徐宇岐 郭平

摘要：青島膠州灣海底隧道的開(kāi)通使膠州灣西岸的黃島區(qū)住宅價(jià)格攀升，使交通因素成為影響該區(qū)住宅價(jià)格的主要因素。這種攀升并不是永久性的，而是具有暫時(shí)性、區(qū)域性。然而，對(duì)于一個(gè)城區(qū)而言，黃島區(qū)仍然沒(méi)有完全解決公共配套、交通設(shè)施等與人民日常生活密切相關(guān)的問(wèn)題，使之成為膠州灣兩岸價(jià)格差異的不可忽視的因素。

關(guān)鍵詞：青島；黃島區(qū)；城市交通；住宅價(jià)格

膠州灣海底隧道是環(huán)膠州灣交通網(wǎng)構(gòu)建過(guò)程中的關(guān)鍵一環(huán)。該隧道位于膠州灣灣口，是連接青島主城與黃島的重要通道，讓黃島與青島主城區(qū)的聯(lián)系更加緊密，它對(duì)于縮短青黃之間的距離、加強(qiáng)東西兩岸的溝通交流、拉動(dòng)西海岸經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、擴(kuò)展青島的城市發(fā)展空間格局、推動(dòng)山東“藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)”建設(shè)起到了促進(jìn)作用。同時(shí)，它的開(kāi)通也使黃島區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到影響，進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。本文將擬建多元線性回歸模型，通過(guò)逐步回歸分析的方法排除無(wú)關(guān)變量，探究影響黃島區(qū)住宅價(jià)格的主要影響因素。

一、黃島區(qū)住宅價(jià)格的變量分析

據(jù)相關(guān)資料總結(jié)，影響住宅價(jià)格的因素主要有以下三類(lèi)。第一，房屋自身屬性，包括面積、裝修情況、年代、樓層高度。第二，房屋所在環(huán)境特征，主要有容積率、綠化率、總建筑面積、周邊基礎(chǔ)設(shè)施的配置狀況。第三，房屋所在環(huán)境的交通情況，包括距離商業(yè)中心的遠(yuǎn)近、到附近車(chē)站的距離。說(shuō)明了住宅價(jià)格與該因素呈負(fù)相關(guān)，距離中心距離越近，價(jià)格越高。距隧道口距離的相關(guān)系數(shù)為-161.327，說(shuō)明距離隧道口越近，單位價(jià)格越高。與主城區(qū)的住宅價(jià)格相比，黃島區(qū)價(jià)格還屬于洼地，因此有一部分主城區(qū)的市民選擇在這里置業(yè)，隧道通車(chē)后，為降低出行成本，隧道口成為置業(yè)者們的首選。距附近車(chē)站距離系數(shù)為-2.817，說(shuō)明距離附近車(chē)站距離越近，住宅價(jià)格越高。

二、黃島區(qū)個(gè)別區(qū)域2011～2013年住宅均價(jià)走勢(shì)

此次數(shù)據(jù)收集了整個(gè)黃島區(qū)及隧道口附近的薛家島區(qū)域，靠近輪渡的老黃島區(qū)域。為了保持?jǐn)?shù)據(jù)的一致性，本次所用的數(shù)據(jù)均以2011年1月為起點(diǎn)，各區(qū)域走勢(shì)圖分別見(jiàn)圖1和圖2。

隧道通車(chē)之初有隧道1路、隧道2路、隧道3路、隧道4路來(lái)往于青黃兩岸。除隧道1路是從青島主城區(qū)到黃島區(qū)的山東科技大學(xué)外，其他三個(gè)線路的公交車(chē)僅僅到了隧道口附近的薛家島樞紐站，沒(méi)有深入黃島區(qū)的各個(gè)地段，從而造成對(duì)隧道1路的需求量增多，乘客擁擠。因此，相當(dāng)一部分居民在到了薛家島樞紐站后需要換乘黃島區(qū)當(dāng)?shù)毓卉?chē)，而居住在輪渡附近的老黃島區(qū)域的居民甚至重新選擇隧道開(kāi)通之前的輪渡來(lái)往于青黃之間。這樣一來(lái)，時(shí)間和費(fèi)用成本重新上漲，因此出現(xiàn)了暫時(shí)性購(gòu)房需求下降。此后，雖然青島市政府在2012年1月調(diào)整了隧道3路的路線，黃島區(qū)市民對(duì)該路線的滿(mǎn)意率達(dá)到了95%以上，但房?jī)r(jià)一直維持在8000元/平米左右，沒(méi)有出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。由此可見(jiàn)，隧道對(duì)黃島區(qū)住宅價(jià)格的影響不是一直持續(xù)性的。

