劉小海

在新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究

劉小海

隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺，我國房地產(chǎn)企業(yè)的黃金十年已經(jīng)終結，生存環(huán)境發(fā)生重大變化，在新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)怎樣保持可持續(xù)發(fā)展為全行業(yè)提出了一個重要的研究課題，本文根據(jù)目前房地產(chǎn)企業(yè)的困境，提出了解決困境的建設性意見。

新形勢；房地產(chǎn)；持續(xù)發(fā)展;困境；建議

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟支柱性行業(yè)，也是關乎國計民生的重要行業(yè)。然而隨著國家近一年來調(diào)控政策的不斷出臺，使房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境發(fā)生了重大變化，從土地政策、財政政策等各方面均給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴重的壓力。而房地產(chǎn)行業(yè)也面臨新一輪洗牌，土地儲備較小、財政實力較差、開發(fā)能力較弱的企業(yè)將面臨破產(chǎn)倒閉的風險，因此在新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是全行業(yè)重要的研究課題。

一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境

（一）土地政策的困境

自房改以來我國房屋的價格持續(xù)穩(wěn)步上漲，目前價格處于高位運行。據(jù)相關媒體報道2009年，我國的人均收入只為美國的1/34，但我國許多城市的的房價卻已經(jīng)遠遠超過了美國的平均房價（22.5萬美元/套），高房價已經(jīng)成為中國社會最突出的矛盾與最主要的問題。因此國務院為了調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，出臺了以保障房為主的一系列調(diào)控政策。規(guī)定地方政府的土地儲備首先要保證保障房的建設，在有限的土地資源下，房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用量將越來越小。而房屋的開發(fā)離不開土地，土地的儲備量是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要核心因素之一，因此在新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的土地政策將面臨嚴重的困境，也給企業(yè)發(fā)展帶來重要的難題。

（二）財政政策的困境

2008年金融危機以來，全世界各國為拯救金融市場開始濫發(fā)貨幣，從而導致石油、有色金屬等資源品價格持續(xù)上漲，使世界各國開始出現(xiàn)了不同程度的通貨膨脹。我國房地產(chǎn)企業(yè)本身就對借貸資金依存度較高，資產(chǎn)負債率均有逐年遞增的趨勢，以我國四大上市公司為例，見下表：

從上表中可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率較高，由于房屋的建設周期較一般的商品生產(chǎn)周期長，對資金的依賴較高，而我國現(xiàn)階段調(diào)控政策的不斷出臺，銀根的緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)越來越感覺到資金的緊張。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速逐月走低。其中，定金及預收款作為占比(上半年比例為24.2%)僅次于自籌資金的項目，是房地產(chǎn)企業(yè)重要的現(xiàn)金流來源。如果企業(yè)不能通過降價有效回籠資金，或找到其它有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營困境。

從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來看，目前房企現(xiàn)金流情況降至近年低點0.11，形勢亦不容樂觀，一旦資金周轉困難，可能造成企業(yè)面臨破產(chǎn)的風險。因此在新形勢下企業(yè)的財政政策面臨嚴重的困境，也給企業(yè)的持續(xù)發(fā)展帶來重要的難題。

（三）消費市場的困境

我國房地產(chǎn)消費市場主要由兩部分構成：一是投資需求；二是住房需求（也稱剛性需求）。改革開放以來我國個人投資者投資渠道較少，人們一直以來都是習慣靠投資房產(chǎn)來達到資本保值、增值的目的，從而使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了黃金十年，房價的持續(xù)走高，也使該行業(yè)產(chǎn)生了較嚴重的泡沫。房屋另一個主要市場就是住房需求的帶動。在人口的高峰期由于人們的這種剛性需求使得房地產(chǎn)發(fā)展迅速，成交量一直保持穩(wěn)定增長，而隨著我國人口老齡化的到來，年輕一代人口的減少，將會使房屋的成交量持續(xù)下降。由于這兩個方面的原因存在，我國未來房地產(chǎn)企業(yè)在消費市場上將面臨消費持續(xù)下降的困境。根據(jù)相關的媒體報道，今年上半年北京新建住宅合計簽約22782套，較去年同期的44468套下滑了48.77%；剔除保障房部分的簽約面積為270.8萬平方米，同比下滑48.11%，簽約套數(shù)和簽約面積雙雙創(chuàng)下近9年來的同期最低值。中智林監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，總成交額為722.68億元，較去年上半年的1190億元下調(diào)了38%。而北京期房住宅和現(xiàn)房住宅的庫存分別為46117套和34727套，合計庫存為80844套。這是繼2013年1月1日之后，該數(shù)據(jù)再次達到8萬套以上，并創(chuàng)下近18個月的新高。廣州全市11區(qū)新房住宅成交面積為382.87萬平方米，同比去年的550.75萬平方米下跌了30.4%；網(wǎng)簽套數(shù)為33020套,同比下跌31%。深圳全市商品住宅累計成交141.7萬平方米、15035套，同比去年上半年分別下降40.28%、42.09%。上海新建商品住宅銷售面積為407萬平方米，同比去年上半年的591.5萬平方米大跌31.2%。而上海新建商品住宅總供應量為526萬平方米，較去年同期的492.7萬平方米同比上漲3.9%，明顯供過于求。由此可見，在新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)在消費市場上面臨較大的困境，也給企業(yè)持續(xù)發(fā)展帶來重要的難題。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議

