●楊建峰

智能化建設(shè)在小區(qū)建設(shè)中的方法與實踐探討

●楊建峰

文章論述了小區(qū)建設(shè)智能化應(yīng)用的主要內(nèi)容及發(fā)展前景，分析了智能化設(shè)計和實施中存在的問題，提出了解決思路。

小區(qū) 智能化 主要內(nèi)容 存在問題 解決思路

隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和增長，我國經(jīng)濟建設(shè)正從粗放型轉(zhuǎn)向集約型，科學(xué)技術(shù)在各行各業(yè)中的應(yīng)用也越來越廣泛，在建筑領(lǐng)域，小區(qū)建設(shè)智能化越來越多地在項目建設(shè)中應(yīng)用，并且正在走向?qū)嵱门c升級，小區(qū)智能化也因此給人們的居住生活帶來了巨大的便利和舒適。

一、當前小區(qū)建設(shè)智能化應(yīng)用的主要內(nèi)容及其發(fā)展前景

在小區(qū)建設(shè)中，智能化元素的開發(fā)和應(yīng)用主要有兩大方面：

1.安防系統(tǒng)，包括周界紅外、視頻監(jiān)控、門禁及對講系統(tǒng)、巡更等。周界紅外是比較傳統(tǒng)的區(qū)域入侵探測報警系統(tǒng)，建設(shè)成本較低，雖然常用，但誤報等缺點也比較多，目前已有被電子圍欄等新技術(shù)取代之勢，電子圍欄的優(yōu)勢在于除了具備入侵報警功能外，還具備高壓電網(wǎng)威懾和阻擋等作用。

視頻監(jiān)控是安防系統(tǒng)的主要內(nèi)容，隨著安防技術(shù)的更新和發(fā)展，視頻監(jiān)控正從模擬轉(zhuǎn)向數(shù)字化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化的視頻監(jiān)控設(shè)備和技術(shù)使得施工布線和攝像頭布局調(diào)整更加容易，畫面的清晰度和視頻錄像的截取回放等也趨向更加便捷。

門禁及對講系統(tǒng)是安防系統(tǒng)另一個重要內(nèi)容，雖然門禁系統(tǒng)不能準確辨別和攔截，但是在晚間出入人員較少時，卻起到重要的護院作用。對講系統(tǒng)一般是與門禁系統(tǒng)相配套，使門禁系統(tǒng)使用起來更方便，如呼叫開門、簡單對話等。

巡更系統(tǒng)則是為安防人員內(nèi)部管理所用，以確認安防人員是否按規(guī)定到達過巡邏點。

隨著物聯(lián)網(wǎng)和家居智能化技術(shù)的發(fā)展，還衍生出室內(nèi)安防控制系統(tǒng)，像住戶室內(nèi)紅外線探頭、緊急救助、煤氣泄漏、門磁系統(tǒng)等，所有信息連接到住戶室內(nèi)防盜智能控制主機，由主機負責(zé)數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)分析，并把分析結(jié)果傳送到控制中心，由控制中心電腦作處理、顯示及打印，并通知值班人員及110報警中心等。

2.網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)。小區(qū)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)包括寬帶互聯(lián)網(wǎng)、小區(qū)或建筑的設(shè)備網(wǎng)。小區(qū)寬帶互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了從網(wǎng)絡(luò)運營商各自為政——小區(qū)（建筑）局域網(wǎng)接入合約網(wǎng)絡(luò)運營商——網(wǎng)絡(luò)運營商共建共享三個發(fā)展階段。這三個階段的發(fā)展，一方面反映了我國寬帶互聯(lián)網(wǎng)的用戶端帶寬不斷提速的發(fā)展歷程，同時也依賴光纖技術(shù)的成熟應(yīng)用和產(chǎn)品成本的下降。另外國家現(xiàn)在推行三網(wǎng)合一，也就是通過技術(shù)改造，將電信網(wǎng)、計算機網(wǎng)和有線電視網(wǎng)三大網(wǎng)絡(luò)合為一網(wǎng)，同時能夠進行包括語音、數(shù)據(jù)、圖像等綜合多媒體的通信業(yè)務(wù)，通過一張網(wǎng)，人們不僅可以觀看數(shù)字電視，還可以通過個人電腦進行郵件收發(fā)、遠程網(wǎng)絡(luò)登錄、股票實時操作、可視電話、傳真服務(wù)、網(wǎng)上購物、智能家居控制、遠程醫(yī)療診斷、安全監(jiān)控、三表自動抄送等。

