摘 要：學界和業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)價格、供需等熱點問題的研究紛亂雜陳，使居民的購房決策陷入信息混亂，政府的政策制定趨于左右搖擺。文章從房地產(chǎn)需求的角度出發(fā)，從微觀經(jīng)濟學、投資學、城市經(jīng)濟學的視角來解析房地產(chǎn)需求的理論根源，得到影響房地產(chǎn)需求的主要因素，推導出房地產(chǎn)需求理論方程，構(gòu)建了房地產(chǎn)需求對數(shù)計量模型，并運用我國最具代表性的20個大中城市1998-2010年時間序列數(shù)據(jù)進行實證檢驗，得出了一些深刻的結(jié)論和啟示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)需求 需求方程 需求模型

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2014）04-080-03

房地產(chǎn)市場存在的過度需求和大量空置的矛盾現(xiàn)象，使房地產(chǎn)價格信息具有不可識別性，從而讓居民陷入非理性的陷阱和兩難的抉擇中。對房地產(chǎn)需求的研究應該透過表象揭示其內(nèi)在規(guī)律，給購房者的消費投資和政府的經(jīng)濟行業(yè)政策提供正確的前瞻性的信息，因此我們有必要去探究房地產(chǎn)需求的理論根源。

房地產(chǎn)需求從嚴格意義上講是有效需求即現(xiàn)實需求，它是購買欲望和支付能力的統(tǒng)一。房地產(chǎn)需求從廣泛意義上講是宏觀需求即社會需求，它是一段時期內(nèi)整個社會對房地產(chǎn)的需求總和構(gòu)成的。由于房地產(chǎn)兼具商品和金融屬性，因此我們分析房地產(chǎn)需求時可以從消費需求和投資需求兩個方面來探討。

一、房地產(chǎn)需求的一般理論

（一）消費需求的選擇理論：效用最大化

當購房者將房地產(chǎn)看成是消費品時，應滿足微觀經(jīng)濟個體效用最大化的行為選擇理論。房地產(chǎn)消費需求的效用最大化可以理解為在房地產(chǎn)價格、一般商品價格和收入的約束下，購房者根據(jù)其偏好，依據(jù)無差異曲線和預算線所作的最優(yōu)選擇。最優(yōu)選擇的要求是無差異曲線和預算線相切時，兩條線的斜率相等，其經(jīng)濟意義是在收入一定的條件下，購房者會根據(jù)房地產(chǎn)價格和一般商品價格自行調(diào)整對房地產(chǎn)的需求以滿足最大效用。當房地產(chǎn)價格上升時，購房者會減少其消費需求；當一般商品價格上升時，購房者會增加房地產(chǎn)的消費需求。而當收入變動時，預算線會發(fā)生變動，其對房地產(chǎn)需求的影響是正向的。

（二）投資需求的決定理論：資本邊際效率

當購房者將房地產(chǎn)看成是投資品時，應符合凱恩斯關(guān)于資本邊際效率理論的定義和解釋。資本邊際效率在房地產(chǎn)投資中可以理解為房地產(chǎn)以后各期收益和殘值的一種貼現(xiàn)率，當貼現(xiàn)率大于市場利率時，投資是值得的，反之則不值得。而投資者購買房地產(chǎn)的目的往往不是為了長期持有，與長期收益和殘值相比，他更關(guān)注下一期價格（預期價格）的變化。所以房地產(chǎn)的投資需求可以認為是市場利率和房地產(chǎn)預期價格共同作用決定的，當市場利率較低時，資本邊際效率相對較高，對房地產(chǎn)的投資需求相對較大；當預期價格上漲時，資本邊際效率線就會向上移動，與投資需求的變動存在正相關(guān)關(guān)系。

（三）宏觀需求的解釋理論：諾瑟姆曲線

在城市經(jīng)濟學中，諾瑟姆將城市化進程描述為一條扁平的S型曲線，可用來解釋整個社會對房地產(chǎn)需求的宏觀變動。在諾瑟姆曲線的第一階段，城市化發(fā)展的初期，城市人口數(shù)量少，農(nóng)村人口進入緩慢，對城市房地產(chǎn)的需求增長也較為緩慢。在諾瑟姆曲線的第二階段，城市化發(fā)展的中期，城市規(guī)模不斷擴展，人口急劇增加，農(nóng)村人口向城市尤其是大城市集聚，對城市房地產(chǎn)的需求也極為旺盛。

