岳智慧 常飛 ??　王玉貴

摘 要：研究區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平空間差異，有利于政府因地制宜，依據(jù)不同地區(qū)的區(qū)域特性來制定相關(guān)的房地產(chǎn)政策，對(duì)全社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著舉足輕重的作用。本次研究以四川省為例，建立評(píng)價(jià)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平的指標(biāo)體系，以熵值法確定權(quán)重，并在運(yùn)用自然斷裂法將各區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平進(jìn)行空間聚類，分析其時(shí)空分布狀況，并依據(jù)其綜合水平得分將所有區(qū)域分為三類。結(jié)果表明：四川省區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在不同時(shí)間段的總體分布狀況較為穩(wěn)定，不同時(shí)段區(qū)域水平變化差異較小。最后提出針對(duì)不同類別區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建議，并討論了未來對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平這一課題的研究方向。

關(guān)鍵詞：區(qū)域；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展水平；聚類分析

引言

房地產(chǎn)為人類生存和發(fā)展的提供入住空間和物質(zhì)載體，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)產(chǎn)業(yè)[1-2]。近年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，由于地區(qū)差異導(dǎo)致房地產(chǎn)面臨的問題愈演愈烈：房?jī)r(jià)攀升過快，影響人民生活質(zhì)量和社會(huì)穩(wěn)定，政府政策未考慮區(qū)域差異，“一刀切”模式的調(diào)控政策成效甚微[3]；投資者區(qū)域組合投資意識(shí)較弱，投資風(fēng)險(xiǎn)較大[4]。所以，劃分不同區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，對(duì)研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的空間分布特征，投資者進(jìn)行正確的房地產(chǎn)投資決策，國家根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H情況制定相關(guān)房地產(chǎn)政策等意義重大。已有的研究主要集中于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)政策以及他們之間關(guān)系等方面，代表性學(xué)者有鄭思齊[5-6]、王先柱[7]等，而從區(qū)域角度出發(fā)去研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的研究相對(duì)較少[8-10]。四川省幅員遼闊，地區(qū)差異明顯，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平必然存在差異。本文基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的視角，運(yùn)用空間統(tǒng)計(jì)分析的方法對(duì)四川省區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)行測(cè)算，探索其分布特征及變化發(fā)展規(guī)律。

1.數(shù)據(jù)來源、指標(biāo)體系及研究方法

1.1 數(shù)據(jù)來源

本次研究選擇了三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)（2003年、2007年和2013年），分年度對(duì)四川省區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平空間差異進(jìn)行考察，所選數(shù)據(jù)全部來源于《四川省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《四川省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。研究區(qū)域包括四川省的20個(gè)市州（由于甘孜州數(shù)據(jù)缺失，故被略去）。

1.2 指標(biāo)體系

構(gòu)建評(píng)價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的指標(biāo)體系，不但要依照指標(biāo)體系構(gòu)建的一般原則，而且還要確定其影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的主要因素?；谌嫘?、可行性、典型性和一致性的原則，如下構(gòu)建評(píng)價(jià)四川省區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平的指標(biāo)體系。（表1）

將所選指標(biāo)進(jìn)行編號(hào)，即投資完成額（X1）、固定資產(chǎn)投資（X2）、施工房屋面積（X3）、竣工房屋面積（X4）、商品房屋銷售面積（X5）、商品房銷售額（X6）、開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)（X7）、開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)（X8）、房地產(chǎn)投資額（X9）、區(qū)域GDP水平（X10）。

2.研究方法

2.1數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化

標(biāo)準(zhǔn)化處理數(shù)據(jù)，能避免由于指標(biāo)間不同量綱帶來的影響。其標(biāo)準(zhǔn)化公式如下[11]：

Zij=yij-yminjymaxi-yminj i=1，2，…m，（1）

式中，i表示第i個(gè)區(qū)域，j是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平指標(biāo)；Zij指標(biāo)表示i區(qū)域指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值；yij表示i區(qū)域y指標(biāo)數(shù)據(jù)值，yjminz代表j指標(biāo)在所有區(qū)域里的最小值；yimax指j指標(biāo)在所有區(qū)域里的最大值。