網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)還廣泛應(yīng)用于大學(xué)城、職工宿舍區(qū)的設(shè)備網(wǎng)以及基于設(shè)備網(wǎng)的一卡通技術(shù)。

設(shè)備網(wǎng)是小區(qū)智能化系統(tǒng)集成的平臺，由核心交換設(shè)備、路由設(shè)備、防火墻設(shè)備、服務(wù)器組、綜合布線系統(tǒng)、vpn等設(shè)備和一卡通軟件平臺組成，數(shù)字式攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共食堂消費系統(tǒng)、熱水供應(yīng)收費系統(tǒng)、刷卡式自助洗衣房、公共淋浴房、停車場系統(tǒng)、電瓶車刷卡充電、非機動車停放管理、小賣部、門禁系統(tǒng)、遠抄系統(tǒng)、考勤系統(tǒng)均可在此平臺中運行，通過一卡通系統(tǒng)軟件平臺將各子系統(tǒng)集成后，極大地方便了居住者日常生活消費和管理者進行園區(qū)管理服務(wù)。其中一卡通技術(shù)是平臺集成的重點，一般采用定向開發(fā)軟件系統(tǒng)，才能將多系統(tǒng)完好集成，同時集成電子錢包功能，完善一卡充值和消費支付。各子系統(tǒng)設(shè)備的兼容性是一卡通系統(tǒng)成敗的關(guān)鍵，因此，進行一卡通建設(shè)必須確保參與建設(shè)的設(shè)備符合系統(tǒng)的兼容性要求。另外不能采用其中某一個子系統(tǒng)自帶軟件作為集成平臺，自帶軟件雖然免費，但實踐中一般無法兼容和集成其他子系統(tǒng)，以致在管理上造成巨大困難，因此若采用各子系統(tǒng)自帶軟件當做一卡通系統(tǒng)，將會喪失一卡通的集成性、便利性特點，因此也將無所謂一卡通的概念，最終造成一卡通建設(shè)的失敗。

二、智能化設(shè)計與實施階段中分別存在的問題和解決思路

在建筑規(guī)劃設(shè)計階段，往往對智能化設(shè)計只是停留在概念和原理上，沒有針對產(chǎn)品進行設(shè)計，而不同的產(chǎn)品，其實際布線和接入方式是有較大差異的，更為嚴重的是，各子系統(tǒng)只是簡單的堆砌，沒有進行整合、集成和優(yōu)化。因此，必須對各子系統(tǒng)進行深化設(shè)計，并進行集成、優(yōu)化綜合布線和接入，才算真正完成設(shè)計。但是設(shè)計階段，往往產(chǎn)品并沒有確定下來，確定產(chǎn)品還要經(jīng)過投資建設(shè)方商討溝通、招投標等步驟，而智能化建設(shè)涵蓋面很廣，產(chǎn)品也琳瑯滿目、參差不齊，各子系統(tǒng)、多專業(yè)分包之間的協(xié)調(diào)也是困難重重，造成子系統(tǒng)之間不能考慮到互相之間的聯(lián)系和矛盾，不能從用戶角度去設(shè)計，不同產(chǎn)品功能與成本之間投資建設(shè)方往往難以取舍，造成實際建成的系統(tǒng)離滿意總有那么一段距離。

在建設(shè)過程中，主要從前期開發(fā)的深化設(shè)計、根據(jù)智能化設(shè)備和產(chǎn)品的性能進行品牌和規(guī)格定型、控制供貨商價格等入手來進行事前控制。同時需要考慮和協(xié)調(diào)總包與智能化分包的矛盾和問題、智能化分包與產(chǎn)品供貨商的矛盾和問題、以及招投標帶來的矛盾和問題。許多投資建設(shè)方往往采用總包一腳踢的辦法，看起來很簡單，什么矛盾都沒有，實際上不是造價偏大了，就是功能縮水了，或者看起來很美，用起來一點也不實在，甚至故障頻發(fā)導(dǎo)致系統(tǒng)三天打魚，兩天曬網(wǎng)，最后智能化系統(tǒng)形同虛設(shè)。所以筆者提出以下幾點看法和意見：

