曾鋒 陳敦旭 毛欣欣

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r是城市建設(shè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要表現(xiàn)。本文在對(duì)長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析基礎(chǔ)上，選取了住宅底商、綜合體商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)三大類別共52個(gè)樣本進(jìn)行調(diào)查，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率進(jìn)行剖析，得出長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)結(jié)論，并提出促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞：住宅底商；綜合體商業(yè)；專業(yè)市場(chǎng)；投資回報(bào)率

近年來(lái)隨著長(zhǎng)沙城市的擴(kuò)張及地產(chǎn)格局的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步煥發(fā)出活力，進(jìn)入了黃金發(fā)展時(shí)期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業(yè)地產(chǎn)面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發(fā)展背后供應(yīng)量過(guò)大、商業(yè)品質(zhì)有待提升等問(wèn)題也漸漸暴露出來(lái)。從消費(fèi)者角度分析長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)，有利于掌握商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，對(duì)促進(jìn)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)匹配發(fā)展、適當(dāng)掌控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度較快

相對(duì)于國(guó)內(nèi)一線城市的商業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展速度很快。1995年-2000年，長(zhǎng)沙市區(qū)人口還不到200萬(wàn)，商業(yè)地產(chǎn)主要圍繞于傳統(tǒng)的五一、東塘商圈，業(yè)態(tài)主要是以零售業(yè)、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展起來(lái)時(shí)，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛起來(lái)，尤其是高品質(zhì)的城市綜合體的破土而出，為長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了新的血液，促進(jìn)了商業(yè)格局的再次銳變。

2.商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本穩(wěn)定

近三年來(lái)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)短期內(nèi)供應(yīng)量顯著增加，部分區(qū)域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價(jià)格總體穩(wěn)定等特點(diǎn)。在供需結(jié)構(gòu)上，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)有井噴現(xiàn)象，2012年供應(yīng)量最大，網(wǎng)簽成交面積在量上有所滯后于供應(yīng)， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價(jià)格上，2012年內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價(jià)同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價(jià)格浮動(dòng)在10%以內(nèi)，但各區(qū)域商業(yè)網(wǎng)簽均價(jià)波動(dòng)大。

表 2011年-2013年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況

（單位：萬(wàn)㎡，元/㎡）

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

3.新開(kāi)發(fā)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)待售量大

近三年來(lái)長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)待售面積248.17萬(wàn)㎡，占內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區(qū)86.79萬(wàn)㎡，其次依次為雨花區(qū)（57.84萬(wàn)㎡）、天心區(qū)（34.36萬(wàn)㎡）、開(kāi)福區(qū)（30.74萬(wàn)㎡）、望城區(qū)（25.53萬(wàn)㎡）、芙蓉區(qū)（12.91萬(wàn)㎡）。不難看出，商業(yè)供應(yīng)量大的區(qū)域、新興發(fā)展的區(qū)域，商業(yè)的待售量相對(duì)較高。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)分析

1.調(diào)查基本情況

本研究中商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)用途的房地產(chǎn)，主要包括百貨、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)形式，分為住宅底商、城市綜合體商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)三類。調(diào)查采取典型抽樣調(diào)查的方法進(jìn)行，調(diào)研樣本為長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)發(fā)展較為成熟或是區(qū)域影響力較大的樣本，調(diào)研共發(fā)放問(wèn)卷58份，對(duì)近16個(gè)樣本進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，調(diào)研回收有效樣本共52個(gè)。在調(diào)查分析中，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的分析是基于商鋪購(gòu)買(mǎi)者的角度考慮投資價(jià)值，在分析中假設(shè)投資者長(zhǎng)期持有商鋪，研究中不考慮資金的時(shí)間價(jià)值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報(bào)率是指靜態(tài)租賃年投資回報(bào)率，是當(dāng)年租金與商業(yè)總售價(jià)的比值。其中，商業(yè)總售價(jià)計(jì)算以評(píng)估的當(dāng)前商業(yè)基準(zhǔn)價(jià)格為準(zhǔn)。

2.分類別投資回報(bào)率分析

注：圖中定期存款指整存整取

圖1 長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率與存貸款基準(zhǔn)利率的比較

2014年長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)總體投資回報(bào)率為5.12%，在全國(guó)房地產(chǎn)商鋪投資回報(bào)率中屬于中等偏上水平，約高于全國(guó)平均水平0.72個(gè)百分點(diǎn)（2013年下半年我國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率研究中商鋪靜態(tài)投資回報(bào)率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個(gè)月至一年期貸款利率。其中綜合體商業(yè)投資回報(bào)率以5.40%居于最高，專業(yè)市場(chǎng)投資回報(bào)率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報(bào)率最低，為4.12%?？傮w上看，近年來(lái)長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展欣欣向榮，商業(yè)地產(chǎn)能獲得較好的投資回報(bào)率，當(dāng)前長(zhǎng)沙仍處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市建設(shè)提質(zhì)的關(guān)鍵時(shí)期，城市輻射能力有望進(jìn)一步加強(qiáng)，長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)租金上漲是大勢(shì)所趨。其中城市綜合體由于良好的運(yùn)營(yíng)能力和相當(dāng)優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，投資回報(bào)率最高，專業(yè)市場(chǎng)由于發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，投資回報(bào)率也較為可觀，住宅底商投資回報(bào)率相對(duì)較低。

