朱琳蓮

（國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊，上海 200003）

2013年上海市房地產(chǎn)市場仍處于宏觀調(diào)控政策偏緊的環(huán)境，為促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，國務(wù)院及市政府分別于2月底和3月底出臺新“國五條”調(diào)控政策及相關(guān)地方細則，此外還采取了包括收緊公積金貸款等緊縮的房貸政策。這些政策的相繼出臺在抑制投資、投機性需求的同時，自住、改善型的購買需求得到大量釋放。上海市住宅銷售市場整體呈現(xiàn)“量價齊升”的態(tài)勢。2013年，上海市新建商品住宅和二手住宅價格同比分別上升14.2%和9.7%。

一、住宅銷售市場“量價齊升”

1.住宅成交量保持較高水平。2013年，上海市房地產(chǎn)市場延續(xù)2012年下半年以來“量價齊升”態(tài)勢，無論是新建商品住宅，還是二手住宅成交量均保持較高水平。從新建商品住宅看，受“新國五條”政策末班車效應(yīng)及傳統(tǒng)“金九銀十”影響，3月、9月和10月上海市新建住宅月銷量均超過10000套，分別為12590套、10616套和10715套。與上年同期相比，除7月和12月兩個月外，2013年其他月份的新建商品住宅成交量均高于2012年同月。全年成交總套數(shù)比上年增長25.5%（圖1）。

圖12013 年上海市新建商品住宅月成交套數(shù)與上年比較

二手住宅成交量波動趨勢和新建住宅保持一致。RES系統(tǒng)①顯示，3月份上海市二手住宅銷售量一度沖高達69526套，刷新近兩年來單月成交記錄。4—8月，住宅成交量小幅波動。9—10月，步入傳統(tǒng)旺季，成交量再度回升，分別為26786套和23782套。11—12月，受“滬七條”政策影響，成交量有所下滑，分別為22669套和18475套。與上年相比，2013年上海市二手住宅成交總套數(shù)增加了55%。

2.住宅銷售價格連續(xù)12個月保持上升。受土地價格上升、市場需求旺盛等因素影響，2013年以來上海市住宅銷售價格一路走高，連續(xù)12個月保持上揚。新建商品住宅和二手住宅價格走勢基本一致，上升幅度有所不同。3月份受新“國五條”政策末班車效應(yīng)影響，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比升幅沖高至年內(nèi)峰值，分別為3.2%和2.6%，后逐步震蕩下滑，至12月份價格環(huán)比升幅均實現(xiàn)年內(nèi)新低，分別為0.6%和0.5%。2013年，上海市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比累計分別上升21.9%和13.9%（圖2）。

圖22013 年各月上海市新建商品住宅及二手住宅環(huán)比價格指數(shù)

隨著價格環(huán)比的持續(xù)上升，2013年上海市新建商品住宅和二手住宅價格同比升幅逐月擴大。新建商品住宅同比升幅從1月份的1.5%逐步擴大到12月份的21.9%，其中4月份起同比出現(xiàn)兩位數(shù)增長。全年同比平均上升14.2%，升幅比上年擴大15.4個百分點。二手住宅價格同比價格升幅由1月的2%上升至12月的13.9%；全年同比平均上升9.7%，升幅比上年擴大10.6個百分點。

3.上海新建商品住宅價格全年環(huán)比累計升幅為一線城市最高。2013年，上海新建商品住宅價格環(huán)比累計上升21.9%，居一線城市之首，分別高出北京、廣州和深圳1.3個、1.5個和1.6個百分點。分月來看，3月、6—9月上海新建商品住宅價格環(huán)比升幅居一線城市首位。

從同比指數(shù)看，上海新建商品住宅價格比上年上升14.2%，位列一線城市末位。升幅分別比北京、廣州和深圳低1.6個、1.5個和0.6個百分點（表1）。

表12013年一線城市新建商品住宅價格升幅（單位：%）

資料來源：表中數(shù)據(jù)根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)計算，或有小數(shù)位差異。

