陳國建

試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范舉措

陳國建

從2014年的年初開始，我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了階段性的調(diào)整，商品房價(jià)格有所回落，多個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)了連續(xù)下降。在這一背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益增加，資金鏈緊張，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至出現(xiàn)倒閉。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極的應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

一、引言

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，價(jià)格有所下降，一批中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂而倒閉。房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，資金需求量巨大，通常面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，將直接影響到企業(yè)的正常運(yùn)行。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著多重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如利率、通貨膨脹等風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)內(nèi)部控制不健全等，這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都將影響到企業(yè)的發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）利率和通貨膨脹的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國的利率變動(dòng)目前主要是由中央銀行決定，央行通過對(duì)利率的調(diào)整，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，但是市場上利率的變動(dòng)可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遭受到損失，通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向銀行借取大量的資金用于房地產(chǎn)的開發(fā)，一旦利率升高，資金成本將會(huì)增加，企業(yè)的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會(huì)增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

通貨膨脹是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值下降，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失。從我國2004年以來的CPI變化情況，可以看出我國是通貨膨脹在最近十年比較嚴(yán)重，尤其是在2008年以后，隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，以及我國4萬億的投放，導(dǎo)致通貨膨脹率高居不下。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，每年的收益如果低于通貨膨脹率，那就是實(shí)際的虧損，可見通貨膨脹是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資渠道單一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場上難以獲得資金，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道十分的狹窄。通常企業(yè)的融資渠道可以分為三類，即借款、發(fā)行債券、股權(quán)融資。在我國的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以發(fā)行債券，股權(quán)融資也很少，基本上都是靠借款來補(bǔ)充企業(yè)的現(xiàn)金流。銀行是目前我國金融體系的樞紐，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將難以獲得貸款，只能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，一些民間借貸的利息率甚至要高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年凈利率，造成還款壓力巨大。

在股權(quán)融資方面，歐美一些發(fā)達(dá)國家有較為發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)，能夠?qū)Πl(fā)展前景較好的企業(yè)進(jìn)行投資，從而持有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)，幫助企業(yè)發(fā)展壯大。但是在我國的資本市場中，很大一部分資金都投向了成熟型的企業(yè)，發(fā)展規(guī)模小的企業(yè)很難獲得的資金支持，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以通過股權(quán)進(jìn)行融資。

（三）內(nèi)部控制較為薄弱

對(duì)于內(nèi)部控制的定義學(xué)者有不同的意見，本文以2008年由財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)以及審計(jì)署、等機(jī)構(gòu)頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》為依據(jù)，對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行定義。內(nèi)部控制是指公司為了保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)、可靠，確保企業(yè)制定的經(jīng)營方針得到貫徹執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)，而制定的規(guī)章制度，除了內(nèi)部控制制度本身外，還包括在實(shí)施內(nèi)部控制制度過程中做出的獎(jiǎng)懲條款。是現(xiàn)代企業(yè)治理機(jī)制下企業(yè)所必須的制度規(guī)范，其最終目的是為提高企業(yè)的經(jīng)營效率，保證企業(yè)的健康運(yùn)行。依據(jù)COSO框架，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制缺陷表現(xiàn)在兩方面，即設(shè)計(jì)缺陷和運(yùn)行缺陷，設(shè)計(jì)缺陷是指企業(yè)在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制制度時(shí)有所缺失，缺少控制目標(biāo)所必需的控制程序，或者是現(xiàn)在使用的控制制度存在并不合理之處。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)措施

（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)需要提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要需要考慮兩方面，當(dāng)前面臨的風(fēng)險(xiǎn)和未來潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，通過對(duì)著兩種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、應(yīng)對(duì)，能夠有效的降低投資風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等。通常風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是預(yù)防的前提，只有準(zhǔn)確及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，才能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)提供有用的信息。在識(shí)別過程中，需要盡可能的考慮到風(fēng)險(xiǎn)的所有潛在原因。對(duì)于已經(jīng)識(shí)別出的潛在風(fēng)險(xiǎn)，必須及時(shí)查找、分析風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，盡可能準(zhǔn)確的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。并在最短的時(shí)間內(nèi)報(bào)送相關(guān)部門，否則將會(huì)延誤風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)，造成更大損失。

（二）拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道

由于融資渠道過于狹窄，嚴(yán)重的影響了企業(yè)的發(fā)展，需要積極的拓寬融資渠道，增加融資的途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提升自身素質(zhì)，完善內(nèi)部的管理機(jī)制，加強(qiáng)信用制度建設(shè)。從而提高企業(yè)的內(nèi)源融資能力，在自身?xiàng)l件良好的情況下，能夠?yàn)橥庠慈谫Y創(chuàng)造有力的融資條件，除了加強(qiáng)自身的建設(shè)，提升信譽(yù)外，企業(yè)要積極的進(jìn)行多方面的融資，股權(quán)融資雖然是較為快速的方式，但是股權(quán)融資面臨著企業(yè)估值、控制權(quán)等諸多問題，一旦處理不善，可能導(dǎo)致企業(yè)控制內(nèi)部管理出現(xiàn)混亂。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以進(jìn)行擔(dān)保融資，通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)行資金的拆借，這能夠緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期的資金困境。

（三）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制

健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制和管理控制制度，公司的內(nèi)部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監(jiān)督這三方面進(jìn)行。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立一套嚴(yán)格的內(nèi)控規(guī)章制度，包括《企業(yè)財(cái)務(wù)管理辦法》、《企業(yè)預(yù)算管理暫行辦法》、《企業(yè)資金授權(quán)審批管理辦法》等一系列相關(guān)的制度。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理中，要合理設(shè)置職能部門，明確各部門的職責(zé)，建立完善的財(cái)務(wù)控制和職能分離體系。充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部不兼容職務(wù)以及相互分離的制衡要求，形成內(nèi)部相互制約、相互監(jiān)督的格局。事中控制體現(xiàn)在保障資金安全性、完整性、合法性等方面，包括賬實(shí)盤點(diǎn)控制、庫存限額控制等方法。事后監(jiān)督也是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。在每個(gè)會(huì)計(jì)期間或者每項(xiàng)重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)完成之后，內(nèi)審部門都必須按照監(jiān)督程序，審計(jì)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制中存在的問題以及薄弱環(huán)節(jié)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整難以避免，一批房地產(chǎn)企業(yè)將在調(diào)整中被淘汰。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)積極的應(yīng)對(duì)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)機(jī)制，拓寬融資渠道，加強(qiáng)自身的管理，企業(yè)能夠在行業(yè)不景氣的情況下繼續(xù)生存、發(fā)展。

[1]黃亞發(fā).中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制[J].會(huì)計(jì)師,2013,(17).

[2]許國強(qiáng).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制[J].綠色財(cái)會(huì),2013,(06).

（作者單位：升華地產(chǎn)集團(tuán)有限公司)