文/莫蘭瓊 上海社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所助理研究員

2014年房地產(chǎn)降價(jià)原因分析

文/莫蘭瓊 上海社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所助理研究員

2014年以來，有關(guān)樓市降價(jià)促銷之聲不絕于耳，開發(fā)商資金鏈斷裂的消息也不斷見諸報(bào)端，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)不同程度的下跌。

2014年3月，杭州、福州、常州，乃至北京、上海等眾多城市的樓市都出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況：杭州部分樓盤跌幅甚至高達(dá)20%，福州、武漢、常州等地第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)也不盡如人意，甚至北上廣深的樓盤價(jià)格也有不同程度的下跌。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)也顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市中，4月共有26個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平或下跌，創(chuàng)2013年以來的下跌新低。今年前四個(gè)月內(nèi)，住宅銷售面積同比下降8.6%（2013年為同比增長(zhǎng)17.5%），銷售額同比下降9.9%（2013年為同比增長(zhǎng)26.6%），新房開工同比下降24.5%（2013年為同比增長(zhǎng)11.6%）。網(wǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)唱衰的言論也不斷涌現(xiàn)。山雨欲來風(fēng)滿樓，房?jī)r(jià)為什么會(huì)出現(xiàn)下跌？房地產(chǎn)降價(jià)的“拐點(diǎn)”真的來了嗎？

房?jī)r(jià)下跌的因素有很多，畢竟房地產(chǎn)過去10年的發(fā)展已經(jīng)超出百姓的生活需要以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)所能支撐的限度，需要出現(xiàn)一定的調(diào)整，但總體而言可以歸因于以下兩個(gè)原因：

一是限購(gòu)、限貸調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)。雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策存在很多爭(zhēng)議，但是限購(gòu)和限貸兩項(xiàng)政策的確對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快上漲起到了很大的作用。特別是限貸政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩方的信貸都受到極大的影響。

從房地產(chǎn)供應(yīng)方來看，2013年6月，中國(guó)人民銀行開始緊縮貨幣政策，致使社會(huì)融資總額從2013年6月份的同比增長(zhǎng)20.4%下降至2014年4月份的15.8%，集中在被認(rèn)為是與監(jiān)管套利或投資活動(dòng)有關(guān)的影子銀行貸款（如信托貸款）領(lǐng)域。導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的融資成本已經(jīng)升高，貸款難度加大。很多開發(fā)商為了不讓資金鏈斷裂，只能降價(jià)促銷，有的甚至清盤還貸。

從房地產(chǎn)需求方來看，今年3月份以來，多數(shù)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮取消房貸利率優(yōu)惠，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批趨嚴(yán)。除部分商業(yè)銀行暫停貸款外，國(guó)有銀行也都處于半停貸狀態(tài)，公積金貸款額度也在收緊。這在很大程度上遏制了房地產(chǎn)的需求。

二是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)增加。中國(guó)自1998年實(shí)行住房改革至2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。但2011年以來，在國(guó)家政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)投資加速，2013年新房開工量達(dá)14.6億平方米，比2010年增加了4.6億平方米，住房供應(yīng)指標(biāo)上升并始終保持在4%以上。2013年，中國(guó)西部的住宅供應(yīng)指標(biāo)從2011年的3.74上升至4.4，中部地區(qū)從3.66上升至3.97，東部地區(qū)的供應(yīng)指標(biāo)從4.24上升至4.36。某些內(nèi)陸省份的供應(yīng)則出現(xiàn)嚴(yán)重過剩，如2013年山西省的住宅供應(yīng)指標(biāo)高達(dá)7.2，位居全國(guó)第一。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的增加必然會(huì)引起價(jià)格的下降。

多地房?jī)r(jià)下跌是否預(yù)示著房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”的到來？筆者認(rèn)為現(xiàn)在下此結(jié)論為時(shí)尚早，畢竟房?jī)r(jià)高低只是一個(gè)現(xiàn)象，房子作為商品，其價(jià)格波動(dòng)也屬正常的?？傮w而言，筆者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象，但會(huì)出現(xiàn)適度的調(diào)整，而且不同城市的情況也不一樣。對(duì)于房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過剩的城市，價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)較大的下跌。