2.2指標(biāo)綜合值

M=Zij×Wj（2）

其中，M表示指標(biāo)綜合值，Zij為指標(biāo)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化值，Wj為指標(biāo)的權(quán)重值。

3.四川省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平測(cè)算

參照《四川省統(tǒng)計(jì)年鑒》，構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和運(yùn)用熵值法來確定權(quán)重，計(jì)算20個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的指標(biāo)權(quán)重綜合值（表2）。并運(yùn)用自然斷裂法進(jìn)行聚類分析，結(jié)果如圖1所示。

圖1 2003、2007、2013年四川省房地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平空間分異圖

從圖中看出，四川省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在嚴(yán)重的區(qū)域不平衡現(xiàn)象，對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行綜合聚類，從空間上將其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平劃分為三個(gè)類別：

第一類城市是成都市。三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)，成都市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平穩(wěn)居第一。作為四川省的省會(huì)城市，其科技力量強(qiáng)大，是國務(wù)院確定的西南商貿(mào)、科技與金融中心，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，因此房地產(chǎn)的投資資金來源穩(wěn)定。且近年來，隨著外來人口的不斷涌入，人們對(duì)住宅的需求進(jìn)一步增加，從正面刺激著房地產(chǎn)事業(yè)的興盛。此外，成都市還擁有優(yōu)越的自然條件，平坦的地形為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展奠定了廣袤的空間基礎(chǔ)。其綜合得分保持在2以上，與二、三類地區(qū)相比，成都市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高。第二類城市較多，且在不同時(shí)間點(diǎn)，個(gè)別地區(qū)所屬類別有所變化。其中，廣元市、眉山市、攀枝花、遂寧、內(nèi)江市這五個(gè)城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在二、三類之間跳動(dòng)。而其它地區(qū)的發(fā)展水平相對(duì)穩(wěn)定，主要包括德陽市、綿陽市、南充市、廣安市、達(dá)州市、樂山市、自貢市、宜賓市和瀘州市等城市，均屬于第二類地區(qū)，這些城市為省地級(jí)市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平居中，綜合得分在1左右。第三類城市中，除上述在二、三類之間跳動(dòng)的城市外，主要包括巴中市、涼山彝族自治州、雅安市、阿壩藏族羌族藏族自治州等，該類地區(qū)大多位于較為偏遠(yuǎn)的山區(qū)，較為落后，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展水平低，其綜合得分在1以下。

4.結(jié)論與討論

對(duì)于四川省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平的區(qū)域不平衡、地區(qū)差異較大的現(xiàn)狀，本次研究從空間分析的角度，將區(qū)域綜合水平得分進(jìn)行聚類，把空間統(tǒng)計(jì)的方法運(yùn)用到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中，進(jìn)一步探索四川省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在空間上的分布特征，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的空間統(tǒng)計(jì)分析實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新。結(jié)果表明：四川省區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的分布格局基本與空間地理位置保持一致，即：以成都市城中心向外輻射遞減，市東北、東南方向的綜合水平顯著高于其它地區(qū)；三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，各區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平波動(dòng)變化較小，說明這種差異空間分布格局比較穩(wěn)定。因此，政府應(yīng)重點(diǎn)對(duì)第三類水平房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最低的地區(qū)，通過給予優(yōu)惠、鼓勵(lì)政策，采用區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)作來提升這些省份的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，進(jìn)而縮小全省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，促進(jìn)各區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平的協(xié)調(diào)發(fā)展；而對(duì)于第二類地區(qū)，可采用富鄰措施，加強(qiáng)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高低省份間的相互協(xié)調(diào)與合作。

基于空間分析的方法，本次研究對(duì)四川省區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的空間分布特征進(jìn)行了初步探究，在實(shí)質(zhì)上屬于描述性分析，在所建立的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系基礎(chǔ)上，運(yùn)用空間分析的方法對(duì)不同地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)行測(cè)算，并根據(jù)在地圖上所呈現(xiàn)出來的表征差異去說明其區(qū)域水平。因此，對(duì)于未來進(jìn)一步的研究方向，是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及其區(qū)域差異性形成機(jī)理的探究。（作者單位：1.四川師范大學(xué)西南土地資源評(píng)價(jià)與監(jiān)測(cè)教育部重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室；2.四川師范大學(xué)地理與資源科學(xué)學(xué)院）

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