首先是設(shè)計深化階段，必須明確各子系統(tǒng)的功能定位，在此基礎(chǔ)上選擇具備相應(yīng)功能的產(chǎn)品，這一點往往很難，因為無論是投資建設(shè)方還是招投標管理要求，都有一定的矛盾，這就需要投資建設(shè)方?jīng)Q策者的高瞻遠矚、下定決心。

其次是選擇三個左右性價比相當?shù)漠a(chǎn)品進行比較討論，最后通過招投標等方式確定產(chǎn)品及其規(guī)格、預(yù)算價格，對于關(guān)鍵性能的設(shè)備，最好能積極利用企業(yè)內(nèi)部人才優(yōu)勢，做到指定品牌，但實施中往往也比較艱難，由于利益紛爭導(dǎo)致飽受爭議。對于一卡通相關(guān)設(shè)備，必須做到產(chǎn)品兼容性要求，能夠集成到同一平臺，這也是一卡通系統(tǒng)成功的關(guān)鍵。許多項目最后無法實現(xiàn)一卡通，關(guān)鍵原因都是設(shè)備不開放、不兼容造成。

再次是施工管理階段。智能化各子系統(tǒng)施工協(xié)調(diào)配合以及根據(jù)實際情況及時調(diào)整相當重要，因此必須選擇一個好的智能化施工企業(yè)。施工方必須富有經(jīng)驗，對各子系統(tǒng)產(chǎn)品性能熟悉了解，才能正確安裝，而設(shè)備和系統(tǒng)調(diào)試往往需要供應(yīng)商或廠方直接進行，施工方還要及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計和施工中的錯誤和問題，及時反饋投資建設(shè)方進行調(diào)整，有些在設(shè)計中沒有明確的內(nèi)容或工藝，施工方應(yīng)能采用合理的方法進行溝通和解決。

三、智能化建設(shè)建成后的管理與維護

智能化建設(shè)成功與否，建成后的使用管理與維護相當重要，如果不能很好地管理和使用維護，整個系統(tǒng)就會成為擺設(shè)，造成投資浪費、使用人生活不便等問題。

在后期運營階段，智能化功能完美使用，將使物業(yè)得到增值。以萬科藍山住宅系列項目為例，從一進小區(qū)，全自動化的安全網(wǎng)絡(luò)便開始發(fā)揮作用，整個物業(yè)小區(qū)安全崗位數(shù)字化聯(lián)網(wǎng)，高度達到崗與崗之間的信息共享與信息同步性。如保安巡更簽到系統(tǒng)，在小區(qū)相應(yīng)位置設(shè)立巡更簽到器，規(guī)定保安人員巡更路線及巡更時間，保安人員配帶簽到器巡邏簽到，控制中心的電子地圖上就會顯示出所有保安人員所在位置，當保安人員在規(guī)定時間內(nèi)沒有到指定地點巡邏，控制中心即發(fā)出聲光報警信號，中心即可查詢其位置，并用保安對講機聯(lián)絡(luò)。簡單的講，讓住戶感到不是一個崗位負責(zé)他們的安全而是所有崗位，小區(qū)的檔次感因而提升。這僅僅是安全系統(tǒng)所帶來的好處。反之，如果有些小區(qū)采用了質(zhì)量和服務(wù)相對較差的產(chǎn)品和系統(tǒng)，比如門禁系統(tǒng)故障頻發(fā)，管理部門和業(yè)主就會出入不便，造成負面影響，又比如監(jiān)控故障，關(guān)鍵時刻無法提供線索和證據(jù)，就會令人感到監(jiān)控形同虛設(shè)，給破案或事件的處理帶來困難。

再比如一卡通系統(tǒng)，系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)性相當強，如果發(fā)生故障不能及時處理，可能會對住戶居住生活多方面帶來影響，管理上造成數(shù)據(jù)統(tǒng)計不準確。因此除了住戶和管理者都要學(xué)會使用管理外，還必須做好系統(tǒng)的維護工作，確保系統(tǒng)正常運行，這一點相當重要。

