劉小燕

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 工商管理學(xué)院，湖北 武漢 430073）

我國旅游業(yè)發(fā)展雖然起步較晚，但發(fā)展速度令人矚目。改革開放前，旅游主要界定為以外事接待為主，只具備產(chǎn)業(yè)雛形，不完全屬于產(chǎn)業(yè)范疇。改革開放之后，我國旅游業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)體系日趨完善。隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，日益增長的大眾化、多樣化消費(fèi)需求也為旅游業(yè)發(fā)展提供了新的機(jī)遇。休閑時(shí)代到來與經(jīng)濟(jì)能力的提高使得市場(chǎng)休閑需求模式從單一觀光向多元休閑轉(zhuǎn)變，休閑旅游又通過強(qiáng)大的地氣提升、產(chǎn)業(yè)融合與區(qū)域帶動(dòng)作用最終促進(jìn)區(qū)域大發(fā)展。經(jīng)過多年的發(fā)展，中國旅游業(yè)從觀光旅游到休閑旅游、體驗(yàn)旅游、特色旅游，旅游業(yè)已經(jīng)完成從大眾的“門票旅游時(shí)代”向深度休閑度假的“泛旅游時(shí)代”轉(zhuǎn)變。

與此同時(shí)，結(jié)合近年來土地綜合開發(fā)領(lǐng)域的方向發(fā)現(xiàn)，“旅游綜合體”這一模式已經(jīng)成為當(dāng)前政府機(jī)構(gòu)引導(dǎo)區(qū)域開發(fā)、旅游集團(tuán)進(jìn)行旅游開發(fā)、地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，這一趨勢(shì)，在未來五年甚至更長一段時(shí)期內(nèi)必將繼續(xù)存在，這是中國旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的方向、中國地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新的方向和政府引導(dǎo)區(qū)域升級(jí)的方向。

一、泛旅游時(shí)代下的旅游綜合體

旅游業(yè)作為舉世公認(rèn)的朝陽產(chǎn)業(yè)，正在以奔騰之勢(shì)向前發(fā)展，毫無疑問，旅游發(fā)展趨勢(shì)有兩個(gè)，“大旅游時(shí)代”和“泛旅游時(shí)代”?！按舐糜螘r(shí)代”的特點(diǎn)是大產(chǎn)業(yè)、大規(guī)劃、大投入、大效益，2009年12月，國務(wù)院下發(fā)的41號(hào)文件提出把旅游業(yè)建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，這是大旅游時(shí)代到來的顯著標(biāo)志。而泛旅游時(shí)代是與大旅游時(shí)代相生相依的，目前其界定并沒有權(quán)威的定義，大都為旅游咨詢機(jī)構(gòu)或地產(chǎn)機(jī)構(gòu)（北京綠微創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院等）為其進(jìn)行的簡單解讀，筆者對(duì)其進(jìn)行歸納和梳理，即，泛旅游是基于國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高以及科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，旅游意識(shí)的增強(qiáng)而形成的全景空間，自由時(shí)間，無限活動(dòng)，廣義游客，綜合旅游的旅游形態(tài)。

泛旅游時(shí)代下，旅游的資源需求，時(shí)間需求，空間需求更加龐大，而旅游綜合體恰好是充分利用自然景觀、人文景觀等旅游資源，以旅游、觀光、休閑、度假等為功能導(dǎo)向，以高檔服務(wù)配套設(shè)施為物質(zhì)載體，以品質(zhì)高、功能全、服務(wù)好為根本的綜合體，從而滿足泛旅游時(shí)代下的需求。

