陶蕊

摘要：本文將首先對(duì)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)這兩個(gè)基本概念進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明；其次，根據(jù)2014年3月13日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀；最后，本文將結(jié)合2014年“兩會(huì)”和觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的2014年觀點(diǎn)論壇淺析我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)狀 未來(lái)趨勢(shì)

房地產(chǎn)，指土地及其定著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物的總稱(chēng)。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和設(shè)備（如衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰?、空調(diào)、電梯等設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。其中，房屋是指能夠遮風(fēng)擋雨并供人們居住、工作、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，一般由各種主要構(gòu)件組成，如基礎(chǔ)、墻、門(mén)、窗、柱、梁和屋頂?shù)?；?gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，如煙囪、水井、道路、隧道、橋梁和水壩等。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)是一種特殊的商品，具有位置的特殊性、使用的長(zhǎng)期性、投資大量性以及保值增值性等商品特征。房地產(chǎn)業(yè)，指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的聯(lián)系，是反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。本文將從房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)進(jìn)行討論。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況

2014年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7956億元，同比名義增長(zhǎng)19.3%，增速比去年全年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資5426億元，增長(zhǎng)18.4%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.2%。

圖1：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2014-3-13

1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積529593萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.3%，增速比去年全年提高0.2%；其中，住宅施工面積380952萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.5%。房屋新開(kāi)工面積16693萬(wàn)平方米，下降27.4%；其中，住宅新開(kāi)工面積12279萬(wàn)平方米，下降29.6%。房屋竣工面積12418萬(wàn)平方米，下降8.2%；其中，住宅竣工面積9266萬(wàn)平方米，下降10.6%。

圖2：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2014-3-13

1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4062萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，土地成交價(jià)款1000億元，增長(zhǎng)8.9%。

（二）商品房銷(xiāo)售和代售情況

1-2月份，商品房銷(xiāo)售面積10466萬(wàn)平方米，同比下降0.1%。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降1.2%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降8.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)8.4%。商品房銷(xiāo)售額7090億元，下降3.7%。其中，住宅銷(xiāo)售額下降5.0%，辦公樓銷(xiāo)售額下降17.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)7.9%。

圖3：全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2014-3-13

2月末，商品房待售面積51397萬(wàn)平方米，比去年末增加2102萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加64萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加233萬(wàn)平方米。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)

2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為96.91，比去年12月份回落0.30點(diǎn)。

二、 從兩會(huì)看我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展

對(duì)于房地產(chǎn)問(wèn)題，總理在“兩會(huì)”上表示房地產(chǎn)問(wèn)題是個(gè)大問(wèn)題，它直接關(guān)系到居民住房問(wèn)題。讓人民群眾住有所居，這應(yīng)該是政府奮斗的目標(biāo)。我們需要根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類(lèi)施策、分城施策。政府還是要用更多的精力、更大的力度來(lái)解決好群眾的基本住房需求問(wèn)題?，F(xiàn)在我們國(guó)家城鎮(zhèn)集中連片的棚戶(hù)區(qū)還居住著上億人，可以說(shuō)不具備基本的生存條件，幾百個(gè)人一個(gè)旱廁，特別是北方，到了冬天居民入睡要帶著棉帽、穿著棉衣，這可以說(shuō)是政府心頭之痛。所以今年我們要繼續(xù)加大棚戶(hù)區(qū)改造的力度，至少要再改造470萬(wàn)套以上。當(dāng)然，我們也要推進(jìn)公租房等保障房建設(shè)，并且實(shí)行公平分配，讓新就業(yè)的年輕人和長(zhǎng)期進(jìn)城務(wù)工的人員緩解住房困難。在這方面，我認(rèn)為“干一寸勝過(guò)說(shuō)一尺”。對(duì)于合理的自住需求，也要有相應(yīng)的政策支持，包括增加普通商品房供應(yīng)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)則是要因城因地分類(lèi)進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，重在建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)因地制宜進(jìn)行調(diào)控是當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的要求。從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅不均衡的現(xiàn)象非常明顯，市場(chǎng)分化明顯，一、二線城市房?jī)r(jià)依舊穩(wěn)中有升，而三、四線城市成交趨于冷淡，房?jī)r(jià)開(kāi)始陰跌。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫(kù)存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡。一、二線城市相對(duì)集中了較多的資源，而人口密集，住宅需求旺盛，新增供給和存量流轉(zhuǎn)相對(duì)短缺，所以在目前城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡依然存在的情況下，分類(lèi)調(diào)控因地制宜進(jìn)行調(diào)控是很有必要的。此外，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的迫切需求。至于“長(zhǎng)效機(jī)制”的具體內(nèi)涵，張大偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)登記等都屬于長(zhǎng)效機(jī)制，建立了長(zhǎng)效機(jī)制將改變過(guò)去十年樓市依賴(lài)的暴利基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)依然要抑制投機(jī)投資性需求。張大偉表示，從最近的南京七條政策看，后續(xù)可能會(huì)有其他城市跟進(jìn)，出臺(tái)地方細(xì)則。2014年樓市的小陽(yáng)春可能很難出現(xiàn)，部分城市的調(diào)控細(xì)則可能會(huì)出現(xiàn)，特別是類(lèi)似南京這樣房?jī)r(jià)上浮過(guò)快的城市，出現(xiàn)的調(diào)整信號(hào)可能會(huì)加劇對(duì)市場(chǎng)的心理影響。