在諾瑟姆曲線的第三階段，城市化發(fā)展的后期，城市規(guī)模趨于穩(wěn)定，人口數(shù)量增長趨于平緩，甚至逐漸趨向飽和，對城市房地產(chǎn)的需求也相對穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)需求方程

四、結(jié)論與啟示

（一）收入和利率不是影響房地產(chǎn)需求的顯著因素

從修正后房地產(chǎn)需求回歸模型的最終結(jié)果中可以看出，影響房地產(chǎn)需求的顯著因素是價格、預期價格、居民消費價格指數(shù)、城市人口數(shù)。收入和利率兩個因素由于沒有通過參數(shù)檢驗而被模型舍棄，這與我們的理論分析和慣常思維有一些出入。城市居民可支配收入不能解釋商品房銷售面積的變化，其原因可能有兩個方面：一是城市居民可支配收入的統(tǒng)計方法存在缺陷，很多隱性收入和“灰色”收入沒有被確切統(tǒng)計，居民的真實收入與官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有很大的偏差；二是從現(xiàn)階段的狀況看，家庭財富對房地產(chǎn)需求的影響要遠遠大于家庭收入，而家庭財富的統(tǒng)計則更為困難。利率不能很好地解釋房地產(chǎn)需求變化的原因我們也可以從兩個方面去解釋：一是按期限加權(quán)的銀行一年期存款利率只是官方利率，不能有效代表市場利率；二是與前些年投資房地產(chǎn)的收益相比，銀行利率顯得微不足道，觸動不了房產(chǎn)投資者的需求偏好。

（二）房地產(chǎn)預期價格的需求彈性最大，影響程度也最大

房地產(chǎn)需求對數(shù)模型中未標準化的回歸系數(shù)，對應著各因素的需求彈性。從符號上看，價格起著負效應，其它三項為正效應，這與我們之前對房地產(chǎn)需求的理論分析是一致的。其中，預期價格需求彈性最大，為0.805，表明在其它因素不變的情況下，預期價格每上升1%，商品房銷售面積增加0.805%；同理，價格、居民消費價格指數(shù)和城市人口數(shù)的需求彈性分別為-0.646%、7.702%和4.78%。模型中標準化的回歸系數(shù)，對應著各因素的影響程度。我們可以對標準化回歸系數(shù)的絕對值（簡寫為│Beta│）按重要程度進行歸類排序，若將分類標準的臨界值定為0.3和0.6：│Beta│≥0.6為A類，影響較大；0.6>│Beta│≥0.3為B類，影響一般；│Beta│<0.3為C類，影響較小。按此標準，預期價格│Beta│值0.650，為最大，屬于A類；其次是城市人口數(shù)，│Beta│值為0.612，也屬于A類；相應地，房地產(chǎn)價格屬于B類，居民消費價格指數(shù)屬于C類。

（三）政策啟示

經(jīng)過以上對房地產(chǎn)需求模型的實證分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)預期價格的需求彈性和影響程度都遠高于房地產(chǎn)價格，表明近十年來房地產(chǎn)需求主要是由投資需求推動的。同時，城市人口變動對房地產(chǎn)需求也起著重要的影響。因此，要解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場中令人困惑的矛盾難題，引導居民理性購房，維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，政府首先要洞悉房地產(chǎn)需求亂象的根源，考慮制定政策的出發(fā)點和落腳點：抑制投資需求，保護居住需求。為此，政府應該制定更為規(guī)范的金融政策，減少銀行對房產(chǎn)投資需求的過渡支持；政府應該重塑更為嚴格的稅收體系，降低房地產(chǎn)投資過大的個人收益；政府應該建立更為成熟的行業(yè)制度，盡量避免購房人陷入信息不對稱和逆向選擇的風險中。同時，為了鼓勵和滿足房地產(chǎn)自住需求，政府應該大力推行具有外部性的房地產(chǎn)公共產(chǎn)品，加大保障房和廉租房建設(shè)；政府應該對房地產(chǎn)實行限制價格措施，采取房地產(chǎn)銷售詢價和核價相結(jié)合的定價模式。此外，政府還應有（下轉(zhuǎn)第83頁）（上接第81頁）效利用收入政策和利率政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求，提高居民收入，制定規(guī)范嚴謹?shù)木用袷杖牒怂泱w系，引導利率市場化，使收入和利率對房地產(chǎn)需求的影響效應得到體現(xiàn)。