對(duì)旅游綜合體的研究興起在近幾年，從數(shù)據(jù)庫的文獻(xiàn)中可以發(fā)現(xiàn)，單獨(dú)對(duì)旅游綜合體的研究較少、較淺，且都集中在2008年以后。目前有普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，旅游綜合體的概念來自城市綜合體，是城市綜合體范圍的延伸。羅紅寶和林峰（2010），［1］旅游綜合體概念來自城市綜合體，但是他將兩者區(qū)別開來，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)旅游綜合體是基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游、觀光、休閑、度假等為功能導(dǎo)向、以土地綜合開發(fā)為手段的旅游休閑聚集區(qū)，李德明（2012）贊同羅紅寶等人的概念界定；［2］張建春（2010）認(rèn)為［3］旅游綜合體是城市綜合體的其中一類，這一類是與旅游度假更加密切聯(lián)系的綜合體模式；周少雄（2010）認(rèn)為，旅游綜合體，更加傾向于旅游度假綜合體概念，強(qiáng)調(diào)并不是每個(gè)城市都擁有旅游度假綜合體的實(shí)力，必須在自然生態(tài)條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和社會(huì)治安條件共同協(xié)調(diào)下，才能擁有這樣的發(fā)展?jié)摿?。其概念也傾向于旅游綜合體和城市綜合體的融合；陳雯婷［4］（2011）等認(rèn)為，旅游綜合體以旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，結(jié)合多種城市功能業(yè)態(tài)建筑的優(yōu)勢(shì)力量，在集中的場(chǎng)地上形成以旅游業(yè)為中心的城市節(jié)點(diǎn)。

由于旅游綜合體的概念界定比較模糊，甚至有學(xué)者在文獻(xiàn)論述中完全將旅游綜合體和城市綜合體等同。筆者翻閱了國家旅游局2003版的 《旅游規(guī)劃通則》［5］和鄧觀利（1983）年的《旅游概論》［6］和《中國旅游資源普查規(guī)范（試行稿）》等書，將旅游、旅游資源等概念在旅游綜合體中重新界定，即，旅游綜合體是以旅游資源（自然存在、歷史文化遺產(chǎn)、當(dāng)代人工創(chuàng)造物）為基礎(chǔ)，以旅游、觀光、休閑、度假等功能為導(dǎo)向，以土地綜合開發(fā)為手段，以滿足廣義旅游者旅游需求為目的的綜合區(qū)域化空間布局形態(tài)。

根據(jù)此概念，旅游綜合體應(yīng)根據(jù)資源的不同呈現(xiàn)不同的形態(tài)，根據(jù)旅游導(dǎo)向的不同呈現(xiàn)不同的綜合體模式，根據(jù)滿足不同旅游者需求來定義目標(biāo)消費(fèi)者，具有多向融合交叉的屬性。

二、旅游綜合體發(fā)展模式

“旅游綜合體”是我國學(xué)者（張建庭，2009）首創(chuàng)的詞匯.國外幾乎沒有直接的相關(guān)研究文獻(xiàn)，目前國內(nèi)多是間接從實(shí)戰(zhàn)的角度對(duì)旅游綜合體項(xiàng)目進(jìn)行分析，沒有形成系統(tǒng)的理論體系，但是目前已經(jīng)有學(xué)者從理論旅游學(xué)的角度上對(duì)旅游綜合體試圖進(jìn)行劃分和歸類。

由于旅游綜合體最根本上是利用區(qū)域內(nèi)服務(wù)空間復(fù)合化、集約化和開放化，滿足游客文化、休閑、商業(yè)、會(huì)議、展覽等旅游功能空間需求，并建立一種相互依存、相互助益的空間能動(dòng)關(guān)系，從而形成多功能、高效率的經(jīng)濟(jì)聚合體，故，旅游綜合體的發(fā)展往往以一個(gè)主體作為發(fā)展重心和主要的核心驅(qū)動(dòng)力。從旅游主體本身的角度劃分，旅游主體分為自然存在、歷史文化遺產(chǎn)和當(dāng)代人工創(chuàng)造，從當(dāng)前發(fā)展模式上來講，旅游綜合體應(yīng)該分為至少如下三個(gè)大的形態(tài)。

表1 ：旅游綜合體發(fā)展模式——旅游主體角度

生態(tài)旅游綜合體是基于開發(fā)地的自然生態(tài)資源進(jìn)行環(huán)境重造、生態(tài)恢復(fù)的低強(qiáng)度開發(fā)模式。它拓展了傳統(tǒng)自然存在的旅游區(qū)內(nèi)單一的觀光功能，開發(fā)同時(shí)配備相關(guān)的休閑項(xiàng)目、休閑社區(qū)互動(dòng)發(fā)展，為游客提供生態(tài)觀光、生態(tài)休閑、生態(tài)居住的機(jī)會(huì)。［7］該模式往往先改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用吸引人流物流，促使輻射地帶旅游產(chǎn)業(yè)的增值和可持續(xù)發(fā)展，生態(tài)旅游綜合體應(yīng)是自在存在類旅游主體發(fā)展的最終階段。

