■張福君 黑龍江省林業(yè)設(shè)計(jì)研究院

淺析商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)

■張福君 黑龍江省林業(yè)設(shè)計(jì)研究院

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人民生活水平的提高，我國(guó)的商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)周期性的波動(dòng)形式，商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為一種宏觀的經(jīng)濟(jì)形式，對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成很大的影響，因此，正確的分析這種經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，并采取有效措施進(jìn)行調(diào)節(jié)，才能夠確保我國(guó)商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；周期性波動(dòng)

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，其產(chǎn)品的基礎(chǔ)以及創(chuàng)造社會(huì)大額的財(cái)富性，而成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的首要組成部分。作為一種產(chǎn)業(yè)周期，房地產(chǎn)周期一定會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。我國(guó)的商品房地產(chǎn)經(jīng)歷了從萌芽到發(fā)展壯大的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程不是平穩(wěn)過(guò)渡而是波動(dòng)性。周期波動(dòng)的初級(jí)階段，應(yīng)該明確房地產(chǎn)周期波動(dòng)的相關(guān)概念，客觀的描述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)，從而具體的刻畫(huà)出周期經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作模式。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的經(jīng)濟(jì)周期與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)都能夠體現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的興盛與否，通過(guò)分析與研究，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性，相信通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的健全與政策周期波動(dòng)的調(diào)整，使得我國(guó)商品房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)定有序健康的發(fā)展。

一、商品房地產(chǎn)周期波動(dòng)理論概述

1.經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期。人類(lèi)社會(huì)的發(fā)展經(jīng)歷不同的階段，而經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也呈現(xiàn)出波動(dòng)狀，這種波動(dòng)可能會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，也可能給人來(lái)帶來(lái)嚴(yán)重的災(zāi)難。西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)家很早就提出了經(jīng)濟(jì)周期理論，也就是說(shuō)，不同的時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快慢不一，實(shí)際的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)曲線總是與期望的存在偏差，我們都希望這種偏差能夠盡可能的減少，這樣才能夠擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。而經(jīng)濟(jì)周期的概念卻因分析角度的不同而存在差異，如果按照邏輯的理論分析，經(jīng)濟(jì)周期就是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)偏離均衡狀態(tài)的體現(xiàn)。還有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為經(jīng)濟(jì)周期強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)收縮與擴(kuò)張的交替出現(xiàn)。

2.商品房地產(chǎn)周期與房地產(chǎn)波動(dòng)。商品房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期；主要包括繁榮、衰退和復(fù)蘇以及蕭條這四個(gè)階段，這些過(guò)程的實(shí)質(zhì)就是宏觀經(jīng)濟(jì)在運(yùn)動(dòng)過(guò)程中所呈現(xiàn)的動(dòng)態(tài)的運(yùn)行模式，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)為不規(guī)則的波動(dòng)。另外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)則是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)增長(zhǎng)速率的不同所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定運(yùn)行，這是一種連續(xù)的、動(dòng)態(tài)的波動(dòng)現(xiàn)象，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)曲線與實(shí)際的相差較大，研究這種偏離的程度能夠有效的控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)程度，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際增長(zhǎng)曲線與趨勢(shì)增長(zhǎng)曲線的偏離程度越大,那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度也就越大，房地產(chǎn)增長(zhǎng)的穩(wěn)定程度就越差，反之，房地產(chǎn)增長(zhǎng)的穩(wěn)定程度就越好。

3.商品房地產(chǎn)周期波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的關(guān)系。商品房地產(chǎn)周期波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)總的發(fā)展來(lái)說(shuō)是密切相關(guān)的，也可以分兩個(gè)不同層次來(lái)分析房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。因?yàn)?一方面房地產(chǎn)周期波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)這個(gè)大范疇的一部分,是房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)；另一方面,房地產(chǎn)周期波動(dòng)是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過(guò)程中經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng),也就是說(shuō)房地產(chǎn)周期波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中表現(xiàn)出來(lái)的運(yùn)動(dòng)形態(tài)。

