吳輝

春暖花開時，江蘇常州的讀者陳芊芊致信《投資與理財》，訴說她的買房計劃。她糾結(jié)于要不要現(xiàn)在買房，擔(dān)心買房后，生活壓力變大，影響了現(xiàn)在的生活質(zhì)量，并希望我們的理財師能給她一些建議，告訴她怎樣的理財規(guī)劃更為合理？

芊芊今年32歲了，目前在一個集團公司上班，稅后年收入55000元，年底其他收入29000元，有社保和公積金。但公積金每月交的錢只有300元，而且存款才一年。老公稅后年收入60000元，無社保，無公積金，也沒有任何商業(yè)保險。年底時，老公會交給她3 0 0 0 0元存款?，F(xiàn)在家里的存款金額有2 0萬元，全放在余額寶里，年化收益率5. 7%左右。

他們有一個孩子，已經(jīng)9歲。給孩子買了教育保險，年交7985元，每年有教育保險分紅。芊芊自己也有意外險，每年交1830元，兩份保險的保費每年不到1萬元，都是用每年收到的孩子的壓歲錢交的，相當(dāng)于兩份保險的保費不需要額外資金。

目前芊芊一家三口和公公婆婆同住在2 0 0多平米的自有房里。公婆有小生意做，年收入8萬元左右，并且公婆都有養(yǎng)老保險，基本不需要芊芊他們出贍養(yǎng)費。家里還有一套安置房，月租金收入有450元。家里的花銷，加上養(yǎng)車費用，月均開銷在6000元左右。

芊芊已經(jīng)確定2014年在常州市區(qū)買房，這是首套房。他們看中了的一套房屋總價在95萬元左右，打算通過借錢，湊齊首付50萬元，貸款45萬元，貸款30年?，F(xiàn)在銀行放貸利率比較高，上浮10%后達7.25%，感覺很有壓力。常州的公積金貸款額度又吃緊，自己又只交了1年公積金，目前公積金余額并不多。據(jù)悉，很多地區(qū)的公積金貸款只能貸到賬戶余額的10倍，為此芊芊非常擔(dān)心自己的貸款額度會受限。

規(guī)劃需求

1、2014年在常州購買首套房

2、孩子的教育規(guī)劃

“建議讀者采用組合貸（公積金+商貸），有效緩解月供壓力，節(jié)約利息成本，或是適當(dāng)調(diào)整購房面積，降低總價及月供壓力?！?/p>

王楠 平安人壽北京分公司區(qū)域拓展

客戶基本情況分析：

芊芊一家應(yīng)屬小康之家，通過合理的規(guī)劃，完全可以實現(xiàn)2014年購房計劃。依據(jù)基本情況，芊芊一家暴露了很大的風(fēng)險敞口。建議一家建立至少與貸款總額等值的人壽保險及重疾保險，并為孩子增配健康險。

需求一：2014年買房

建議一：采用組合貸（公積金+商貸），有效緩解月供壓力，節(jié)約利息成本。

依據(jù)常州最新住房公積金相關(guān)政策，可采用公積金貸款18萬+商貸27萬的組合方式，比單純商貸月供降低300元，節(jié)省利息11.2萬元。

建議二：適當(dāng)調(diào)整購房面積，降低總價及月供壓力

根據(jù)常州平均高段房價8000元/平米，95萬元的總價至少可購買120平米的大三居戶型?？紤]到目前五口之家居住200平米的戶型，結(jié)合未來房屋升值變現(xiàn)、出租的收益能力，可考慮購買面積略小的小三居戶型（85-90平米），它具有面積小、總價低、變現(xiàn)快、出租易的特點，而且可滿足三口之家日常居住。

下表中，采用純公積金貸款方式，總價70萬元，首付52萬元，貸款18萬元，等額本息20年，月供1100元左右（最低540元左右）

還可考慮降低首付，采用組合貸方式，總價70萬元，首付42萬元（余8萬元裝修款），商貸10萬元+公積金貸18萬元，等額本息30年，月供1600元左右（最低1000元左右）

需求二：孩子教育金

芊芊已經(jīng)為孩子配置了年保費近8000元的教育金保險，但未提及具體公司及險種，從保險教育金配置角度看，可以基本滿足。孩子已經(jīng)9歲，疾病風(fēng)險及意外風(fēng)險均相對提高，建議通過配置平安常青樹健康保障計劃，完善孩子基礎(chǔ)健康醫(yī)療（10萬元壽險+10萬元重大疾病+1萬元意外傷害醫(yī)療，年保費2500元左右）。

注：如果已經(jīng)為孩子配置的教育金保險包括壽險、重疾及意外醫(yī)療，可不再重新配置其它保障型產(chǎn)品。

由于負(fù)債率發(fā)生變化，因此家庭的保障缺口明顯增加。芊芊的先生沒有基礎(chǔ)保障（商保及社保），芊芊本人只有大約50萬元保額意外身故保障（依據(jù)保費測算），實際保障缺口較大。

建議芊芊夫妻均配置平安智勝人生保障計劃，計劃包含30萬元壽險+30萬元重疾+20萬元意外+1萬元意外醫(yī)療；年交保費均為4000元左右，建議30年以上長期交費。

依據(jù)以上建議，家庭基礎(chǔ)保障支出預(yù)算：芊芊意外險1830元+夫妻雙方保障8000元+孩子健康保障2500元+孩子教育金8000元=20330元。約為家庭年收入的13%，屬于保險配置10%-15%的合理支出區(qū)間之內(nèi)。

