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        中國房價漲跌要看二線城市

        2014-07-18 20:00:00文顯堂
        中國經(jīng)濟(jì)周刊 2014年27期
        關(guān)鍵詞:常住人口剛性房價

        文顯堂

        不久前,筆者寫了一篇《中國不會發(fā)生房價暴跌》的文章,發(fā)表在第22期的《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,結(jié)果被瘋狂轉(zhuǎn)發(fā),引發(fā)了一場爭議。盡管如此,筆者沒有回應(yīng),只是想讓未來的事實說話。

        不幸的是,事實很快站出來說話了。6月23日,北京市推出了1882套自住型限價商品房,每平方米價格為2.2萬元,有172563戶家庭申購,供求比例為1:68。初步審核通過165514戶,其中有北京戶口而無住房的優(yōu)先戶達(dá)127638戶。據(jù)媒體報道,凡中簽戶還要先交10萬元作為買號款,即保證金。1800多套房子,竟然有17萬戶家庭申購,并且價格并不便宜,還要交保證金。這說明龐大的住房剛性需求的存在。房價能暴跌嗎?北京是這樣,其他城市呢?

        當(dāng)然,各個城市必然有所不同,甚至有很大的不同,體現(xiàn)在剛性需求的強(qiáng)與弱、多與少。無論如何,剛性需求普遍存在,哪怕是溫州、鄂爾多斯這類已經(jīng)出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫的城市,也有剛性需求的存在,只是程度不同而已。

        一線城市的剛性需求更強(qiáng)烈。如北京,每年新增戶籍人口約60萬,新增常住人口約50萬,新增結(jié)婚家庭也有10多萬戶。僅2013年,北京新增常住人口50.7萬。但新房和二手房疊加,北京市每年的供應(yīng)量只有20多萬套。上海每年新增人口達(dá)到60萬至70萬。廣州和深圳每年新增人口在30萬至60萬之間。據(jù)媒體報道,廣州市有50%的白領(lǐng)沒有購房。所以,一線城市房價下降的可能性比較小。

        二線城市的住房剛性需求弱一些,以此類推,一、二、三、四線城市住房剛性需求呈遞減狀態(tài)。但剛性需求的遞減,并不是意味著剛性需求在三四線城市就不存在,而是隨著人口規(guī)模的遞減而遞減,人口規(guī)模越小,住房的剛性需求就越容易滿足。反之,人口規(guī)模越大的城市越難以滿足住房的剛性需求。

        根據(jù)這種住房剛性需求的遞減規(guī)律,中國房價是否具有暴跌的可能?按照一線、二線、三線、四線城市來分,四線城市由于人口少,城市規(guī)模小,住房需求容易掌握,房價相對理性,無暴跌的可能;三線城市是吸納農(nóng)村人口的重點區(qū)域,個別三線城市房價有暴跌的可能(如溫州、鄂爾多斯),但絕不是全部;一線城市更無崩盤的可能,因為一線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始進(jìn)入以二手房為主的房地產(chǎn)市場時代,不可能還供應(yīng)大量的土地資源去開發(fā)大批新樓盤。北京的土地資源已觸及紅線,更何況面臨著水資源緊缺的狀況,無法承受更多的人口。

        從整個房地產(chǎn)市場的區(qū)域與鏈條來看,二線城市的房價最脆弱。因此,房價是否暴跌,關(guān)鍵要看二線城市,如果二線城市房價堅挺,或降幅較小,中國房地產(chǎn)就不存在暴跌的可能性。如果二線城市房價暴跌,則會產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng),引發(fā)三線城市房價暴跌,因為二線城市房價暴跌將引導(dǎo)三線城市的住房需求向二線城市轉(zhuǎn)移,導(dǎo)致三線城市住房供需失衡。之所以說二線城市房價最脆弱,是因為二線城市住房供需關(guān)系改變的可能性最大。比如杭州、南京、武漢等二線城市就存在著住房需求轉(zhuǎn)移的可能性。

        中國的房價,不同的城市和區(qū)域?qū)⑹怯袧q有跌,但漲幅有限,下跌幅度也有限,房價不會普遍暴跌。

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