王立杰

（北京物資學(xué)院 研究生部，北京 100000）

進(jìn)入2014年以來(lái)，房?jī)r(jià)下跌的輿論越來(lái)越趨于一致，不同點(diǎn)在于房?jī)r(jià)跌的時(shí)間、區(qū)域以及程度。隨著國(guó)家第二季度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的出臺(tái)以及部分地域出現(xiàn)降價(jià)銷(xiāo)房以及銷(xiāo)售量的下降，更加增加了人們看低房?jī)r(jià)的預(yù)期。本文通過(guò)理性分析和非理性分析，得出結(jié)論，如果房?jī)r(jià)能在中國(guó)智囊?guī)斓目刂苾?nèi)，則不會(huì)出現(xiàn)大跌或大漲。

一、理性分析

（一）房?jī)r(jià)和GDP的關(guān)系

按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其健康穩(wěn)定發(fā)展會(huì)給國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展提供重要支持。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是否是這樣呢？利用統(tǒng)計(jì)軟件分析出（見(jiàn)圖1-1）我國(guó)GDP的增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的相關(guān)系數(shù) 0.89。房地產(chǎn)住宅投資從2003年的5%上升到2013年的10%以上，我國(guó)住宅投資對(duì)于GDP的影響越來(lái)越大。

圖1-1 房地產(chǎn)住宅投資占GDP的比重 （根據(jù)2013中國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)繪制）

由于房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮，房地產(chǎn)的過(guò)度繁榮會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫，泡沫一旦破滅就會(huì)使國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展陷入低增長(zhǎng)或不增長(zhǎng)的階段。那么中國(guó)的房地產(chǎn)是否已經(jīng)形成泡沫了呢？由房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定投資的比重與商品房施工面積與商品房竣工面積之比可分析出我國(guó)是否存在泡沫。

圖1-2 房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定投資的比重 （根據(jù)2013中國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)繪制）

房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定投資的比重國(guó)際指標(biāo)警戒值為0.1，一般認(rèn)為，指標(biāo)警戒值低于0.3是可控的。從圖 1-2看出，我國(guó)該指標(biāo)從2003至2013年一直位于0.2以下但在0.1以上，而且總體上呈現(xiàn)一條直線，幾乎沒(méi)有什么變化。

圖1-3 商品房施工面積與商品房竣工面積之比 （根據(jù)2013中國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)繪制）

商品房施工面積與商品房竣工面積之比一般認(rèn)為該指標(biāo)大于3.2就該引起警戒。從圖1-3中可以看出，該指標(biāo)從2006年便達(dá)到了3.3越過(guò)警戒值之后，便不斷上升，到2012年則達(dá)到了5.4，遠(yuǎn)超過(guò)警戒值。

可以看到，從這兩個(gè)指標(biāo)尤其第二個(gè)指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最晚從2006年開(kāi)始便存在泡沫，而且越來(lái)越嚴(yán)重。中國(guó)政府從2006年以來(lái)一直在出臺(tái)控制房地產(chǎn)政策，尤其是在2007、2008年上半年出臺(tái)了史上最嚴(yán)的控房政策，這無(wú)疑證實(shí)了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在泡沫。由于次貸危機(jī)的爆發(fā)，房地產(chǎn)控制政策也開(kāi)始放松，從而房?jī)r(jià)也開(kāi)始了新一輪的增長(zhǎng)。從圖1—2和1—3可以看出這兩個(gè)指標(biāo)在2009年到2010年增長(zhǎng)最快。中國(guó)政府的控制房地產(chǎn)政策也是從2010年開(kāi)始更加嚴(yán)厲的。這進(jìn)一步證實(shí)了這兩個(gè)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)尤其第二個(gè)指標(biāo)具有指導(dǎo)意義。

房?jī)r(jià)未來(lái)是否會(huì)漲，則要看房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)是否降到了合理的范圍之內(nèi)，如果在合理范圍之內(nèi)，則中國(guó)政府不會(huì)干預(yù)房?jī)r(jià)的上漲；如果指標(biāo)超出了合理范圍之內(nèi)，政府會(huì)像以往一樣干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其回歸到合理范圍之內(nèi)，前提是不會(huì)使 GDP的增長(zhǎng)率受到較大影響，如果影響到GDP的7.5%增長(zhǎng)目標(biāo)，則中國(guó)政府則會(huì)適度有范圍的放松房地產(chǎn)政策。

（二）房?jī)r(jià)與貨幣供應(yīng)量的關(guān)系

我們?cè)購(gòu)姆績(jī)r(jià)與貨幣供應(yīng)量的關(guān)系分析房?jī)r(jià)的變化，本文從M2的增長(zhǎng)率和商品房?jī)r(jià)格變化來(lái)研究它們之間的關(guān)系。其經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)：M2貨幣供應(yīng)的增加在貨幣需求不變，或M2的供應(yīng)增加速度超過(guò)貨幣需求增加的速度，則會(huì)引起物價(jià)的上升。下面是中國(guó)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率和M2增長(zhǎng)率如圖1-4。