[本文為2012年浙江省社會科學界聯(lián)合會重點研究課題的成果。編號：2012Z56]

注釋：

①根據(jù)社科院發(fā)布中國城市競爭力排名，選取位于前列的北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、武漢、大連、成都、沈陽、青島、西安、廈門、長沙、寧波、哈爾濱、南昌、溫州等20個城市。

參考文獻：

[1] [美]丹尼斯·迪帕斯奎爾.城市經(jīng)濟學與房地產(chǎn)市場[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2005

[2] 傅勁鋒.房地產(chǎn)價格理論與實證研究[D].博士學位論文.吉林大學，2007

[3] 李鐵崗.房地產(chǎn)空閑與過量需求的模型分析[J].山東大學學報（人文社會科學版），2002（03）

[4] 李勇輝，潘愛民.我國住房消費市場不均衡的系統(tǒng)原因研究[J].消費經(jīng)濟，2003（06）

[5] 凌定勝，程永生，劉佳.市民購房決策模型研究[J].統(tǒng)計與決策，2007（08）

[6] 任彪，魏學薛.我國房地產(chǎn)市場需求機制的理論探索和實證檢驗[J].河北經(jīng)貿(mào)大學學報（綜合版），2008（04）

[7] 任萍，宋偉，劉武.基于自組織數(shù)據(jù)挖掘的房地產(chǎn)影響因素分析[J].統(tǒng)計與決策，2005（10）

[8] 王金明，高鐵梅.對我國房地產(chǎn)市場需求和供給函數(shù)的動態(tài)分析[J].中國軟科學，2004（04）

[9] 王萬力.非均衡理論下住宅市場供求機制研究[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社，2011

（作者簡介：張勤，浙江經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學院講師、浙江大學金融學碩士，研究方向為經(jīng)濟計量分析 浙江杭州 310018）

（責編：紀毅）endprint

摘 要：學界和業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)價格、供需等熱點問題的研究紛亂雜陳，使居民的購房決策陷入信息混亂，政府的政策制定趨于左右搖擺。文章從房地產(chǎn)需求的角度出發(fā)，從微觀經(jīng)濟學、投資學、城市經(jīng)濟學的視角來解析房地產(chǎn)需求的理論根源，得到影響房地產(chǎn)需求的主要因素，推導出房地產(chǎn)需求理論方程，構(gòu)建了房地產(chǎn)需求對數(shù)計量模型，并運用我國最具代表性的20個大中城市1998-2010年時間序列數(shù)據(jù)進行實證檢驗，得出了一些深刻的結(jié)論和啟示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)需求 需求方程 需求模型

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2014）04-080-03

房地產(chǎn)市場存在的過度需求和大量空置的矛盾現(xiàn)象，使房地產(chǎn)價格信息具有不可識別性，從而讓居民陷入非理性的陷阱和兩難的抉擇中。對房地產(chǎn)需求的研究應該透過表象揭示其內(nèi)在規(guī)律，給購房者的消費投資和政府的經(jīng)濟行業(yè)政策提供正確的前瞻性的信息，因此我們有必要去探究房地產(chǎn)需求的理論根源。

房地產(chǎn)需求從嚴格意義上講是有效需求即現(xiàn)實需求，它是購買欲望和支付能力的統(tǒng)一。房地產(chǎn)需求從廣泛意義上講是宏觀需求即社會需求，它是一段時期內(nèi)整個社會對房地產(chǎn)的需求總和構(gòu)成的。由于房地產(chǎn)兼具商品和金融屬性，因此我們分析房地產(chǎn)需求時可以從消費需求和投資需求兩個方面來探討。

一、房地產(chǎn)需求的一般理論

（一）消費需求的選擇理論：效用最大化

當購房者將房地產(chǎn)看成是消費品時，應滿足微觀經(jīng)濟個體效用最大化的行為選擇理論。房地產(chǎn)消費需求的效用最大化可以理解為在房地產(chǎn)價格、一般商品價格和收入的約束下，購房者根據(jù)其偏好，依據(jù)無差異曲線和預算線所作的最優(yōu)選擇。最優(yōu)選擇的要求是無差異曲線和預算線相切時，兩條線的斜率相等，其經(jīng)濟意義是在收入一定的條件下，購房者會根據(jù)房地產(chǎn)價格和一般商品價格自行調(diào)整對房地產(chǎn)的需求以滿足最大效用。當房地產(chǎn)價格上升時，購房者會減少其消費需求；當一般商品價格上升時，購房者會增加房地產(chǎn)的消費需求。而當收入變動時，預算線會發(fā)生變動，其對房地產(chǎn)需求的影響是正向的。

