崔冰冰

摘 要：房地產(chǎn)是當(dāng)今社會(huì)的一個(gè)熱門的行業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行管理是以高效率實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益為最終目標(biāo)；以項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人為項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來進(jìn)行系統(tǒng)的管理。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理的計(jì)劃并組織，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)督和管理系統(tǒng)來說，是一個(gè)有效的提高。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理主要是以經(jīng)理作為負(fù)責(zé)人的模式，進(jìn)行有效的系統(tǒng)管理。目前我國房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)普及到了農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，所以，對(duì)高層房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理進(jìn)行研究是十分必要的。

關(guān)鍵詞：高層房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；流程

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流程

房地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)大項(xiàng)目，所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的過程中，要設(shè)計(jì)好相關(guān)的程序，按照程序進(jìn)行開發(fā)。首先，就是要制定約束性的標(biāo)準(zhǔn)，所有的建筑工程都是要有一定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的管理，首要任務(wù)就是制定相關(guān)的管理程序及組織結(jié)構(gòu)和相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。

其次就是要制定有效的計(jì)劃，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)設(shè)置好既定的目標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所設(shè)置的目標(biāo)，通常情況下可以分作兩種：果斷性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。

最后就是要設(shè)置好有效的資金利潤目標(biāo)以及有效的投資效益目標(biāo)等，然后組織所有的成員，使其各司其職，能夠使整個(gè)項(xiàng)目在有條不紊的情況下順利的進(jìn)行。

2 不同開發(fā)階段的工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)與制度支撐

2.1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的工程項(xiàng)目管理與制度支撐

想要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的管理，要使整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以有計(jì)劃的進(jìn)行開展，就要通過一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理計(jì)劃來把高層地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)能夠有計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理組織要設(shè)置好所有人員的崗位，使他們要有一個(gè)明確的職責(zé)劃分，最終使各項(xiàng)目標(biāo)順利的實(shí)現(xiàn)來保證整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。只有設(shè)置好一個(gè)良好的組織管理機(jī)構(gòu)以及相關(guān)的工藝流程和解決的程序，才能夠使整個(gè)高層房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以順利有效的進(jìn)行。

2.2 預(yù)算、招標(biāo)采購階段的工程項(xiàng)目管理與制度支撐

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)十分大的工程，如果對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的某個(gè)方面做的不夠精細(xì)的話，就會(huì)造成整個(gè)工程的造價(jià)有很大程度的提高。所以，在對(duì)開發(fā)商進(jìn)行選擇的時(shí)候，要選擇那些有一定經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商。此外，還要設(shè)置好相關(guān)的招投標(biāo)制度，在選擇投標(biāo)商時(shí)，要設(shè)置一定的門檻，要求開發(fā)商具有所需要的實(shí)力，并具有相應(yīng)的資格。此外，還要嚴(yán)格的要求相關(guān)人員，在進(jìn)行招投標(biāo)工作的過程中，按照事先制定好的制度開展工作，不能徇私舞弊，要公平、公正的去對(duì)待招投標(biāo)這項(xiàng)工作。

2.3 開工建設(shè)階段的工程項(xiàng)目管理與制度支撐

在房地產(chǎn)進(jìn)行開工建設(shè)的過程中，要嚴(yán)格的按照相關(guān)的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，嚴(yán)格的要求整個(gè)房地產(chǎn)工程的施工過程，對(duì)于施工中的各項(xiàng)事情都要嚴(yán)格的要求、把關(guān)，不讓任何質(zhì)量方面的隱患存在，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠安全的運(yùn)行，保證所有業(yè)主的安全。此外，還要設(shè)置相關(guān)的監(jiān)理制度，使得整個(gè)工程的施工都是在有人監(jiān)督的情況下進(jìn)行，一旦施工中出現(xiàn)質(zhì)量或者是技術(shù)方面的問題，能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)并解決，這樣就可以很好的保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工質(zhì)量。此外，高層房地產(chǎn)施工的設(shè)計(jì)圖紙、文件在一般的項(xiàng)目工程上面都是十分重要的，記錄著整個(gè)工程的細(xì)節(jié)方面問題的所在。但是，大部分的房地產(chǎn)工程在施工的過程中，都會(huì)因?yàn)槭┕ぶ械淖兓鴮?dǎo)致施工計(jì)劃有所改變。在對(duì)這方面的問題進(jìn)行管理的時(shí)候，大部分都是因?yàn)楣こ淌┕み^程中的變化而導(dǎo)致施工中相關(guān)資料以及設(shè)計(jì)圖紙、合同的改變。所以，我們要對(duì)整個(gè)工程施工過程中的相關(guān)資料進(jìn)行嚴(yán)格的管理。在進(jìn)行施工的過程中，一旦出現(xiàn)施工計(jì)劃以及相關(guān)的變更問題，就要及時(shí)通知相關(guān)各方，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙，一旦需要變更，就需要經(jīng)過相關(guān)設(shè)計(jì)人員的鑒定。在進(jìn)行相關(guān)資料變更的時(shí)候，要求每一次變更都需要相關(guān)的認(rèn)證程序來進(jìn)行鑒定，只有通過鑒定、蓋章之后，變更之后的資料才算是有效的。

