朱艷

摘 要：對(duì)于經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)的中小型城市，在古城改造和打造旅游開發(fā)中，怎樣協(xié)調(diào)好公共利益與開放商利益，各方利益權(quán)衡下，如何制定適宜的改造策略的探索。

關(guān)鍵詞：中小型城市；古城改造；改造策略

現(xiàn)在很多中小城市在“二產(chǎn)向三產(chǎn)轉(zhuǎn)變”的大趨勢背景下，選擇打造以古城旅游為主題的古城改造和開發(fā)。幾乎每個(gè)城市的領(lǐng)導(dǎo)干部都詳述古城開發(fā)利用的必要性、重要性。他們認(rèn)為，適度開發(fā)利用古城，能夠改善古城內(nèi)棚戶區(qū)居民民生，有利于發(fā)展服務(wù)業(yè)，有助城市轉(zhuǎn)型，更好地保護(hù)歷史遺存。但是每個(gè)城市的情況不盡相同，有些古城比如山西平遙、云南麗江、湖南鳳凰，本身古城保存完好，有價(jià)值的古建和街道形成了有特色風(fēng)貌的古城形象，其保護(hù)與改造也易于操作；有些古城本身因?yàn)闅v史原因，整個(gè)古城風(fēng)貌有所缺失，古城城墻，街道肌理和部分古建還留存，而古城在歷史上還是有濃墨重彩的一筆，有一定的開發(fā)價(jià)值，政府本身經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱，對(duì)于這類城市要進(jìn)行古城改造和旅游開發(fā)便難以入手。本文以赤壁市蒲圻古城為例，研究此類城市舊改方向。

1 城改造現(xiàn)狀

1.1 研究區(qū)域概況

蒲圻古城位于湖北省咸寧市下屬的赤壁市，是一個(gè)歷史悠久的千年古縣。春秋時(shí)期隸屬楚國，秦代治于南郡，漢代寓于少羨，三國東吳黃武二年（公元223年）始置蒲圻縣，東漢建安十三年（公元208年），發(fā)生了三國赤壁之戰(zhàn)，歷史上武赤壁真實(shí)所在地。古老的縣城原在西涼湖衙門咀（現(xiàn)泉口鎮(zhèn)御屏村），唐貞觀七年（公元663年），因洪水泛濫，古城被淹遷至現(xiàn)古城，已有1360年歷史。

明萬歷年間開始筑城，清嘉慶更修為石城，其對(duì)外交通以渡口為主，1938年日軍占據(jù)蒲圻，古城建筑盡毀，只留下了古城主街的肌理，現(xiàn)建筑均為解放之后重建。本文研究范圍大約為原古城鄉(xiāng)圍合的古城區(qū)域，以原古城墻為界，研究范圍為40.19hm2。

1.2 歷史遺存

古城墻：現(xiàn)存清嘉慶三年（1798年）所筑青石壘筑的石城：蒲圻古城，為湖北僅存的石筑城址。城高7米，厚5.3米，周長3500米，建有六門、東曰聚奎（習(xí)稱東門）、南曰迎熏（習(xí)稱南門）、西曰寶成（習(xí)稱西門）、北曰拱極（習(xí)稱北門）、西南曰豐樂、西北曰通匯（習(xí)稱水西門）。陸水河環(huán)繞南、東、北、西4門流過，成為天然護(hù)城河。1968年拆除了“寶城”、“豐樂”二門，今存“聚奎”、“迎薰”、“通匯”、“拱極”4門和大部分城墻，近期修復(fù)了部分城墻。

古街：基地內(nèi)部保留了明清時(shí)期的街道肌理，遺留下來的幾條舊街道，都是丁字形，沒有一條十字街。一條龍這條古街曾經(jīng)是赤壁最繁華的商業(yè)街道，今天的西街一條龍保存了原有的古城肌理，是古城片區(qū)的肉菜市場。

古建筑：古城里只有少量歷史遺存建筑，文廟、城隍廟、書院、縣衙四處，規(guī)模不大，其余建筑皆為解放后建造，風(fēng)貌無存。

1.3 居民生活現(xiàn)狀

古城內(nèi)居住條件較差，存在房屋破舊，居住擁擠，交通堵塞，環(huán)境污染，基礎(chǔ)設(shè)施短缺問題。赤壁市基本最好的教育設(shè)施都在古城內(nèi)部，聚集了很多周邊人口在古城內(nèi)租房上學(xué)，造成了古城內(nèi)部住房和交通的擁擠。

2 政府與開發(fā)商的博弈

2.1 對(duì)于政府

經(jīng)濟(jì)效益：有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造古城旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加稅收收入，拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的增長，從而提高人民生活水平。

社會(huì)效益：有利于加大市政建設(shè)和環(huán)保項(xiàng)目的投入，改善古城臟亂差的形象，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解社會(huì)矛盾，體現(xiàn)政府的公共責(zé)任。

文化效益：有利于對(duì)文物和當(dāng)?shù)孛袼椎确俏镔|(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)，傳承當(dāng)?shù)匚幕}絡(luò)，同時(shí)古城鎮(zhèn)作為文化遺產(chǎn)，是當(dāng)?shù)貙?duì)外宣傳的名片，提高城市知名度。

困境：對(duì)于經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)的小城市，古城改造的費(fèi)用相當(dāng)可觀，再加上原有的旅游產(chǎn)業(yè)并不發(fā)達(dá)，知名度較低，古城建設(shè)完成后到旅游產(chǎn)業(yè)能夠自行運(yùn)轉(zhuǎn)形成規(guī)模，需要相當(dāng)長的時(shí)間金錢去經(jīng)營，單靠當(dāng)?shù)卣疀]有這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力完全主導(dǎo)。