住建部副部長(zhǎng)齊驥在今年 “兩會(huì)”期間表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部準(zhǔn)備在全國(guó)一些熱點(diǎn)城市開(kāi)展推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)工作?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)住房不同于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房，共有產(chǎn)權(quán)住房的主要供應(yīng)對(duì)象應(yīng)該是新就業(yè)職工當(dāng)中的無(wú)房戶(hù)，在滿(mǎn)足戶(hù)籍家庭需求的同時(shí)，也要把在城市連續(xù)工作多年、有穩(wěn)定職業(yè)的住房困難家庭，也應(yīng)該納入范圍?！饼R驥還表示，在一段時(shí)間內(nèi)，共有產(chǎn)權(quán)住房只允許自住，不能出售、出租。如果在限定時(shí)間之后進(jìn)行出售，則可選擇政府回購(gòu)限定的產(chǎn)權(quán)，或者選擇在市場(chǎng)交易，按照比例留下自己所得，償還政府部分的產(chǎn)權(quán)所得。

三、從2014年觀點(diǎn)年度論壇看我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展

3月12日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的2014觀點(diǎn)年度論壇在廣州正式開(kāi)幕，論壇主題為“模式與革新”。

在論壇現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一發(fā)表演講時(shí)表示：“2014年以及今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)的走勢(shì)肯定是向著更加平穩(wěn)的、理性的方向發(fā)展?！敝熘幸徽J(rèn)為，原因是宏觀經(jīng)濟(jì)，包括GDP的增速已經(jīng)由過(guò)去的兩位數(shù)到現(xiàn)在的7.5%左右；另外，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)前十幾年的快速發(fā)展以后，按照需求結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，由過(guò)去的普遍性需求，或者嚴(yán)重短缺，向部分需求在轉(zhuǎn)變；還有，城鎮(zhèn)化帶來(lái)了大的機(jī)遇，但是2012年的時(shí)候的城鎮(zhèn)化跟2013年的城鎮(zhèn)化，尤其是去年的城鎮(zhèn)化會(huì)議上講的城鎮(zhèn)化，在調(diào)子上有比較大的轉(zhuǎn)變。2012年講的城鎮(zhèn)化是要把城鎮(zhèn)化作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎；2013年我們強(qiáng)調(diào)的是要按規(guī)律來(lái)做，不能拔苗助長(zhǎng)；現(xiàn)在講的城鎮(zhèn)化，主要是講2020年前解決“三個(gè)一億人”的問(wèn)題，這主要是想穩(wěn)妥的發(fā)展城鎮(zhèn)化。而對(duì)于房產(chǎn)稅，朱中一在演講中表示：“一是要清理原來(lái)的一些稅負(fù)，該合并的合并，該取消的取消。要采取嚴(yán)征管的思路，減輕流通環(huán)節(jié)的稅收。”基于以上這幾點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)向著平穩(wěn)的方向發(fā)展。

