摘 要：現(xiàn)階段，房屋抵押作為重要的融資手段，在促進經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用。然而，房屋抵押權(quán)的實現(xiàn)，并不是一帆風順的，其存在各種各樣的權(quán)利沖突。文章從這個角度出發(fā)，積極探析房屋抵押權(quán)實現(xiàn)的權(quán)利沖突與解決之道。

關鍵詞：房屋抵押權(quán)；權(quán)利沖突；沖突解決

為了能夠最大化發(fā)揮房屋資源的效能，同一房屋可能會被設定抵押權(quán)，租賃權(quán)，典權(quán)等多重權(quán)利，在此過程中，不同權(quán)利給予人和接收人之間存在著復雜的權(quán)利沖突，從而使得房屋抵押權(quán)實現(xiàn)過程變得更加難以界定。由此就有必要去探析房屋抵押權(quán)實現(xiàn)中的權(quán)利沖突問題，在此基礎上找到相應的解決策略。

一、房屋抵押權(quán)與抵押權(quán)之間的沖突以及解決策略

房屋抵押權(quán)與抵押權(quán)之間的沖突時有發(fā)生，一般表現(xiàn)為再抵押和重復抵押兩種情況。其一，所謂再抵押，是指對于同一房屋的部分價值進行設定抵押權(quán)之后，對于剩余的其他部分再次進行抵押權(quán)設定，兩個抵押關系不重復，其擔保債務金額不超過房屋總價值即可。其二，所謂重復抵押，就是以同一房屋為對象，與不同行為主體，進行抵押權(quán)設定，這就導致出現(xiàn)多個抵押權(quán)人。多重抵押關系的情況，此時的擔保債務總額勢必會超過房屋總價值。我國《擔保法》明確肯定了再抵押的法律效力，認為其在發(fā)揮資源價值，為民事主體提供資本等方面發(fā)揮著積極作用；對于重復抵押，我國《擔保法》否定了其法律效力，《物權(quán)法》沒有明確提出其立場。由此就帶來了抵押權(quán)與抵押權(quán)之間的沖突：對于重復抵押權(quán)進行禁止，實際上是對于當事人意思自治的干涉，違背了抵押擔保設立目的，也不利于財產(chǎn)權(quán)利的發(fā)揮，實踐中的抵押物價值是以市場行情為依據(jù)的，存在不確定性，由此導致重復抵押的情況常常發(fā)生。當然，如果重復抵押權(quán)被允許，就可能出現(xiàn)銀行內(nèi)部人員與外部人員相互勾結(jié)，不斷進行重復抵押，以造成銀行不良資產(chǎn)率的增加，這對于國民經(jīng)濟的發(fā)展是很不利的。

對于房屋抵押權(quán)之間發(fā)生的權(quán)利沖突，其解決對策為以下幾個方面：其一，對于同一房屋抵押權(quán)進行公示登記，在出現(xiàn)沖突的時候，以實現(xiàn)順序為標準，建立先登記原則或者同時同序制度體系；其二，明確抵押權(quán)沖突矛盾所在，依據(jù)上述順序原則，進行清償工作的開展。