具有鮮明商業(yè)和人工建筑特征的城市旅游綜合體是一種典型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，作為一種開放式的休閑消費(fèi)場(chǎng)所，已經(jīng)成為都市休閑旅游的核心項(xiàng)目，成為城市或區(qū)域的地標(biāo)性建筑，成為商業(yè)文化和城市文化的重要名片。［8］城市旅游綜合體難點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場(chǎng)化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化，它是商業(yè)建筑與旅游休閑相結(jié)合的產(chǎn)物，對(duì)于提升城市形象與滿意度起著越來越重要的作用。

文化旅游綜合體來自傳統(tǒng)文化旅游，在展示文化古跡遺存的基礎(chǔ)上，更多的采用互動(dòng)概念，用新技術(shù)的力量來武裝傳統(tǒng)游覽項(xiàng)目，如情境體驗(yàn)、創(chuàng)意理念、游戲玩法、影視場(chǎng)景、特色商品、建筑景觀及豐富演藝，呈獻(xiàn)給游客完美的深度文化體驗(yàn)。［9］這種模式有社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、審美、地域等多重屬性，較好地滿足了游客獲取知識(shí)信息、提高文化藝術(shù)修養(yǎng)、體驗(yàn)創(chuàng)意生活等多方面的訴求。文化創(chuàng)意旅游綜合體的發(fā)展有利于優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，延長旅游產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，增強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)的影響力和帶動(dòng)力，進(jìn)而推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。［10］

旅游綜合體的最終消費(fèi)對(duì)象為游客，而游客的旅游動(dòng)機(jī)也是當(dāng)前劃分旅游綜合體發(fā)展模式的重要參考依據(jù)之一，王文君（2010）、［11］翟建偉（2012）、［12］張若陽（2012）、［13］黃攀［14］（2012）等人都論述過這一劃分模式，并對(duì)其進(jìn)行簡單舉例。

美國學(xué)者羅伯特·麥金托什和沙西肯特·格普特在他們合編的《旅游的原理、體制和哲學(xué)》（顧錚，譯）一書中將所有人的旅游動(dòng)機(jī)分為四類：第一類為身體健康的動(dòng)機(jī)，游客需求為休閑娛樂旅游；第二類為文化動(dòng)機(jī)，這種游客往往需求文化旅游，提升自己；第三類是交際動(dòng)機(jī)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)旅游需求為度假式旅游；第四類為自我價(jià)值獲取動(dòng)機(jī)，主要體現(xiàn)在，游客往往參與會(huì)展交流。［15］而德國學(xué)者格里克斯曼和日本學(xué)者田中喜一分別在1935年、1950年將人的旅游動(dòng)機(jī)也進(jìn)行了劃分，和麥金托什不同的是，二人重點(diǎn)描述了游客的經(jīng)濟(jì)動(dòng)機(jī)，而此種旅游動(dòng)機(jī)正是目前城市旅游綜合體發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。

圖1 旅游動(dòng)機(jī)理論對(duì)比

因此，筆者根據(jù)以上研究，從游客的旅游動(dòng)機(jī)出發(fā)，對(duì)旅游綜合體的當(dāng)前發(fā)展模式進(jìn)行另一種劃分，如下表：

表2 ：旅游綜合體發(fā)展模式——旅游動(dòng)機(jī)角度

（旅游動(dòng)機(jī)理論參考田中喜一、羅伯特·麥金托什、沙西肯特·格普特）

休閑娛樂旅游綜合體以滿足游客的休閑度假功能為主要目的，依托了旅游綜合體所在區(qū)域的某種優(yōu)勢(shì)自然資源，諸如溫泉、濕地、森林、海濱、島嶼等等，以高質(zhì)量有特色的度假酒店為服務(wù)主體，并為游客配備了其他的包括餐飲服務(wù)設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、體育健身設(shè)施、桑拿設(shè)施、等等配套設(shè)施，讓游客全副身心享受休閑度假的樂趣。

