聶日明

今年以來，房價下跌的消息不斷，尤其是三四線城市的房地產(chǎn)市場下跌風險更為顯著。這種背景下，取消限購的聲音漸起。

現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的框架是2010年初形成的。以“國十一條”、“新國十條”為基礎(chǔ)的調(diào)控政策，直接面對經(jīng)濟微觀主體，限制異地購房（限購令）、大幅提高二套房貸標準，隨后還啟動了3600萬套保障房的計劃，建立了包括土地供給、信貸、稅收、保障房等的住房差別化調(diào)控體系。

這輪調(diào)控飽受社會各界的指責。原本已經(jīng)式微的落后政策工具，如擴展戶籍在限購中的作用，過度保障的福利房，與30多年來市場化改革的方向背道而馳。但不管怎么樣，房地產(chǎn)調(diào)控的效果是顯著的，70個大中型城市的房價增速出現(xiàn)明顯的放緩甚至負增長。2012年房價開始分化，雖然以京滬為代表的一二線城市房價仍然堅挺，但三四線城市的房地產(chǎn)市場供給過剩，房價難以維持。

從眼下的形勢來看，未來很長一段時間內(nèi)，三線以下城市的房價過高不再成為問題，反而應該擔心房價下跌帶來的金融風險以及對實體經(jīng)濟的沖擊。而一二線城市的調(diào)控是否達到了效果，是否應該調(diào)整？這就要追問，調(diào)控的初衷是什么。很多購房者想當然的認為是控制房價，但政府卻并不這么認為。縱觀近年調(diào)控史，房地產(chǎn)調(diào)控始終擺脫不了宏觀調(diào)控的框架，總體要服從經(jīng)濟周期的大局，降價并不是唯一目標，要不然2008年底也不會對房地產(chǎn)進行大刺激。其次，在輿論的指責下，房地產(chǎn)政策越來越傾向社會政策。政府也在宏觀調(diào)控與社會穩(wěn)定兩者之間不斷搖擺，以此構(gòu)成近十年以來的調(diào)控政策框架。

事實上，回過頭來看，為什么一二線城市的房子更搶手？這是因為城市里的資源太多。想一想，資源是全省甚至是全國的，但投向卻是集中于某一地的，房價在這一地域上漲也就很正常，要解決房價的問題，需要解決的是資源錯配的問題，而不是強行禁止購買。此時強行控制房價，而不去管市場上的要素扭曲，只是治標之策，是不能從根本上解決問題的。學校、醫(yī)院、大型娛樂休閑場所等優(yōu)質(zhì)資源集中在北京上海，房價怎么可能會跌？限購令也只是把想買的人擋在門外，并沒有解決區(qū)域間資源配置失衡帶來的問題。

在此看來，三四線及以下城市的房價已經(jīng)由市場決定，限購令應該順勢退出。而限購令主導的京滬等一二線城市的高房價問題也開錯了藥方，資源集中是房價高的根源，而過多的資源集中在大城市恰又是因為政府不當干預所導致的，這才是京滬房價畸高的原因。正常的做法是應消除這種干預，而非施加另一種不當干預，使得房地產(chǎn)市場的癥結(jié)進一步盤根錯節(jié)。而調(diào)整限購政策、放松土地供應量是消除這種干預的第一步。

（作者為上海金融與法律研究院研究員）

責編/劉建 美編/宋揚endprint