二、住宅銷售市場運行特點

1.小戶型房源減少，大戶型供過于求。RES系統(tǒng)顯示，截至2013年12月31日，上海市在售新建商品住宅房源中單套面積小于90平方米的共15504套，占全部在售新建商品住宅的24.5%，比上年同期下降0.6個百分點。而大戶型房源供應(yīng)增加且明顯供過于求。上海市在售新建商品住宅中單套面積在180平方米及以上的共18397套，占比29.1%，比上年同期增加208套，占比提高1.5個百分點（圖3）。而2012年網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，全市單套面積小于90平方米的新建商品住宅共成交27867套，占新建商品住宅成交總量的35.4%；單套面積在180平方米及以上的共成交9002套，僅占總成交量的11.5%。小戶型房源的需求更為旺盛，供不應(yīng)求矛盾凸顯。

圖32012 年、2013年在售新建住宅大、小戶型套面積的占比情況

2.改善型需求占比有所上升。2013年，上海二手住宅成交的購房人群構(gòu)成情況出現(xiàn)明顯變化，呈現(xiàn)剛需客戶占比下降、改善型客戶占比上升的態(tài)勢。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2013年初該公司剛需客戶與改善型客戶之比為7∶3，到4月份演變?yōu)?∶4，6月份進一步調(diào)整為5∶5。漢宇地產(chǎn)反映，該公司二手住宅的剛需客戶與改善型客戶之比也由年初的7∶3轉(zhuǎn)變?yōu)橄掳肽甑?∶4。

3.住宅銷售市場去庫存化明顯。2013年以來，上海市房產(chǎn)市場成交活躍，房產(chǎn)開發(fā)商積極推盤入市。RES系統(tǒng)顯示，2013年全市獲得預售許可證的商品住宅共計96222套，同比增加37%。其中3月份新增11653套，創(chuàng)上年以來的單月新高。但2013年全市新增商品住宅供應(yīng)量仍比成交量少2611套。截至12月31日，全市在售新建商品住宅共63338套，比上年同期減少3.9%。

三、房價上升的成因分析

1.新“國五條”政策產(chǎn)生“末班車”現(xiàn)象。2013年2月底國家出臺新“國五條”政策。為規(guī)避政策影響，購房者急于在地方細則出臺前完成交易，導致3月份上海市二手住宅市場出現(xiàn)“末班車”現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為成交速度較前期有所加快，成交量明顯放大，3月份二手住宅成交套數(shù)比2月份增加近5倍。此外，由于擔心二手住宅額外增加的個人所得稅轉(zhuǎn)嫁至買方，部分二手住宅客戶流向新建住宅市場。3月份問卷調(diào)查顯示，在被調(diào)查的42家大型房產(chǎn)企業(yè)中，認為“目前存在二手住宅潛在客戶轉(zhuǎn)向新建住宅市場現(xiàn)象”的占66.7%，認為“不存在”的僅占9.5%。

3月30日，上海市出臺新“國五條”政策實施細則后，市場走勢一度變得不明朗，4—5月，新建商品住宅和二手住宅環(huán)比價格升幅連續(xù)兩個月收窄。

2.上半年市場形勢較好對下半年產(chǎn)生漲價壓力。2013年，為規(guī)避“新國五條”政策影響，不少客戶急于在地方細則出臺前購房，導致上半年上海市商品住宅成交量快速攀升。上半年，上海市商品住宅銷量比新增供應(yīng)量多10622套，去庫存速度加快在一定程度上助推房價上升。同時，上半年住宅市場熱銷大大減輕了開發(fā)商下半年的銷售壓力，加上對“金九銀十”的較高期望，這些都增強了開發(fā)商下半年的漲價預期。

3.居住用地價格上升明顯。2013年，上海市居住用地交易價格高位徘徊，“地王”頻現(xiàn)，價格上升明顯。從環(huán)比指數(shù)看，一季度上海市居住用地價格上升4.2%，至四季度升幅擴大至17.5%，全年環(huán)比累計上升47.2%。與上年相比，全年平均上升27%。居住用地交易價格上升，給商品住宅市場帶來看漲預期，推動上海市商品住宅價格不斷上揚。