杜飛輪　劉雪燕

當前我國房地產(chǎn)整體降溫，特別是3月以來我國多數(shù)宏觀經(jīng)濟指標出現(xiàn)了回升，而房地產(chǎn)銷售投資等指標仍一路下滑，房地產(chǎn)市場走向成為影響今年經(jīng)濟增長目標能否實現(xiàn)的重要因素。為此，要準確研判房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢及相關風險影響，采取合理措施加以應對。

一、當前房地產(chǎn)市場沒有整體崩盤風險

今年一季度，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格漲幅趨緩、市場成交下降和投資減速等一些調整性變化，但并未引起市場供需急劇收縮、價格大幅波動的顛覆性變化，整體市場沒有崩盤風險。

（一）成交萎縮，并非需求由此反轉

當前全國房地產(chǎn)市場整體處于一種相對低迷的狀態(tài)，市場需求明顯減少。一季度，全國商品住宅銷售面積同比下降3.8%，銷售額下降5.2%，部分城市還出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象。市場短期成交量下降，并不意味著住宅市場需求的反轉，實質上房地產(chǎn)市場需求空間仍較大。一是存量需求缺口較大，根據(jù)相關測算，2013年底中國已累積了約114億平方米的剛性住房需求缺口。二是新增需求較多，目前中國每年約有700萬左右大學畢業(yè)生，多數(shù)將選擇在城市定居，且每年約有1000萬農(nóng)村勞動力進城務工，部分也希望在城市購買住房，仍將增加城市住房的有效需求。

（二）庫存增加，并非供給大幅調整

近期房地產(chǎn)市場庫存增加，投資增速放緩。一季度，全國商品房待售面積同比增長22.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長16.8%，增幅較去年同期回落3.4個百分點。房地產(chǎn)市場庫存調整，投資增長短期弱勢，主要是受調控政策影響短期需求受壓，特別是一些三四線城市供求矛盾持續(xù)加劇，近而導致開發(fā)商調整了開發(fā)進度，并不能說明市場供給會大幅下降。從商品房看，一二線城市土地市場持續(xù)活躍。一季度北京、南京等多城市土地出讓金收入創(chuàng)近年新高，上海、深圳、杭州均有“地王”誕生，“地熱”表明后期住房供給仍將增加。從保障房看，今年保障性計劃新開工700萬套以上，比上年實際新開工666萬套有所增加，保障房供給保持增長趨勢。

（三）價格松動，并非拐點立即出現(xiàn)

當前房價漲幅趨緩的城市不斷增多，甚至部分城市還出了價格滯漲回調的現(xiàn)象。3月份，全國70個大中城市房價同比、環(huán)比漲幅均全面收窄，環(huán)比價格顯示，新建商品住宅有27個城市出現(xiàn)價格漲幅回落，二手住宅有14個城市出現(xiàn)價格下降。這表明房價區(qū)域差異性分化走勢或將形成，但并不能認為市場已經(jīng)發(fā)生逆轉，房價由此進入下降通道。一方面，大多數(shù)城市房價依然較為堅挺，且一線城市如北上廣深等同比漲幅依然較高，畢竟?jié)q多跌少局面的不是價格全面下降。另一方面，房價經(jīng)歷了多年的單邊上漲后，即使短期價格小幅調整也屬正常，畢竟如金融危機后的快速下行行情也沒有證明房價發(fā)生了轉折性變化。

綜合來看，當前我國房地產(chǎn)區(qū)域市場分化跡象明顯增強，市場局部調整可能在所難免，一線城市總體需求旺盛，二線城市供求基本平衡，三四線城市將進入階段性盤整，整體市場短期不會出現(xiàn)全面收縮，全年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩的發(fā)展態(tài)勢。

二、房地產(chǎn)投資減速對經(jīng)濟增長有一定影響

目前我國房地產(chǎn)市場短期全面集中爆發(fā)系統(tǒng)性風險的條件尚不具備。從金融風險看，住房市場平均貸款可能在五成以下，抵御金融風險能力比較強。從企業(yè)風險看，金融危機之后，開發(fā)企業(yè)普遍加強了對現(xiàn)金流的管控，過度融資的情況較少。雖然房地產(chǎn)市場的調整不會引發(fā)系統(tǒng)性風險，但房地產(chǎn)投資增速下滑，會對整體經(jīng)濟增長和相關行業(yè)產(chǎn)生一定影響。

