王永生

5月，全國多地樓市不斷降溫，京津冀都市圈卻是個(gè)例外。自今年兩會(huì)期間京津冀一體化被再次提及以來，圍繞京津冀概念的政策、建議、討論等逐步升溫，最為火爆的莫過于京津冀概念下的環(huán)京津樓市投資熱。大概念背景下的樓市投資，現(xiàn)在真的可以出手了嗎？

京津冀樓市被過度熱炒

多年來，京津冀一體化概念經(jīng)常被提及，但是不溫不火。如今，新的經(jīng)濟(jì)形勢下，京津冀的協(xié)同發(fā)展越來越成為京津冀高度關(guān)注的戰(zhàn)略問題。自今年兩會(huì)期間，京津冀一體化被重新提及、三地官員積極表態(tài)攜手合作推進(jìn)京津冀一體化發(fā)展以來，一體化概念迅速升溫，引來了大背景下的投資熱潮，尤其引發(fā)了環(huán)京津的樓市投資熱。

今年2月，全國部分地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)了下跌的情形，房價(jià)疲軟套牢中小開發(fā)商，三四線城市房價(jià)悲觀預(yù)期等觀點(diǎn)不絕于耳。

然而，京津冀一體化概念背景下的環(huán)京津樓市卻是個(gè)例外。京津冀一體化概念的再次提出，引發(fā)了周邊樓市的迅速升溫。首當(dāng)其沖的莫過于“保定副首都”概念，它讓保定樓市著實(shí)“火”了一把。保定市多個(gè)樓盤漲幅一度超三成，瘋狂時(shí)期達(dá)到了“一天一價(jià)”，售樓處門前，停放著來自山西、黑龍江、北京等地車牌的車輛，看房的外地人絡(luò)繹不絕。

不僅僅是保定，包括天津?yàn)I海、武清，河北燕郊、固安等地也紛紛“躁動(dòng)不安”。有些售樓人員紛紛拿起一體化說樓市：“以后還得升值，通了地鐵最少還要翻一倍，現(xiàn)在是出手的最好時(shí)機(jī)”。

京津冀一體化概念大熱，并不代表樓市的大熱，而真正的實(shí)際價(jià)值尚未顯現(xiàn)。更有悲觀者說，首都副中心也好，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也好，并無新意，除了概念炒作，根本問題一如昨日。10年前傳說北京地鐵通到燕郊，至今仍在傳說著。

投資仍需長線

今年春天，“京津冀一體化”猶如陣陣春雷，驚醒了尚處迷茫中的樓市投資客。京津冀一體化概念還未全面落地，受影響的各區(qū)域均已開始“蠢蠢欲動(dòng)”。業(yè)內(nèi)人士表示，從京津冀一體化長遠(yuǎn)發(fā)展來看，投資樓市需要的是一個(gè)持續(xù)關(guān)注、長線投資的過程。中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心常務(wù)副理事長鄭新立此前表示，北京市將要疏散500萬人口到周邊地區(qū)，這也意味著環(huán)京帶置業(yè)熱潮才剛剛開始。

現(xiàn)階段，京津冀一體化對(duì)區(qū)域的利好仍留在紙面上。未來京津冀一體化種種利好如能一一落實(shí)，就能帶動(dòng)區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展，促進(jìn)環(huán)京樓市量價(jià)齊升。

不過，在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，雖然京津冀一體化已成為國家戰(zhàn)略，但仍需理性看待。從目前來看，受政府高層主推的這一思路，在概念和實(shí)施落地之間仍有相當(dāng)距離，房地產(chǎn)也的過度反應(yīng)存在一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，購房人入市需謹(jǐn)慎。

哪些地區(qū)適宜長線投資

天津板塊

城市：濱海新區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)目前

房價(jià)水平：7000元-10000元/平方米

目前現(xiàn)狀

濱海新區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)地處北京、天津、河北三地交匯處，是京津交界的中心點(diǎn)。與環(huán)京其他地區(qū)相比，三地受京津冀一體化概念波動(dòng)相對(duì)較小。目前三地已經(jīng)有整套完善系統(tǒng)，其發(fā)展空間廣闊，短期內(nèi)不會(huì)有特大波動(dòng)。

投資看點(diǎn)

京津冀一體化細(xì)案沒有落實(shí)之前，樓市將會(huì)按照自行軌跡發(fā)展，不會(huì)因此有大幅度波動(dòng)。在京津冀一體化過程中，天津很可能進(jìn)一步接手航空、港口、鐵路等運(yùn)輸?shù)墓δ?，同時(shí)也會(huì)承接央企總部或職能部門落地等，對(duì)三地的飛躍發(fā)展有著更強(qiáng)的促進(jìn)作用。