從今年，實(shí)際上是從2012年開(kāi)始，市場(chǎng)有些特點(diǎn)就逐步顯現(xiàn)出來(lái)了，而且2013年更加明顯，朱中一認(rèn)為2014年以后這些特點(diǎn)將會(huì)延續(xù)。

第一，城市之間的差異性在逐步拉大。過(guò)去講地區(qū)差異性，這次的政府工作報(bào)告講的是城市差異性。關(guān)于城市差異，我們舉個(gè)例子，長(zhǎng)三角是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，但是長(zhǎng)三角里頭，上海、南京、杭州的市場(chǎng)是不一樣的，上?？赡墁F(xiàn)在還是供不應(yīng)求的市場(chǎng)、南京的市場(chǎng)比較平穩(wěn)、杭州的供應(yīng)量比較大，正因?yàn)楣?yīng)量大，所以才出現(xiàn)2月份的某一個(gè)樓盤(pán)降價(jià)的現(xiàn)象。當(dāng)然，其它的地方，供大于求的城市也很多，所以現(xiàn)在就提出，按照城市來(lái)分類(lèi)調(diào)控。當(dāng)然，這個(gè)分類(lèi)調(diào)控實(shí)際上跟我們過(guò)去講的雙向調(diào)控是結(jié)合起來(lái)的。所謂分類(lèi)調(diào)控就是供大于求的城市，特別像北、上、廣、深這些城市要繼續(xù)原有的政策，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)的政策，同時(shí)要增加土地供應(yīng)，這跟過(guò)去講的雙向調(diào)控基本上還是差不多的。

第二，非住宅類(lèi)的比例會(huì)提高，這里就包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等等，當(dāng)然老年住區(qū)這一塊看怎么分，也可以作為住宅類(lèi)的，因?yàn)樗慕?jīng)營(yíng)管理跟住宅也不完全一樣。老年住區(qū)這塊也會(huì)提高，現(xiàn)在大家勁頭不小，但也要防止過(guò)剩的問(wèn)題，要積極做好引導(dǎo)的問(wèn)題。

第三，企業(yè)的分化明顯。根據(jù)現(xiàn)在的預(yù)測(cè)，現(xiàn)在大型企業(yè)的集中度更加明顯了，像萬(wàn)科、恒大、綠地、保利、碧桂園去年的年銷(xiāo)售額都突破了1000億，其中去年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額達(dá)到了1740億。有些企業(yè)像萬(wàn)科、綠地、中海、碧桂園還在積極拓展國(guó)外市場(chǎng)，這些企業(yè)一個(gè)是銷(xiāo)售良好，還有加強(qiáng)成本控制，所以這些企業(yè)的利潤(rùn)在2011、2012年的時(shí)候是下降的，2013年則在小幅回升。這說(shuō)明強(qiáng)的企業(yè)在繼續(xù)做強(qiáng)，但是有些中小企業(yè)由于融資、銷(xiāo)售困難，所以日子比較難過(guò)，但是也不會(huì)像有些人講的有多少企業(yè)會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，因?yàn)樵蹅兊姆康禺a(chǎn)企業(yè)它很多是項(xiàng)目公司，它有的就不做了，有的跟大企業(yè)兼并，所以形勢(shì)也不會(huì)像社會(huì)上講的那么嚴(yán)峻，但這個(gè)問(wèn)題是客觀存在的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)也有一個(gè)粗略的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在的數(shù)字大概是4萬(wàn)多家企業(yè)作為獨(dú)立法人，但是不是真正有那么多也不一定，咱們的小企業(yè)還是在逐步的減少，大企業(yè)在增加。

