尹潔

在各種因素作用下，3月以來全國主要城市房價正在降溫，業(yè)內(nèi)認(rèn)為今年我國房市下行壓力逐漸顯現(xiàn)。與此同時，出現(xiàn)了兩種截然相反的觀點：一些人認(rèn)為目前狀態(tài)不過是過去10年中“短期停滯——強烈反彈”的又一次重演；而不少普通百姓則更愿意相信房市“崩盤說”，房價馬上會“大跳水”。對于第一種觀點，作為國家財政部財經(jīng)專家的賈康并沒有完全否定，認(rèn)為政府調(diào)控思路的進(jìn)步正在降低強烈反彈的可能性；而對于第二種觀點，他說是非理性的。

城鎮(zhèn)化是房價長期上漲的推手

對于大多數(shù)買不起商品房的人來說，在經(jīng)歷了10年飛速飆升的房價煎熬之后，相信“房價大跳水”顯然要比探究房價下不去的原因更容易。但愿景的實現(xiàn)需有理論和數(shù)據(jù)支撐。賈康稱目前還沒看到任何有說服力的論據(jù)證明城鎮(zhèn)房價會普遍迅速回調(diào)。

記者：您認(rèn)為目前房價下行壓力會導(dǎo)致“全面崩潰”嗎？

賈康：說全面崩潰是危言聳聽。不能看到個別城市某些樓盤價格下降，就得出樓市全面崩潰的結(jié)論。正常市場是允許價格波動的，應(yīng)體現(xiàn)出一定的市場風(fēng)險。而我們前些年的表現(xiàn)似乎是單邊市，結(jié)果大家誰也不覺得有風(fēng)險，很多人肆無忌憚地在里面炒?，F(xiàn)在出現(xiàn)市場分化，正好是一個矯正的契機。

記者：樓市不會崩潰說有依據(jù)嗎？

賈康：中國的城鎮(zhèn)化目前實際上剛完成不到40%，而國際經(jīng)驗表明，要到70%左右的高位才會轉(zhuǎn)入低水平發(fā)展階段。中國城鎮(zhèn)化正處于方興未艾的發(fā)展過程中，今后還會有幾億人進(jìn)城居住，這決定了城市中心區(qū)域房價長期上漲的趨勢，即房價在相當(dāng)長時期內(nèi)總體上還會表現(xiàn)為一條上揚曲線的大模樣。有些前期由種種原因形成的泡沫因素，在市場出現(xiàn)分化情況下正有利于使之現(xiàn)形和加以消化。

記者：目前有部分房主預(yù)期房價下跌，在賣房，甚至還適當(dāng)降價，您怎么看？

賈康：這是好事，市場分化后可使一些要買房的百姓得到實惠。但不能因一些具體下調(diào)案例，就說房市出現(xiàn)斷崖式崩盤局面。要看到，有些地方的房價仍然堅挺，并且還有漲價的案例。全國70個城市統(tǒng)計下來，絕大多數(shù)還是走高。當(dāng)然，下降的城市從過去的一兩個擴大到五六個，再往后有降價表現(xiàn)的城市可能會更多，但光看均價是不能說明太多問題的。對于交易雙方來說，最重要、最關(guān)鍵的是具體分析交易對象即樓盤的具體情況。

不動產(chǎn)業(yè)經(jīng)不起大起大落

記者：很多老百姓一直盼望房價“大跳水”，如果真的發(fā)生了會給中國經(jīng)濟帶來哪些連鎖反應(yīng)？

賈康：這種觀點是非理性的。如果房價崩盤“大跳水”，對經(jīng)濟的影響將是引發(fā)普遍的、嚴(yán)重的衰退。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合起來的不動產(chǎn)業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)鏈中的影響非常全面，前端是原材料，如鋼材、水泥、建材，中間產(chǎn)品是設(shè)計、建筑工程、裝修等，最后形成的商業(yè)物業(yè)和住房，拉動的是市場活動的方方面面。比如住房交付使用會促使入住者購買家電、家具、床上用品等耐用消費品，這又涉及很長的產(chǎn)業(yè)鏈和很大的產(chǎn)業(yè)群。此外，還有很多文化社會屬性的產(chǎn)品，比如一個人搬入新居后往往會買書籍放到新居書架上，年輕夫婦會考慮生孩子，這又涉及嬰幼兒用品、教育產(chǎn)業(yè)等。所以，不動產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這一地位無可置疑。既然如此，我們當(dāng)然要避免這個產(chǎn)業(yè)經(jīng)受大起大落式的沖擊，政府也不會坐視不動產(chǎn)業(yè)大起大落。