2.2 對(duì)于開發(fā)商

開發(fā)商的利益主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)利益。包括優(yōu)質(zhì)物業(yè)的保留與經(jīng)營、特許經(jīng)營、文化產(chǎn)業(yè)等浮動(dòng)收益。小城市的舊改與大城市舊改不同，物業(yè)價(jià)格不高，更何況是古城的舊改，因?yàn)橐蛟旃懦秋L(fēng)貌不能在古城內(nèi)有高強(qiáng)度的開發(fā)，古城內(nèi)部權(quán)屬復(fù)雜，建筑密度大，拆遷成本高，建設(shè)量少，單個(gè)地塊必定不能達(dá)到收支平衡，無利益怎能吸引開發(fā)商來運(yùn)作。

3 改造方式的探索

3.1 假設(shè)一：政府不投入資金，指導(dǎo)及引入市場資金自平衡

這樣開發(fā)商為了保證盈利，自然會(huì)要求增加容積率，經(jīng)過測算如果政府完全不控制，古城部分容積率至少高達(dá)2.6，古城風(fēng)貌無存。

假設(shè)二：政府控制容積率為1.2

容積率1.2，整體改造成本18.2億元，整體預(yù)期收益16.0億元，開發(fā)商需求最低利益（30%）4.8億，在資本市場利潤為30%的前提下，需在其他渠道再籌集7億元。

3.2 在不能夠完全自平衡的情形下的開發(fā)策略選擇

策略一：政府不出資，開發(fā)商先期投入，另尋地塊補(bǔ)償開發(fā)商。策略二：政府部分出資，投入基礎(chǔ)建設(shè)和形象工程，打造影響力提升土地價(jià)值，開發(fā)商隨后進(jìn)入開發(fā)。策略三：政府完全出資，整體改造投入。

三種策略各有所長各有利弊

策略一：以古城內(nèi)的瘦地與古城外圍的肥地肥瘦搭配，保證開發(fā)商的投入積極性以及項(xiàng)目的良性運(yùn)作，但這需要政府對(duì)未來區(qū)域地塊價(jià)值有更清晰和正確的預(yù)估。策略二：政府投入改造，能保證改造質(zhì)量達(dá)到預(yù)期風(fēng)貌效果，整體古城改造回報(bào)上升，減少外圍肥地搭售，但政府仍然需要大量的資金投入。策略三：古城風(fēng)貌改造有所保證，公共性更佳，政府需要對(duì)市場正確把握，投入相當(dāng)巨大。

結(jié)論：合理的開發(fā)時(shí)序；結(jié)合不同策略的發(fā)展方式；在一個(gè)長期的流動(dòng)性市場中尋找平衡。

3.3 關(guān)于古城改造的總體規(guī)劃策略思路

（1）“肥瘦搭配，合理疏導(dǎo)”，即將需要嚴(yán)格控制高度及風(fēng)貌的古城地塊與舊城內(nèi)拆遷量較少增量較大的地塊互相捆綁開發(fā)，以達(dá)到開發(fā)商的贏利點(diǎn)。

（2）“不予不取、穩(wěn)步推進(jìn)”。即政府在近期內(nèi)對(duì)古城片區(qū)既不投入資金也不收取地價(jià)，將古城所得全部回饋給古城。但遠(yuǎn)期在古城項(xiàng)目完全啟動(dòng)后，等待經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平后，需要政府反哺古城改造。

3.4 對(duì)政府關(guān)于古城改造的工作重點(diǎn)的建議

（1）成立古城改造指揮部，統(tǒng)籌古城改造的相關(guān)事宜。

古城改造是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的內(nèi)容，涉及到城市的住宅、用地、環(huán)境、交通等多種問題。這一攬子問題的有效解決不是僅依靠規(guī)劃局或是住建局可以解決的。因此，我們建議政府成立古城改造指揮部，從市住建局、國土局、交通局、教育局、環(huán)保局等多個(gè)部門抽調(diào)人員組建指揮部，以應(yīng)付古城改造所涉及的多方面綜合問題。

（2）在近期的古城改造項(xiàng)目中引入第三方經(jīng)濟(jì)測算。

赤壁市古城范圍內(nèi)近期所涉及到的有爭議性的項(xiàng)目。這些爭議性較大的項(xiàng)目都有個(gè)類似的共同特點(diǎn)：開發(fā)商均以改造成本過高為理由，向規(guī)劃部門提出對(duì)城市風(fēng)貌造成較大破壞的高容積率方案。在控制城市風(fēng)貌的同時(shí)了也要保障開發(fā)商合理的利益，營造良好的投資環(huán)境。這些問題的核心都是經(jīng)濟(jì)問題，因此我們建議政府可聘請(qǐng)第三方獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)核算機(jī)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)成本測算，對(duì)開發(fā)商的合理利益下的開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行一個(gè)評(píng)估。這樣，能真實(shí)的了解開發(fā)商的合理的經(jīng)濟(jì)利益，保證對(duì)城市風(fēng)貌進(jìn)行了有效的控制。

4 結(jié)束語

古城開發(fā)是有雙向的，既能給古城帶來新的活力，延續(xù)文化傳承，如若開放不當(dāng)，則會(huì)給原本古風(fēng)猶存的小城文化帶來毀滅性的災(zāi)難。在政府和開放商之間，公共利益和私人利益之間，規(guī)劃師需要做好協(xié)調(diào)和推進(jìn)的工作，保證古城改造向良性的健康的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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