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        還原中國樓市真相

        2014-06-05 03:07:28臧建軍
        新民周刊 2014年21期

        臧建軍

        市場焦灼期,關(guān)于市場分析與預(yù)測的文章觀點更是滿天飛,有經(jīng)驗派、數(shù)據(jù)派、邏輯派等等。而我近期奔走在各個城市一線,往返于開發(fā)商與案場之間,對市場有一些直觀的感受。所以,今天我更多地用來自一線城市的市場觀察,以及開發(fā)商的真實感受和想法,對當下市場的狀態(tài)做出歸納總結(jié),并在此基礎(chǔ)上進行分析判斷。

        我對中國房地產(chǎn)市場狀態(tài)歸納總結(jié)為:“三類城市、四種心態(tài)、三種行動、四方博弈、兩種可能”。

        三類城市

        全國城市住宅市場全面降溫,交易量不斷下滑,大家都能看到。但這里面不同的城市現(xiàn)狀,還是有所差異。我全國跑下來,大體上可以分為三類城市。

        第一類是庫存高、供應(yīng)大,整體供求失衡的城市。這類城市以二三線城市居多,二線城市有:沈陽、杭州、天津、西安、濟南、青島、長春、哈爾濱等。三線城市有:無錫、常州、揚州、鹽城、泰州等。在一些城市如沈陽、無錫等部分樓盤已經(jīng)有深度價格調(diào)整,但由于客戶觀望情緒濃厚,價格調(diào)整的效果正逐漸遞減。

        第二類是價位高,局部供求失衡。這種情況主要體現(xiàn)在一線城市,這些城市去年價格的快速上漲,給市場帶來了一定消化壓力,高端市場普遍去化周期較長。但定價合理的剛需與改善市場,局勢并不悲觀。

        第三類是供求比較平衡,但受市場大勢影響,躺著也“中槍”的。這類城市有:鄭州、南京、合肥、成都、石家莊等。其中有些城市屬于供不應(yīng)求,比如南京存量比還是較合理的,價格微漲。再加上6月份即將舉辦的“青奧會”使部分在建工程停工,未來一段時間還將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。但由于市場整體下滑,負面信息泛濫,導(dǎo)致這些城市的客戶群也跟著觀望了。

        四種心態(tài)

        我們能夠看到的開發(fā)商現(xiàn)狀,整體而言,開發(fā)商大多還處于觀望狀態(tài),市場上較少有實質(zhì)性降價動作。跟眾多開發(fā)商一路聊下來,以及根據(jù)實際現(xiàn)狀的歸納,開發(fā)商當下大致有四種典型心態(tài)。

        一是等。等待政府搬救兵。前段時間部分城市先后出臺政策救市,央行也適當?shù)卮翱谥笇?dǎo)“房貸”政策。有些開發(fā)商覺得,政府要穩(wěn)增長和保就業(yè),就要依賴房地產(chǎn)市場,應(yīng)該會有進一步的行動,等等再說。當然,這些開發(fā)商有的是基于分析判斷,有的則是存僥幸心理。

        二是熬。有些城市的開發(fā)商,比如之前提到的供求相對平衡的城市開發(fā)商,他們對供求現(xiàn)狀比較了解,看好未來,心態(tài)比較樂觀,覺得熬到金九銀十,市場就會好轉(zhuǎn)了。

        三是怯。有些開發(fā)商是想降價的,但是勇氣不夠。首先是不敢率先降價;其次是不知道要降多少?不知道市場的底部在哪?怕一發(fā)而不可收拾。

        四是愁。小幅降價沒效果,但高價買的地,房價降多了,就虧大了,騎虎難下。典型城市如杭州和西安。杭州是地價高,存量又多。西安則是2012年降價以來,房價沒怎么漲,沒有再往下大降的回旋余地了。

        三種行動

        當然,在整體觀望的心態(tài)下,開發(fā)商也在積極地推動營銷,甚至個別項目率先降價,取得了一定效果。但就目前市場看來,大多還是以促銷暗降等方式試探市場。做法主要有三種。

        第一、新上市產(chǎn)品低價入市。價格一般下調(diào)10%之內(nèi),但實際效果不甚理想,近期大部分樓盤開盤去化率平均在30%以下。

        第二、加大促銷,微調(diào)價格。以加大贈送、特價房、特惠折扣、首付分期、降低裝修標準等各種方式促銷。

        第三、加大營銷渠道投入。使用較多銷售人員拓客,啟動中介與電商聯(lián)動等等。這是我一直呼吁的營銷方式,但也出現(xiàn)了矯枉過正的局面,比如盲目學習碧桂園模式,追求人海戰(zhàn)術(shù)等。

        四方博弈

        在購房者觀望,開發(fā)商也觀望的情況下,當下房地產(chǎn)市場進入一個開發(fā)商、購房者、地方政府、中央政府四方博弈之僵持局面。

        首先,購房者對于市場降價的預(yù)期已經(jīng)形成,必然持續(xù)觀望,坐山觀虎斗。購房的需求依然堅實存在,但迫于“個貸”緊,門檻高,購買壓力大等原因;另一方面是媒體渲染悲觀局勢,導(dǎo)致觀望情緒濃厚,即使在一些供求平衡的城市也如此。

        其次,開發(fā)商的情況剛才講過,觀望中煎熬。大部分開發(fā)商負債與現(xiàn)金流情況不錯,加上地價較高,大幅降價的欲望與壓力尚不迫切。這里面,大企業(yè)比中小企業(yè)會更積極主動。

        第三,地方政府心急如焚。地方政府多年來依賴土地財政,住宅市場冷淡,土地市場跟著冷;地方債臺高筑,但財源要斷,如何能不急。有些城市直接出臺救市政策,有的則暗地放松,但依然杯水車薪。

        最后是中央政府態(tài)度不明。但是原則明確,市場為主導(dǎo)。但是要穩(wěn)增長,還是要仰仗房地產(chǎn)行業(yè),不能波動太大。相信中央政府此刻亦非常糾結(jié)。接下來是否銀行全面降準,是個市場關(guān)注的懸念。

        兩種可能

        第一種可能,“市場啥時回暖,中央政府說了算”!我的判斷是,如果央行放松貨幣、高層領(lǐng)導(dǎo)進一步對樓市托底。這次樓市的調(diào)整可能是短期的,市場可能會按照之前調(diào)整三四個季度的慣例,在四季度全面企穩(wěn)并逐步回暖。

        第二種可能,如果中央政府沒有實質(zhì)性動作,調(diào)整就可能持續(xù)較長時間,就只能靠開發(fā)商調(diào)整價格來消化供求矛盾。部分開發(fā)商表示,若市場持續(xù)低迷,考慮在秋交會之際發(fā)動猛烈行動,破釜沉舟,來確?,F(xiàn)金流。如果這樣的話,四季度才會是真正的樓市破冰探底時,屆時市場血雨腥風必然在所難免。endprint

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