李鑫 LI Xin；郭立 GUO Li

（北京建筑大學(xué)，北京 100044）

（Beijing University of Civil Engineering and Architecture，Beijing 100044，China）

淺談我國公租房社區(qū)的管理

李鑫 LI Xin；郭立 GUO Li

（北京建筑大學(xué)，北京 100044）

（Beijing University of Civil Engineering and Architecture，Beijing 100044，China）

大力發(fā)展公共租賃住房是我國“十二五”期間保障性住房建設(shè)的主要任務(wù)，而公租房社區(qū)的管理是公租房是否能持續(xù)發(fā)展的保障。本文從公租房的特點(diǎn)出發(fā)，總結(jié)了公租房社區(qū)存在的問題，并探討了公租房社區(qū)的管理模式和方法。

公租房；社區(qū)；公租房管理

0 引言

公共租賃住房是我國保障房體系的一部分，雖然處于發(fā)展的起始階段，但公租房在我國北京、重慶、廣州、深圳、西安等地都已初具規(guī)模。在公租房建設(shè)量不斷增長的同時(shí)，對其社區(qū)的管理難度也在增加，一個(gè)好的管理模式對公租房社區(qū)是否能可持續(xù)發(fā)展具有決定性的影響。

1 公租房社區(qū)的特點(diǎn)

1.1 政府干預(yù)性質(zhì) 公租房屬于政府福利政策，它由政府提供政策支持，在規(guī)劃和建設(shè)上進(jìn)行融資補(bǔ)貼、戶型限定，在分配和管理的過程中對供應(yīng)對象和租金做出限制，基本上需要全程的政府干預(yù)，而政府也以受眾群體的福利最大化為原則，不斷進(jìn)行政策改革，完善公租房的建設(shè)和管理。

1.2 社會保障性 公租房是一項(xiàng)福利性保障政策，一方面和廉租房相比，它更具有開放的性質(zhì)，比如公租房的申請不需要具有本地城鎮(zhèn)戶籍，只要具備申請條件的公民均可申請；另一方面，公租房的租金符合中低收入者的負(fù)擔(dān)能力，如重慶政府頒布的《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》明確規(guī)定，要求公租房的租金為市場上同類房屋租金的60%。

1.3 居住人口特殊性 公租房的面向群體包括中低收入住房困難家庭、剛畢業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員。從公租房申請條件來看，它不像廉租房，要求申請者的收入過低，僅能保障低收入家庭的住宿需求，而經(jīng)濟(jì)房又需要一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，所以公租房便針對社會階層的中低收入群體，以解決這些家庭的暫時(shí)性住房問題。

2 公租房社區(qū)管理面臨的問題

2.1 社區(qū)管理難度大新建的一些公租房社區(qū)，如重慶的民心佳園總建筑面積108萬平方米，約提供住房超過1.79萬套[1]，北京的燕保京原家園和燕保青秀家園配租共四千多套。這種大面積規(guī)劃的公租房社區(qū)，往往人口眾多而且社區(qū)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。入住的部分人員為失業(yè)人員、老弱病殘、外地務(wù)工人員等，復(fù)雜的對象群體導(dǎo)致社區(qū)的管理出現(xiàn)多種問題。

2.2 社區(qū)居住人員不穩(wěn)定 由于公租房的公益性質(zhì)決定了住戶很長一段時(shí)期內(nèi)無法取得住房的擁有權(quán)，這在一定程度上增加了社區(qū)住戶的不穩(wěn)定性，并且社區(qū)的形成時(shí)間短，鄰里關(guān)系構(gòu)建較困難，住戶缺乏歸屬感和認(rèn)同感，而這種人員的不安全感導(dǎo)致公租房社區(qū)內(nèi)人口流動(dòng)量大，這種大的流動(dòng)量對社區(qū)的安全和公共治理很不利，加大了開展社區(qū)管理的難度。

2.3 社區(qū)管理缺乏效率 目前國內(nèi)城市大部分都未設(shè)立相應(yīng)部門來對公租房社區(qū)進(jìn)行管理，公租房社區(qū)的管理延續(xù)老舊社區(qū)的管理體制，既包括政府主管部門、社區(qū)居委會、街道管理組織，也有物業(yè)管理公司，這些機(jī)構(gòu)在管理過程中權(quán)責(zé)交叉，缺乏有效的市場化運(yùn)作制度。

2.4 社區(qū)公共設(shè)施服務(wù)缺乏 目前，公租房的建設(shè)量和入住量持續(xù)在增長，但相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施如餐飲、文體、教育、娛樂卻難以跟上。除了少數(shù)的示范性公租房社區(qū)，大部分公租房社區(qū)的配套服務(wù)和設(shè)施均缺失。一方面住戶取得生活和娛樂資源困難，生活質(zhì)量難以保障；另一方面社區(qū)缺乏運(yùn)營成本，維修不到位，影響公租房的后續(xù)使用及住戶的生活水平。

3 公租房社區(qū)管理的建議

3.1 完善公租房社區(qū)的管理模式 公租房的管理模式大多延續(xù)了政府主導(dǎo)模式，即由政府出資組建公租房管理局，對社區(qū)進(jìn)行管理，如上海建立公租房投資經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公共租賃住房建設(shè)投資、房源籌措、定向供應(yīng)和經(jīng)租管理[2]。也有不少城市組織社區(qū)居委會、房屋管理局等機(jī)構(gòu)對社區(qū)進(jìn)行共同管理。如重慶市組建由社區(qū)居委會、房屋管理機(jī)構(gòu)、派出所、物業(yè)服務(wù)公司、住戶代表等組成的小區(qū)管理委員會，來管理小區(qū)的日常工作。如果從公平效率的原則出發(fā)，小區(qū)的管理委員會應(yīng)該是以居民代表為主體的組織，他們作為居民最了解自己和社區(qū)的需要，但社區(qū)的自治需要以成熟的“市民社會”為前提[3]，這顯然是公租房居民所不具備的，于是就需要政府介入社區(qū)的管理中，來指導(dǎo)管委會對社區(qū)進(jìn)行管理，而其他的政府機(jī)構(gòu)，如街道辦事處不宜直接參與到小區(qū)管理委員會，否則會減少管理的效率并引發(fā)責(zé)權(quán)混淆問題。