（一）房地產(chǎn)投資下滑直接影響經(jīng)濟增長

根據(jù)2010年投入產(chǎn)出表測算，房地產(chǎn)投資直接和間接帶動的GDP占總GDP的比重為10.3%，其中直接拉動占比為6.4%，間接拉動占比（即扣除房地產(chǎn)投資本身）為3.9%。即房地產(chǎn)投資每下降一個百分點，將拉低經(jīng)濟增長速度約0.1個百分點。需要說明的是，計算結果可能會比簡單按照房地產(chǎn)投資占GDP的比重推算得到的貢獻率低，原因在于房地產(chǎn)投資中約有35%的比重是土地購置和相關稅費支出，并不形成資本形成進而計入GDP核算。因此，若按照房地產(chǎn)投資比重估算則會高估房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的影響。測算結果顯示，若今年全年房地產(chǎn)投資增速保持一季度的16%左右，比上年下降約4個百分點，將導致今年經(jīng)濟增長較上年下降0.4約個百分點，即全年GDP增長7.3%左右。

（二）房地產(chǎn)投資下滑間接沖擊部分關聯(lián)產(chǎn)業(yè)

受房地產(chǎn)投資拉動影響最大的產(chǎn)業(yè)主要包括以下五類行業(yè)：一是采礦業(yè)，二是原材料和能源加工類，包括煉焦、燃氣及石油加工業(yè)、電力、熱力及水的生產(chǎn)和供應業(yè)，三是非金屬礦物制品業(yè)（主要包括水泥、陶瓷等建筑材料生產(chǎn)行業(yè)），四是金屬產(chǎn)品制造業(yè)（主要包括鋼鐵、金屬建筑裝飾材料等行業(yè)），五是交通運輸業(yè)。測算結果顯示，房地產(chǎn)投資帶來的產(chǎn)出分別占上述五類行業(yè)總產(chǎn)出的20.4%、10%、29.3%、14%、11.8%。進一步測算表明，若房地產(chǎn)投資增速比上年下降4個百分點，將導致上述行業(yè)增速下降0.5—1.2個百分點，其中水泥、鋼鐵和采礦業(yè)等建筑材料業(yè)受到的沖擊最為明顯。此外，房地產(chǎn)投資對金融業(yè)的總產(chǎn)出影響并不高，其帶來的產(chǎn)出占金融業(yè)總產(chǎn)出只有7.5%。

三、通盤考慮房地產(chǎn)市場調控政策

當前房地產(chǎn)市場并不存在重創(chuàng)實體經(jīng)濟的風險，房地產(chǎn)市場一定程度的自我調整有利于長期健康發(fā)展，因而政府不要以托市、救市等措施來應對當前市場變動，應從宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定運行、市場健康發(fā)展和防范金融風險等方面通盤考慮，堅持“保量不保價”的調控方向，加快調控手段市場化轉變，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

（一）加強保障房建設，對沖整體經(jīng)濟下行風險

密切跟蹤房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟運行變化，加快研究制定各類用地政策，完善可實施的配套制度，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、速度，通過拓寬企業(yè)融資渠道穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，減輕投資房地產(chǎn)投資總量下滑對整體經(jīng)濟的不利影響。重點要繼續(xù)加強和改善保障性安居工程，適當調整保障房地區(qū)分布，增加供需矛盾突出的一二線城市保障房建設規(guī)模，調減住房矛盾并不突出地區(qū)的保障房建設規(guī)模。

（二）加大基礎設施投資，減輕對房地產(chǎn)高度相關行業(yè)的沖擊

基礎設施建設對與房地產(chǎn)相關程度高的建材、能源等行業(yè)有較強的替代作用，要減輕這些行業(yè)對房地產(chǎn)依賴。在加大政府財政對重大交通設施、農(nóng)村水利和節(jié)能減排工程建設投資力度的同時，加快研究出臺公私伙伴關系（PPP）政策框架與實施細則，加大基礎設施向民間資本開放的力度，擴大建設的資金來源，促進影響力系數(shù)較高的設備制造、金屬、非金屬產(chǎn)品制造等相關行業(yè)的發(fā)展。

