就在過去幾年，全國房價猶如一條由緩漸陡的曲線。對于開發(fā)商和購房人而言，這是一條致富的階梯，越來越多的人投身到買地、建房、賣房和買房的大軍中。早在2010年，就有媒體感嘆全民地產(chǎn)時刻來臨。這樣的情況在去年達到了一個巔峰。

造房：城鎮(zhèn)化還是土地財政？

席卷全國的全民地產(chǎn)運動在專家們看來，這里有城鎮(zhèn)化因素，也有地方政府對土地財政青睞的原因。

RET睿意德調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控前（2007-2010年）的庫存年均增幅僅為19%，其中2010年受供應(yīng)萎縮影響，年末庫存更是出現(xiàn)負增長；而調(diào)控后（2011-2013年）的庫存年均增幅則高達45%，其中2013年的庫存量更是達到歷史峰值的3.24萬㎡，已超過調(diào)控前2010年的3倍。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，這種情況的出現(xiàn)與城鎮(zhèn)化脫不了關(guān)系。在城鎮(zhèn)化大趨勢的市場背景下，各地?zé)嶂杂谛聟^(qū)、新城的報批，一些新區(qū)、城市副中心規(guī)劃大批量出臺，大量樓市供應(yīng)隨之來臨，尤其是三四線城市，在缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與支撐的前提下，不少城市出臺新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城。但是，實際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產(chǎn)業(yè)新城為名直接進行房地產(chǎn)市場開發(fā)“造城”，“加快”所謂城鎮(zhèn)化進程?！氨怀擎?zhèn)化”導(dǎo)致市場供應(yīng)沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”。

對此，高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長、總裁陶紅兵有不同的看法，“三四線城市大量造房和城鎮(zhèn)化沒有關(guān)系”。陶紅兵認為，地方財政依靠賣地供血才是主要原因?！叭木€城市的房地產(chǎn)市場并不規(guī)范，一些地方企業(yè)看到房價上漲的空間，與政府的關(guān)系獲得土地，加上地方政府為了財政收入大量賣地，才會涌現(xiàn)出大量商品住宅?！?/p>

不同于一線城市有足夠的需求支撐，陶紅兵認為目前二三四線城市的住宅需求并不足以支撐開發(fā)商的集體建房運動，“很多小城市的開發(fā)商并沒有真正考慮過地方的需求是否足以消化供應(yīng)，只是看到房地產(chǎn)市場有利可圖，便一股腦加入造房軍團。”在他看來，很多二三四線城市都存在供過于求的現(xiàn)象。“已經(jīng)開始嘗到苦頭了?！?/p>

買房的N種理由

“以前要想跟人熟悉起來，都是從聊共同愛好、電視劇、體育運動、美食、談工作開始慢慢靠近的，現(xiàn)在只要聊房價、聊買房的經(jīng)歷、聊樓市走向，保管很快就能拉近彼此的距離。”

這是今年2月張昕在微信朋友圈里的一段話，她說以前朋友圈是多元化的，什么話題內(nèi)容都有，但不知道從什么時候開始，被房子“刷屏”了 ：有分享專家預(yù)測房價走勢的；有曬新房施工進度的；有感嘆房價的；有分享購房成功經(jīng)驗的；有哭訴買房坎坷經(jīng)歷的；甚至連海外投資度假的都有。

“其實住房最開始和衣食行一樣，都是生活的基本，所以一開始并沒有全民地產(chǎn)的說法，我覺得也談不上全民地產(chǎn)。只不過近年來房價跳躍式飛漲，才引起了普遍對樓市的關(guān)注?！碧占t兵說，一線城市尤其是北京的房價十年來翻了幾倍，不少人因房致富，目前看來，北京等一線城市的房價短期內(nèi)仍將平穩(wěn)上漲，因此大家積極談房、買房。

當(dāng)然，這樣的機會，投資者也不會錯過。和裕地產(chǎn)集團營銷中心總經(jīng)理王騫認為，現(xiàn)在可投資的渠道不多，股票、基金、白銀投資都存在一定的風(fēng)險和不確定性，不如房地產(chǎn)來得穩(wěn)定和保險，因此有的人選擇到二三線城市投資，有的選擇投資旅游度假產(chǎn)業(yè)，有的選擇商住項目，越來越多的人將投資目光轉(zhuǎn)向房產(chǎn)。

RET睿意德高級董事王玉珂表示，國五條出臺后，各地相應(yīng)的細則執(zhí)行嚴格，在抑制房價過快上漲方面卻效果有限?！胺績r會漲得更厲害，再不買就買不起了”的恐懼也迫使很多尚在觀望和猶豫的人出手，因此造成了房產(chǎn)很熱、全民聊房產(chǎn)的現(xiàn)象。

火熱還能持續(xù)多久？

在這一波全民開發(fā)熱潮中，一線城市得到專家們的一致認可，但三四線城市，普遍堪憂。

“2014年，北京的房價漲幅有望趨緩。隨著自住型商品房供應(yīng)量開始加大，自住型商品房的價格將會拉低整體房價平均水平?！蓖跤耒姹硎荆磥碓诜慨a(chǎn)稅逐步推進過程中，購房人的房產(chǎn)持有成本將會加大，這一調(diào)控手段會起到抑制房價的作用。

不過陶紅兵認為，一線城市長期供不應(yīng)求的趨勢不會改變，土地和房價的漲幅會趨緩，不過房價并不會下跌，他建議如果有能力在北京買房可以出手。但對于三四線城市，他并不樂觀。

“如果是在三四線城市長期生活，買房沒有問題，但如果做投資，須謹慎?！碧占t兵分析說，目前很多二三線，甚至包括一些四線城市的房價已經(jīng)炒得很高，投資空間不大，資金要求很卻高，并不是一個投資房地產(chǎn)的好時機。至于四線以下的小城市，陶紅兵認為投資完全不適合。

“不要認為城鎮(zhèn)化能給四線以下的小城市帶來巨大的利好。”陶紅兵分析說，目前的城鎮(zhèn)化實際上是城市化，權(quán)利和資源高度集中，所有的優(yōu)質(zhì)資源都被大城市占據(jù)，最后資金、資源、人口依然會流向大城市，三四線城市和小城市或許會得到一定的增長，但實現(xiàn)不了平衡發(fā)展。在體制、資源配置和土地結(jié)構(gòu)沒有根本改變的情況下，即寄望于小城市、小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)投資獲利過于渺茫。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強則相對樂觀。他表示，過去城鎮(zhèn)化的推進過于倚重房地產(chǎn)的發(fā)展，而此番中央強調(diào)的新型城鎮(zhèn)化將重心從土地城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移到人口城鎮(zhèn)化，這種變化能將房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和未來需求引導(dǎo)向更加理性的區(qū)間，意味著房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化中扮演的角色將有所削弱。新型城鎮(zhèn)化將使房地產(chǎn)市場更理性。