二、房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的沖突以及解決對策

房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)之間發(fā)生沖突，會出現(xiàn)兩種不同的情況。其一，房屋租賃權(quán)已經(jīng)設定，在此基礎上再次進行房屋抵押權(quán)的設定。原則上來講，租賃權(quán)和抵押權(quán)可以同時處于同一房屋上，一旦兩者出現(xiàn)了權(quán)利沖突，應該遵循買賣不破租賃的原則，簡單來講，就是租賃權(quán)優(yōu)先。這樣的原則界定，充分表現(xiàn)了法律對于租賃關系的保護，也是最大化發(fā)揮房屋使用價值的集中體現(xiàn)；其二，房屋抵押權(quán)設定之后，再次將其用于租賃。由于一般情況下，租賃期限不會長于房屋抵押期限，也就是說租賃合同不會對于抵押權(quán)造成影響。但是如果出現(xiàn)了房屋租賃期限長于房屋抵押期限的話，此時就涉及到權(quán)利義務的沖突，應該堅持房屋抵押權(quán)優(yōu)先的原則。這是因為：其一，抵押權(quán)優(yōu)先設定，從先后順序的角度來講，后期的租賃權(quán)是在抵押權(quán)基礎上得以設定的，房屋的抵押權(quán)應該優(yōu)先實現(xiàn)；其二，從登記程序的角度來講，房屋抵押權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記，而租賃權(quán)并沒有登記，應該以登記者為優(yōu)先考慮對象；其三，從對價的角度來講，抵押權(quán)對價額度明顯會高于租賃權(quán)額度，考量到利益最大化因素，應該以抵押權(quán)為優(yōu)先考量對象。

三、房屋抵押權(quán)與建筑工程價款賠償權(quán)利之間的沖突以及解決對策

建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)是指發(fā)包人同時擁有多個債權(quán)人，將房屋進行折價或者拍賣所得的價款分配中，建筑工程承包人可以優(yōu)先獲得賠償?shù)臋?quán)利。雖然對于這樣的權(quán)利界定，學術(shù)界還存在很多的爭議。但是筆者傾向于認同建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)。其原因可以歸結(jié)為以下幾個方面：其一，從立法目的的角度來講，為了保證建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，保證建筑工程款的到位，使得社會處于穩(wěn)定的運行狀態(tài)，將其作為優(yōu)先考量對象，顯得尤為必要；其二，從比較法的角度來看，承包人的優(yōu)先受償權(quán)已經(jīng)被各個國家所接受，部分國家甚至將其界定為優(yōu)先權(quán)立法依據(jù)。依照這樣的理論基礎，在處理房屋抵押權(quán)與工程款賠償優(yōu)先權(quán)的時候，應該以建筑工程價款賠償權(quán)利為優(yōu)先考慮對象。

四、房屋抵押權(quán)與商品預購人期待權(quán)之間的沖突以及解決對策

房屋抵押權(quán)會與商品房預購人期待權(quán)之間發(fā)生沖突，具體來講，可以從以下兩個方面來進行探析：其一，預售在先抵押在后的情況，物權(quán)法體系建立了預告登記制度，要求對于不動產(chǎn)進行及時登記，這是最為后期各種行為的依據(jù)。一般情況下，會出現(xiàn)兩種情況：當事人預售合同辦理預告登記，保全效力成立，開發(fā)商的房屋權(quán)利應該被限制；當事人沒有預售合同登記的，其買賣合同僅僅是債券性質(zhì)，此時的預購人享受請求出賣人履行買賣合同的債權(quán)請求權(quán)。在這樣的情況下，應該遵循物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，登記優(yōu)先于未登記的原則來進行操作，也就是說在建商品房抵押權(quán)有著優(yōu)先效力。其二，對于先抵押后預售的情況，抵押權(quán)與預購人期待權(quán)之間其實不存在沖突，兩者權(quán)利都可以實現(xiàn)。

五、結(jié)束語

房屋抵押權(quán)實現(xiàn)中的權(quán)利沖突是指房屋抵押權(quán)實現(xiàn)過程中，房屋抵押權(quán)與在房屋上設定的其它權(quán)利之間所產(chǎn)生的沖突，即同一房屋上既存在抵押權(quán)又存在其它債權(quán)、物權(quán)、優(yōu)先權(quán)等權(quán)利，而在該房屋價值有限的情況下，形成諸權(quán)利效力爭先、相互沖突的法律現(xiàn)象。如何協(xié)調(diào)抵押權(quán)人與其它權(quán)利人之間的沖突，平衡各方當事人的利益對于房屋抵押權(quán)的實現(xiàn)及交易安全的保護具有重要作用。

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