（二）投資需求的決定理論：資本邊際效率

當購房者將房地產(chǎn)看成是投資品時，應符合凱恩斯關(guān)于資本邊際效率理論的定義和解釋。資本邊際效率在房地產(chǎn)投資中可以理解為房地產(chǎn)以后各期收益和殘值的一種貼現(xiàn)率，當貼現(xiàn)率大于市場利率時，投資是值得的，反之則不值得。而投資者購買房地產(chǎn)的目的往往不是為了長期持有，與長期收益和殘值相比，他更關(guān)注下一期價格（預期價格）的變化。所以房地產(chǎn)的投資需求可以認為是市場利率和房地產(chǎn)預期價格共同作用決定的，當市場利率較低時，資本邊際效率相對較高，對房地產(chǎn)的投資需求相對較大；當預期價格上漲時，資本邊際效率線就會向上移動，與投資需求的變動存在正相關(guān)關(guān)系。

（三）宏觀需求的解釋理論：諾瑟姆曲線

在城市經(jīng)濟學中，諾瑟姆將城市化進程描述為一條扁平的S型曲線，可用來解釋整個社會對房地產(chǎn)需求的宏觀變動。在諾瑟姆曲線的第一階段，城市化發(fā)展的初期，城市人口數(shù)量少，農(nóng)村人口進入緩慢，對城市房地產(chǎn)的需求增長也較為緩慢。在諾瑟姆曲線的第二階段，城市化發(fā)展的中期，城市規(guī)模不斷擴展，人口急劇增加，農(nóng)村人口向城市尤其是大城市集聚，對城市房地產(chǎn)的需求也極為旺盛。

在諾瑟姆曲線的第三階段，城市化發(fā)展的后期，城市規(guī)模趨于穩(wěn)定，人口數(shù)量增長趨于平緩，甚至逐漸趨向飽和，對城市房地產(chǎn)的需求也相對穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)需求方程

四、結(jié)論與啟示

（一）收入和利率不是影響房地產(chǎn)需求的顯著因素

從修正后房地產(chǎn)需求回歸模型的最終結(jié)果中可以看出，影響房地產(chǎn)需求的顯著因素是價格、預期價格、居民消費價格指數(shù)、城市人口數(shù)。收入和利率兩個因素由于沒有通過參數(shù)檢驗而被模型舍棄，這與我們的理論分析和慣常思維有一些出入。城市居民可支配收入不能解釋商品房銷售面積的變化，其原因可能有兩個方面：一是城市居民可支配收入的統(tǒng)計方法存在缺陷，很多隱性收入和“灰色”收入沒有被確切統(tǒng)計，居民的真實收入與官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有很大的偏差；二是從現(xiàn)階段的狀況看，家庭財富對房地產(chǎn)需求的影響要遠遠大于家庭收入，而家庭財富的統(tǒng)計則更為困難。利率不能很好地解釋房地產(chǎn)需求變化的原因我們也可以從兩個方面去解釋：一是按期限加權(quán)的銀行一年期存款利率只是官方利率，不能有效代表市場利率；二是與前些年投資房地產(chǎn)的收益相比，銀行利率顯得微不足道，觸動不了房產(chǎn)投資者的需求偏好。

（二）房地產(chǎn)預期價格的需求彈性最大，影響程度也最大

房地產(chǎn)需求對數(shù)模型中未標準化的回歸系數(shù)，對應著各因素的需求彈性。從符號上看，價格起著負效應，其它三項為正效應，這與我們之前對房地產(chǎn)需求的理論分析是一致的。其中，預期價格需求彈性最大，為0.805，表明在其它因素不變的情況下，預期價格每上升1%，商品房銷售面積增加0.805%；同理，價格、居民消費價格指數(shù)和城市人口數(shù)的需求彈性分別為-0.646%、7.702%和4.78%。模型中標準化的回歸系數(shù)，對應著各因素的影響程度。我們可以對標準化回歸系數(shù)的絕對值（簡寫為│Beta│）按重要程度進行歸類排序，若將分類標準的臨界值定為0.3和0.6：│Beta│≥0.6為A類，影響較大；0.6>│Beta│≥0.3為B類，影響一般；│Beta│<0.3為C類，影響較小。按此標準，預期價格│Beta│值0.650，為最大，屬于A類；其次是城市人口數(shù)，│Beta│值為0.612，也屬于A類；相應地，房地產(chǎn)價格屬于B類，居民消費價格指數(shù)屬于C類。

