文/錢翊樑

訴訟時(shí)效如何計(jì)算？

文/錢翊樑

【案情簡(jiǎn)介】

原告系一家從事進(jìn)出口業(yè)務(wù)的物流企業(yè)。被告是一家擁有兩棟商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，除部分樓層用于自用，兩棟大樓的其余樓層主要用于出租。

2009年2月，原告需要租賃房屋，遂通過(guò)被告設(shè)立的招商處了解出租房的情況，被告提供了其出租房屋的宣傳資料與房產(chǎn)證復(fù)印件，據(jù)宣傳資料與復(fù)印件記載，其3樓A單元和B單元合計(jì)面積為2357.4平方米，單價(jià)為24.5元/平方米/月。原告認(rèn)為該兩個(gè)單元較為合適，遂與被告訂立了2009年3月至2010年3月為期一年的租賃合同，并支付了年租金69萬(wàn)余元。

2012年9月，被告的某高管離職后向各租戶投送告知單，稱被告對(duì)外招租時(shí)采用篡改房產(chǎn)證復(fù)印件中房屋面積的手法，故意虛增面積以多收取租金。原告得知后向房地產(chǎn)交易中心查詢，果然發(fā)現(xiàn)租賃房屋在交易中心的登記面積僅為2118.47平方米，與合同約定面積相差238.93平方米。經(jīng)原告測(cè)算，每年多交租金約6萬(wàn)元。原告要求被告退還多收取的租金未果，遂于2012年12月訴至法院。

【雙方辯稱】

原告認(rèn)為，被告故意虛增面積以多收租金，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，屬于民事欺詐，應(yīng)退還多收租金。

被告則否認(rèn)存在欺詐行為，提出其出租的兩棟大樓由于得房率不同，故將兩棟樓的總面積分?jǐn)傊撩繂卧?，?dǎo)致得到的面積與產(chǎn)證記載不同。雙方簽約時(shí)，被告已經(jīng)向原告告知了上述面積分?jǐn)偟那闆r，原告同意按照擴(kuò)大的面積支付月租金。同時(shí)，被告還主張房地產(chǎn)信息是公開信息，即使被告未出示房地產(chǎn)權(quán)證，原告也可以隨時(shí)查閱，因此原告在當(dāng)時(shí)就知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋的實(shí)際建筑面積，至原告起訴時(shí)已經(jīng)超過(guò)了訴訟時(shí)效，故不同意原告所提出的訴訟請(qǐng)求。

【法院判決】

一審法院認(rèn)為：原告作為承租人，應(yīng)當(dāng)在簽約與接收時(shí)對(duì)租賃物進(jìn)行全面了解和驗(yàn)收，本案租賃物于2004年即已在房地產(chǎn)交易中心辦理登記，即使被告在簽約時(shí)報(bào)錯(cuò)房屋面積，原告也可以要求查看房產(chǎn)證或者前往房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的實(shí)際面積。原告自簽約之日即應(yīng)當(dāng)知道協(xié)議面積與登記面積不一致的情況，在合同已經(jīng)履行完畢長(zhǎng)達(dá)兩年多后方提起訴訟，已經(jīng)超過(guò)了訴訟時(shí)效，因此，駁回了原告全部訴請(qǐng)。一審未對(duì)被告的欺詐行為作任何譴責(zé)。

一審宣判后，原告不服提起上訴。二審法院經(jīng)調(diào)解，被告對(duì)原告做了相應(yīng)補(bǔ)償，原告撤回上訴。

代表點(diǎn)評(píng)

本案中，一審法院以訴訟時(shí)效已經(jīng)屆滿為由駁回原告的訴請(qǐng)并不恰當(dāng)。首先，誠(chéng)信是交易行為的根本原則，《中華人民共和國(guó)合同法》第六條規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。法院的判決不應(yīng)與國(guó)家的基本法律規(guī)定背道而馳。被告作為房屋的所有人和出租人，故意隱瞞事實(shí)并變?cè)旆慨a(chǎn)證復(fù)印件，違背了誠(chéng)信原則，法院應(yīng)對(duì)這種行為作出制裁。

其次，雙方訂立的租賃合同中的面積是按照被告的宣傳單和房產(chǎn)證復(fù)印件所確定，因此，在被告提供的租賃物不符合合同約定面積的情況下，被告的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任，并退還多收取的租金。

再次，我國(guó)的《民法通則》規(guī)定，訴訟時(shí)效的起算時(shí)間是權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道自己權(quán)利受到侵害。本案中，雖然原告可以通過(guò)向房地產(chǎn)交易中心查詢得知租賃物的登記信息，然而，是否查詢是原告的權(quán)利而非法定義務(wù)，原告并不是一定要先查詢才能簽訂合同。因此，本案中原告知道權(quán)利受到侵害的時(shí)間為2012年9月，其提起訴訟的時(shí)效并未屆滿。

綜上所述，本案一審法院的處理明顯欠妥。二審法院通過(guò)調(diào)解方式糾正了一審法院的錯(cuò)誤判決。

（作者系市人大代表）