第四，將來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)跟金融業(yè)、信息業(yè)、建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)作發(fā)展是一個(gè)大的趨勢(shì)。這個(gè)大的趨勢(shì)，作為模式也好，作為創(chuàng)新也好，我們要看到這個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)今時(shí)代信息技術(shù)、電子商務(wù)快速發(fā)展，而且電子商務(wù)已經(jīng)融合到了各行各業(yè)，電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已經(jīng)成了不爭(zhēng)的事實(shí)，過(guò)去多數(shù)的企業(yè)還只是將電子商務(wù)停留在傳遞信息的廣告階段，而有些骨干企業(yè)已經(jīng)在跟互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行前期的合作，包括銷(xiāo)售、存量房的合作等等，下一步這種合作肯定會(huì)越來(lái)越明顯。就像媒體說(shuō)的，在2012年的時(shí)候，王健林和馬云還打賭2013年要保持緊密的合作，今后這個(gè)緊密合作將會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。

四、 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展有利于社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造，有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。反之，國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生巨大的影響，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：帶動(dòng)或制約。房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的復(fù)雜關(guān)系表明，必須努力實(shí)現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。在保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的前提下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)以分類(lèi)調(diào)控、因地制宜的思路發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制投資性需求；同時(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會(huì)在全國(guó)一些熱點(diǎn)城市開(kāi)展推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)工作，以此實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮彬.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論[M].上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009

[2]張紅編.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].清華大學(xué)出版社，2005

[3]麥肯齊，貝茲.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2003

[4]劉亞臣.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].大連理工大學(xué)出版社，2009

[5]劉偉，黃桂田.中國(guó)都市經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告200[M].同心出版社，2007

[6]國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康發(fā)展的通知.國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)endprint

三、從2014年觀點(diǎn)年度論壇看我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展

3月12日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的2014觀點(diǎn)年度論壇在廣州正式開(kāi)幕，論壇主題為“模式與革新”。

在論壇現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一發(fā)表演講時(shí)表示：“2014年以及今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)的走勢(shì)肯定是向著更加平穩(wěn)的、理性的方向發(fā)展?！敝熘幸徽J(rèn)為，原因是宏觀經(jīng)濟(jì)，包括GDP的增速已經(jīng)由過(guò)去的兩位數(shù)到現(xiàn)在的7.5%左右；另外，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)前十幾年的快速發(fā)展以后，按照需求結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，由過(guò)去的普遍性需求，或者嚴(yán)重短缺，向部分需求在轉(zhuǎn)變；還有，城鎮(zhèn)化帶來(lái)了大的機(jī)遇，但是2012年的時(shí)候的城鎮(zhèn)化跟2013年的城鎮(zhèn)化，尤其是去年的城鎮(zhèn)化會(huì)議上講的城鎮(zhèn)化，在調(diào)子上有比較大的轉(zhuǎn)變。2012年講的城鎮(zhèn)化是要把城鎮(zhèn)化作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎；2013年我們強(qiáng)調(diào)的是要按規(guī)律來(lái)做，不能拔苗助長(zhǎng)；現(xiàn)在講的城鎮(zhèn)化，主要是講2020年前解決“三個(gè)一億人”的問(wèn)題，這主要是想穩(wěn)妥的發(fā)展城鎮(zhèn)化。而對(duì)于房產(chǎn)稅，朱中一在演講中表示：“一是要清理原來(lái)的一些稅負(fù)，該合并的合并，該取消的取消。要采取嚴(yán)征管的思路，減輕流通環(huán)節(jié)的稅收?！被谝陨线@幾點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)向著平穩(wěn)的方向發(fā)展。

從今年，實(shí)際上是從2012年開(kāi)始，市場(chǎng)有些特點(diǎn)就逐步顯現(xiàn)出來(lái)了，而且2013年更加明顯，朱中一認(rèn)為2014年以后這些特點(diǎn)將會(huì)延續(xù)。

