楊樹定

【摘要】房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，是將營利作為主要目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。在我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展下，房地產(chǎn)公司的前進步伐也隨之進一步加快，但其在發(fā)展過程中由于種種原因如管理水平低下、資金緊缺等問題的存在，致使財務(wù)管理中出現(xiàn)了諸多的問題。本文首先概述了房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的特點，其次指出了房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理中存在的問題，最后提出了強化房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的具體對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；財務(wù)管理；問題；具體對策

財務(wù)管理是公司為了獲取經(jīng)濟效益最大化，在組織企業(yè)的財務(wù)活動、處理財務(wù)關(guān)系過程中所進行的科學預(yù)測、決策、計劃、控制、協(xié)調(diào)、核算、分析和考核等各類經(jīng)濟活動中管理工作的總稱。房地產(chǎn)公司在現(xiàn)代經(jīng)濟社會中占有重要地位。在豐厚的利潤驅(qū)使下我國涌現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)公司，樓市行情上揚速度極快。為了防止房價的上漲，我國政府部門頒布實施了諸多的宏觀調(diào)控政策對國內(nèi)房地產(chǎn)公司予以調(diào)整。針對此情況，房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理怎樣實現(xiàn)現(xiàn)代市場經(jīng)濟的需求，不斷提高自身競爭實力，這是目前的核心課題。筆者就房地產(chǎn)公司財務(wù)管理特點為切入點，指出了房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對策，以保障房地產(chǎn)公司持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的特點

1.資金籌集數(shù)額大、資金周轉(zhuǎn)周期長

由于房地產(chǎn)公司開發(fā)對象的特殊性，使得房地產(chǎn)開發(fā)時需要投入龐大的資金。在龐大的土地價格與房屋工程造價下，房地產(chǎn)公司一次將投入高額的資金，對于此情況，要求房地產(chǎn)公司應(yīng)采用各類有效的途徑和渠道開展資金的籌集工作。同時，由于房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營過程存在長期性、資金周轉(zhuǎn)困難等現(xiàn)象，所以要想短時間內(nèi)收回資金還具有很大難度，致使資金周轉(zhuǎn)不靈。

2.投資決策困難，存在較大開發(fā)風險

由于房地產(chǎn)開發(fā)公司具有較長的開發(fā)周期，不可避免的會發(fā)生諸多的不可確定因素，而這些因素很有可能會影響到開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗及效益，所以，明確指出房地產(chǎn)公司進行投資決策過程中必須對項目的可行性加以論證，而這樣一來使得投資決策難度提高。由于房地產(chǎn)公司不具備高的調(diào)整能力，變動性差，只要項目開始施工，就無法再把資金抽回，這無疑給公司的投資帶來了巨大的風險隱患。

3.存在多樣化的財務(wù)形式，財務(wù)管理存在較大難度

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)會經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等各環(huán)節(jié)，開發(fā)活動涉及方方面面，所以，呈現(xiàn)出了多樣化的財務(wù)形式。此外，房地產(chǎn)公司活動參與者一般包括了房地產(chǎn)公司及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位以及內(nèi)部各單位和各上級管理部門，給財務(wù)管理帶來了較大的難度。

二、房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理中存在的問題

1.不重視全面成本及費用管理

這里所說的成本及費用管理指的是針對房地產(chǎn)公司日常開發(fā)經(jīng)營時所有費用與開發(fā)產(chǎn)品成本的產(chǎn)生而實施的涵蓋預(yù)算、計劃、控制、分析、評價等在內(nèi)的各種有效的管理活動，其主要職責是將房地產(chǎn)公司內(nèi)部潛力充分挖掘，貫徹節(jié)約目標，合理控制開發(fā)產(chǎn)品成本和其他費用的支出，保障企業(yè)在競爭激烈的市場中具有較高的競爭實力。房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本與費用管理在公司內(nèi)部管理中屬于核心內(nèi)容，全面成本管理明確指出房地產(chǎn)公司要求做到全員、全過程、全方位的成本管理，貫穿于房地產(chǎn)公司開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營全程。

2.缺乏完善的財務(wù)管理制度

國有企業(yè)與民營企業(yè)在制度建設(shè)過程中有著一定的差異性，這就使得房地產(chǎn)公司起步運行時，大部分的工作都難以有相匹配的制度依據(jù)，特別是財務(wù)管理工作上，房地產(chǎn)公司中常出現(xiàn)資金不集中、多頭開戶、財權(quán)分割等各類對公司發(fā)展極為不利的情況，大部分款項支付過程中均不具備相關(guān)的經(jīng)濟合同備案，財務(wù)部門無法全面獲悉款項的來源、發(fā)生細節(jié)，也沒有針對資金設(shè)置專門的歸口部門，這樣就使得房地產(chǎn)公司領(lǐng)導層難以及時的了解項目資金的實際運轉(zhuǎn)情況。