3.2 創(chuàng)新公租房社區(qū)管理方法 由于公租房的申請條件越來越放寬，社區(qū)人口越來越多元化，公租房社區(qū)的管理方法絕不等同于普通社區(qū)的管理。在公租房的社區(qū)服務(wù)過程中，相關(guān)管理者不能只以一個(gè)的角度來服務(wù)處于不同層次的居民。除了加大對社區(qū)的投資和設(shè)計(jì)不同種類的社區(qū)活動(dòng)外，公租房社區(qū)還可以參考香港的公屋制度引入社工，社工必須經(jīng)過嚴(yán)格的資格認(rèn)證的職業(yè)，人員具備專業(yè)技能，就業(yè)領(lǐng)域廣泛，社會認(rèn)可度高，政府對他們支付豐厚的薪資和報(bào)酬[4]。具體來說，公租房的管理者應(yīng)該針對社區(qū)內(nèi)不同需求層次的住戶，提供個(gè)性化的產(chǎn)品和服務(wù)組織滿足的社區(qū)活動(dòng)。例如針對公租房社區(qū)退休老年和學(xué)齡前兒童多的特點(diǎn)，應(yīng)在公租房社區(qū)里創(chuàng)建托老所和義務(wù)幼兒教育[5]；針對公租房社區(qū)待業(yè)人員多的特點(diǎn)，可以安排志愿者或一些非盈利機(jī)構(gòu)進(jìn)行周期性勞動(dòng)技能培訓(xùn)和工作介紹等等。

3.3 居民充分參與公租房社區(qū)的管理 在公租房的中低收入群體中，城鎮(zhèn)無業(yè)以及老齡化群體占到相當(dāng)大一部分，怎樣組織和解決這部分人的工作和生活問題是公租房社區(qū)管理的重點(diǎn)。對于這個(gè)問題可以分為以下幾方面解決，一是把部分有豐富工作經(jīng)驗(yàn)的人引入公租房管委會，在治理社區(qū)的同時(shí)提高其管理能力；二是號召和吸納有健康身體素質(zhì)卻失業(yè)的群體加入物業(yè)管理的人員中，其勞動(dòng)價(jià)值不僅可以抵消其物業(yè)費(fèi)，而且物業(yè)公司還可以補(bǔ)償其一定的薪酬；三是組織社區(qū)居民自我開展相互學(xué)習(xí)、自我提高的培訓(xùn)講座，每周末都可以挑選社區(qū)內(nèi)具有各種工作技能的人作為客座講師主持，以促進(jìn)社區(qū)人員再就業(yè)；四是組織社區(qū)志愿者對社區(qū)內(nèi)的老年人進(jìn)行日常托管照顧，其工作時(shí)長可以抵免部分房租費(fèi)。

4 總結(jié)

本文以公租房社區(qū)為研究對象，研究并總結(jié)公租房社區(qū)的特點(diǎn)。一是政府干預(yù)性質(zhì)，二是社會保障性，三是居住人口特殊性。這三個(gè)特點(diǎn)決定了公租房小區(qū)的管理不同于普通小區(qū)，也是這三點(diǎn)特性使公租房社區(qū)在管理中遇到各種問題，即社區(qū)管理難度大、社區(qū)居住人員不穩(wěn)定、社區(qū)管理缺乏效率、社區(qū)公共設(shè)施服務(wù)缺乏。如此，我們可以重新思考和創(chuàng)新公租房社區(qū)的新型管理方法，嘗試從不同的模式和新的角度來解決這些問題。但歸根結(jié)底，這些意見和建議需要真正的落實(shí)和應(yīng)用于公租房社區(qū)才能提高公租房社區(qū)的管理效率，保障公租房居民的生活質(zhì)量。

[1]潘雨紅,龐家美,熊建華.重慶市公租房租金定制的難題與對策——以“民心佳園”項(xiàng)目為例[J].學(xué)前教育研究，2012(07).

[2]曾德珩,溫曉娟.中外公租房運(yùn)營管理模式比較[J].建筑經(jīng)濟(jì),2012(09).

[3]王芳,李和中.城市社區(qū)治理模式的現(xiàn)實(shí)選擇[J].中國行政管理，2008(04).

[4]許婷.香港社工發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對國內(nèi)的思考與啟示[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2012(10).

[5]閆建.公租房社區(qū)服務(wù)與管理——基于重慶市“民心佳園”公租房社區(qū)的調(diào)查[J].理論探索，2013(02).

On the Public Rental Housing Community Management in China

Developing and increasing public rental housing is the main task of affordable housing construction from 2011 to 2015 in China.And the management of public rental housing community is the key of sustainable development of public rental housing.This paper starts from the characteristics of public rental housing,summarizes the problems existing in public housing community,and discusses the management mode and method of public rental housing community.

public rental housing；community；public rental housing management

李鑫（1987-），男，河南焦作人，在讀研究生，研究方向?yàn)楣こ添?xiàng)目管理；郭立（1966-），女，山西孝義人，教授，主要研究方向?yàn)槲飿I(yè)管理、建筑工程管理。

F293.3

A

1006-4311（2014）13-0080-02