趙美琴

(上海市地礦工程勘察院,上海 200072)

論經(jīng)濟適用房如何落實到受保障群體

趙美琴

(上海市地礦工程勘察院,上海 200072)

經(jīng)濟適用房是我國社會保障系統(tǒng)的關(guān)鍵部分之一,其推行的過程中,取得明顯成效的同時也出現(xiàn)了很多問題。本文首先闡述了經(jīng)濟適用房的概念,然后從經(jīng)濟適用房沒有實現(xiàn)其政策目標(biāo)、房屋的建設(shè)規(guī)模已然全面失控、尋租現(xiàn)象嚴(yán)重,腐敗情況頻生等方面論述了推行過程中的種種問題,最后提出了切實可行的、讓經(jīng)濟適用房落實到受保障群體的具體措施。

經(jīng)濟適用房 住房 保障群體 問題 落實 措施

隨著改革開放的日益深入，房地產(chǎn)市場也隨之繁榮起來。民生問題日益成為人們關(guān)注的焦點。保障性住房的建設(shè)和發(fā)展更是炙手可熱的話題。經(jīng)濟適用房的建設(shè)主要是為了解決中低收入家庭的住房困難問題。其政策出發(fā)點是好的，目的卻遠遠沒有達到，更有甚者，現(xiàn)在有很多人都在強烈呼吁停止推行經(jīng)濟適用房政策。下面就詳細分析經(jīng)濟適用房推行過程中存在的問題及具體解決措施。

1 概念分析

經(jīng)濟適用房的建設(shè)與發(fā)展已經(jīng)納入了國家計劃，指的是由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。建設(shè)經(jīng)濟適用房的作用有：首先，可以解決城鎮(zhèn)中低收入者的住房問題，維持社會的和諧穩(wěn)定；其次，有效優(yōu)化房地產(chǎn)市場的供應(yīng)模式，壓制了商品房價格的持續(xù)上升；然后，經(jīng)濟適用房在邊緣聚集起來可以優(yōu)化城市中心的空間布局；最后，可以改善城市環(huán)境，推動城郊相接區(qū)域的發(fā)展。

2 經(jīng)濟適用房推行過程中存在的問題——無法落實政策目標(biāo),維護受保障群體的利益

1991年，國務(wù)院正式提出要大力發(fā)展經(jīng)濟適用房，以期解決城鎮(zhèn)住房困難戶及無房戶的住房問題。1998年，經(jīng)濟適用房踏上了快速發(fā)展的歷程。經(jīng)濟適用房憑借其相對低廉的價格成為了中低收入者購房的首選。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近些年來，經(jīng)濟適用房在推廣實施的過程中出現(xiàn)了很多不良現(xiàn)象?，F(xiàn)階段，很多省市已停止經(jīng)濟適用房政策的執(zhí)行。主要問題如下：

首先，經(jīng)濟適用房沒有實現(xiàn)其政策目標(biāo)，真正意義上的中低收入者的住房需求沒有得到滿足。政府之所以鼓勵經(jīng)濟適用房的推行發(fā)展，主要是為了解決城鎮(zhèn)中低收入者的住房問題。然而，在經(jīng)濟適用房的實際推行過程中，很多高收入者混進了購房者的隊伍。

其次，房屋的建設(shè)規(guī)模已然全面失控。由《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的相關(guān)內(nèi)容可知，經(jīng)濟適用房的建設(shè)要點就是必須嚴(yán)格控制房屋規(guī)模，以中小套型為主，中套房屋的建設(shè)規(guī)模一般控制在80平方米，小套房屋一般60平方米即可。但是，隨著經(jīng)濟適用房的不斷向前推行，住房的建設(shè)規(guī)模也越來越大，100平方米的住房已成家常便飯，更有甚者，某些項目的復(fù)式戶型其規(guī)模已經(jīng)達到了150平方米。出現(xiàn)上述現(xiàn)象的主要原因是：在配套政策、管理模式等方面經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)還存在著很多的不足。戶型越來越大，豪華但是不具備實用意義的大規(guī)模住房已經(jīng)不能滿足城鎮(zhèn)中低收入者的需求。

然后，經(jīng)濟適用房的建設(shè)質(zhì)量偏低。從房源上來看，經(jīng)濟適用房主要分為兩種類型：新建住房和從積壓商品房轉(zhuǎn)變而來的經(jīng)濟適用房。新建的經(jīng)濟適用房其建設(shè)過程中，政府會給予房地產(chǎn)開發(fā)商一些財政補貼，但是補貼的數(shù)額不大，是隱性補貼，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟適用房積極性不高，在很大程度上影響著經(jīng)濟適用房的建設(shè)質(zhì)量。不到房屋使用壽命，墻體就開始脫落，外邊也變得很破舊。與此同時，為了解決商品房的積壓問題，推進經(jīng)濟適用房的建設(shè)與發(fā)展，很多地方開始推行將積壓商品房轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟適用房的政策，但這些房屋的質(zhì)量也存在著嚴(yán)重的問題。

最后，尋租現(xiàn)象嚴(yán)重，腐敗情況頻生。與商品房相比，經(jīng)濟適用房的價格偏低，但是在政府的優(yōu)惠政策之下，依然存在著很大的利潤空間。在巨額利益的誘惑之下，房地產(chǎn)開發(fā)商一定想方設(shè)法和相關(guān)官員“勾結(jié)”。經(jīng)濟適用房的供給是十分有限的，“關(guān)系”也因此變得更加重要。政府官員手握分配大權(quán)，在相關(guān)條件沒有太大差別的情況下，有“關(guān)系”的就獲得了優(yōu)先權(quán)，一旦行賄的成本比兩種渠道的差價低廉，行賄現(xiàn)象就會不可避免的出現(xiàn)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場還不完善，政府官員的手中掌握著絕對的資源分配權(quán)利，這種情況下，尋租腐敗是很難避免的。

