毛 瑤

（江蘇商貿(mào)職業(yè)學(xué)院 管理系，江蘇 南通 226011）

1 投資性房地產(chǎn)和公允價(jià)值計(jì)量方式簡(jiǎn)述

1.1 投資性房地產(chǎn)的定義及范圍

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。其中，土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中所謂的投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要有以下的特征：

1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而取得的使用費(fèi)收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其目的也是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。

2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)

將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映，與自用的廠房、辦公樓等房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別，從而更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成狀況和盈利能力。

3）投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量方式

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則適當(dāng)引入公允價(jià)值方式，在滿足特定條件的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值方式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的范圍包括：

1）已出租的土地使用權(quán)

已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來(lái)資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。

3）已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。

此外，下列項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)：

1）自用房地產(chǎn)

自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。

2）作為存貨的房地產(chǎn)

作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。

1.2 公允價(jià)值的定義

按照FAS157，公允價(jià)值是指計(jì)量日市場(chǎng)參與者之間的有序交易中，出售資產(chǎn)收到的或轉(zhuǎn)讓負(fù)債支付的價(jià)格。FAS157明確指出，公允價(jià)值計(jì)量的目標(biāo)就是確定計(jì)量日出售資產(chǎn)收到的或者轉(zhuǎn)讓負(fù)債支付的價(jià)格，即脫手價(jià)格。

IASB2009年征求意見稿中對(duì)公允價(jià)值的定義是在計(jì)量日的有序交易中市場(chǎng)參與者之間出售資產(chǎn)可以獲得或轉(zhuǎn)移負(fù)債將會(huì)支付的價(jià)格。這一定義與FAS157D的定義基本一致，只是在用詞上稍有差異。

公允價(jià)值的應(yīng)用是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同。財(cái)政部發(fā)布的39項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，標(biāo)志著適應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、與國(guó)際慣例趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的正式建立。將公允價(jià)值首次作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性列入新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系建設(shè)向前跨出的一大步。同時(shí)，說(shuō)明經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我國(guó)也基本具備了公允價(jià)值應(yīng)用的土壤。

我國(guó)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將公允價(jià)值定義為，在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。這一定義與IASB目前的定義基本相同。目前IASB的公允價(jià)值定義為，在公平交易中熟悉交易情況的有意愿的各方交換資產(chǎn)、清償債務(wù)和被授予的權(quán)益工具可以被交換的金額。這兩個(gè)公允價(jià)值定義很類似，都強(qiáng)調(diào)了公允價(jià)值是在公平交易中產(chǎn)生的，是基于市場(chǎng)的。但是，它們都沒(méi)有明確主體是在購(gòu)買抑或出售資產(chǎn)；債務(wù)清償?shù)闹赶蛞膊幻鞔_，從定義上看，公允價(jià)值不是針對(duì)債權(quán)人，而是針對(duì)熟悉交易情況的有意愿的各方；沒(méi)有明確說(shuō)明交換或清償是否發(fā)生在計(jì)量日抑或別的日期。

2 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際應(yīng)用中存在的問(wèn)題

公允價(jià)值的應(yīng)用雖然有很多的優(yōu)點(diǎn)，但是在我國(guó)應(yīng)用中仍然存在著很多問(wèn)題。

2.1 采用公允價(jià)值計(jì)量可能成為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具

由于我國(guó)相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展還不成熟，公允價(jià)值可能難以達(dá)到公允，并有可能成為利潤(rùn)操縱的工具。尤其是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的認(rèn)定，如計(jì)算現(xiàn)金流量折算值時(shí)，現(xiàn)金流量的估計(jì)、折現(xiàn)率的估計(jì)甚至折現(xiàn)期的估計(jì)等，都需要加上人為的判定——這就在客觀上存在操縱利潤(rùn)的可能。

2.2 相關(guān)資產(chǎn)的公允價(jià)值難以取得

在發(fā)達(dá)的國(guó)家的市場(chǎng)上，各種生產(chǎn)要素的市場(chǎng)交易都十分活躍，公允價(jià)值比較輕易確認(rèn)，而在我國(guó)，產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場(chǎng)不很活躍、中介機(jī)構(gòu)公信度低、市場(chǎng)執(zhí)法和治理不嚴(yán)、會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低等，相關(guān)的公允價(jià)值均難以取得。

2.3 公允價(jià)值計(jì)量易導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)頻繁

在歷史成本的計(jì)量體系下，資產(chǎn)的價(jià)值一般是固定不變的，但是公允價(jià)值是隨市場(chǎng)價(jià)格的變化而變化的，這樣固然能夠合理地反映資產(chǎn)的當(dāng)時(shí)價(jià)值，但是若該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)格總是頻繁地變動(dòng)，必然會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況和盈利能力的波動(dòng)性變化，給投資者的感覺是公司財(cái)務(wù)發(fā)展不穩(wěn)定。

2.4 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則可操作性缺失

一般說(shuō)來(lái)，公允價(jià)值操作應(yīng)用方面主要涉及兩個(gè)問(wèn)題：一個(gè)是范圍問(wèn)題，即哪些經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)需要按照公允價(jià)值計(jì)量，另一個(gè)是方法問(wèn)題，即如何按照公允價(jià)值計(jì)量問(wèn)題。對(duì)于前一個(gè)問(wèn)題，已經(jīng)做了明確的規(guī)定，但對(duì)于后一個(gè)問(wèn)題，卻說(shuō)明的十分有限，這樣的現(xiàn)象最容易產(chǎn)生的后果是，會(huì)計(jì)人員雖然知道哪些具體業(yè)務(wù)需要進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量，但是如何對(duì)其進(jìn)行計(jì)量，辦法卻不多，甚至無(wú)所適從。如對(duì)“活躍市場(chǎng)”、“市價(jià)”、“適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率”等缺乏明確的規(guī)定，給實(shí)際的操作上帶來(lái)困難和隨意性。

