從去年底開始，房企參股銀行的消息就頻頻傳來，萬科參股徽商銀行甚至引來全行業(yè)思考。邁入2014年，這一趨勢愈演愈烈，恒大與越秀相繼收購銀行股份引爆業(yè)界眼球。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已經(jīng)有包括萬科、恒大、越秀在內(nèi)的超過30家房企“涉銀”。

另一方面，2月份，一則興業(yè)銀行全行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資和房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)消息，引發(fā)市場對房地產(chǎn)金融風險的全面關(guān)注。

仍只是“小規(guī)?！边M入

進入2014年，恒大、越秀等房企也加入“涉銀”行列。2月17日，越秀集團在香港召開記者發(fā)布會宣布完成收購創(chuàng)興銀行，這是27年來首宗非金融機構(gòu)收購香港銀行的重大事件。越秀集團動用了116.4億港元巨資，吃進了創(chuàng)興銀行75%的已發(fā)行股本。

此前的1月底，恒大地產(chǎn)則以33億元收購了華夏銀行4.522%股份，躍升為后者的第五大股東。稍早一些，萬科斥資30億港元入股徽商銀行，成為其單一最大股東。

房企涉銀早已屢見不鮮。從2009年開始，相繼有泛?？毓?、魯能、復地、華潤置地、星河集團、萊蒙集團等進入銀行業(yè)。而最近兩年內(nèi)，又有包括新湖中寶、新華聯(lián)、萬科等加入行列。

不論是拓展融資渠道，獲得新興的利潤增長，或是布局打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，搭建地產(chǎn)融資平臺，房企入股銀行有著太多眾所周知的利益。萬科集團董事會主席王石就曾多次表示：“房地產(chǎn)說到底是金融問題，將來的房地產(chǎn)市場，沒有幾千億的融資平臺，你只是一個打工的?！?/p>

財經(jīng)評論人余豐慧認為， 眼下是抄底投資金融行業(yè)的一個窗口期。由于受到利率市場化趨勢以及互聯(lián)網(wǎng)金融興起的壓力，中央先后強調(diào)要擴大民間資本進入金融業(yè)，且滬深16家上市銀行的股價估值正處于歷史最低位置，抄底正當時。

“除了越秀及綠地等少數(shù)房企外，多數(shù)上市房企中對金融機構(gòu)入股比例不超過10%，入股比例都很小，還談不上大規(guī)模進入。而且對象集中在城市商業(yè)銀行或農(nóng)村合作銀行”，銀聯(lián)信行業(yè)部分析師明建軍表示。

如果以此收購金額，相對于千億級的房企，更說不上大規(guī)模進入。國際評級機構(gòu)穆迪就對恒大的交易表示，由于收購規(guī)模較小，占股比例低，對恒大而言本次交易的戰(zhàn)略價值很小。

萬科此前也曾表示，“相對于萬科過千億元的年銷售規(guī)模，參股徽商銀行的投資規(guī)模不大，屬戰(zhàn)略性入股，不會參與也不會影響到銀行的正常業(yè)務(wù)開展。”

尋找“提款機”？

房企最普遍的融資渠道就是通過銀行貸款。據(jù)央行統(tǒng)計，截至2013年末，銀行房地產(chǎn)貸款余額為14.6萬億元，占所有人民幣貸款總量的20.3%，其中開發(fā)貸款4.6萬億，占總貸款6.4%。

余豐慧表示，盡管如此，但作為股東的房企，要優(yōu)先從銀行得到貸款，卻也并非易事。銀行信貸的原則之一，就是防止出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易，對此銀監(jiān)會有明確規(guī)定。

例如，規(guī)定每家銀行都要制定關(guān)聯(lián)交易管理制度，并由董事會設(shè)立關(guān)聯(lián)交易控制委員會負責審查和批準交易，董事會每年還應(yīng)向股東會作出關(guān)聯(lián)交易情況報告。

此外，銀行的內(nèi)控和管理體系已經(jīng)相當完善，自身會根據(jù)行業(yè)的發(fā)展前景和項目質(zhì)量來把控信貸投向。

數(shù)據(jù)也顯示，銀行對關(guān)聯(lián)股東的信貸支持力度并沒有達到外界的期望值。綜觀各大銀行2013年半年報，如招商銀行向關(guān)聯(lián)公司發(fā)放的貸款余額折合人民幣60.37億元，占貸款總額的0.34%，而同期華夏銀行這一數(shù)字也僅為1%。有趣的是，甚至部分房企從關(guān)聯(lián)銀行拿到的貸款利率高于非關(guān)聯(lián)方銀行開出的價碼。

