張哲 劉素君

作者簡介：張哲（1989，06-），男，西華大學(xué)管理學(xué)院2012企業(yè)管理研究生，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

劉素君（1987，09-），女，西華大學(xué)管理學(xué)院2012級研究生，研究方向：會計學(xué)。

摘要：隨著社會進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程日益加快，我國的城市規(guī)模、城市人口、城市布局等方面有了明顯轉(zhuǎn)變。然而發(fā)展的弊端也逐漸凹陷，城市化進(jìn)程中帶來的交通問題正在受到各方面關(guān)注。尤其是一線城市、省會城市，幾乎無可避免的遇到了種種問題。軌道交通的建設(shè)正是解決這一系列的好辦法，與此同時，伴隨軌道交通的建設(shè)，房地產(chǎn)的結(jié)合開發(fā)問題也隨之而來。本文對當(dāng)前城市交通建設(shè)及房地產(chǎn)互動開發(fā)研究情況進(jìn)行梳理。

關(guān)鍵詞：城市軌道交通；房地產(chǎn)開發(fā)；綜述

引言

國外學(xué)者對城市軌道交通建設(shè)與沿線房地產(chǎn)開發(fā)的研究始于1970年左右，研究方法主要采用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的方法。研究的重點落在了軌道交通對房價的影響。在國內(nèi)，城市軌道交通建設(shè)與沿線房地產(chǎn)開發(fā)的針對性研究還比較少。國內(nèi)城市軌道交通建設(shè)起步較晚，有關(guān)軌道交通與城市社會經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性研究也就比較少。然而，過去幾年老百姓最關(guān)心的問題，無疑是房地產(chǎn)方面的問題。老百姓除了關(guān)心房屋質(zhì)量、物業(yè)情況等，在購房過程中另一個重要考察指標(biāo)便是出行便利。隨著城市軌道交通的大力發(fā)展，越來越多的人愿意在臨近軌道交通的樓盤購房。軌道交通與房地產(chǎn)的互動開發(fā)兩者緊密相連，受到了學(xué)術(shù)界、政府、房地產(chǎn)商、購房者等各類群體的關(guān)注。

一、城市軌道交通建設(shè)

對軌道交通的研究歷史悠久，早在蒸汽時代，軌道交通便已經(jīng)出現(xiàn)。而幾十年各國的發(fā)展經(jīng)驗和教訓(xùn)也表明軌道交通是改善或者促進(jìn)城市公共交通的一味良藥。在國標(biāo)《城市公共交通常用術(shù)語》中，軌道交通的定義這樣寫道：通常以電能為動力，采取輪軌運輸方式的快速大運量公共交通總稱。通常情況下，軌道交通具有固定的路線，且路線較長，運輸量大等特點。在《“十二五”綜合交通運輸體系規(guī)劃》中，2015的全國軌道交通長度將達(dá)到3000公里。

就目前的研究來看，城市軌道交通具有以下幾個作用。1：環(huán)保，軌道交通是低能耗、少污染的綠色交通方式。尤其是國內(nèi)近年廣泛關(guān)注的霧霾等一系列環(huán)保問題，通過促進(jìn)軌道交通發(fā)展能夠良好的改善。2：改善出行方式。由于軌道交通的運輸量大、乘坐價格便宜、不擁堵，人們更愿意選擇軌道交通的方式出行。3：公共福利。軌道交通能夠形成一連串的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，尤其是本文關(guān)注的房地產(chǎn)。軌道交通對城市布局和發(fā)展模式都將產(chǎn)生影響，帶動周邊一系列郊縣的發(fā)展。

在高速發(fā)展的另一面，對城市軌道交通研究也表明了幾個面臨的問題。1：資金約束。這是一個資本密集型行業(yè)，例如大多城市的軌道交通中地鐵造價一公里至少花費5億元。2：運營成本高。軌道交通不僅前期投入大，完工后的運營成本也較高，包括人工費、軌道維護(hù)費等等。這就增大了國家的財政負(fù)擔(dān)。例如北京市財政對地鐵的補貼高達(dá)20億。3：規(guī)劃合理性。某些城市的軌道交通建設(shè)屬于盲目跟風(fēng)，路線規(guī)劃也沒有做好充足的前期準(zhǔn)備。導(dǎo)致實際運行中出現(xiàn)了很多問題，這就與軌道交通倡導(dǎo)的高效不符了。

