鈕文新

正確認(rèn)知“房地產(chǎn)泡沫”對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)極具現(xiàn)實(shí)意義。為了認(rèn)清事實(shí)，我們必須回顧歷史，看看一些典型的“房地產(chǎn)泡沫”破滅的背景。

美國(guó)房地產(chǎn)破滅距離當(dāng)下最近，但它有一定的特殊性，因?yàn)樗鼘儆凇氨緛碣I不起房子的人卻買了房子”的問題，所以美國(guó)此次房地產(chǎn)泡沫破滅被稱為“次貸危機(jī)”。但它與一般的房地產(chǎn)泡沫也有共性——“產(chǎn)業(yè)空心化”。

在一個(gè)國(guó)家實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化的前提下，資本最便捷的賺錢渠道就是股市、樓市、債市，及其衍生品市場(chǎng)。泡沫的本質(zhì)是“實(shí)體經(jīng)濟(jì)虛弱”，是財(cái)富的創(chuàng)造能力不支持財(cái)富價(jià)格的上漲。但美國(guó)的特殊性決定了它“不怕泡沫破滅”。其特殊性在于：1.美元地位無可取代；2.美國(guó)金融市場(chǎng)是全球的市場(chǎng)，泡沫破滅全球買單；3.美國(guó)經(jīng)濟(jì)全球布局，本土泡沫破滅，不影響海外資產(chǎn)質(zhì)量，不影響美國(guó)跨國(guó)公司財(cái)富創(chuàng)造能力。

如果說美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫問題對(duì)中國(guó)的啟示不夠充分，那日本和亞洲金融危機(jī)受災(zāi)國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫問題對(duì)中國(guó)的啟示將極具現(xiàn)實(shí)意義。

1985年，廣場(chǎng)協(xié)議（主要內(nèi)容為美、日、法、英等國(guó)政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)，誘導(dǎo)美元對(duì)主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國(guó)巨額貿(mào)易赤字問題）簽訂之后，日元開始升值，日本金融市場(chǎng)開始開放，利率市場(chǎng)化加速推進(jìn)。在此前提下，日本制造業(yè)企業(yè)開始向外轉(zhuǎn)移，國(guó)內(nèi)大搞“亞洲金融中心”，試圖效仿美國(guó)，成為“金融食利者”。鑒于房地產(chǎn)投資對(duì)利率的容忍度較高，加上日元升值、金融開放所形成的資本流入，日本的房地產(chǎn)開始變成重要的投資領(lǐng)域，房?jī)r(jià)、股價(jià)在境內(nèi)外資本的合力推動(dòng)下不斷上漲。同時(shí)，財(cái)富效應(yīng)推高日本經(jīng)濟(jì)熱度。

但是，失去工廠而轉(zhuǎn)為服務(wù)員的日本國(guó)民真能買得起那么貴的房子？日本真需要那么多的房子？關(guān)鍵取決于日本是否可以成為亞洲金融中心。遺憾的是，華爾街怎會(huì)容忍“競(jìng)爭(zhēng)者”。日本金融機(jī)構(gòu)哪是華爾街金融大鱷的對(duì)手？如果沒有所謂“金融中心”的支撐，實(shí)體產(chǎn)業(yè)空心化勢(shì)必將變成房?jī)r(jià)上漲的克星。因?yàn)椋就疗髽I(yè)財(cái)富創(chuàng)造力、國(guó)民收入的成長(zhǎng)力已經(jīng)與房?jī)r(jià)上漲脫節(jié)。這就是房?jī)r(jià)泡沫、股價(jià)泡沫的本質(zhì)原因。

中國(guó)是不是也一樣？我們看過去，人民幣是不是在升值？利率市場(chǎng)化是不是在加速推進(jìn)？金融市場(chǎng)開放是不是在提速？中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存環(huán)境是不是在惡化？實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本是不是越來越高？房?jī)r(jià)是不是在上漲？這當(dāng)然是泡沫化的走向。

更嚴(yán)重的問題是，我們沒有意識(shí)到房?jī)r(jià)上漲的深層原因，所有治理方案都基于表面“供求關(guān)系”的改變。結(jié)果，越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲。

為什么最近房?jī)r(jià)開始下跌？因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)走弱，人民幣開始貶值，利率受到了央行的壓制。而在此過程中，我們聽到的是，熱錢流出，資本外逃。那靠什么支撐房?jī)r(jià)？靠老百姓改善住房的愿望和需求嗎？我看不行，因?yàn)槔习傩召I不起。

怎么辦？為避免房地產(chǎn)泡沫破滅給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來巨大沖擊，第一，通過一些技術(shù)性的處理，政府收購開發(fā)商項(xiàng)目，然后廉價(jià)租給老百姓使用；第二，想方設(shè)法增加老百姓一次分配收入，以及股票投資收入，未來把廉租房折價(jià)賣給老百姓。

（作者系CCTV證券資訊頻道總編輯）endprint