3.各部門間的協(xié)調(diào)性差

在房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理工作中，財務(wù)部門與經(jīng)濟部門和工程部門接觸中還存在一些矛盾問題，比如，在實施的制度中指出各部門每個月三十號前要將用款申請遞交到財務(wù)部門中，然后，財務(wù)部門再對月份用款計劃進行科學的匯總與合理的編制，報經(jīng)理辦公會批準后，由財務(wù)部門進行所需資金的籌集，同時根據(jù)已經(jīng)確立的用款計劃辦事。然而實際情況是，經(jīng)濟部門和工程部門常由于諸多因素而無法根據(jù)此規(guī)定辦事。在房地產(chǎn)公司財務(wù)管理部門中最難解決的問題就是資金的計劃性執(zhí)行力度不強，引起該問題發(fā)生的根本原因是各部門沒有認識到財務(wù)管理的重要性，認為控制屬于財務(wù)部門管轄范疇，不按照相關(guān)制度辦事。在和經(jīng)濟部門合作時，財務(wù)部門的任務(wù)是為經(jīng)濟合同支付費用。根據(jù)上述例子，經(jīng)濟部門作業(yè)過程中，經(jīng)常不根據(jù)相關(guān)規(guī)定提交申請，雖有相關(guān)的制度但未得到有效執(zhí)行，而財務(wù)部門與經(jīng)濟部門是同等級的，沒有權(quán)力管理經(jīng)濟部門，對于經(jīng)濟部門的拖后行為，只有領(lǐng)導層方可予以處理。

三、強化房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的具體對策

1.推行全面成本及費用管理

成本及費用管理涉及房地產(chǎn)商品壽命周期各環(huán)節(jié)階段，房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本管理工作具體涵蓋了成本及費用的預(yù)測、計劃、控制、核算、檢查、分析這些內(nèi)容，要想保證成本及費用管理具有高水平，房地產(chǎn)公司就應(yīng)有效管理所有成本費用，并且還應(yīng)全面調(diào)動員工參與成本及費用管理工作的熱情，促進公司經(jīng)濟效益最大化，嚴格根據(jù)國家明確規(guī)定的房地產(chǎn)公司成本及費用開支范圍與標準，保障房地產(chǎn)公司各環(huán)節(jié)經(jīng)濟水平，落實全面成本及費用管理。

2.創(chuàng)新財務(wù)管理制度

實際工作中常有一些問題無法根據(jù)以往的工作經(jīng)驗有效解決，所以需要通過制度創(chuàng)新來及時處理。比如，在貨幣資金控制的安全問題中，因無法獲悉準確的審批權(quán)限而導致財務(wù)管理難以有序運行，要想通過以往的標準規(guī)范來解決此問題難度較大。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)貫徹落實三級審核制度，以此提高財務(wù)部門的管理水平，摒棄傳統(tǒng)中看見有領(lǐng)導簽字就立即付款的行為。比如，某個項目運行時，發(fā)生了嚴重超過預(yù)算的現(xiàn)象并有領(lǐng)導的簽字，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)這個情況，結(jié)合三級審核制度提出相應(yīng)的異議，認為高出財務(wù)預(yù)算，最終款項被放置到下一階段中支付，從而推動財務(wù)預(yù)算的有效運行。

3.處理好各部門間的關(guān)系

在對房地產(chǎn)公司財務(wù)部門和其他部門間的矛盾沖突進行處理時，必須先充分了解財務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)涵，財務(wù)預(yù)算工作的完成其實就是全員運行的過程，而并非財務(wù)部門自身能夠完成的，所以，要求財務(wù)部門在協(xié)調(diào)和各部門間的關(guān)系時，各部門也要與財務(wù)部門良好的配合以實現(xiàn)預(yù)期的財務(wù)預(yù)算目標。領(lǐng)導層也必須對財務(wù)預(yù)算管理工作予以足夠的重視與支持，設(shè)置專門的預(yù)算管理組織、預(yù)算執(zhí)行部門與審計部門，推進財務(wù)預(yù)算正常運行。此外，房地產(chǎn)公司財務(wù)部門實施財務(wù)預(yù)算體系時應(yīng)將自身具有的財務(wù)核心作用全面發(fā)揮，充分了解財務(wù)預(yù)算的階段性目標，如果存在預(yù)算目標范圍以外或者預(yù)算目標嚴重不足的情況，第一時間匯報給領(lǐng)導層，財務(wù)部門在財務(wù)管理工作中具有主導與核心作用，應(yīng)該承擔起對各部門間關(guān)系的有效處理。

4.加強財務(wù)定期檢查與考核

房地產(chǎn)公司不僅要做好投資回收銜接、增強資金運用水平，同時還必須做好投資項目的風險分析和方法性研究工作?？茖W合理的財務(wù)預(yù)測能夠降低財務(wù)風險，將各類風險抵制在萌芽之中。對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等實施財務(wù)指標分析，加強財務(wù)監(jiān)督，節(jié)約成本費用，提高經(jīng)濟效益。

四、結(jié)論

綜上所述可知，財務(wù)管理在房地產(chǎn)公司中屬于重要部分，對房地產(chǎn)經(jīng)營與管理起到了重要的保障作用。房地產(chǎn)公司要想持續(xù)健康發(fā)展，一套完善的財務(wù)管理體系不可少，該體系能夠保證房地產(chǎn)公司有效籌資、投資及用資等，所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)積極構(gòu)建一套行之有效的財務(wù)管理體系。

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