11月12日晚，一則央行和中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號(hào)，下稱“254號(hào)文”）文件傳出。

“254號(hào)文”包含16條內(nèi)容，涉及開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個(gè)人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。其中主要有多個(gè)亮點(diǎn)：

一是文件要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，特別要求“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”；金融機(jī)構(gòu)合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，前提是保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作。同時(shí)支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式。

二是從監(jiān)管部門(mén)角度，呼吁各銀行和銀保監(jiān)系統(tǒng)，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調(diào)整還款安排。

三是鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。這一點(diǎn)在過(guò)去的文件和口徑中都很難看到，因?yàn)樾磐惺敲駹I(yíng)房企使用較多的金融產(chǎn)品。

四是支持國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等開(kāi)發(fā)性政策性銀行，為房企提供“保交樓”專項(xiàng)借款，但要求借款主體經(jīng)監(jiān)管部門(mén)復(fù)核備案，資金封閉運(yùn)行、專款專用，且只能用于已售逾期難交付住宅項(xiàng)目，目的是保交付。

五是保交樓的配套金融支持。針對(duì)獲得前述專項(xiàng)借款支持的項(xiàng)目，提供新增配套融資，這不僅涉及購(gòu)房者，化解未交樓的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)；還涉及資不抵債項(xiàng)目，如剩余貨值能覆蓋專項(xiàng)借款和新增配套融資，或能明確還款來(lái)源，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供新增配套融資支持。

六是兩部委開(kāi)出了“免責(zé)條款”。從11月11日起，半年內(nèi)，銀行向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；債務(wù)新老劃斷后，承貸主體按合格借款主體管理。值得特別注意的是，“對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)”。

七是銀行“兩道紅線”松綁，延長(zhǎng)政策過(guò)渡期。2020年12月31日，央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款劃出了“兩道紅線”，“254號(hào)文”提出對(duì)受疫情等客觀原因影響、不能如期滿足“兩道紅線”要求的銀行，由央行和銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)做評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。

從表述上看，兩部委給16項(xiàng)內(nèi)容設(shè)定了許多前提條件，給出了政策靈活調(diào)節(jié)空間。

通知發(fā)布以后，處于低谷的房地產(chǎn)行業(yè)被注入了一劑強(qiáng)心針，資本市場(chǎng)聞風(fēng)而動(dòng)。11月14日，碧桂園、龍湖集團(tuán)等房企盤(pán)中一度漲超過(guò)50%，其他已經(jīng)出險(xiǎn)的房企龍光集團(tuán)、富力集團(tuán)等，漲幅也超過(guò)30%。

（綜合經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)、《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》）