第一，城市之間的差異性在逐步拉大。過(guò)去講地區(qū)差異性，這次的政府工作報(bào)告講的是城市差異性。關(guān)于城市差異，我們舉個(gè)例子，長(zhǎng)三角是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，但是長(zhǎng)三角里頭，上海、南京、杭州的市場(chǎng)是不一樣的，上海可能現(xiàn)在還是供不應(yīng)求的市場(chǎng)、南京的市場(chǎng)比較平穩(wěn)、杭州的供應(yīng)量比較大，正因?yàn)楣?yīng)量大，所以才出現(xiàn)2月份的某一個(gè)樓盤(pán)降價(jià)的現(xiàn)象。當(dāng)然，其它的地方，供大于求的城市也很多，所以現(xiàn)在就提出，按照城市來(lái)分類(lèi)調(diào)控。當(dāng)然，這個(gè)分類(lèi)調(diào)控實(shí)際上跟我們過(guò)去講的雙向調(diào)控是結(jié)合起來(lái)的。所謂分類(lèi)調(diào)控就是供大于求的城市，特別像北、上、廣、深這些城市要繼續(xù)原有的政策，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)的政策，同時(shí)要增加土地供應(yīng)，這跟過(guò)去講的雙向調(diào)控基本上還是差不多的。

第二，非住宅類(lèi)的比例會(huì)提高，這里就包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等等，當(dāng)然老年住區(qū)這一塊看怎么分，也可以作為住宅類(lèi)的，因?yàn)樗慕?jīng)營(yíng)管理跟住宅也不完全一樣。老年住區(qū)這塊也會(huì)提高，現(xiàn)在大家勁頭不小，但也要防止過(guò)剩的問(wèn)題，要積極做好引導(dǎo)的問(wèn)題。

第三，企業(yè)的分化明顯。根據(jù)現(xiàn)在的預(yù)測(cè)，現(xiàn)在大型企業(yè)的集中度更加明顯了，像萬(wàn)科、恒大、綠地、保利、碧桂園去年的年銷(xiāo)售額都突破了1000億，其中去年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額達(dá)到了1740億。有些企業(yè)像萬(wàn)科、綠地、中海、碧桂園還在積極拓展國(guó)外市場(chǎng)，這些企業(yè)一個(gè)是銷(xiāo)售良好，還有加強(qiáng)成本控制，所以這些企業(yè)的利潤(rùn)在2011、2012年的時(shí)候是下降的，2013年則在小幅回升。這說(shuō)明強(qiáng)的企業(yè)在繼續(xù)做強(qiáng)，但是有些中小企業(yè)由于融資、銷(xiāo)售困難，所以日子比較難過(guò)，但是也不會(huì)像有些人講的有多少企業(yè)會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，因?yàn)樵蹅兊姆康禺a(chǎn)企業(yè)它很多是項(xiàng)目公司，它有的就不做了，有的跟大企業(yè)兼并，所以形勢(shì)也不會(huì)像社會(huì)上講的那么嚴(yán)峻，但這個(gè)問(wèn)題是客觀存在的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)也有一個(gè)粗略的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在的數(shù)字大概是4萬(wàn)多家企業(yè)作為獨(dú)立法人，但是不是真正有那么多也不一定，咱們的小企業(yè)還是在逐步的減少，大企業(yè)在增加。

第四，將來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)跟金融業(yè)、信息業(yè)、建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)作發(fā)展是一個(gè)大的趨勢(shì)。這個(gè)大的趨勢(shì)，作為模式也好，作為創(chuàng)新也好，我們要看到這個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)今時(shí)代信息技術(shù)、電子商務(wù)快速發(fā)展，而且電子商務(wù)已經(jīng)融合到了各行各業(yè)，電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已經(jīng)成了不爭(zhēng)的事實(shí)，過(guò)去多數(shù)的企業(yè)還只是將電子商務(wù)停留在傳遞信息的廣告階段，而有些骨干企業(yè)已經(jīng)在跟互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行前期的合作，包括銷(xiāo)售、存量房的合作等等，下一步這種合作肯定會(huì)越來(lái)越明顯。就像媒體說(shuō)的，在2012年的時(shí)候，王健林和馬云還打賭2013年要保持緊密的合作，今后這個(gè)緊密合作將會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。