TIPS

上述理財規(guī)劃中涉及到的理財產(chǎn)品有：

①平安常青樹健康保障計劃【平安鑫盛終身壽險（分紅型，2012）+附加鑫盛提前給付重大疾病保險+附加意外傷害醫(yī)療（A/B）】

②平安智勝人生保障計劃【平安智勝人生終身壽險（萬能型）+平安附加智勝人生提前給付重大疾病保險+平安附加無憂意外傷害保險（2013）+平安附加無憂意外傷害醫(yī)療保險（A/B）】

“建議芊芊夫婦趁現(xiàn)在‘寶寶’類理財收益率剛開始下滑之際，選擇將大部分資金配置到銀行中長期理財，以便鎖定相對較高收益。”

張伊欣 2010年加入中國光大銀行北京分行，現(xiàn)擔(dān)任光大銀行私人銀行（北京）中心財富顧問，擁有豐富的客戶服務(wù)經(jīng)驗。

TIPS

特別說明

①由于申請住房按揭貸款的主體是芊芊夫婦，因此上述家庭財務(wù)狀況分析表不包含芊芊公婆的財務(wù)數(shù)據(jù)。

②根據(jù)已有信息可知，芊芊夫婦在老人贍養(yǎng)費用和家庭保險支出的費用為零，家庭支出主要是每月6000元的生活花銷和養(yǎng)車費用，合計每年7.2萬元。

理財規(guī)劃建議：

◆購房規(guī)劃

由于常州的公積金貸款額度吃緊，且芊芊的公積金余額不多，因此只能選擇申請商業(yè)貸款，放棄申請公積金貸款或組合型貸款。假設(shè)房屋總價在9 5萬元左右，芊芊夫婦能夠通過借錢，湊齊首付50萬元。假設(shè)能夠從銀行貸款4 5萬元，按照基準(zhǔn)利率上浮10%即7. 2 5%，貸款3 0年。按照等額本息還款方式，每月應(yīng)還房貸3 0 7 0 元，合計每年還貸3 . 684萬元。

一般在申請個人房屋按揭貸款時，當(dāng)申請人家庭年收入為年還貸金額兩倍以上時，且申請人無不良信用記錄，房貸申請一般都能順利通過。

◆教育規(guī)劃

芊芊夫婦的中期目標(biāo)是孩子的教育投資，想通過合理的資產(chǎn)配置，追求較高的相對投資回報，為孩子攢足教育費用。其現(xiàn)有的投資方式主要為兩種：一是給孩子買教育保險，年交7985元，每年享受教育保險分紅。二是將現(xiàn)有2 0萬元存款全放在余額寶里，年化收益率5 .7%左右。該種投資組合是否合理？我們來對上述兩種投資進行詳細(xì)分析。

1、教育保險：一般風(fēng)險相對較小，本金相對安全，但是每年的分紅款折合成年化投資收益率，一般為2%- 3%，收益率相對較低。因此，建議將該筆資金改為基金定投，以連續(xù)投資10年為例，平均年化收益率為6%-10%。由于芊芊家的孩子今年剛9歲，大約10年以后才會使用這筆資金，作為大學(xué)學(xué)費和生活費，而當(dāng)前A股市場點位相對較低，因此非常適合進行10年期的基金定投投資。

2、余額寶：起點較低，靈活性相對較高，但近期收益率持續(xù)下滑。4月以來，市場資金面相對寬松，同業(yè)市場拆借利率持續(xù)下降。受此影響，互聯(lián)網(wǎng)“寶寶軍團”的收益率持續(xù)回落，截至4月28日，余額寶7日年化收益率為5.08%，與發(fā)行初期的7%相比，降幅較大。因此，建議芊芊夫婦趁現(xiàn)在理財市場收益率剛開始下滑之際，選擇將大部分資金配置到銀行中長期理財，以便鎖定相對較高收益。

◆其他規(guī)劃

1、家庭備用金：芊芊的家庭屬于“上有老、下有小”的結(jié)構(gòu)，老人和孩子會有臨時緊急用錢的需求，因此建議芊芊夫婦準(zhǔn)備出足夠的家庭備用金，以備不時之需。按照緊急備用金一般需滿足家庭3 - 6個月生活開支的原則，芊芊家庭緊急備用金=（年度生活費7. 2萬元+年繳房貸3 .7萬元）/2 = 5 . 5萬元。該筆資金可以放在活期賬戶或者投資期限靈活、風(fēng)險較低的貨幣基金。

2、保險規(guī)劃：芊芊的老公是家庭的經(jīng)濟支柱，但是無社保、無公積金，也沒有任何商業(yè)保險，對于整個家庭來說，是一個風(fēng)險點。因此，建議芊芊老公適當(dāng)配置一些返還型的重疾險和消費型的意外險，用全面的保障計劃去覆蓋家庭風(fēng)險點。

點 評

為了實現(xiàn)買房計劃，芊芊需要開源節(jié)流，目前階段，無需贍養(yǎng)老人和租房，完全可以每月減少1000元的開銷。另外，若是擔(dān)心購房后影響生活品質(zhì)，完全可以減少購房面積。針對芊芊的家庭實際情況，我們兩位理財師都給出了很好的建議，芊芊可以參考。