3.分區(qū)域投資回報(bào)率分析

圖2 各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率的比較

從各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率來(lái)看，開(kāi)福區(qū)以6.29%的投資回報(bào)率居于首位，其次依次為岳麓區(qū)（6.26%）、芙蓉區(qū)（4.94%）、天心區(qū)（4.62%）、雨花區(qū)（4.44%）。開(kāi)福區(qū)是長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展較為成熟的區(qū)域，金融產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)突出，定位于“中部華爾街”，在近年來(lái)商業(yè)成交均價(jià)上居于首位的。岳麓區(qū)商業(yè)發(fā)展后起優(yōu)勢(shì)十分明顯，城市綜合體以及專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，改善了岳麓區(qū)商業(yè)分散、檔次偏低的現(xiàn)狀。中心城區(qū)芙蓉區(qū)由于開(kāi)發(fā)接近飽和，可供商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地較少，缺少大型的城市綜合體項(xiàng)目，投資回報(bào)率相對(duì)較小。天心區(qū)、雨花區(qū)的投資回報(bào)率均在總平均投資回報(bào)率之下。

4.分地段投資回報(bào)率分析

圖3 商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率分片區(qū)的比較

從各地段商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率來(lái)看，一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率為9.41%，一環(huán)以外二環(huán)以內(nèi)投資回報(bào)率為4.74%，二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)投資回報(bào)率為4.95%，三環(huán)以外投資回報(bào)率為4.81%。一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)優(yōu)勢(shì)十分突出，比一環(huán)外其他地段的高出約4.5個(gè)百分點(diǎn)。其他地段的投資回報(bào)率相差不大。

從各片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率來(lái)看，投資回報(bào)率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車(chē)西站、火車(chē)站、四方坪、新開(kāi)鋪、大托、伍家?guī)X、汽車(chē)東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車(chē)站、伍家?guī)X等傳統(tǒng)商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區(qū)也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。

三、主要結(jié)論

長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)率屬于中等偏上水平，運(yùn)行狀況較健康，總體投資回報(bào)率為5.12%，其中綜合體商業(yè)5.40%，專業(yè)市場(chǎng)5.28%，住宅底商4.12%。當(dāng)前長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量過(guò)剩、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度增大現(xiàn)狀已經(jīng)逐步凸現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中仍存在定位不準(zhǔn)、傳統(tǒng)市場(chǎng)發(fā)展略趨乏力、新興商業(yè)招商困難等問(wèn)題。

四、對(duì)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議

1.科學(xué)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的布局及方向

一方面做好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域?qū)蛹?jí)規(guī)劃。對(duì)于住宅底商商業(yè)配套比要進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂疲蕴嵘^(qū)品質(zhì)。在一個(gè)半徑5-10公里的范圍之內(nèi)，統(tǒng)籌考慮輻射范圍較大的區(qū)域性商業(yè)中心；另一方面做好商業(yè)業(yè)態(tài)分類規(guī)劃，住宅底商宜發(fā)展社區(qū)商業(yè)，綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)則呈現(xiàn)多元發(fā)展，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)理念，能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲的一站式服務(wù)；專業(yè)市場(chǎng)立足專業(yè)業(yè)態(tài)，做大做強(qiáng)。

2.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷的市場(chǎng)監(jiān)管

提高商業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)入門(mén)檻，對(duì)大型綜合體開(kāi)發(fā)保持謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資金進(jìn)行監(jiān)管；嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)的“返租”宣傳，及時(shí)查處不具有房地產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的項(xiàng)目，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。

3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的政策支持

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目審批時(shí)需要對(duì)運(yùn)營(yíng)大體方案進(jìn)行審核，對(duì)不符合規(guī)劃、同質(zhì)化較高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整引導(dǎo)；加大對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商支持，強(qiáng)化長(zhǎng)沙城市形象的宣傳，將重大的商業(yè)項(xiàng)目作為市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)抓，積極搭建商業(yè)招商平臺(tái)，完善各類招商投資優(yōu)惠政策，增強(qiáng)項(xiàng)目招商的吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)于重大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中應(yīng)開(kāi)辟政府扶持的綠色通道。

4.推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)

鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展，支持大型城市綜合體發(fā)展一站式消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)，積極探索線上線下結(jié)合消費(fèi)模式，尤其是針對(duì)當(dāng)前休閑娛樂(lè)作為購(gòu)物消費(fèi)的重要支撐形式，根據(jù)商業(yè)輻射范圍，商業(yè)基本定位，適當(dāng)提高休閑娛樂(lè)在業(yè)態(tài)中的占比。積極引導(dǎo)部分專業(yè)市場(chǎng)的外遷，為專業(yè)市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)更合適的發(fā)展區(qū)域。

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作者簡(jiǎn)介：曾鋒（1967- ），男，湖南邵東人，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)信息中心主任，碩士，研究方向：房地產(chǎn)市場(chǎng)