四、 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展有利于社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造，有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。反之，國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生巨大的影響，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：帶動(dòng)或制約。房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的復(fù)雜關(guān)系表明，必須努力實(shí)現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。在保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的前提下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)以分類(lèi)調(diào)控、因地制宜的思路發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制投資性需求；同時(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會(huì)在全國(guó)一些熱點(diǎn)城市開(kāi)展推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)工作，以此實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮彬.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論[M].上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009

[2]張紅編.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].清華大學(xué)出版社，2005

[3]麥肯齊，貝茲.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2003

[4]劉亞臣.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].大連理工大學(xué)出版社，2009

[5]劉偉，黃桂田.中國(guó)都市經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告200[M].同心出版社，2007

[6]國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康發(fā)展的通知.國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)endprint

三、從2014年觀點(diǎn)年度論壇看我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展

3月12日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的2014觀點(diǎn)年度論壇在廣州正式開(kāi)幕，論壇主題為“模式與革新”。

在論壇現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一發(fā)表演講時(shí)表示：“2014年以及今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)的走勢(shì)肯定是向著更加平穩(wěn)的、理性的方向發(fā)展。”朱中一認(rèn)為，原因是宏觀經(jīng)濟(jì)，包括GDP的增速已經(jīng)由過(guò)去的兩位數(shù)到現(xiàn)在的7.5%左右；另外，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)前十幾年的快速發(fā)展以后，按照需求結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，由過(guò)去的普遍性需求，或者嚴(yán)重短缺，向部分需求在轉(zhuǎn)變；還有，城鎮(zhèn)化帶來(lái)了大的機(jī)遇，但是2012年的時(shí)候的城鎮(zhèn)化跟2013年的城鎮(zhèn)化，尤其是去年的城鎮(zhèn)化會(huì)議上講的城鎮(zhèn)化，在調(diào)子上有比較大的轉(zhuǎn)變。2012年講的城鎮(zhèn)化是要把城鎮(zhèn)化作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎；2013年我們強(qiáng)調(diào)的是要按規(guī)律來(lái)做，不能拔苗助長(zhǎng)；現(xiàn)在講的城鎮(zhèn)化，主要是講2020年前解決“三個(gè)一億人”的問(wèn)題，這主要是想穩(wěn)妥的發(fā)展城鎮(zhèn)化。而對(duì)于房產(chǎn)稅，朱中一在演講中表示：“一是要清理原來(lái)的一些稅負(fù)，該合并的合并，該取消的取消。要采取嚴(yán)征管的思路，減輕流通環(huán)節(jié)的稅收。”基于以上這幾點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)向著平穩(wěn)的方向發(fā)展。

從今年，實(shí)際上是從2012年開(kāi)始，市場(chǎng)有些特點(diǎn)就逐步顯現(xiàn)出來(lái)了，而且2013年更加明顯，朱中一認(rèn)為2014年以后這些特點(diǎn)將會(huì)延續(xù)。

第一，城市之間的差異性在逐步拉大。過(guò)去講地區(qū)差異性，這次的政府工作報(bào)告講的是城市差異性。關(guān)于城市差異，我們舉個(gè)例子，長(zhǎng)三角是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，但是長(zhǎng)三角里頭，上海、南京、杭州的市場(chǎng)是不一樣的，上?？赡墁F(xiàn)在還是供不應(yīng)求的市場(chǎng)、南京的市場(chǎng)比較平穩(wěn)、杭州的供應(yīng)量比較大，正因?yàn)楣?yīng)量大，所以才出現(xiàn)2月份的某一個(gè)樓盤(pán)降價(jià)的現(xiàn)象。當(dāng)然，其它的地方，供大于求的城市也很多，所以現(xiàn)在就提出，按照城市來(lái)分類(lèi)調(diào)控。當(dāng)然，這個(gè)分類(lèi)調(diào)控實(shí)際上跟我們過(guò)去講的雙向調(diào)控是結(jié)合起來(lái)的。所謂分類(lèi)調(diào)控就是供大于求的城市，特別像北、上、廣、深這些城市要繼續(xù)原有的政策，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)的政策，同時(shí)要增加土地供應(yīng)，這跟過(guò)去講的雙向調(diào)控基本上還是差不多的。