3 解決上述問題的具體措施——經(jīng)濟適用房如何落實到受保障群體

首先，對經(jīng)濟適用房政策做出合理的調(diào)整，或直接停止經(jīng)濟適用房政策的推行。城鎮(zhèn)中低收入者可能會失去購房的能力。針對經(jīng)濟適用房推行過程中存在的問題，必須對經(jīng)濟適用房政策做出很大的調(diào)整、改善。其次，確保經(jīng)濟適用房政策的透明性，讓社會大眾監(jiān)督經(jīng)濟適用房的建設(shè)落成及分配工作，避免暗箱操作。從根本上確保經(jīng)濟適用房可以最大限度地解決中低收入者的問題。然后，合理調(diào)整經(jīng)濟適用房的舒適度，在不妨礙居民正常生活的基礎(chǔ)上，適當(dāng)減小經(jīng)濟適用房的套型面積，確保經(jīng)濟適用房真正落到有需要的人手中。最后，推進經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，提高房屋建設(shè)質(zhì)量并及時交付使用，切實解決經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求的問題。

其次，切實加大廉租房、公租房建設(shè)。經(jīng)濟適用房的實際效用是十分有限的，一般情況下，只能保證具有當(dāng)?shù)貞艨诘纳倭恐械褪杖胝叩淖》啃枨?。所以，國家?yīng)該大力發(fā)展廉租房，同時把非本地人口也納入到廉租房的保障對象。除此之外，國家還必須提高公租房的支持力度，最大限度地處理好城市中等偏低收入者、新就業(yè)職工、外地務(wù)工人員等人群的住房難題?？梢钥紤]打破戶籍的限制，讓城市常住戶可以享受公租房的優(yōu)惠。

再次，建立住房保障的專門性機構(gòu)。建設(shè)經(jīng)濟適用房是現(xiàn)階段我國執(zhí)行住房保障政策的關(guān)鍵性措施。它關(guān)系到中低收入者的切身利益。與此同時，住房保障的開展也是一項長期性、系統(tǒng)性、綜合性的工作，所以，必須建立一個專門的組織結(jié)構(gòu)、設(shè)立一個專業(yè)的實施隊伍來落實該項工作。政府必須整合相關(guān)部門的住房保障職能，建立專門的組織管理機構(gòu)，切實加強包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)的保障性住房的建設(shè)、推廣，只有這樣，才可以有效改善城鎮(zhèn)住房保障各部門工作效率低下、權(quán)責(zé)不明、穩(wěn)定性不高的現(xiàn)狀。

然后，引進經(jīng)濟適用房保障機制。經(jīng)濟適用房具有明顯的福利性質(zhì)，是針對的一定的群體推行的政策。必須嚴(yán)格控制經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象，才可以保證中低收入者享受到政府提供的這項福利，避免供應(yīng)對象錯位、補貼效用喪失等問題的出現(xiàn)。我國區(qū)域間的收入水平差別很大，經(jīng)濟適用房的保障對象和范圍應(yīng)該隨著地域的變化而變化，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀、實際居住水平、居民家庭收入水平、商品房價格等因素為依據(jù)劃定住房保障線。在這個前提下，設(shè)立健全的申請、審批、輪候等準(zhǔn)入機制，嚴(yán)格把控經(jīng)濟適用房的供應(yīng)關(guān)，同時建立跟蹤監(jiān)察體系，適時公布享受經(jīng)濟適用房者的名單，同時嚴(yán)格處罰虛假申報者。

最后，確立住房保障制度的法律基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段，我國還沒有專門的住房保障法律法規(guī)，經(jīng)濟適用房的政策剛性不足。所以，必須從保障對象、保證形式、保障內(nèi)容、保障水平等方面出發(fā)，盡快地制定出和我國住房現(xiàn)狀相吻合的住房保障法，明確各級政府在住房保障體制里的全責(zé)關(guān)系，將這種保障機制以法律的形式穩(wěn)定下來?，F(xiàn)階段，我國各地的經(jīng)濟發(fā)展水平不一，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)以住房保障法為依據(jù)，再結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平、社會現(xiàn)狀等，根據(jù)相關(guān)立法程序制定有效的地方性住房保障法律法規(guī)，保證住房保障措施的有效推行。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該以制定出的住房保障法為依據(jù)，把經(jīng)濟適用房的推廣納入城市建設(shè)布局和年度規(guī)劃，同時明確資金來源、供給形式、項目位置等方方面面的內(nèi)容，并公開向社會公布，接受群眾監(jiān)督。

4 結(jié)語

經(jīng)濟適用房政策目標(biāo)的實現(xiàn)受諸多因素的影響和制約。在實際推行的過程中，購買對象界定不明確、供求矛盾沖突激烈、沒有原則的開發(fā)建設(shè)、房屋質(zhì)量差、銷售價格不科學(xué)、財政補貼效用喪失等問題層出不窮。這些問題嚴(yán)重制約著經(jīng)濟適用房項目的進一步發(fā)展，政策目標(biāo)一時難以實現(xiàn)。本文針對經(jīng)濟適用房推行過程中的相關(guān)問題，提出了幾條切實可行的解決措施，可供相關(guān)部門參考。

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