2.4 竣工驗(yàn)收階段的工程項(xiàng)目管理與制度支撐

高層房地產(chǎn)項(xiàng)目施工完畢之后，就進(jìn)入到了竣工驗(yàn)收的階段?？⒐を?yàn)收也是高層房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重要階段，所以，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)竣工驗(yàn)收階段的工程項(xiàng)目管理以及制度方面的支撐也十分的重要。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是由項(xiàng)目驗(yàn)收的主體以及交工的主體等幾個(gè)方面所組成的一個(gè)驗(yàn)收機(jī)構(gòu)，由該項(xiàng)目的所有經(jīng)過批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件，以及國家所頒布的相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范及質(zhì)量方面的標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，按照一定的程序?qū)φ麄€(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體質(zhì)量以及使用功能進(jìn)行相關(guān)檢驗(yàn)及評(píng)價(jià)，需要通過評(píng)價(jià)、鑒定并認(rèn)證的活動(dòng)。在一個(gè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的過程中，驗(yàn)收的交工主體是該房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工單位，驗(yàn)收的主體是該房地產(chǎn)項(xiàng)目的法人，客體也就是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的相關(guān)文件及合同規(guī)定的施工對(duì)象。

首先，對(duì)于竣工的資料以及相關(guān)的建設(shè)檔案要進(jìn)行很好的管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工之后遺留下來的資料，是整個(gè)建筑物在使用過程中，一旦出現(xiàn)質(zhì)量方面的問題，對(duì)于原因的分析及核實(shí)的依據(jù)，可以很好的找出問題的原因，從而解決質(zhì)量方面的問題，也避免了質(zhì)量事故方面的糾紛現(xiàn)象的出現(xiàn)。此外，還可以作為日后建筑物的擴(kuò)建以及改建和返修的依據(jù)。第三，竣工之后的資料還可以作為日后建筑物規(guī)劃及類似建筑物建設(shè)時(shí)的一個(gè)參照物。對(duì)于這些材料的管理，還可以保證在驗(yàn)收的過程中不至于出現(xiàn)造價(jià)方面的問題。因?yàn)楣こ滔嚓P(guān)資料的變更是由施工過程中的相關(guān)工程變更而導(dǎo)致的，工程施工過程中的變更導(dǎo)致工程量的變更，最終會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)，使得工程造價(jià)在竣工驗(yàn)收的過程中出現(xiàn)很大的差異，容易出現(xiàn)糾紛的現(xiàn)象，所以，需要對(duì)其進(jìn)行很好的管理。

其次，在進(jìn)行竣工驗(yàn)收的過程中，領(lǐng)導(dǎo)者還要始終認(rèn)真負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)目的制度，合理的完善并記錄下來。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行決策的過程中，我們一定要好好的把握住機(jī)遇，不能有半點(diǎn)的差錯(cuò)，這是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理的一個(gè)重要方面。對(duì)于竣工階段的驗(yàn)收工作，我們既要有計(jì)劃的進(jìn)行，又要有系統(tǒng)的進(jìn)行評(píng)價(jià)和認(rèn)證、核實(shí)。這都是對(duì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效辦法和途徑的一個(gè)探索。此外，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)不同，也要根據(jù)差異程度的大小來進(jìn)行合理化的設(shè)計(jì)。作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理者，在進(jìn)行管理的時(shí)候，要有全面的、技術(shù)性的分析，對(duì)每一個(gè)細(xì)節(jié)都要進(jìn)行很好的分析并掌握好技術(shù)相關(guān)材料。

3 結(jié)語

綜上所述，我們要對(duì)高層房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理方式進(jìn)行很好的研究，我們只有按照相關(guān)的管理方式及規(guī)律進(jìn)行管理，進(jìn)行有序的開發(fā)，才能很好的促進(jìn)我國房地產(chǎn)的發(fā)展。但是，到目前為止，房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理中還有很多的不足之處，我們一定要好好處理這些技術(shù)上存在的漏洞，從而提高在項(xiàng)目開發(fā)上的某些不足，我們要全方位的保證開發(fā)的技術(shù)質(zhì)量，為我國房地產(chǎn)的健康發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，為我國的現(xiàn)代化建設(shè)做好充分的準(zhǔn)備！

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