（三）政策啟示

經(jīng)過以上對房地產(chǎn)需求模型的實證分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)預期價格的需求彈性和影響程度都遠高于房地產(chǎn)價格，表明近十年來房地產(chǎn)需求主要是由投資需求推動的。同時，城市人口變動對房地產(chǎn)需求也起著重要的影響。因此，要解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場中令人困惑的矛盾難題，引導居民理性購房，維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，政府首先要洞悉房地產(chǎn)需求亂象的根源，考慮制定政策的出發(fā)點和落腳點：抑制投資需求，保護居住需求。為此，政府應該制定更為規(guī)范的金融政策，減少銀行對房產(chǎn)投資需求的過渡支持；政府應該重塑更為嚴格的稅收體系，降低房地產(chǎn)投資過大的個人收益；政府應該建立更為成熟的行業(yè)制度，盡量避免購房人陷入信息不對稱和逆向選擇的風險中。同時，為了鼓勵和滿足房地產(chǎn)自住需求，政府應該大力推行具有外部性的房地產(chǎn)公共產(chǎn)品，加大保障房和廉租房建設(shè)；政府應該對房地產(chǎn)實行限制價格措施，采取房地產(chǎn)銷售詢價和核價相結(jié)合的定價模式。此外，政府還應有（下轉(zhuǎn)第83頁）（上接第81頁）效利用收入政策和利率政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求，提高居民收入，制定規(guī)范嚴謹?shù)木用袷杖牒怂泱w系，引導利率市場化，使收入和利率對房地產(chǎn)需求的影響效應得到體現(xiàn)。

[本文為2012年浙江省社會科學界聯(lián)合會重點研究課題的成果。編號：2012Z56]

注釋：

①根據(jù)社科院發(fā)布中國城市競爭力排名，選取位于前列的北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、武漢、大連、成都、沈陽、青島、西安、廈門、長沙、寧波、哈爾濱、南昌、溫州等20個城市。

參考文獻：

[1] [美]丹尼斯·迪帕斯奎爾.城市經(jīng)濟學與房地產(chǎn)市場[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2005

[2] 傅勁鋒.房地產(chǎn)價格理論與實證研究[D].博士學位論文.吉林大學，2007

[3] 李鐵崗.房地產(chǎn)空閑與過量需求的模型分析[J].山東大學學報（人文社會科學版），2002（03）

[4] 李勇輝，潘愛民.我國住房消費市場不均衡的系統(tǒng)原因研究[J].消費經(jīng)濟，2003（06）

[5] 凌定勝，程永生，劉佳.市民購房決策模型研究[J].統(tǒng)計與決策，2007（08）

[6] 任彪，魏學薛.我國房地產(chǎn)市場需求機制的理論探索和實證檢驗[J].河北經(jīng)貿(mào)大學學報（綜合版），2008（04）

[7] 任萍，宋偉，劉武.基于自組織數(shù)據(jù)挖掘的房地產(chǎn)影響因素分析[J].統(tǒng)計與決策，2005（10）

[8] 王金明，高鐵梅.對我國房地產(chǎn)市場需求和供給函數(shù)的動態(tài)分析[J].中國軟科學，2004（04）

[9] 王萬力.非均衡理論下住宅市場供求機制研究[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社，2011

（作者簡介：張勤，浙江經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學院講師、浙江大學金融學碩士，研究方向為經(jīng)濟計量分析 浙江杭州 310018）

（責編：紀毅）endprint

摘 要：學界和業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)價格、供需等熱點問題的研究紛亂雜陳，使居民的購房決策陷入信息混亂，政府的政策制定趨于左右搖擺。文章從房地產(chǎn)需求的角度出發(fā)，從微觀經(jīng)濟學、投資學、城市經(jīng)濟學的視角來解析房地產(chǎn)需求的理論根源，得到影響房地產(chǎn)需求的主要因素，推導出房地產(chǎn)需求理論方程，構(gòu)建了房地產(chǎn)需求對數(shù)計量模型，并運用我國最具代表性的20個大中城市1998-2010年時間序列數(shù)據(jù)進行實證檢驗，得出了一些深刻的結(jié)論和啟示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)需求 需求方程 需求模型