2.5 會(huì)計(jì)從業(yè)人員對(duì)運(yùn)用公允價(jià)值存在一定影響

公允價(jià)值的計(jì)量需要會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。要獲取高質(zhì)量的公允價(jià)值信息，不僅需要會(huì)計(jì)人員具有豐富的會(huì)計(jì)理論與實(shí)踐素養(yǎng)，還需要會(huì)計(jì)人員了解評(píng)估、金融、資本市場(chǎng)等相關(guān)知識(shí)。而我國(guó)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)參差不齊，直接影響了職業(yè)判斷水平，制約著公允價(jià)值模式的使用效果。

3 公允價(jià)值計(jì)量方法的實(shí)施建議

3.1 構(gòu)造理論框架完善理論體系

目前，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量方式的研究要注重理論體系的健全，我國(guó)財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)和會(huì)計(jì)理論界等部門應(yīng)積極研究美國(guó)和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)的有關(guān)公允價(jià)值的準(zhǔn)則，結(jié)合我國(guó)國(guó)情盡早推出一個(gè)更具操作性的公允價(jià)值計(jì)量的理論及應(yīng)用指南。這個(gè)應(yīng)用指南應(yīng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量方式予以明確規(guī)定和詳盡說(shuō)明，指導(dǎo)企業(yè)在實(shí)務(wù)中正確運(yùn)用公允價(jià)值。

3.2 加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和完善市場(chǎng)環(huán)境

公允價(jià)值本質(zhì)上是與公平交易相聯(lián)系的，有公平交易才會(huì)有公允價(jià)值。所以，要想保證公允價(jià)值的有效實(shí)施，必須努力構(gòu)建一個(gè)完整、統(tǒng)一、開放、充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，為公允價(jià)值的運(yùn)用創(chuàng)造良好的大環(huán)境。

我國(guó)應(yīng)加快建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相適應(yīng)的全國(guó)市場(chǎng)價(jià)格信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)，大力推進(jìn)信息資源公開化，形成良好的市場(chǎng)價(jià)格信息體系。這樣，將極大地方便企業(yè)財(cái)務(wù)人員及專業(yè)估價(jià)人員在資產(chǎn)定價(jià)時(shí)選取適當(dāng)?shù)膮?shù)數(shù)據(jù)。

3.3 制定稅收優(yōu)惠政策鼓勵(lì)公司采用公允價(jià)值方式計(jì)量

國(guó)家稅務(wù)總局于2007年7月頒布《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2007]80號(hào)），其中規(guī)定：企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。這就是一項(xiàng)很好的鼓勵(lì)政策，今后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)制定更多的優(yōu)惠政策，以更好地推動(dòng)公允價(jià)值在實(shí)務(wù)中應(yīng)用，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，打消企業(yè)的顧慮，避免企業(yè)為避稅而傾向于繼續(xù)使用歷史成本計(jì)量方式。

3.4 企業(yè)需要完善對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估的自身?xiàng)l件

企業(yè)要加快公允價(jià)值信息數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，以降低獲取公允價(jià)值信息成本。為獲取公允價(jià)值的相關(guān)信息，企業(yè)應(yīng)根據(jù)所涉及的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)類型，建立容量大、時(shí)效性強(qiáng)且與企業(yè)相關(guān)的公允價(jià)值信息數(shù)據(jù)庫(kù)，注重平時(shí)的積累，及時(shí)獲得房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息，以方便財(cái)會(huì)人員在對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量時(shí)能夠快速地選取適當(dāng)?shù)膮?shù)，準(zhǔn)確評(píng)估企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

［1］中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.

［2］中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南[M].財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2006.

［3］趙雄.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體應(yīng)用[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2008,4.

［4］余志平.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用[J].上海房地，2006,12.

［5］支曉強(qiáng),童盼.公允價(jià)值計(jì)量的邏輯基礎(chǔ)和價(jià)值基礎(chǔ)[J].會(huì)計(jì)研究，2010,1.

［6］羅宇浩.投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的探討[J].北方經(jīng)濟(jì)，2007,2.

［7］錢峰.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響[J].會(huì)計(jì)之友，2007.

［8］立新,翟瀟璐.談公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)[J].財(cái)會(huì)通訊，2007.

［9］小玲,王海燕.公允價(jià)值計(jì)量及應(yīng)用淺探[J].財(cái)會(huì)通訊，2006.

［10］劉小濤.論公允價(jià)值在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的運(yùn)用[J].商業(yè)會(huì)計(jì),2007,5.

［11］李平.論新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值與盈余操縱[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2007，5.

［12］莊園.也談房地產(chǎn)行業(yè)公允價(jià)值應(yīng)用[J].財(cái)會(huì)通訊，2008,5.

［13］張興,徐文學(xué),柳萍.上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀分析[J].財(cái)經(jīng)視線，2009,31.

［14］路曉燕.公允價(jià)值會(huì)計(jì)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2008.

［15］陳兆芳.公允價(jià)值運(yùn)用的障礙及對(duì)策研究[J].財(cái)會(huì)月刊：綜合，2008,1.

［16］FASB.Statement of Financial Accounting Standards No.157：Fair Value Measurement[OL].http：//www.fasb.org/pdf/fas157.pdf,Sep.2006.

［17］Penman,S.H.Financial reporting quality：is fair value a plus or a minus[J].Accounting and Business Research,Special Issue.2007.

［18］Sunder,Shyam.EconometricsofFairValues[J].AccountingHorizons,2008,22.