“從房企的角度來說，入股一家銀行后其融資狀況的改善程度也很有限。房企不可能只和一家銀行來往，為了提高議價能力，房企當然希望合作銀行越多越好?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，尤其對于香港上市房企來說，融資渠道豐富，銀行長期貸款的融資成本為6%-8%，境外融資成本則一般低于這個水平。

因此，中小型銀行參股地方商業(yè)銀行，基于拓展融資渠道的意義更大一些。但對于大型房企入股上市銀行則并不容易，一方面上市銀行監(jiān)管更嚴，另一方面大型房企也有更多便利的融資渠道。

打通上下游為時尚早

面對上游的合作商及下游的業(yè)主，品牌開發(fā)商搭建地產(chǎn)金融，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈的意圖十分明顯。在嚴躍進看來，房企與銀行股權(quán)層面的合作，可以有效降低交易成本，包括前期的融資，以及后續(xù)的社區(qū)金融體驗等。

大型房企本身就和很多承包商及建材供應(yīng)商合作，其中很大一部分是在融資上受限的中小微企業(yè)，如房企作為擔保中間人向銀行貸款，顯然是一個好方法。

連一直出口謹慎的萬科董秘譚華杰也表示：“萬科走這一步棋，更多是出于為上游供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)提供金融服務(wù)的考量。”如今，萬科的合作對象包括8000 家建材供應(yīng)商及承包商，拓展融資平臺勢在必行。

在嚴躍進看來，通過入股銀行，確實能形成一定的便利，但房企不可能通過入股一兩家銀行，就能給上游合作商足夠支持。

在業(yè)內(nèi)人士看來，要打造金融平臺，還有很長的路要走。

從去年萬科入股徽商銀行開始，社區(qū)金融等詞匯頻頻見諸報端。大型房企掌握著龐大的現(xiàn)成客戶資源，入股銀行后，就具備了向所管理的社區(qū)提供網(wǎng)上銀行和零售銀行等各類服務(wù)的功能?？赡苓€包括代理各種便民服務(wù)、開發(fā)銷售理財產(chǎn)品、開展金融知識與服務(wù)講座、涉足電商等。

如萬科已嘗試和華夏銀行、民生銀行進行區(qū)域性合作，構(gòu)建社區(qū)生態(tài)服務(wù)系統(tǒng)，花樣年聯(lián)合光大銀行推出了彩生活e卡通，恒大聯(lián)手中國郵政推出了金融便利店等社區(qū)金融服務(wù)。

但實際上，要做社區(qū)金融也為時尚早。譚華杰此前就稱，徽商銀行這樣一個地方性銀行，顯然達不到覆蓋萬科社區(qū)金融服務(wù)的要求。

“社區(qū)銀行在國內(nèi)仍屬試驗階段，隨著銀行互聯(lián)網(wǎng)化的深入發(fā)展，產(chǎn)品銷售渠道多而廣，而社區(qū)受眾有限，物理網(wǎng)點效用并不能對格局改變形成絕對影響?！泵鹘ㄜ姼嬖V記者，此外，社區(qū)銀行的運營模式仍面臨較大問題，如網(wǎng)點形態(tài)、產(chǎn)品形態(tài)和核心的盈利模式等。

涉銀風險需防范

盡管銀行與房企的聯(lián)姻已經(jīng)是大勢所趨，看上去前途很光明，但道路也有可能會很曲折。從信貸風險管理的角度出發(fā)來看，銀監(jiān)會嚴控信貸流向房地產(chǎn)行業(yè)。

2月中旬，興業(yè)銀行突然暫停包括開發(fā)貸在內(nèi)的所有房地產(chǎn)相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，一度令房地產(chǎn)股暴跌5%。但興業(yè)銀行稱，停貸只是暫時行為，3月底會重新出臺。且其他銀行并未出現(xiàn)類似情況。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)風險已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管部門的高度重視，銀監(jiān)會于年初召開的2014年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會議提出，嚴控房地產(chǎn)貸款風險，高度關(guān)注重點企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風險傳染。

嚴躍進表示，大型房企在股份制商業(yè)銀行上的股權(quán)投資上會加大，中型房企則傾向于在地方城市銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行、信用社等方面。房企在選擇入股城商行時，需要對銀行的業(yè)務(wù)進行調(diào)查。

從國際先例來看，日本地產(chǎn)公司曾經(jīng)就與銀行互相參股、交叉持股，造成地產(chǎn)市場和金融市場之間風險的快速傳遞。

基于此，明建軍表示，應(yīng)有嚴格的監(jiān)管細則，在本身資金鏈、內(nèi)控系統(tǒng)和管理能力方面制定標準，在未來的業(yè)務(wù)操作中，也應(yīng)保證兩個領(lǐng)域一定的獨立性。