記者：有人用日本、美國等西方國家樓市崩潰的例子進(jìn)行反駁，中國與其有可比性嗎？

賈康：日本樓市明顯回調(diào)是上世紀(jì)90年代，當(dāng)時它的城鎮(zhèn)化水平已高達(dá)70%以上，美國則早就在這個水平以上。日本是在進(jìn)入高城鎮(zhèn)化率階段經(jīng)歷的不動產(chǎn)泡沫破滅，美國則是在金融創(chuàng)新過程中經(jīng)歷的類似打擊，這些都不能簡單拿到中國當(dāng)下來類比。對這些經(jīng)驗和教訓(xùn)我們當(dāng)然要吸取，但不能因中國近來房市剛剛出現(xiàn)分化，就說是美日先例在中國的重演。

記者：假如中國樓市崩盤，造成的狀態(tài)與影響和美日一樣嗎？

賈康：不一樣。假設(shè)極端情況——中國現(xiàn)階段就出現(xiàn)樓市崩潰，那就很可能跌進(jìn)中等收入陷阱，貧富分化加劇，直接影響民生，而且很可能使經(jīng)濟問題政治化，進(jìn)入亂局。而美日已是從中等收入階段“畢業(yè)”的發(fā)達(dá)國家，情況大不相同。美國進(jìn)行一些調(diào)整后，新經(jīng)濟政策已較快使其擺脫了危機狀態(tài)，它現(xiàn)在于世界仍是無可動搖的頭號強國，美元資產(chǎn)依然是全球避險資產(chǎn)里的首選。日本經(jīng)歷20年經(jīng)濟停滯，老百姓的國民福利卻沒什么滑坡，照樣過得比較滋潤。但中國經(jīng)濟增速的可接受區(qū)間現(xiàn)在很狹窄，一旦滑出區(qū)間，局面會不可接受、不可設(shè)想。所以，我們一定要在這方面保持清醒頭腦，不能感情用事、意氣用事。如果老百姓中一部分人強烈希望以非常低的價位擁有住房，那現(xiàn)在的理性思路應(yīng)是申請政府給提供保障性住房，以后等收入上升了再去買商品房。所以說，大家的思維要調(diào)整一下，政府全力推進(jìn)保障房建設(shè)是給全局“托底”，市場軌道上則不要太看重房價高一點還是低一點，它的常態(tài)應(yīng)是有波動。也不宜把低收入階層的思維一下子套到市場資源配置上來，公平競爭中房價只要在正常范圍內(nèi)波動，大家就應(yīng)該接受。

賈康，著名財經(jīng)專家，財政部財政科學(xué)研究所所長，中國財政學(xué)會副會長兼秘書長，曾受邀進(jìn)中南海座談經(jīng)濟工作，被媒體稱之為“中南海問策”。

光靠土地流轉(zhuǎn)解決不了城市化問題

今后中國的城鎮(zhèn)要增加大量的新市民了，這是一個很大進(jìn)步。當(dāng)然了，很多人在批評說，農(nóng)村土地能賣多少錢?。窟@個批評是對的，政府是需要考慮的。因為大城市周邊的農(nóng)村土地雖然值錢，但差不多已經(jīng)被收購?fù)炅耍嬲钠h(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村土地是不值錢的，這個土地流轉(zhuǎn)能否替農(nóng)民創(chuàng)造更多的收益，這是存有疑問的。

□郎咸平/文 劉子亮/圖

我曾經(jīng)在《郎咸平說：改革如何再出發(fā)》一書里說過，反對搞城市化“大躍進(jìn)”，目前階段來看，我認(rèn)為應(yīng)該在中小城鎮(zhèn)建立更好的制造業(yè)體系，以吸納更多的農(nóng)村人口。

在本輪改革之前，宅基地跟承包地，就是農(nóng)民所擁有的一切。農(nóng)民有沒有醫(yī)療保險？有沒有養(yǎng)老金？有沒有公平受教育的權(quán)利？我想說，農(nóng)民這些東西基本上是沒有的。舉個例子可以說明，過去農(nóng)民有集體公社的赤腳醫(yī)生對不對，現(xiàn)在沒有了，一切都是要收費的了。醫(yī)療保險過去是沒有的，只是近幾年才有了解決不了大問題的新農(nóng)合；那退休金呢？也是沒有的；教育權(quán)呢？你可以受教育，但是農(nóng)村的教育質(zhì)量非常差，常常是一個老師教所有的課，在農(nóng)村出生的孩子想考上清華北大會更難。因此說，在中國，許多人一出生就是不公平的。endprint