會(huì)展商務(wù)旅游以會(huì)展為主要核心驅(qū)動(dòng)力，其他功能輔助，主要面向游客為商務(wù)人士，且此類游客具有雙重身份，因此會(huì)展旅游能夠成為經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動(dòng)力之一，具有極其強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)，會(huì)展商務(wù)旅游應(yīng)強(qiáng)調(diào)政府牽頭，引進(jìn)功能配套。

綜合商業(yè)旅游綜合體主要是綜合購物為目的，其他娛樂、酒店設(shè)施功能為輔助，該類綜合體可對(duì)整個(gè)輻射區(qū)產(chǎn)生巨大的聚集效應(yīng)，是目前城市發(fā)展的重要方向之一，也是不具備歷史文化遺跡或著名自然存在風(fēng)景的城市的重要選擇，其巨大的引流效應(yīng)和輻射效應(yīng)對(duì)城市的發(fā)展至關(guān)重要。

人文文化導(dǎo)向型旅游綜合體是以某一種文化資源為依托發(fā)展而來，其文化資源是該類旅游綜合體的最大特征和突出賣點(diǎn)。這就要求在設(shè)計(jì)該類旅游綜合體的產(chǎn)品時(shí)，要對(duì)該文化資源有充分的了解，認(rèn)識(shí)該文化資源的內(nèi)涵以及與該文化相關(guān)的背景，設(shè)計(jì)能夠與該文化資源相匹配，符合整個(gè)旅游綜合體文化背景并能夠充分突出該文化特色的旅游產(chǎn)品。

以上四種劃分方式基本涵蓋了目前主流的旅游綜合體劃分方式，如休閑娛樂旅游綜合體包含了娛樂旅游綜合體、主題公園旅游綜合體和溫泉度假式綜合體，在很多文獻(xiàn)中將旅游綜合體劃分較細(xì)，且沒有參考依據(jù)，筆者嘗試將旅游綜合體的劃分方式第一次按照旅游動(dòng)機(jī)理論進(jìn)行劃分，力圖達(dá)到系統(tǒng)化、邏輯化、理論化。

三、旅游綜合體創(chuàng)新機(jī)制

旅游業(yè)正在經(jīng)歷“門票旅游時(shí)代”到“泛旅游時(shí)代”的過渡，同時(shí)旅游的發(fā)展方向也朝著“旅游綜合體”的概念來發(fā)展，在這種情況下，過去的單純依山吃山，傍水吃水的純資源時(shí)代已經(jīng)逐漸不再是旅游業(yè)發(fā)展的唯一憑據(jù)，城市人工建筑圈和文化傳承遺跡方向的發(fā)展，也在不斷適應(yīng)旅游者的需求，未來的旅游發(fā)展充滿多樣化，同樣，也變得極難創(chuàng)新。

無論是自然、人工建筑物或文化，旅游綜合體既然是未來旅游業(yè)發(fā)展的主流方向，能夠滿足政府不斷強(qiáng)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展社會(huì)發(fā)展的需求，能夠滿足復(fù)雜多變動(dòng)機(jī)復(fù)雜的旅游者的需求，就有足夠充分的理由來討論旅游綜合體的創(chuàng)新機(jī)制。

旅游綜合體的創(chuàng)新機(jī)制，應(yīng)從旅游綜合體形成源頭回溯到需求判斷，到完善相關(guān)理論，再到綜合體發(fā)展過程中的監(jiān)督和發(fā)展規(guī)劃機(jī)制完善，如圖2所示。

圖2 旅游綜合體創(chuàng)新機(jī)制回溯模型

如上，旅游綜合體的創(chuàng)新機(jī)制將有三個(gè)部分：需求判斷，旅游綜合體發(fā)展思路理論確立和旅游綜合體主體創(chuàng)新。

（一）需求判斷

滿足游客單一旅游需求的景區(qū)逐漸變換成為在一定區(qū)域范圍內(nèi)駐地式的休閑度假旅游，在這種情況下傳統(tǒng)的旅游度假地、旅游景區(qū)面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)，即從單一觀光模式轉(zhuǎn)向綜合型的發(fā)展模式。順應(yīng)這一趨勢(shì)，世界各地的旅游景區(qū)等都力圖集旅游、休閑、度假、娛樂、運(yùn)動(dòng)、購物等功能為一體，將旅游景區(qū)打造成新型的多功能旅游綜合體。