（三）堅持市場化調控，加快出臺分類調控細則

抓住房地產(chǎn)市場調整有利時機，逐步減少行政性調控手段，促進市場向常態(tài)發(fā)展。對于需求依然旺盛的一線和部分二線城市，繼續(xù)實施限購政策，堅決抑制投機需求，增加有效供給，保障居民自住性、改善性的購房需求；對于缺乏有效需求的三四線城市，重視消化存量，逐步放松和取消限購政策，控制商品房新開發(fā)規(guī)模。同時加快完善稅收調節(jié)機制，盡快擴大房產(chǎn)稅征收范圍，推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，優(yōu)化住房資源配置。

（四）保持金融政策穩(wěn)定性，有效防范市場風險

堅持既有房地產(chǎn)金融政策不放松，保持政策的連續(xù)性和相對穩(wěn)定性。繼續(xù)實行動態(tài)、差別化管理的個人住房信貸政策，推動個人住房貸款業(yè)務的標準化和規(guī)范化；繼續(xù)加強土地儲備貸款管理，合理控制房地產(chǎn)信貸總體規(guī)模，嚴防房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險；繼續(xù)要求各大中型銀行按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試，加強信貸風險管理。

（作者單位：國家發(fā)展改革委經(jīng)濟所）

當前我國房地產(chǎn)整體降溫，特別是3月以來我國多數(shù)宏觀經(jīng)濟指標出現(xiàn)了回升，而房地產(chǎn)銷售投資等指標仍一路下滑，房地產(chǎn)市場走向成為影響今年經(jīng)濟增長目標能否實現(xiàn)的重要因素。為此，要準確研判房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢及相關風險影響，采取合理措施加以應對。

一、當前房地產(chǎn)市場沒有整體崩盤風險

今年一季度，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格漲幅趨緩、市場成交下降和投資減速等一些調整性變化，但并未引起市場供需急劇收縮、價格大幅波動的顛覆性變化，整體市場沒有崩盤風險。

（一）成交萎縮，并非需求由此反轉

當前全國房地產(chǎn)市場整體處于一種相對低迷的狀態(tài)，市場需求明顯減少。一季度，全國商品住宅銷售面積同比下降3.8%，銷售額下降5.2%，部分城市還出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象。市場短期成交量下降，并不意味著住宅市場需求的反轉，實質上房地產(chǎn)市場需求空間仍較大。一是存量需求缺口較大，根據(jù)相關測算，2013年底中國已累積了約114億平方米的剛性住房需求缺口。二是新增需求較多，目前中國每年約有700萬左右大學畢業(yè)生，多數(shù)將選擇在城市定居，且每年約有1000萬農(nóng)村勞動力進城務工，部分也希望在城市購買住房，仍將增加城市住房的有效需求。

（二）庫存增加，并非供給大幅調整

近期房地產(chǎn)市場庫存增加，投資增速放緩。一季度，全國商品房待售面積同比增長22.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長16.8%，增幅較去年同期回落3.4個百分點。房地產(chǎn)市場庫存調整，投資增長短期弱勢，主要是受調控政策影響短期需求受壓，特別是一些三四線城市供求矛盾持續(xù)加劇，近而導致開發(fā)商調整了開發(fā)進度，并不能說明市場供給會大幅下降。從商品房看，一二線城市土地市場持續(xù)活躍。一季度北京、南京等多城市土地出讓金收入創(chuàng)近年新高，上海、深圳、杭州均有“地王”誕生，“地熱”表明后期住房供給仍將增加。從保障房看，今年保障性計劃新開工700萬套以上，比上年實際新開工666萬套有所增加，保障房供給保持增長趨勢。

（三）價格松動，并非拐點立即出現(xiàn)