二、商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)存在的問(wèn)題分析

最近幾年，我國(guó)部分地區(qū)的投資過(guò)大，土地供應(yīng)短缺，房地產(chǎn)投資比重的不斷加大，其增長(zhǎng)速度和可能超出國(guó)民經(jīng)濟(jì)的承載范圍，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)將為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的影響?？偨Y(jié)我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的狀態(tài)特征不難發(fā)現(xiàn)，周期長(zhǎng)度的不規(guī)則與波動(dòng)幅度的大幅改變，使得我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展很不穩(wěn)定，其中政治因素造成的影響是最大的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期之所以會(huì)發(fā)生波動(dòng)首先是由于消費(fèi)者的需求增加，盡管我國(guó)頒布了福利分房制度，但是依舊不能滿(mǎn)足人們因?yàn)樽≌枨螅浯?，就是?shù)量型的單一擴(kuò)張與收縮，這不僅造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)，還影響了企業(yè)增提素質(zhì)水平的提高，最后，就是產(chǎn)品傾斜性波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)更偏向高檔住宅，而忽視了廣大百姓的需求。

三、解決商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性大幅波動(dòng)的舉措

總結(jié)我國(guó)前兩次房地產(chǎn)周期波動(dòng)，特點(diǎn)是波動(dòng)的幅度不同，而房地產(chǎn)業(yè)周期劇烈波動(dòng)的危害直接影響到地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，,其主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)消費(fèi)的持續(xù)低落，將會(huì)最直接影響到宏觀經(jīng)濟(jì)整體消費(fèi),使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失去原有的動(dòng)力，,進(jìn)一步嚴(yán)重的講可以使得宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩，更有甚至致使衰退。所以，盡可能的,減少系統(tǒng)外部環(huán)境的沖擊，努力改變系統(tǒng)內(nèi)部特性，作為緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)幅波動(dòng)的重要方式。

1.減少商品房地產(chǎn)業(yè)的外部沖擊。要想更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，就應(yīng)該首先采取有效措施防止其受到外部環(huán)境的沖擊，一些強(qiáng)制性的法律手段能夠規(guī)范市場(chǎng)行為，再加上政府的宏觀調(diào)控作用維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常秩序，將土地資源最大限度的有效利用，可以通過(guò)建立房地產(chǎn)檢測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的整合與分析，將土地的開(kāi)發(fā)與商品房的買(mǎi)賣(mài)等控制在一定的范圍內(nèi)，從而起到調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的效果。與此同時(shí)，改善房地產(chǎn)的調(diào)控機(jī)制與調(diào)控手段也是重要因素之一。綜合運(yùn)用多種有效的調(diào)控手段,確保中長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展與短期宏觀調(diào)控兼顧,盡可能實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的軟著陸。

2.穩(wěn)定商品房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。首先，塑造居民的消費(fèi)能力，隨著我國(guó)居民消費(fèi)水平的提高，人們對(duì)于住房的要求也逐漸的提高，這就使得房地產(chǎn)的投資動(dòng)機(jī)與居民的消費(fèi)動(dòng)機(jī)不同，不僅讓居民消費(fèi)產(chǎn)生盲目性，更影響了房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，政府應(yīng)該加快落實(shí)住房補(bǔ)貼，讓不太富有的人民大眾都能住上滿(mǎn)意的房子。另一方面，就是強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總體規(guī)模，只有提升了自身抵抗外界因素的影響能力，才能夠真正意義上的實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。最后需要強(qiáng)調(diào)的就是加大價(jià)格機(jī)制與供求機(jī)制的內(nèi)在穩(wěn)定作用，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求機(jī)制，通過(guò)拓展多級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)多種形式的交易，增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性，滿(mǎn)足不同層次的人們對(duì)于住房的需要，減輕房地產(chǎn)的周期波動(dòng)幅度。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本研究對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)進(jìn)行了探究，提出了防止其劇烈波動(dòng)的有效措施，相信我國(guó)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略導(dǎo)向措施能夠使得我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加穩(wěn)定的運(yùn)行，與此同時(shí)，從根本上轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期運(yùn)作規(guī)律，改善房地產(chǎn)內(nèi)部的傳導(dǎo)機(jī)制，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的駕馭，使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

[1]張永岳,陳伯庚主編．《新編房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》．高等教育出版社,2006年第一版．

[2]羅龍昌．《房地產(chǎn)宏觀管理》．經(jīng)濟(jì)管理出版社,2008年第一版．

[3]畢寶德．《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)研究》．中國(guó)人民大學(xué)出版社,2009年第一版．