舊有旅游項(xiàng)目升級(jí)的同時(shí)，新型旅游項(xiàng)目也在不斷上馬，旅游建設(shè)一片繁忙，但是在繁忙下思考，很多項(xiàng)目并沒有旅游承載地，或者說，并沒有旅游資源來開發(fā)，而單純的靠一腔熱情，在整個(gè)可持續(xù)發(fā)展理念引導(dǎo)的社會(huì)發(fā)展中，憑空創(chuàng)造，捏造假冒等現(xiàn)象也屢見不鮮，這種現(xiàn)象最終會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源的浪費(fèi)，投資主體的虧損，勢(shì)必不能持久。

因此在旅游綜合體創(chuàng)新機(jī)制中，首先要回溯旅游綜合體開發(fā)需求，是項(xiàng)目已經(jīng)有了原始旅游資源還是單純?yōu)榱藙?chuàng)收而開創(chuàng)新的旅游資源，或是對(duì)整個(gè)城市可持續(xù)發(fā)展中第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃。

原始旅游資源既包括自然風(fēng)景，也包括歷史文化遺存遺留，如武漢的辛亥革命，南京的中山陵，桂林的山水，安徽的黃山等；沒有原始旅游資源而進(jìn)行的創(chuàng)造，多見城市（休閑商業(yè)）旅游綜合體，利用當(dāng)代人工建筑物或群落進(jìn)行現(xiàn)代化旅游景區(qū)，最為典型的有，國外迪拜的帆船酒店建筑群落，上海的南京路步行街，這些項(xiàng)目已經(jīng)成為旅游者到達(dá)當(dāng)?shù)睾蟊厝サ穆糜尉包c(diǎn)；城市可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃是遵循社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，城市發(fā)展的需求進(jìn)行通盤布局規(guī)劃，商業(yè)區(qū)，居住區(qū)，休閑公園，工業(yè)區(qū)等等，每一個(gè)獨(dú)立功能分區(qū)都會(huì)有旅游消費(fèi)需求，只是在于是否能夠創(chuàng)造性開發(fā)，如商業(yè)區(qū)可以用建筑群落組建商業(yè)旅游區(qū)，工業(yè)區(qū)可以建造成為工業(yè)旅游區(qū)。

（二）旅游綜合體發(fā)展理論支撐

旅游綜合體需求判斷后，確定開發(fā)方向，就需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各種開發(fā)資源，做出開發(fā)規(guī)劃。國內(nèi)出現(xiàn)較多的混亂就是在環(huán)節(jié)，項(xiàng)目倉促開工，規(guī)劃不清晰，造成后期資源不夠，重復(fù)建設(shè)等情況發(fā)生，因此，根據(jù)開發(fā)主體的需求，旅游綜合體的開發(fā)總體需要遵循四大理論：資源理論、經(jīng)濟(jì)理論、生態(tài)理論和消費(fèi)理論。

資源理論主要是確定旅游綜合體開發(fā)的重心依據(jù)是自然存在類資源，當(dāng)代人工建筑物，還是歷史文化遺存遺跡，每一種資源都關(guān)系到后續(xù)的開發(fā)規(guī)劃和資源協(xié)調(diào)。經(jīng)濟(jì)理論則是更多考慮到規(guī)模經(jīng)濟(jì)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)，避免單一功能景區(qū)的開發(fā)，如商業(yè)旅游區(qū)，不僅僅要有商業(yè)功能區(qū)域，更要有休閑放松區(qū)域，游客休憩區(qū)域等功能進(jìn)行配套，要明確，功能區(qū)域的建設(shè)可以通過關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來更多人流，給當(dāng)?shù)氐娜螽a(chǎn)業(yè)帶來突破性發(fā)展機(jī)遇。生態(tài)理論重點(diǎn)關(guān)注旅游綜合體的可持續(xù)發(fā)展，包括環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)等環(huán)節(jié)。消費(fèi)理論更加強(qiáng)調(diào)消費(fèi)心理理論，主要是開發(fā)前期確定旅游者前往旅游綜合體的旅游動(dòng)機(jī)，用旅游動(dòng)機(jī)來確認(rèn)未來旅游綜合體的目標(biāo)客戶群，從而判斷旅游綜合體的建筑風(fēng)格、功能附屬區(qū)域等規(guī)劃。

