項崢

據(jù)報道，近期南寧、無錫、寧波、銅陵等城市相繼通過松綁行政控制措施，或采取部分刺激政策，意在激活日漸轉淡的樓市。預期未來還將有一些城市會加入所謂樓市“微刺激”的陣營。應該看到，根據(jù)各地樓市演化調整政策，防止樓市急劇回落影響到宏觀經濟金融穩(wěn)定，體現(xiàn)了分類調控的政策導向。即使如此，在當前經濟社會環(huán)境下，退出行政控制措施或推出刺激政策也無法阻擋樓市調整回落趨勢。目前看，所謂樓市的“微刺激”政策，并不會有效激發(fā)樓市需求。

一是房價對普通居民收入的偏離度已經達到臨界值。這意味著當住房均價超過一定值時，城市剛性需求購買力就會消失。前不久有一個網上流傳很廣的樓市分析報告曾提到，在北京市場，當住房均價低于3萬時，銷售進展很快。而當住房均價高出3萬元時，在短期集中放量后出現(xiàn)銷售停滯的狀況。

二是住房投資收益率已跌破可承受范圍。目前住房租賃市場的投資收益率大約在2%左右，比存款基準利率低大約1.5個百分點。雖然可以持有物業(yè)等待升值，但考慮到年折舊率為1.43%（按照70年平均折算），以及未來房價漲幅預期已經逆轉，持有住房每年要損失大約2.93%的房屋價值。

三是貨幣供應繼續(xù)大幅放水的可能性幾乎為零。房價上漲，貨幣推動因素不容忽視。但未來我國將致力于消化前期刺激政策的負面影響，貨幣供應量繼續(xù)大幅放水的可能性已經不存在。失去了貨幣資金的支撐，房價上漲的概率微乎其微。

四是住房投資目的已經無法順利轉換。雖然從政策預期看，松綁住房限購政策、給予購房補貼、提供住房信貸政策支持，可能會釋放一部分投資性住房需求，但市場上剛性住房需求購買能力有限，因而實現(xiàn)住房投資目的實際上已經淪為有錢人的“擊鼓傳花”游戲。

但從另一個方面說，所謂樓市“微刺激”政策，也是行政控制措施逐步退出的必經過程。進一步說，住房限購措施只是我國住房持有環(huán)節(jié)稅收不健全階段的一個替代性管理措施，最終是要退出歷史舞臺的?？紤]到住房限購措施對市場心理的巨大影響，若在房價繼續(xù)上漲時期貿然松綁或退出，只會加劇市場上漲壓力。可見，只有在樓市見頂回落、調整趨勢基本確立之時，才有可能打開行政控制措施退出的時間窗口。

因此，不宜過度解讀部分城市的松綁政策，更不能簡單地將其與“救市”聯(lián)系在一起。從過往經歷看，政府干預市場運行不僅難以實現(xiàn)政策初衷，反而還會帶來意想不到的反向結果。過去10年間我國政府持續(xù)加強房地產市場調控，給市場傳達的一個預期是房價還要繼續(xù)上漲。事實上每一次政策調控后住房價格上一個新臺階。同理，所謂地方政府“救市”的說法，可能會傳遞給市場住房價格還要繼續(xù)下跌的信號，反而還會增強市場的房價下跌預期。

其實，無論是住房市場，還是其他市場，只有管好政府的有形之手，減少行政干預行為，才有可能讓市場機制真正發(fā)揮作用，合理配置各種資源。

（作者系中央財經大學經濟學博士）endprint