二、沿線房地產(chǎn)互動開發(fā)

軌道交通的快速發(fā)展改變了人們出行方式、提高了效率、使城市與郊縣聯(lián)系更加緊密。人們對購房的考慮已經(jīng)不局限于市區(qū)內(nèi)，而是更傾向于軌道交通沿線的樓盤。目前的學(xué)術(shù)界研究主要采用外部性理論、區(qū)位、級差地租理論、住房存量與流量理論進(jìn)行，考察最多的是軌道交通對沿線房地產(chǎn)的價格影響。

首先要談的便是價格影響。在目前的研究中，被公認(rèn)的一點是軌道交通站點距離的遠(yuǎn)地直接關(guān)乎對房地產(chǎn)價格的影響，距離城市的核心區(qū)域越遠(yuǎn)，城市軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響也越大。這是因為處于城市中心的交通選擇較多，如出租車、公交車等，這就造成對軌道交通的依賴性不強，故而無法對房價產(chǎn)生較大影響；另一方面，往城市外圍，交通方式的選擇余地變小，對于城市軌道交通的依賴增強。當(dāng)然，在市中心地帶的其他因素也影響房價，城市軌道交通只是一方面，但不能否認(rèn)的是在城市外圍房價與軌道交通的聯(lián)系很大?？梢赃@樣說，外圍區(qū)房價與到軌道站點距離之間的相關(guān)性比城市中心更為顯著。也有學(xué)者通過研究指出，在少數(shù)情況下城市軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響在表現(xiàn)得很弱。這與它們處在高檔住宅區(qū)有關(guān)，并且這些地區(qū)大多毗鄰快速道路交通干道及開發(fā)區(qū)，因此城市軌道交通對這些地區(qū)房價的影響力很弱。隨著城市軌道交通建設(shè)的蓬勃發(fā)展，可以預(yù)見城市軌道交通對沿線房價的影響將更為顯著，房地產(chǎn)的價格也會隨之呈現(xiàn)出新的格局。

除了價格方面的影響，另一個值得關(guān)注的是房地產(chǎn)的開發(fā)。在目前的研究中，對是軌道交通促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展還是房地產(chǎn)開發(fā)帶來軌道交通發(fā)展還存在著爭議，比較被認(rèn)可的觀點是兩者相輔相成，不能單一的將軌道交通或者房地產(chǎn)開發(fā)作為唯一因素。根據(jù)土地價格理論的分析，便利性是軌道交通對周邊經(jīng)濟(jì)影響的根本來源，這當(dāng)然包括了房地產(chǎn)。中國改革開放以來一直奉行一句話：要致富，先修路。要帶動一個城鎮(zhèn)或者一片區(qū)域的發(fā)展，“路”委實是根本前提條件，否則資源不流通、信息不順暢如何談發(fā)展？然而，隨著社會的高速發(fā)展，對路的定義不再是簡單的公路，此處的“路”應(yīng)當(dāng)定義為各種交通形式，軌道交通便是其中的一重要形式。從這個層面看，軌道交通確實能夠帶動沿線房地產(chǎn)市場的開發(fā)。從一個角度看，城市化進(jìn)程加快，城市人口膨脹、城市規(guī)模擴大，越來越多的人往城市周邊擴散，以此將房地產(chǎn)市場帶動起來。而為提高城市總效率，將眾多的周邊地區(qū)連接起來，便自然而然的產(chǎn)生了軌道交通的發(fā)展。因此，筆者也贊成不簡單的表述為軌道交通帶動房地產(chǎn)開發(fā)或者房地產(chǎn)發(fā)展帶動軌道交通，兩者實為互相促進(jìn)的關(guān)系。（作者單位：西華大學(xué)）

項目基金：西華大學(xué)研究生創(chuàng)新基金（ycjj201358）

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