)制度，消費(fèi)習(xí)慣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度等條件都與我國(guó)有所不同所以該計(jì)算公式也有一定的局限性，計(jì)算結(jié)果與實(shí)際會(huì)有誤差，因此該公式可用來(lái)作為確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模時(shí)的一個(gè)參考。

5.結(jié)束語(yǔ)

本文在對(duì)社區(qū)商業(yè)規(guī)模進(jìn)行分析時(shí)從定性和定量?jī)蓚€(gè)方面著手，定性分析時(shí)通過(guò)分析影響社區(qū)商業(yè)規(guī)模的各種因素得出根據(jù)社區(qū)商業(yè)輻射范圍不同可分為外向型、偏外向型、內(nèi)向型三種形式，且在同等條件下規(guī)模大小依次是外向型>偏外向型>內(nèi)向型，定量計(jì)算上在傳統(tǒng)的千人指標(biāo)與千戶(hù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上引用商圈理論得出計(jì)算公式，為社區(qū)商業(yè)規(guī)模的前期規(guī)劃提供定性和定量?jī)煞矫娴膮⒖家罁?jù)，由于社區(qū)商業(yè)規(guī)模在不同實(shí)際條件下影響因素各不相同，所以本文的分析只可以作為實(shí)際操作中一個(gè)參考。

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