當前房價漲幅趨緩的城市不斷增多，甚至部分城市還出了價格滯漲回調的現(xiàn)象。3月份，全國70個大中城市房價同比、環(huán)比漲幅均全面收窄，環(huán)比價格顯示，新建商品住宅有27個城市出現(xiàn)價格漲幅回落，二手住宅有14個城市出現(xiàn)價格下降。這表明房價區(qū)域差異性分化走勢或將形成，但并不能認為市場已經(jīng)發(fā)生逆轉，房價由此進入下降通道。一方面，大多數(shù)城市房價依然較為堅挺，且一線城市如北上廣深等同比漲幅依然較高，畢竟?jié)q多跌少局面的不是價格全面下降。另一方面，房價經(jīng)歷了多年的單邊上漲后，即使短期價格小幅調整也屬正常，畢竟如金融危機后的快速下行行情也沒有證明房價發(fā)生了轉折性變化。

綜合來看，當前我國房地產(chǎn)區(qū)域市場分化跡象明顯增強，市場局部調整可能在所難免，一線城市總體需求旺盛，二線城市供求基本平衡，三四線城市將進入階段性盤整，整體市場短期不會出現(xiàn)全面收縮，全年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩的發(fā)展態(tài)勢。

二、房地產(chǎn)投資減速對經(jīng)濟增長有一定影響

目前我國房地產(chǎn)市場短期全面集中爆發(fā)系統(tǒng)性風險的條件尚不具備。從金融風險看，住房市場平均貸款可能在五成以下，抵御金融風險能力比較強。從企業(yè)風險看，金融危機之后，開發(fā)企業(yè)普遍加強了對現(xiàn)金流的管控，過度融資的情況較少。雖然房地產(chǎn)市場的調整不會引發(fā)系統(tǒng)性風險，但房地產(chǎn)投資增速下滑，會對整體經(jīng)濟增長和相關行業(yè)產(chǎn)生一定影響。

（一）房地產(chǎn)投資下滑直接影響經(jīng)濟增長

根據(jù)2010年投入產(chǎn)出表測算，房地產(chǎn)投資直接和間接帶動的GDP占總GDP的比重為10.3%，其中直接拉動占比為6.4%，間接拉動占比（即扣除房地產(chǎn)投資本身）為3.9%。即房地產(chǎn)投資每下降一個百分點，將拉低經(jīng)濟增長速度約0.1個百分點。需要說明的是，計算結果可能會比簡單按照房地產(chǎn)投資占GDP的比重推算得到的貢獻率低，原因在于房地產(chǎn)投資中約有35%的比重是土地購置和相關稅費支出，并不形成資本形成進而計入GDP核算。因此，若按照房地產(chǎn)投資比重估算則會高估房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的影響。測算結果顯示，若今年全年房地產(chǎn)投資增速保持一季度的16%左右，比上年下降約4個百分點，將導致今年經(jīng)濟增長較上年下降0.4約個百分點，即全年GDP增長7.3%左右。

（二）房地產(chǎn)投資下滑間接沖擊部分關聯(lián)產(chǎn)業(yè)

受房地產(chǎn)投資拉動影響最大的產(chǎn)業(yè)主要包括以下五類行業(yè)：一是采礦業(yè)，二是原材料和能源加工類，包括煉焦、燃氣及石油加工業(yè)、電力、熱力及水的生產(chǎn)和供應業(yè)，三是非金屬礦物制品業(yè)（主要包括水泥、陶瓷等建筑材料生產(chǎn)行業(yè)），四是金屬產(chǎn)品制造業(yè)（主要包括鋼鐵、金屬建筑裝飾材料等行業(yè)），五是交通運輸業(yè)。測算結果顯示，房地產(chǎn)投資帶來的產(chǎn)出分別占上述五類行業(yè)總產(chǎn)出的20.4%、10%、29.3%、14%、11.8%。進一步測算表明，若房地產(chǎn)投資增速比上年下降4個百分點，將導致上述行業(yè)增速下降0.5—1.2個百分點，其中水泥、鋼鐵和采礦業(yè)等建筑材料業(yè)受到的沖擊最為明顯。此外，房地產(chǎn)投資對金融業(yè)的總產(chǎn)出影響并不高，其帶來的產(chǎn)出占金融業(yè)總產(chǎn)出只有7.5%。