第二，非住宅類(lèi)的比例會(huì)提高，這里就包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等等，當(dāng)然老年住區(qū)這一塊看怎么分，也可以作為住宅類(lèi)的，因?yàn)樗慕?jīng)營(yíng)管理跟住宅也不完全一樣。老年住區(qū)這塊也會(huì)提高，現(xiàn)在大家勁頭不小，但也要防止過(guò)剩的問(wèn)題，要積極做好引導(dǎo)的問(wèn)題。

第三，企業(yè)的分化明顯。根據(jù)現(xiàn)在的預(yù)測(cè)，現(xiàn)在大型企業(yè)的集中度更加明顯了，像萬(wàn)科、恒大、綠地、保利、碧桂園去年的年銷(xiāo)售額都突破了1000億，其中去年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額達(dá)到了1740億。有些企業(yè)像萬(wàn)科、綠地、中海、碧桂園還在積極拓展國(guó)外市場(chǎng)，這些企業(yè)一個(gè)是銷(xiāo)售良好，還有加強(qiáng)成本控制，所以這些企業(yè)的利潤(rùn)在2011、2012年的時(shí)候是下降的，2013年則在小幅回升。這說(shuō)明強(qiáng)的企業(yè)在繼續(xù)做強(qiáng)，但是有些中小企業(yè)由于融資、銷(xiāo)售困難，所以日子比較難過(guò)，但是也不會(huì)像有些人講的有多少企業(yè)會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，因?yàn)樵蹅兊姆康禺a(chǎn)企業(yè)它很多是項(xiàng)目公司，它有的就不做了，有的跟大企業(yè)兼并，所以形勢(shì)也不會(huì)像社會(huì)上講的那么嚴(yán)峻，但這個(gè)問(wèn)題是客觀存在的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)也有一個(gè)粗略的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在的數(shù)字大概是4萬(wàn)多家企業(yè)作為獨(dú)立法人，但是不是真正有那么多也不一定，咱們的小企業(yè)還是在逐步的減少，大企業(yè)在增加。

第四，將來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)跟金融業(yè)、信息業(yè)、建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)作發(fā)展是一個(gè)大的趨勢(shì)。這個(gè)大的趨勢(shì)，作為模式也好，作為創(chuàng)新也好，我們要看到這個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)今時(shí)代信息技術(shù)、電子商務(wù)快速發(fā)展，而且電子商務(wù)已經(jīng)融合到了各行各業(yè)，電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已經(jīng)成了不爭(zhēng)的事實(shí)，過(guò)去多數(shù)的企業(yè)還只是將電子商務(wù)停留在傳遞信息的廣告階段，而有些骨干企業(yè)已經(jīng)在跟互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行前期的合作，包括銷(xiāo)售、存量房的合作等等，下一步這種合作肯定會(huì)越來(lái)越明顯。就像媒體說(shuō)的，在2012年的時(shí)候，王健林和馬云還打賭2013年要保持緊密的合作，今后這個(gè)緊密合作將會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。

四、 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展有利于社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造，有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。反之，國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生巨大的影響，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：帶動(dòng)或制約。房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的復(fù)雜關(guān)系表明，必須努力實(shí)現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。在保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的前提下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)以分類(lèi)調(diào)控、因地制宜的思路發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制投資性需求；同時(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會(huì)在全國(guó)一些熱點(diǎn)城市開(kāi)展推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)工作，以此實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮彬.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論[M].上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009

[2]張紅編.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].清華大學(xué)出版社，2005

[3]麥肯齊，貝茲.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2003

[4]劉亞臣.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].大連理工大學(xué)出版社，2009

[5]劉偉，黃桂田.中國(guó)都市經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告200[M].同心出版社，2007

[6]國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康發(fā)展的通知.國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)endprint