旅游綜合體在規(guī)劃期，理論支撐作為創(chuàng)新支撐的依據(jù)必不可少，甚至這一環(huán)節(jié)直接關(guān)系著旅游綜合體的未來發(fā)展。

（三）旅游綜合體創(chuàng)新主體

順應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)大勢(shì)，在泛旅游時(shí)代發(fā)展旅游綜合體，需要旅游綜合體項(xiàng)目參與主體不斷進(jìn)行創(chuàng)新改革，才能推進(jìn)旅游綜合體整體創(chuàng)新性發(fā)展。

1.政府機(jī)構(gòu)。從政府機(jī)構(gòu)的角度，要樹立旅游綜合體是區(qū)域綜合升級(jí)的引擎，事先做好規(guī)劃，避免單一開發(fā)旅游景區(qū)的誤區(qū)。一個(gè)成功的旅游綜合體，將對(duì)區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、居住水平升級(jí)、社會(huì)就業(yè)拉動(dòng)、整體形象提升、文化影響突破、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌推進(jìn)等諸多方面，產(chǎn)生巨大的推進(jìn)作用，與此同時(shí)，政府還應(yīng)履行好旅游綜合體開發(fā)和發(fā)展過程中的監(jiān)督職責(zé)。

2.旅游開發(fā)企業(yè)。從旅游開發(fā)企業(yè)的角度來看，單一的旅游開發(fā)一般都是成本長線回收結(jié)構(gòu)，而在旅游綜合體框架下，旅游開發(fā)企業(yè)擁有更多的資金回籠窗口，短期巨大效益明顯，為旅游項(xiàng)目的長線持續(xù)發(fā)展提供資金保障，最終獲得良性的旅游投資模式。

3.旅游地產(chǎn)企業(yè)。旅游地產(chǎn)在旅游綜合體的整體開發(fā)中占據(jù)非常大的比重，商業(yè)旅游區(qū)，景觀旅游區(qū)和文化古跡旅游區(qū)皆是如此。旅游綜合體的發(fā)展尤其要求旅游地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中有創(chuàng)新思想、創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)新項(xiàng)目，要保持和旅游綜合體的配套規(guī)劃，借助旅游綜合體的發(fā)展來催熟土地促進(jìn)升值，促進(jìn)單純的商業(yè)住宅地產(chǎn)開發(fā)向旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)的轉(zhuǎn)移。

4.旅行社政策引導(dǎo)。旅游者到達(dá)旅游目的地的方式只有兩種，跟團(tuán)和自助，2013年10月1日的新 《旅游法》出臺(tái)，雖然加速了自助游比例的增長，但是跟團(tuán)或團(tuán)式自助游依然占據(jù)超過四成的比例，這一部分人群可以很好的被旅行社進(jìn)行引導(dǎo)，在初期旅游綜合體的發(fā)展階段，如果利用的好，將會(huì)起著非常積極的作用，政府和旅游綜合體管理單位應(yīng)積極與相應(yīng)旅行社協(xié)商，爭取獲得旅行社傾向政策支持。

旅游綜合體是旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要發(fā)展方向，是政府推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，更是單一地產(chǎn)結(jié)構(gòu)企業(yè)轉(zhuǎn)型綜合休閑地產(chǎn)提供商的重要機(jī)遇，雖然旅游綜合體概念提出時(shí)間較短，但接受速度較快，應(yīng)用前景廣闊，對(duì)政府、企業(yè)能夠提供較為有效的指導(dǎo)，規(guī)范旅游綜合體發(fā)展模式，提出更多創(chuàng)新機(jī)制的思路，將會(huì)積極推進(jìn)旅游綜合體的發(fā)展。

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