三、通盤考慮房地產(chǎn)市場調控政策

當前房地產(chǎn)市場并不存在重創(chuàng)實體經(jīng)濟的風險，房地產(chǎn)市場一定程度的自我調整有利于長期健康發(fā)展，因而政府不要以托市、救市等措施來應對當前市場變動，應從宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定運行、市場健康發(fā)展和防范金融風險等方面通盤考慮，堅持“保量不保價”的調控方向，加快調控手段市場化轉變，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

（一）加強保障房建設，對沖整體經(jīng)濟下行風險

密切跟蹤房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟運行變化，加快研究制定各類用地政策，完善可實施的配套制度，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、速度，通過拓寬企業(yè)融資渠道穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，減輕投資房地產(chǎn)投資總量下滑對整體經(jīng)濟的不利影響。重點要繼續(xù)加強和改善保障性安居工程，適當調整保障房地區(qū)分布，增加供需矛盾突出的一二線城市保障房建設規(guī)模，調減住房矛盾并不突出地區(qū)的保障房建設規(guī)模。

（二）加大基礎設施投資，減輕對房地產(chǎn)高度相關行業(yè)的沖擊

基礎設施建設對與房地產(chǎn)相關程度高的建材、能源等行業(yè)有較強的替代作用，要減輕這些行業(yè)對房地產(chǎn)依賴。在加大政府財政對重大交通設施、農(nóng)村水利和節(jié)能減排工程建設投資力度的同時，加快研究出臺公私伙伴關系（PPP）政策框架與實施細則，加大基礎設施向民間資本開放的力度，擴大建設的資金來源，促進影響力系數(shù)較高的設備制造、金屬、非金屬產(chǎn)品制造等相關行業(yè)的發(fā)展。

（三）堅持市場化調控，加快出臺分類調控細則

抓住房地產(chǎn)市場調整有利時機，逐步減少行政性調控手段，促進市場向常態(tài)發(fā)展。對于需求依然旺盛的一線和部分二線城市，繼續(xù)實施限購政策，堅決抑制投機需求，增加有效供給，保障居民自住性、改善性的購房需求；對于缺乏有效需求的三四線城市，重視消化存量，逐步放松和取消限購政策，控制商品房新開發(fā)規(guī)模。同時加快完善稅收調節(jié)機制，盡快擴大房產(chǎn)稅征收范圍，推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，優(yōu)化住房資源配置。

（四）保持金融政策穩(wěn)定性，有效防范市場風險

堅持既有房地產(chǎn)金融政策不放松，保持政策的連續(xù)性和相對穩(wěn)定性。繼續(xù)實行動態(tài)、差別化管理的個人住房信貸政策，推動個人住房貸款業(yè)務的標準化和規(guī)范化；繼續(xù)加強土地儲備貸款管理，合理控制房地產(chǎn)信貸總體規(guī)模，嚴防房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險；繼續(xù)要求各大中型銀行按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試，加強信貸風險管理。

（作者單位：國家發(fā)展改革委經(jīng)濟所）

當前我國房地產(chǎn)整體降溫，特別是3月以來我國多數(shù)宏觀經(jīng)濟指標出現(xiàn)了回升，而房地產(chǎn)銷售投資等指標仍一路下滑，房地產(chǎn)市場走向成為影響今年經(jīng)濟增長目標能否實現(xiàn)的重要因素。為此，要準確研判房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢及相關風險影響，采取合理措施加以應對。

一、當前房地產(chǎn)市場沒有整體崩盤風險

今年一季度，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格漲幅趨緩、市場成交下降和投資減速等一些調整性變化，但并未引起市場供需急劇收縮、價格大幅波動的顛覆性變化，整體市場沒有崩盤風險。

（一）成交萎縮，并非需求由此反轉

當前全國房地產(chǎn)市場整體處于一種相對低迷的狀態(tài)，市場需求明顯減少。一季度，全國商品住宅銷售面積同比下降3.8%，銷售額下降5.2%，部分城市還出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象。市場短期成交量下降，并不意味著住宅市場需求的反轉，實質上房地產(chǎn)市場需求空間仍較大。一是存量需求缺口較大，根據(jù)相關測算，2013年底中國已累積了約114億平方米的剛性住房需求缺口。二是新增需求較多，目前中國每年約有700萬左右大學畢業(yè)生，多數(shù)將選擇在城市定居，且每年約有1000萬農(nóng)村勞動力進城務工，部分也希望在城市購買住房，仍將增加城市住房的有效需求。