（一）改售為租，向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

在新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的消費市場面臨嚴峻考驗，此時應當改變銷售方式，將以銷售住宅為主改為以商業(yè)租賃為主，向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。租賃主要包括兩類：一是融資租賃；二是經(jīng)營租賃。融資租賃從實際上講就相當于分期付款購買商品，我國房地產(chǎn)市場早已引進該方式。但在新形勢下消費市場的減弱，銀行取消對個人貸款的優(yōu)惠以及國家提高房屋貸款的首付比例等情況。將會使房地產(chǎn)住宅市場的融資租賃業(yè)務逐步減少。此時是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營租賃的機遇，我國農(nóng)村人口多，外出勞動力人口不斷增加，造成人口流動性較大等原因均為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件，同時采取經(jīng)營租賃不但能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來固定的收入，更能為房地產(chǎn)企業(yè)長期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但是這種方法的缺點顯而易見，它會使房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)無法收回成本，造成資金周轉困難，財務風險較大。所以采用這種方式的同時，可以選擇與其他方法一并使用。

（二）向游樂地產(chǎn)發(fā)展

隨著我國人均收入的不斷提高，城市化進程的推進，人們越來越重視生活質(zhì)量，這將帶動旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，據(jù)國家旅游局最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年7月9日，中國旅游研究院在北京發(fā)布2014年上半年旅游經(jīng)濟運行分析與下半年趨勢預測，報告對全年形勢保持相對樂觀的預期，預計全年旅游接待總人數(shù)將達到37.6億人次，旅游總收入約3.3萬億元。在旅游行業(yè)高速發(fā)展的同時，需要大量的賓館等相關的休閑場所，旅游行業(yè)的發(fā)展給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的機遇，旅游地產(chǎn)（也稱為游樂地產(chǎn)）可以分為三類：第一類是旅游景點地產(chǎn)；第二類是旅游商務地產(chǎn)；第三類是旅游度假地產(chǎn)。未來我國旅游行業(yè)仍將呈現(xiàn)出高速增長的局面，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以向游樂地產(chǎn)發(fā)展，以解決新形勢下面臨的困境。

（三）向新興行業(yè)轉型

隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，行業(yè)拐點的逐漸明確，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉困難，土地儲備較小，風險日益增加，房地產(chǎn)企業(yè)尋求多元化發(fā)展已是整個行業(yè)的大勢所趨，如萬科、綠城、中茵股份等多家房企都開始打出“醫(yī)療牌”，不約而同積極探索醫(yī)療健康領域的新商機。華業(yè)地產(chǎn)也正在嘗試轉型養(yǎng)老和醫(yī)院等行業(yè)，已設立全資子公司北京華業(yè)康年經(jīng)營管理有限公司，負責公司養(yǎng)老事業(yè)運營與管理。世榮兆業(yè)今年上半年也公告，全資子公司擬增資取得珠海至和置業(yè)投資81%股權，獲得“橫琴國際生命科學中心”項目投資及經(jīng)營權，該項目將在橫琴新區(qū)建設三甲醫(yī)院、智能健康療養(yǎng)康復中心等。上市公司中天城投也積極探索戰(zhàn)略轉型，加碼金融投資和進軍大健康產(chǎn)業(yè)。中天城投近期公告將出資10億元，設立全資子公司大健康產(chǎn)業(yè)投資控股公司，以養(yǎng)老地產(chǎn)為紐帶，在貴陽規(guī)劃、投資、建設和運營大健康產(chǎn)業(yè)，并適時引進戰(zhàn)略合作伙伴。中天城投表示，公司在貴州耕植30余年，形成龐大的客戶群體，并積累了一定的文化產(chǎn)業(yè)基礎。該大健康產(chǎn)業(yè)投資公司除經(jīng)營醫(yī)療產(chǎn)品、保健產(chǎn)品、醫(yī)療器械外，還將經(jīng)營個性化健康檢測評估、咨詢服務、疾病康復管理、養(yǎng)老及高端養(yǎng)老服務等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)由于各方面的經(jīng)營壓力存在，不得不向其他行業(yè)進行轉型發(fā)展。自《國務院關于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》公布以來，七大產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套措施進入一段醞釀期。節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車七個產(chǎn)業(yè)作為重點扶持對象，在政策扶持上必然享受優(yōu)厚的待遇，據(jù)媒體報道，未來幾年內(nèi)，政府將至少引導1000億的資金投入到新興產(chǎn)業(yè)中來。從國際經(jīng)濟發(fā)展看，當今世界在經(jīng)濟全球化不斷發(fā)展的同時，氣候變化、能源安全、糧食安全等全球性問題更加突出，以知識密集、綠色低碳增長為主要特征的新興產(chǎn)業(yè)正蓬勃興起，日益成為引領新一輪產(chǎn)業(yè)革命的主導力量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應抓緊機遇，加快向新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保等新興行業(yè)轉型，掌握未來經(jīng)濟競爭的主動權，以解決房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的困境。

[1]王雅儒.淺析中國房地產(chǎn)泡沫存在性，東方企業(yè)文化，2010.

[2]江波.房地產(chǎn)業(yè)宏觀運行狀況綜合指標測度研究，合作經(jīng)濟與科技，2010.

[3]申炫國，謝泗薪.構筑房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略制勝臺階，中國房地產(chǎn)，2006.

（作者單位：衡陽財經(jīng)工業(yè)職業(yè)技術學院會計系）