總而言之，合理的小區(qū)建設(shè)智能化建設(shè)思路不是停留在工程建設(shè)里，也不是停留在一個專業(yè)里，更不是停留在一個領(lǐng)域里。智能化建設(shè)的完成需要普及到全壽命周期里的，不僅需要在建設(shè)前期設(shè)計中普及，也需要在建設(shè)施工的多專業(yè)中普及，還需要在后期運營階段小區(qū)建設(shè)中普及。只有這樣，作為小區(qū)最終的主體，也就是住戶，才能體會感受到真正的人性化的小區(qū)智能化。

四、案例：從某職工宿舍區(qū)項目的智能化建設(shè)談?wù)劤膳c敗

筆者親自參與了某職工宿舍區(qū)項目的智能化建設(shè)，該宿舍區(qū)建筑面積約7萬平方，由8幢6層多層建筑組成，小區(qū)設(shè)計美觀，配套齊全，太陽能系統(tǒng)集中供應(yīng)熱水，配有自助式洗衣房，并設(shè)有公共餐廳，中庭廣場，有較好的空間感。

根據(jù)投資建設(shè)方的設(shè)想，小區(qū)在智能化配套方面希望增加投入，形成亮點。為此對原智能化設(shè)計進行了全面深化，經(jīng)過討論，最后確定了整個智能化系統(tǒng)由以下子系統(tǒng)組成：高清數(shù)字視頻監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅外、巡更系統(tǒng)、設(shè)備網(wǎng)、智能一卡通系統(tǒng)（含水控系統(tǒng)、POS消費系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)及停車場收費管理系統(tǒng)）、公共廣播系統(tǒng)、LED大屏幕信息播報系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、預(yù)充式水電表、數(shù)字電視接入、寬帶互聯(lián)網(wǎng)接入。其中數(shù)字電視與寬帶互聯(lián)網(wǎng)接入由運營商負責(zé)建設(shè)到戶內(nèi)，其他均作為智能化工程。

整個工程實施比較成功，尤其是數(shù)字化高清視頻監(jiān)控的覆蓋，極大地提高了園區(qū)的安保水平，并在實踐中得到驗證。實踐證明增加攝像頭比模擬系統(tǒng)具有更可靠更方便的防范功能，為園區(qū)發(fā)生的事件提供了清晰的視頻圖像證據(jù)。另外，成功的亮點就是園區(qū)一卡通系統(tǒng)。很多一卡通系統(tǒng)到最后使用的時候都變成花拳繡腿，我們定向開發(fā)的一卡通系統(tǒng)軟件平臺除了數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計非常務(wù)實，能夠遠程互聯(lián)互通，以便在更大范圍內(nèi)實現(xiàn)一卡通，還有一個特點是能夠檢測設(shè)備是否脫網(wǎng)，能分析未脫網(wǎng)的設(shè)備是否正?？圪M，這給管理方提供了極大的方便，也極大地節(jié)約了管理的人力成本，降低了費用欠收率。但在工程實施過程中，一些通病或者說常見問題還是在困擾我們，比如各子系統(tǒng)在選型定產(chǎn)品過程中，經(jīng)常會有爭議，經(jīng)常會糾結(jié)于性價比的問題中，以至于某些子系統(tǒng)最后離完美就差那么一點。還有在工程建設(shè)中，針對子系統(tǒng)較多的情況下，各產(chǎn)品提供方與智能化分包方、投資建設(shè)方各部門的協(xié)調(diào)溝通，設(shè)計錯誤的及時排除都有一些經(jīng)驗教訓(xùn)需要總結(jié)吸取。這方面并不是以總包責(zé)任制一句話可以涵蓋的。比如在攝像頭覆蓋比較多的情況下，如何同步提高終端顯示和實時監(jiān)控的能力，避免輪回時間過長；在子系統(tǒng)調(diào)整的時候，如何及時對綜合布線系統(tǒng)進行同步調(diào)整，以減少資源浪費。這些看似簡單的問題，在實際操作中，卻總是非常容易被忽視，以致產(chǎn)生問題。

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（作者單位：寧波杭州灣新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司 浙江寧波 315000）

（責(zé)編：李雪）

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