巴曙松

在現(xiàn)代化的交通、通訊和信息技術(shù)條件下，城市的邊界在模糊。在海運港口運輸時代，最大通常也是最早的大型都市商業(yè)中心往往臨海而建，人口在此集中；在汽車運輸時代，則是城市化向郊區(qū)擴展的階段；在航空運輸時代，則是大都市區(qū)進一步向大型化發(fā)展的階段，人口和產(chǎn)業(yè)在地理空間上的重新布局進一步擴展。

從國際經(jīng)驗看，大型都市區(qū)或大型城市群是城市地理的一種典型形態(tài)。歷經(jīng)100多年的自發(fā)演變，美國人從農(nóng)村到城市、從城市到郊區(qū)、從郊區(qū)形成小型都市區(qū)、從小型都市區(qū)拓展成大型都市區(qū)。

未來，城市群也將成為中國主導(dǎo)性的空間載體。在中國，過去經(jīng)常的爭論是中國城市發(fā)展到底以大城市為主，還是以中小城市或小城鎮(zhèn)為主，在目前這個新的交通和地理條件下，這個爭議基本可以停止了?，F(xiàn)在需要在城市群這個平臺討論問題。所謂城市群作為空間載體，可以從這幾個角度理解：（1）從最普通的含義上，城市群的概念在城市圈的概念之上，是最大的城市空間概念，它包括：至少一個中心城市（例如，上海是長三角城市群的唯一中心城市；香港、深圳和廣州則是珠三角城市群的3個中心城市）、多個次中心城市、中小城市、城鎮(zhèn)、郊區(qū)。（2）站在決策者的角度，城市群之所以被稱為一個載體，是因為在城市群這樣一個更加多元、開放，更加富有容量的地理空間上實現(xiàn)三重目標(biāo)：其一，實現(xiàn)大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)城市和農(nóng)村的融合、城市經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的互動；其二，分流特大中心城市的人口和產(chǎn)業(yè)，以解決城市綜合承載能力的問題。從國際經(jīng)驗看，去中心化、郊區(qū)化也符合市場規(guī)律；其三，也許是最重要的目標(biāo)，可以在中西部形成一個新興的增長極，既可以平衡區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)的矛盾，也可以在未來成為一支帶動經(jīng)濟增長的新力量。

中國不同的城市群處于不同的發(fā)展階段，這也將提供不同的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)。從尋找投資機會的角度思考，未來的幾個潛在趨勢值得關(guān)注：（1）傳統(tǒng)三大城市群的人口規(guī)模會持續(xù)擴張，北京、上海、深圳作為特大中心城市仍將具備人口、產(chǎn)業(yè)和資源的集聚效應(yīng)，但是這些繁榮的中心城市也開始對周邊郊區(qū)和次中心城市產(chǎn)生“溢出效應(yīng)”，從而出現(xiàn)從中心向外圍的擴散。從數(shù)據(jù)上看，最近幾年，類似于嘉興、中山、佛山、無錫等地城市人口呈現(xiàn)凈流入趨勢，住宅需求應(yīng)該仍然處于上升態(tài)勢。（2）城市群之間不會同步發(fā)展，有的會增長更快，有的則相反，成渝城市群和長江中游城市群將成為未來兩個增長最快的地方，并極有可能成為下一個新興的“沿江增長極”，這里也將成為下一輪中國房地產(chǎn)需求增長的重心所在。（3）與傳統(tǒng)的趨于成熟、產(chǎn)生溢出效應(yīng)的三大城市群不同，內(nèi)陸的城市群仍然處于集聚階段，人口和資源仍將中心城市快速集中。合肥、武漢、長沙、南昌、成都、重慶，這6個沿江中心城市則將成為未來增長最快的城市，住宅需求的擴張也將更快。endprint