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2014）04-080-03

房地產(chǎn)市場存在的過度需求和大量空置的矛盾現(xiàn)象，使房地產(chǎn)價格信息具有不可識別性，從而讓居民陷入非理性的陷阱和兩難的抉擇中。對房地產(chǎn)需求的研究應該透過表象揭示其內(nèi)在規(guī)律，給購房者的消費投資和政府的經(jīng)濟行業(yè)政策提供正確的前瞻性的信息，因此我們有必要去探究房地產(chǎn)需求的理論根源。

房地產(chǎn)需求從嚴格意義上講是有效需求即現(xiàn)實需求，它是購買欲望和支付能力的統(tǒng)一。房地產(chǎn)需求從廣泛意義上講是宏觀需求即社會需求，它是一段時期內(nèi)整個社會對房地產(chǎn)的需求總和構(gòu)成的。由于房地產(chǎn)兼具商品和金融屬性，因此我們分析房地產(chǎn)需求時可以從消費需求和投資需求兩個方面來探討。

一、房地產(chǎn)需求的一般理論

（一）消費需求的選擇理論：效用最大化

當購房者將房地產(chǎn)看成是消費品時，應滿足微觀經(jīng)濟個體效用最大化的行為選擇理論。房地產(chǎn)消費需求的效用最大化可以理解為在房地產(chǎn)價格、一般商品價格和收入的約束下，購房者根據(jù)其偏好，依據(jù)無差異曲線和預算線所作的最優(yōu)選擇。最優(yōu)選擇的要求是無差異曲線和預算線相切時，兩條線的斜率相等，其經(jīng)濟意義是在收入一定的條件下，購房者會根據(jù)房地產(chǎn)價格和一般商品價格自行調(diào)整對房地產(chǎn)的需求以滿足最大效用。當房地產(chǎn)價格上升時，購房者會減少其消費需求；當一般商品價格上升時，購房者會增加房地產(chǎn)的消費需求。而當收入變動時，預算線會發(fā)生變動，其對房地產(chǎn)需求的影響是正向的。

（二）投資需求的決定理論：資本邊際效率

當購房者將房地產(chǎn)看成是投資品時，應符合凱恩斯關(guān)于資本邊際效率理論的定義和解釋。資本邊際效率在房地產(chǎn)投資中可以理解為房地產(chǎn)以后各期收益和殘值的一種貼現(xiàn)率，當貼現(xiàn)率大于市場利率時，投資是值得的，反之則不值得。而投資者購買房地產(chǎn)的目的往往不是為了長期持有，與長期收益和殘值相比，他更關(guān)注下一期價格（預期價格）的變化。所以房地產(chǎn)的投資需求可以認為是市場利率和房地產(chǎn)預期價格共同作用決定的，當市場利率較低時，資本邊際效率相對較高，對房地產(chǎn)的投資需求相對較大；當預期價格上漲時，資本邊際效率線就會向上移動，與投資需求的變動存在正相關(guān)關(guān)系。

（三）宏觀需求的解釋理論：諾瑟姆曲線

在城市經(jīng)濟學中，諾瑟姆將城市化進程描述為一條扁平的S型曲線，可用來解釋整個社會對房地產(chǎn)需求的宏觀變動。在諾瑟姆曲線的第一階段，城市化發(fā)展的初期，城市人口數(shù)量少，農(nóng)村人口進入緩慢，對城市房地產(chǎn)的需求增長也較為緩慢。在諾瑟姆曲線的第二階段，城市化發(fā)展的中期，城市規(guī)模不斷擴展，人口急劇增加，農(nóng)村人口向城市尤其是大城市集聚，對城市房地產(chǎn)的需求也極為旺盛。

在諾瑟姆曲線的第三階段，城市化發(fā)展的后期，城市規(guī)模趨于穩(wěn)定，人口數(shù)量增長趨于平緩，甚至逐漸趨向飽和，對城市房地產(chǎn)的需求也相對穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)需求方程