那么這次改革對中國農(nóng)民有什么實惠呢？首先就是農(nóng)民的醫(yī)療、養(yǎng)老和教育可以逐漸與城市接軌了，可以納入中小城鎮(zhèn)的保障體系了。中間這一塊因為這個原因而放大了，對農(nóng)民來講和過去相比有了更多的實惠，這是非常好的。但是，農(nóng)民還不能去大城市，只能去中小城鎮(zhèn)。因此，這個圈終究沒有放大到最外圈。這個我表示理解，因為這只是改革的第一步。

請注意，我過去是一直反對上屆政府所提的城鎮(zhèn)化的，尤其是40萬億城鎮(zhèn)化，我認(rèn)為這是在搞城鎮(zhèn)化“大躍進(jìn)”，而且我舉出了很多例子，說明這種城鎮(zhèn)化將使大城市不堪負(fù)荷。還是要再舉一個例子，習(xí)近平主席2012年訪問美國馬斯卡丁，那是美國的一個美麗的小鎮(zhèn)，和咱們的上海市相比，上海人口是它的1000倍，但是上海市的小學(xué)只是它的100倍。換句話講，它按人口平均擁有的小學(xué)數(shù)量是咱們上海市的10倍。馬斯卡丁那個小鎮(zhèn)的醫(yī)療條件也非常好，醫(yī)療資源很充足，醫(yī)院病人不多，而且常常門可羅雀?？晌覀冞@兒呢？這幾年在上海醫(yī)生人數(shù)增加不多，醫(yī)院數(shù)目也還下降，因此每一家醫(yī)院都是擁擠不堪。在這種情況之下，大城市的生態(tài)圈已經(jīng)非常糟糕了，如果你硬要搞城市化，大城市肯定是不堪負(fù)荷的。所以，只能從中小城鎮(zhèn)化開始，讓中小城鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等慢慢和大城市接軌，讓資源在大中小城市之間合理地分布，這才是我們下一步應(yīng)該努力的方向，這一點也是我過去一直所建議的。

這一次改革給中國農(nóng)民的另一大實惠，就是給農(nóng)民擁有的承包地和宅基地更明確的財產(chǎn)權(quán)了，這個就是三中全會所提出的土地流轉(zhuǎn)問題。過去，農(nóng)村集體土地是同地不同權(quán)，而且不能買賣，銀行也不接受抵押。好了，現(xiàn)在宅基地也好，承包地也好，都可以拿到市場上去賣了，而且收益歸農(nóng)民，農(nóng)民拿到這個財富就可以進(jìn)入中小城鎮(zhèn)，享受好的醫(yī)療、養(yǎng)老和教育保障了，這就是中國農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)形成的一個城市化的推動力。換句話說，今后中國的城鎮(zhèn)要增加大量的新市民了，這是一個很大進(jìn)步。當(dāng)然了，很多人在批評說，農(nóng)村土地能賣多少錢??？這個批評是對的，政府是需要考慮的。因為大城市周邊的農(nóng)村土地雖然值錢，但差不多已經(jīng)被收購?fù)炅耍嬲钠h(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村土地是不值錢的，這個土地流轉(zhuǎn)能否替農(nóng)民創(chuàng)造更多的收益，這是存有疑問的。

因此，光靠土地流轉(zhuǎn)只能讓大城市周邊農(nóng)村的極少數(shù)農(nóng)民富起來，而對于絕大多數(shù)農(nóng)民來講，作用卻是有限的。只有讓農(nóng)民進(jìn)入到中小城鎮(zhèn)，在當(dāng)?shù)卣业揭环莺线m的工作，定居下來，才是一個長久解決之道。所以說，我想問一下，我們今天真正需要什么？回答也是很干脆的，需要在中小城鎮(zhèn)建立更好的制造業(yè)體系，以吸納更多的人口。美國馬斯卡丁小鎮(zhèn)有非常多的企業(yè)在那里投資，可以雇傭相當(dāng)多的人，我希望我們的中小城鎮(zhèn)也像美國的馬斯卡丁一樣，改善企業(yè)的投資經(jīng)營環(huán)境，給予企業(yè)更多的優(yōu)惠，讓更多的企業(yè)尤其是制造業(yè)能夠在中小城鎮(zhèn)里面茁壯成長，吸收更多的農(nóng)村人口。應(yīng)該說，這才是一個長久的發(fā)展之道。

郎咸平，著名經(jīng)濟學(xué)家，曾任香港中文大學(xué)講座教授，素有“郎旋風(fēng)”、“最敢說真話的經(jīng)濟學(xué)家”之稱。公司治理和金融專家，主要致力于公司監(jiān)管、項目融資、直接投資、企業(yè)重組、兼并與收購、破產(chǎn)等方面的研究，其系列作品出版后均為暢銷書。endprint