北京西南板塊

城市：石家莊、保定市目前

房價(jià)水平：石家莊8000元/平方米

保定6000元/平方米

目前現(xiàn)狀

隨著京津冀一體化大幕徐徐拉開，京南地區(qū)受到了最為強(qiáng)烈的關(guān)注，連續(xù)一個(gè)月被置于社會(huì)關(guān)注的聚光燈下。與其他城市相比，保定有著較強(qiáng)的地緣優(yōu)勢，距北京140公里，距天津145公里，乘坐已通車的京廣高鐵和明年通車的保津高鐵，均只需半個(gè)多小時(shí)。在京津冀一體化大背景下，保定樓市受影響最大，尤其是自“首都副中心”概念傳出之后，包括保定、涿州、固安等在內(nèi)的區(qū)域樓市均出現(xiàn)不同程度上行。

投資看點(diǎn)

石家莊作為河北省的省會(huì)，在京津冀這張大圖上無疑是重要的一個(gè)點(diǎn)，將面臨巨大機(jī)遇。對(duì)于石家莊樓市來說，無論是官方的定位還是規(guī)劃，都指明了城市發(fā)展方向，預(yù)計(jì)未來正定新區(qū)樓盤將會(huì)升溫。隨著京津冀一體化的發(fā)展，輻射效應(yīng)擴(kuò)大，加之回鄉(xiāng)置業(yè)的人群不斷增多，石家莊未來樓市前景看好。而保定市以及所屬的涿州市無論從地理位置，還是經(jīng)濟(jì)自身發(fā)展規(guī)律看，均是首都功能疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選承接地，可長期持續(xù)關(guān)注。不過，業(yè)界專家表示，保定等地樓市在短期內(nèi)被過度熱炒，今后勢必會(huì)有下行空間。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長童悅仲預(yù)測，等熱潮過去，保定房價(jià)會(huì)下降，而目前的保定已經(jīng)顯現(xiàn)出了下行趨勢。

京東板塊

城市：廊坊、燕郊、大廠、香河

目前房價(jià)水平：7000元-12000元/平方米

目前現(xiàn)狀：京津冀一體化概念并未對(duì)距離北京最近的燕郊出現(xiàn)較大影響，這里反而出現(xiàn)了降價(jià)現(xiàn)象，顯得平穩(wěn)很多。而廊坊、大廠、香河等地的項(xiàng)目價(jià)格則僅是小幅上漲，關(guān)注人群相比于保定、永清也少了很多。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示，燕郊樓市在前些年已經(jīng)有所透支，目前只是靠地緣優(yōu)勢、價(jià)格優(yōu)勢吸引了一部分北京的剛需與投資性客戶?？v觀京東板塊各區(qū)域樓市，投資需求占比較大，市場空置率高，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的缺乏，使其難以承擔(dān)現(xiàn)有人口壓力。

投資看點(diǎn)：

京津冀一體化已是大勢所趨，從長期投資來看，京東板塊仍是房價(jià)看漲的主要地區(qū)。由于廊坊的地理優(yōu)勢，在國家將京津冀一體化上升為國家戰(zhàn)略之后，廊坊所屬的北三縣——三河燕郊、香河、大廠便理所當(dāng)然地被河北省政府確定為打造環(huán)京津新增長極戰(zhàn)略突破口的重要“引爆點(diǎn)”。據(jù)河北省《政府工作報(bào)告》顯示，今年河北省要統(tǒng)籌廊坊北三縣一體化發(fā)展，建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范區(qū)。據(jù)廊坊市市委副書記趙常福介紹，今后一個(gè)時(shí)期，廊坊市將把北三縣率先打造成為全省環(huán)京津地區(qū)新增長極的重要“引爆點(diǎn)”，加快構(gòu)筑承接北京現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的“共建點(diǎn)”，努力把北三縣打造成全國綠色發(fā)展的先行區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展的示范區(qū)和全省城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的試驗(yàn)區(qū)，使其真正成為鑲嵌在京津之間的一顆璀璨的“綠寶石”。

TIPS

京津冀一體化

2004年11月

國家發(fā)改委啟動(dòng)京津冀都市圈區(qū)域規(guī)劃編制，采取2+8模式，北京、天津加河北8城

2005年1月

國務(wù)院通過北京城市總體規(guī)劃，要求基本形成北京、天津?yàn)橹行牡膬尚r(shí)交通圈

2011年3月

“首都經(jīng)濟(jì)圈”概念寫入國家“十二五”規(guī)劃，成為國家戰(zhàn)略

2014年3月

“京津冀”作為一個(gè)詞組 首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中