圖1-4 商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率和M2的增長(zhǎng)率 (根據(jù)2013中國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)繪制）

從上圖 1-4可以看出商品房的平均價(jià)格增長(zhǎng)和M2的增長(zhǎng)之間具有相關(guān)性，利用統(tǒng)計(jì)軟件可以計(jì)算出其相關(guān)系數(shù)為0.47。所以說(shuō)貨幣供給M2正向的一個(gè)單位的沖擊可以使房屋的銷(xiāo)售價(jià)格在短期內(nèi)上升0.47。這一現(xiàn)象可以從上圖 2008年后半期到 2009年上半期底的貨幣M2的增長(zhǎng)率從17%增長(zhǎng)到27%以及商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率從負(fù)值到 27%增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)變看出，M2短期內(nèi)的增漲對(duì)房?jī)r(jià)影響作用很大。因?yàn)?008年后半期中國(guó)實(shí)施了“4萬(wàn)億”政策，房?jī)r(jià)也是在那個(gè)時(shí)期之后價(jià)格飆升。

從以上關(guān)系可以得出，貨幣M2的供給與房?jī)r(jià)之間有一定的相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)為 0.47，也就是增加一個(gè)單位的M2會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上升0.47。所以要使房?jī)r(jià)處于合理的范圍內(nèi)，可以從控制貨幣M2的供應(yīng)量出發(fā)考慮。2010年之后，中國(guó)的房地產(chǎn)政策從以前重視財(cái)政政策逐步轉(zhuǎn)向財(cái)政政策和貨幣政策并重相結(jié)合的方式，便肯定了這一點(diǎn)。

2014年中國(guó)第二季度GDP的增長(zhǎng)率為7.4%，離7.5%目標(biāo)相差 0.1%，中國(guó)沒(méi)有實(shí)施大規(guī)模的刺激政策，即沒(méi)有實(shí)施寬松的貨幣政策，所以如果其他變量不變，房?jī)r(jià)（中國(guó)平均水平）在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下滑以及政策依然沒(méi)有放松的情況有下降的可能。未來(lái)收入的信心，從而抑制了人們貸款購(gòu)房的需求，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)一步影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，則這個(gè)反饋可能會(huì)轉(zhuǎn)變成負(fù)反饋環(huán)，最終的結(jié)果是使經(jīng)濟(jì)陷入衰落。2014年以來(lái)，社會(huì)輿論一致看低房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，而房?jī)r(jià)并沒(méi)有像大家預(yù)期的那樣出現(xiàn)大幅度下滑，說(shuō)明負(fù)的反饋環(huán)還沒(méi)有形成。所以從這個(gè)因素來(lái)看未來(lái)房?jī)r(jià)大幅度的下滑概率較小。

二、非理性分析

席勒的《非理性繁榮》指出，造成過(guò)度繁榮即泡沫的因素來(lái)自于非理性因素的推動(dòng)，即社會(huì)結(jié)構(gòu)、文化或是人們心里因素，這些因素在社會(huì)中形成一個(gè)反饋系統(tǒng)，從而推動(dòng)了股市的非理性繁榮。非理性分析的提出使人們對(duì)股市的認(rèn)識(shí)更加全面，從而也更有利于今后風(fēng)險(xiǎn)的控制和降低。本文又從其非理性因素角度進(jìn)行分析，從而達(dá)到房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)的控制目的。

（一）反饋結(jié)構(gòu)因素

中國(guó)經(jīng)濟(jì)從2003年到2013年期間呈現(xiàn)持續(xù)繁榮階段，每年GDP的增長(zhǎng)率平均維持在10%以上，除了2008年（次貸危機(jī)），在2006年達(dá)到了20%以上，GDP在世界排名不斷提升，世界輿論一致看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮促進(jìn)人民收入提高的同時(shí)也增加了人們對(duì)未來(lái)收入的信心，從而促進(jìn)了人們對(duì)貸款購(gòu)房的需求。購(gòu)房需求的增加，在住房供給彈性缺乏的情況下，加上投機(jī)商對(duì)房子的“炒作”，無(wú)疑推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。房?jī)r(jià)的上升又推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮又進(jìn)一步帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的繁榮，而經(jīng)濟(jì)的繁榮又進(jìn)一步增加人們的收入和貸款購(gòu)房的信心，從而形成了一個(gè)簡(jiǎn)單的正反饋環(huán)，促使房?jī)r(jià)不斷上升。只是這種增長(zhǎng)一旦遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)實(shí)體的增長(zhǎng)則會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。只要反饋環(huán)一旦形成，就會(huì)反復(fù)下去，直到自身的破滅或是外界力量推動(dòng)改變。

2014年中國(guó)首次下調(diào)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)目標(biāo)，第一季度GDP為7.4%，經(jīng)濟(jì)因素負(fù)面影響會(huì)降低人們對(duì)

（二）城市信仰

1990年以來(lái)的社會(huì)出現(xiàn)了明顯的城市信仰——表現(xiàn)為對(duì)城市和城市化的堅(jiān)定追求，核心又在于大城市崇拜。曾用隨機(jī)人群做過(guò)調(diào)查，問(wèn)他們畢業(yè)后是否有呆在像北京、上海等這樣的大城市的意愿？結(jié)果98%人都有想留在北京或上海等大城市的意愿。