四、結(jié)論與啟示

（一）收入和利率不是影響房地產(chǎn)需求的顯著因素

從修正后房地產(chǎn)需求回歸模型的最終結(jié)果中可以看出，影響房地產(chǎn)需求的顯著因素是價格、預期價格、居民消費價格指數(shù)、城市人口數(shù)。收入和利率兩個因素由于沒有通過參數(shù)檢驗而被模型舍棄，這與我們的理論分析和慣常思維有一些出入。城市居民可支配收入不能解釋商品房銷售面積的變化，其原因可能有兩個方面：一是城市居民可支配收入的統(tǒng)計方法存在缺陷，很多隱性收入和“灰色”收入沒有被確切統(tǒng)計，居民的真實收入與官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有很大的偏差；二是從現(xiàn)階段的狀況看，家庭財富對房地產(chǎn)需求的影響要遠遠大于家庭收入，而家庭財富的統(tǒng)計則更為困難。利率不能很好地解釋房地產(chǎn)需求變化的原因我們也可以從兩個方面去解釋：一是按期限加權(quán)的銀行一年期存款利率只是官方利率，不能有效代表市場利率；二是與前些年投資房地產(chǎn)的收益相比，銀行利率顯得微不足道，觸動不了房產(chǎn)投資者的需求偏好。

（二）房地產(chǎn)預期價格的需求彈性最大，影響程度也最大

房地產(chǎn)需求對數(shù)模型中未標準化的回歸系數(shù)，對應著各因素的需求彈性。從符號上看，價格起著負效應，其它三項為正效應，這與我們之前對房地產(chǎn)需求的理論分析是一致的。其中，預期價格需求彈性最大，為0.805，表明在其它因素不變的情況下，預期價格每上升1%，商品房銷售面積增加0.805%；同理，價格、居民消費價格指數(shù)和城市人口數(shù)的需求彈性分別為-0.646%、7.702%和4.78%。模型中標準化的回歸系數(shù)，對應著各因素的影響程度。我們可以對標準化回歸系數(shù)的絕對值（簡寫為│Beta│）按重要程度進行歸類排序，若將分類標準的臨界值定為0.3和0.6：│Beta│≥0.6為A類，影響較大；0.6>│Beta│≥0.3為B類，影響一般；│Beta│<0.3為C類，影響較小。按此標準，預期價格│Beta│值0.650，為最大，屬于A類；其次是城市人口數(shù)，│Beta│值為0.612，也屬于A類；相應地，房地產(chǎn)價格屬于B類，居民消費價格指數(shù)屬于C類。

（三）政策啟示

經(jīng)過以上對房地產(chǎn)需求模型的實證分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)預期價格的需求彈性和影響程度都遠高于房地產(chǎn)價格，表明近十年來房地產(chǎn)需求主要是由投資需求推動的。同時，城市人口變動對房地產(chǎn)需求也起著重要的影響。因此，要解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場中令人困惑的矛盾難題，引導居民理性購房，維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，政府首先要洞悉房地產(chǎn)需求亂象的根源，考慮制定政策的出發(fā)點和落腳點：抑制投資需求，保護居住需求。為此，政府應該制定更為規(guī)范的金融政策，減少銀行對房產(chǎn)投資需求的過渡支持；政府應該重塑更為嚴格的稅收體系，降低房地產(chǎn)投資過大的個人收益；政府應該建立更為成熟的行業(yè)制度，盡量避免購房人陷入信息不對稱和逆向選擇的風險中。同時，為了鼓勵和滿足房地產(chǎn)自住需求，政府應該大力推行具有外部性的房地產(chǎn)公共產(chǎn)品，加大保障房和廉租房建設(shè)；政府應該對房地產(chǎn)實行限制價格措施，采取房地產(chǎn)銷售詢價和核價相結(jié)合的定價模式。此外，政府還應有（下轉(zhuǎn)第83頁）（上接第81頁）效利用收入政策和利率政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求，提高居民收入，制定規(guī)范嚴謹?shù)木用袷杖牒怂泱w系，引導利率市場化，使收入和利率對房地產(chǎn)需求的影響效應得到體現(xiàn)。

[本文為2012年浙江省社會科學界聯(lián)合會重點研究課題的成果。編號：2012Z56]

注釋：

①根據(jù)社科院發(fā)布中國城市競爭力排名，選取位于前列的北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、武漢、大連、成都、沈陽、青島、西安、廈門、長沙、寧波、哈爾濱、南昌、溫州等20個城市。

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（作者簡介：張勤，浙江經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學院講師、浙江大學金融學碩士，研究方向為經(jīng)濟計量分析 浙江杭州 310018）

（責編：紀毅）endprint