值得注意的是，對(duì)于黃島區(qū)的個(gè)別區(qū)域，并不是遵從以上的走勢(shì)規(guī)律的。典型區(qū)域就是位于輪渡附近的老黃島區(qū)域（見(jiàn)圖2）。黃島老城區(qū)被定位為工業(yè)區(qū)，化工、煉油、集裝箱等工業(yè)項(xiàng)目多聚集此地，影響了居住環(huán)境，繁華程度及檔次與黃島其他區(qū)域相比較低，雖然存在這些不利條件，但在隧道開(kāi)通前是進(jìn)出黃島的必經(jīng)之地，保持著唯一的交通優(yōu)勢(shì)。海底隧道的開(kāi)通對(duì)輪渡造成相當(dāng)大的沖擊，客流量大幅減少，在2012年初隧道公交車(chē)調(diào)整路線后，失去了以往唯一的交通優(yōu)勢(shì)的老黃島區(qū)域的房?jī)r(jià)在3月開(kāi)始降到了8000元/平米以下，與薛家島、長(zhǎng)江路商業(yè)街等繁華地段的態(tài)勢(shì)相悖，成為黃島區(qū)里價(jià)格較低的地段。可見(jiàn)，交通對(duì)某個(gè)區(qū)域的影響效果并不是一致性的，一種交通方式的盛行必然會(huì)影響到與之互為取代的交通方式。隧道與輪渡是一對(duì)互斥方案，彼此可以相互代替，具有排他性。選擇了隧道，則輪渡必然會(huì)被排斥。

隧道開(kāi)通后，黃島區(qū)住宅均價(jià)有一定程度的增加，但與主城區(qū)相比，仍然是個(gè)洼地。首先，隧道開(kāi)通至今還不到三年，西移還處在初步階段，相比較市區(qū)而言還有很大的發(fā)展空間?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)不夠，供水供電不能滿(mǎn)足生產(chǎn)生活的需要，公共交通線路少、覆蓋面積小，因此黃島區(qū)仍然沒(méi)有完全解決公共配套、交通設(shè)施等與人民日常生活密切相關(guān)的問(wèn)題。其次，隧道開(kāi)通之初，需要建立收費(fèi)站來(lái)收回建設(shè)成本，目前隧道收費(fèi)站對(duì)于私家車(chē)輛收取20元的過(guò)路費(fèi)，極大增加了來(lái)往成本。這說(shuō)明收費(fèi)政策對(duì)于房?jī)r(jià)有一定的影響。

三、結(jié)論

本文通過(guò)多元回歸方程的逐步分析方法得出了結(jié)論，城市交通規(guī)劃確實(shí)在一定程度上對(duì)住宅價(jià)格造成影響，概括起來(lái)主要體現(xiàn)為交通位置的優(yōu)劣，鄰近交通位置的地段處于優(yōu)勢(shì)，而遠(yuǎn)離交通位置的地段則處于劣勢(shì)。膠州灣海底隧道的開(kāi)通引起了黃島區(qū)住宅價(jià)格的攀升，但這種攀升具有暫時(shí)性、區(qū)域性的特點(diǎn)?？傮w來(lái)說(shuō)，交通情況的改善并非是影響樓市的單一因素，對(duì)一個(gè)城市而言，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)步伐也要隨之亦步亦趨。海底隧道的交通成本及黃島區(qū)目前的配套設(shè)施狀況，都會(huì)影響到黃島區(qū)住宅價(jià)格與主城區(qū)差異程度。

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（作者單位：青島理工大學(xué)管理學(xué)院）