中國(guó)為什么會(huì)形成“城市信仰”。首先，城鄉(xiāng)分治的二元結(jié)構(gòu)，及其造成的巨大差距。20世紀(jì)50年代，形成的制度和政策偏向城市，使城市尤其大城市在資源分配、就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)、社會(huì)保障、基礎(chǔ)設(shè)施等方面遠(yuǎn)優(yōu)于農(nóng)村；雖然這種差距被保證在未來(lái)的發(fā)展中會(huì)被消除，但是這樣的發(fā)展卻造成了中國(guó)人城鄉(xiāng)觀念的扭曲：由于不平等的制度導(dǎo)致城市天然優(yōu)于農(nóng)村的邏輯和現(xiàn)實(shí)。其次，發(fā)展主義意識(shí)形態(tài)的影響。由于“落后就要挨打”的歷史情結(jié)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)維護(hù)制度合理和社會(huì)穩(wěn)定的需求也就更高，對(duì)發(fā)展的追求也給為迫切和執(zhí)著，而城市的發(fā)展尤其城市化率等便是發(fā)展的明顯代表，所以推動(dòng)了城市信仰的形成。最后，便是對(duì)利益的追求。這主要源自于對(duì)人民群眾利益和政府官員的利益、公共利益和私利的結(jié)合。正是這三種力量的推動(dòng)，從而形成了“城市信仰”。

由于我國(guó)“城市信仰”這種社會(huì)文化的存在，以及在很短的時(shí)間內(nèi)不會(huì)消失，所以其在未來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)作用依然存在。所以從這個(gè)因素分析，房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年出現(xiàn)暴跌的概率較小。

（三）羊群效應(yīng)

“羊群效應(yīng)”， 是指人們經(jīng)常受到多數(shù)人影響，從而跟從大眾的思想或行為，也被稱(chēng)為“從眾效應(yīng)”。人們會(huì)追隨大眾所同意的，將自己的意見(jiàn)默認(rèn)否定，且不會(huì)主觀上思考事件的意義。這種現(xiàn)象在中國(guó)更是明顯。因?yàn)樵谥袊?guó)文化中就有這樣的文化基因，例如封建王朝的時(shí)候，稱(chēng)地方的官員為“牧”，即管理羊群者的意思。這種上千年的文化熏陶再加上心理的相互作用從而使中國(guó)人的從眾行為較為普遍，例如以前出現(xiàn)的“蒜你狠”、“姜你軍”、和現(xiàn)在的“大媽買(mǎi)黃金”等。而這種現(xiàn)象在房市中最明顯的是2008年股價(jià)暴跌后，人們資金集中投入到了房市中，這無(wú)疑推動(dòng)2008年以后房?jī)r(jià)的上漲。值得肯定的是人們投資意識(shí)增強(qiáng)而且這樣做能夠使人們分享其中的利潤(rùn)，但是這種行為會(huì)推動(dòng)某一領(lǐng)域的價(jià)格呈現(xiàn)非理性增長(zhǎng)從而出現(xiàn)泡沫，當(dāng)其破滅時(shí)則會(huì)帶來(lái)巨大的損失，例如黃金價(jià)格的只跌不漲造成了“大媽”216億的損失。

“羊群效應(yīng)”的心理會(huì)驅(qū)使人們不經(jīng)過(guò)自己的理性分析將資金投資到大家認(rèn)為最有利潤(rùn)的領(lǐng)域。2014年以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，股市也是低迷徘徊，鋼鐵、銅、天然橡膠等大宗商品領(lǐng)域也出現(xiàn)了危機(jī)等，在這種狀況下，沒(méi)有合適的領(lǐng)域和渠道使房市這么大量的資金轉(zhuǎn)移出去，所以即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)了稍微波動(dòng)，在大量資金的依托下出現(xiàn)暴跌的概率較小。

三、結(jié)語(yǔ)

可以看出房?jī)r(jià)的上漲會(huì)遇到政策和經(jīng)濟(jì)的阻力，在“城市信仰”等影響下，對(duì)住房需求仍然很大，以及負(fù)的反饋環(huán)沒(méi)有形成和“羊群效應(yīng)”心理，會(huì)使房?jī)r(jià)的下跌受到阻力。即房?jī)r(jià)上漲會(huì)遇到阻力，下跌也會(huì)遇到阻力，所以房?jī)r(jià)會(huì)在一個(gè)區(qū)間內(nèi)徘徊波動(dòng)。房?jī)r(jià)上升的背后因素是錯(cuò)綜復(fù)雜的，而且它們會(huì)形成一個(gè)系統(tǒng)，每一個(gè)因素的變化都會(huì)導(dǎo)致不同的結(jié)果，對(duì)事物認(rèn)識(shí)的越全面，就越能把握其長(zhǎng)期發(fā)展的趨勢(shì)，也會(huì)對(duì)未來(lái)遇到的風(fēng)險(xiǎn)有所了解。

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