（二）庫存增加，并非供給大幅調整

近期房地產(chǎn)市場庫存增加，投資增速放緩。一季度，全國商品房待售面積同比增長22.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長16.8%，增幅較去年同期回落3.4個百分點。房地產(chǎn)市場庫存調整，投資增長短期弱勢，主要是受調控政策影響短期需求受壓，特別是一些三四線城市供求矛盾持續(xù)加劇，近而導致開發(fā)商調整了開發(fā)進度，并不能說明市場供給會大幅下降。從商品房看，一二線城市土地市場持續(xù)活躍。一季度北京、南京等多城市土地出讓金收入創(chuàng)近年新高，上海、深圳、杭州均有“地王”誕生，“地熱”表明后期住房供給仍將增加。從保障房看，今年保障性計劃新開工700萬套以上，比上年實際新開工666萬套有所增加，保障房供給保持增長趨勢。

（三）價格松動，并非拐點立即出現(xiàn)

當前房價漲幅趨緩的城市不斷增多，甚至部分城市還出了價格滯漲回調的現(xiàn)象。3月份，全國70個大中城市房價同比、環(huán)比漲幅均全面收窄，環(huán)比價格顯示，新建商品住宅有27個城市出現(xiàn)價格漲幅回落，二手住宅有14個城市出現(xiàn)價格下降。這表明房價區(qū)域差異性分化走勢或將形成，但并不能認為市場已經(jīng)發(fā)生逆轉，房價由此進入下降通道。一方面，大多數(shù)城市房價依然較為堅挺，且一線城市如北上廣深等同比漲幅依然較高，畢竟?jié)q多跌少局面的不是價格全面下降。另一方面，房價經(jīng)歷了多年的單邊上漲后，即使短期價格小幅調整也屬正常，畢竟如金融危機后的快速下行行情也沒有證明房價發(fā)生了轉折性變化。

綜合來看，當前我國房地產(chǎn)區(qū)域市場分化跡象明顯增強，市場局部調整可能在所難免，一線城市總體需求旺盛，二線城市供求基本平衡，三四線城市將進入階段性盤整，整體市場短期不會出現(xiàn)全面收縮，全年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩的發(fā)展態(tài)勢。

二、房地產(chǎn)投資減速對經(jīng)濟增長有一定影響

目前我國房地產(chǎn)市場短期全面集中爆發(fā)系統(tǒng)性風險的條件尚不具備。從金融風險看，住房市場平均貸款可能在五成以下，抵御金融風險能力比較強。從企業(yè)風險看，金融危機之后，開發(fā)企業(yè)普遍加強了對現(xiàn)金流的管控，過度融資的情況較少。雖然房地產(chǎn)市場的調整不會引發(fā)系統(tǒng)性風險，但房地產(chǎn)投資增速下滑，會對整體經(jīng)濟增長和相關行業(yè)產(chǎn)生一定影響。

（一）房地產(chǎn)投資下滑直接影響經(jīng)濟增長

根據(jù)2010年投入產(chǎn)出表測算，房地產(chǎn)投資直接和間接帶動的GDP占總GDP的比重為10.3%，其中直接拉動占比為6.4%，間接拉動占比（即扣除房地產(chǎn)投資本身）為3.9%。即房地產(chǎn)投資每下降一個百分點，將拉低經(jīng)濟增長速度約0.1個百分點。需要說明的是，計算結果可能會比簡單按照房地產(chǎn)投資占GDP的比重推算得到的貢獻率低，原因在于房地產(chǎn)投資中約有35%的比重是土地購置和相關稅費支出，并不形成資本形成進而計入GDP核算。因此，若按照房地產(chǎn)投資比重估算則會高估房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的影響。測算結果顯示，若今年全年房地產(chǎn)投資增速保持一季度的16%左右，比上年下降約4個百分點，將導致今年經(jīng)濟增長較上年下降0.4約個百分點，即全年GDP增長7.3%左右。

（二）房地產(chǎn)投資下滑間接沖擊部分關聯(lián)產(chǎn)業(yè)

受房地產(chǎn)投資拉動影響最大的產(chǎn)業(yè)主要包括以下五類行業(yè)：一是采礦業(yè)，二是原材料和能源加工類，包括煉焦、燃氣及石油加工業(yè)、電力、熱力及水的生產(chǎn)和供應業(yè)，三是非金屬礦物制品業(yè)（主要包括水泥、陶瓷等建筑材料生產(chǎn)行業(yè)），四是金屬產(chǎn)品制造業(yè)（主要包括鋼鐵、金屬建筑裝飾材料等行業(yè)），五是交通運輸業(yè)。測算結果顯示，房地產(chǎn)投資帶來的產(chǎn)出分別占上述五類行業(yè)總產(chǎn)出的20.4%、10%、29.3%、14%、11.8%。進一步測算表明，若房地產(chǎn)投資增速比上年下降4個百分點，將導致上述行業(yè)增速下降0.5—1.2個百分點，其中水泥、鋼鐵和采礦業(yè)等建筑材料業(yè)受到的沖擊最為明顯。此外，房地產(chǎn)投資對金融業(yè)的總產(chǎn)出影響并不高，其帶來的產(chǎn)出占金融業(yè)總產(chǎn)出只有7.5%。

三、通盤考慮房地產(chǎn)市場調控政策

當前房地產(chǎn)市場并不存在重創(chuàng)實體經(jīng)濟的風險，房地產(chǎn)市場一定程度的自我調整有利于長期健康發(fā)展，因而政府不要以托市、救市等措施來應對當前市場變動，應從宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定運行、市場健康發(fā)展和防范金融風險等方面通盤考慮，堅持“保量不保價”的調控方向，加快調控手段市場化轉變，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

（一）加強保障房建設，對沖整體經(jīng)濟下行風險

密切跟蹤房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟運行變化，加快研究制定各類用地政策，完善可實施的配套制度，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、速度，通過拓寬企業(yè)融資渠道穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，減輕投資房地產(chǎn)投資總量下滑對整體經(jīng)濟的不利影響。重點要繼續(xù)加強和改善保障性安居工程，適當調整保障房地區(qū)分布，增加供需矛盾突出的一二線城市保障房建設規(guī)模，調減住房矛盾并不突出地區(qū)的保障房建設規(guī)模。

（二）加大基礎設施投資，減輕對房地產(chǎn)高度相關行業(yè)的沖擊

基礎設施建設對與房地產(chǎn)相關程度高的建材、能源等行業(yè)有較強的替代作用，要減輕這些行業(yè)對房地產(chǎn)依賴。在加大政府財政對重大交通設施、農(nóng)村水利和節(jié)能減排工程建設投資力度的同時，加快研究出臺公私伙伴關系（PPP）政策框架與實施細則，加大基礎設施向民間資本開放的力度，擴大建設的資金來源，促進影響力系數(shù)較高的設備制造、金屬、非金屬產(chǎn)品制造等相關行業(yè)的發(fā)展。

（三）堅持市場化調控，加快出臺分類調控細則

抓住房地產(chǎn)市場調整有利時機，逐步減少行政性調控手段，促進市場向常態(tài)發(fā)展。對于需求依然旺盛的一線和部分二線城市，繼續(xù)實施限購政策，堅決抑制投機需求，增加有效供給，保障居民自住性、改善性的購房需求；對于缺乏有效需求的三四線城市，重視消化存量，逐步放松和取消限購政策，控制商品房新開發(fā)規(guī)模。同時加快完善稅收調節(jié)機制，盡快擴大房產(chǎn)稅征收范圍，推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，優(yōu)化住房資源配置。

（四）保持金融政策穩(wěn)定性，有效防范市場風險

堅持既有房地產(chǎn)金融政策不放松，保持政策的連續(xù)性和相對穩(wěn)定性。繼續(xù)實行動態(tài)、差別化管理的個人住房信貸政策，推動個人住房貸款業(yè)務的標準化和規(guī)范化；繼續(xù)加強土地儲備貸款管理，合理控制房地產(chǎn)信貸總體規(guī)模，嚴防房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險；繼續(xù)要求各大中型銀行按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試，加強信貸風險管理。

（作者單位：國家發(fā)展改革委經(jīng)濟所）