2014年樓市房價(jià)和房企分化還將加劇，差異化調(diào)控或?qū)⒈苊夥績r(jià)大幅波動(dòng)，加之新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)以及調(diào)控長效機(jī)制的構(gòu)建，將為布局三四線城市房企帶來機(jī)遇……

中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價(jià)數(shù)據(jù)，2013年12月，全國百城房價(jià)環(huán)比上漲0.7%，自2012年6月以來連續(xù)19個(gè)月環(huán)比上漲。盡管房價(jià)月度上漲走勢趨于平穩(wěn)，但不同城市房價(jià)分化明顯：一二線城市房價(jià)上漲壓力依然突出；三四線城市價(jià)格繼續(xù)下行。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年樓市房價(jià)和房企分化還將加劇，差異化調(diào)控或?qū)⒈苊夥績r(jià)大幅波動(dòng)，加之新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)以及調(diào)控長效機(jī)制的構(gòu)建，將為布局三四線城市房企帶來機(jī)遇。

房價(jià)房企雙分化趨勢明顯

最近多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)和研究報(bào)告顯示，我國樓市房價(jià)和房企分化趨勢明顯。一二線城市供不應(yīng)求壓力將持續(xù)，房價(jià)上漲壓力依然突出；三四線城市面臨價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競爭優(yōu)勢，與中小房企的距離分化發(fā)展格局也越來越 明顯。

中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的百城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，2013年12月100個(gè)城市中有68個(gè)環(huán)比上漲，32個(gè)城市環(huán)比下跌。與11月相比，12月環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少1個(gè)，其中漲幅在1%以上的有19個(gè)，較上月減少9個(gè)；12月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加1個(gè)，其中跌幅在1%以上的有15個(gè)，較上月增加5個(gè)。報(bào)告認(rèn)為，12月房價(jià)上漲走勢趨于平穩(wěn)，但值得注意的是，在熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅趨穩(wěn)的同時(shí)，不同城市房地產(chǎn)市場分化進(jìn)一步加劇。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線及熱點(diǎn)二線城市市場持續(xù)去庫存，二三線城市大多庫存積累。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年以來，一線城市和熱點(diǎn)二線城市庫存持續(xù)處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅6.9個(gè)月。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時(shí)，市場表現(xiàn)欠佳，去化時(shí)間多超20個(gè)月，丹東樓市庫存去化時(shí)間甚至達(dá)73.3個(gè)月。

專家認(rèn)為，縱觀2013年房價(jià)走勢，各地地王不斷涌現(xiàn)，從9月份開始，一線城市房價(jià)漲幅驚人。從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，北上廣深四個(gè)一線城市房價(jià)9-11月連續(xù)同比漲幅超過兩成。專家指出，一線城市的中心區(qū)和周邊差距非常大，比如說北京西城區(qū)的房價(jià)和它的周邊平谷、密云、延慶以及河北的固安、香河，相差達(dá)到10倍。中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從全國樓市看，市場已經(jīng)分化，一二線城市爆漲，三四線城市平穩(wěn)，整體市場冷熱不均衡。

另外，專家指出，2013年銷售額過百億企業(yè)擴(kuò)容至71家，萬科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業(yè)銷售額突破千億，行業(yè)領(lǐng)先陣營持續(xù)壯大。同時(shí)，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競爭優(yōu)勢，進(jìn)一步拉大了與中小房企的距離，分化發(fā)展格局愈加明確。

樓市“雙分化”或?qū)⒓觿?/p>

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2014年房地產(chǎn)價(jià)格上漲繼續(xù)分化，不排除房價(jià)下跌城市數(shù)目進(jìn)一步增加，或呈現(xiàn)極端分布。若各地房價(jià)繼續(xù)分化會(huì)造成一線城市“地王”頻出，三四線城市樓市“高空置率”風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，2014年樓市或?qū)⑸涎荨褒垹幓⒍贰薄?/p>

中國銀行發(fā)布的《2014年宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》指出，2013年以來，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來這一趨勢還將延續(xù)。由于三、四線城市就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)有限，這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、就業(yè)機(jī)會(huì)不均等的狀況很難出現(xiàn)根本性變化。此外，十八屆三中會(huì)全要求，進(jìn)一步放寬中小城市戶籍限制，嚴(yán)格控制特大城市新增人口，這意味著隨著土地改革制度的推進(jìn)，中小城市的土地供給將大幅增加，房價(jià)下跌城市個(gè)數(shù)可能繼續(xù)增加。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于一線城市的供應(yīng)量不足，而需求極大，所以一線城市房價(jià)將延續(xù)漲勢。二線城市則是一個(gè)比較平穩(wěn)的，緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大，房價(jià)將保持平穩(wěn)，可能不會(huì)有增長。而四線城市是一個(gè)下降的趨勢，所以現(xiàn)在全國樓市呈現(xiàn)極端分布。

同時(shí)2014年房企“分化”呈現(xiàn)新格局或?qū)⑸涎荨褒垹幓⒍贰薄＜艺f，2013年，百億房企軍團(tuán)擴(kuò)大到71家，較2012年增加18家，其銷售額合計(jì)達(dá)到2.3萬億元，2013年房企“千億軍團(tuán)”的擴(kuò)容與百億企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，暗示市場集中度進(jìn)一步提高。預(yù)計(jì)2014年“千億軍團(tuán)”房企將達(dá)到10家以上，而百億房企或?qū)⒔咏?00家，房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場龍頭老大地位將更加激烈。

此外，千億與百億以上房企“分化”特征將更加明顯，尤其是對(duì)于排名30以后的房企來講，“力爭上游，不上則下”將成為未來房企競爭格局變化過程中的主要特征。

“差異化”為房企發(fā)展迎來 機(jī)遇

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將更講究因地制宜和分類指導(dǎo)。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專家認(rèn)為，商品房價(jià)格過快上漲的原因是綜合性的，但調(diào)控指標(biāo)過于落在房價(jià)上，調(diào)控政策過于側(cè)重行政手段，實(shí)際操作過于一刀切，顯然已不符合實(shí)際。市場分化下的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向?qū)⒏鼜?qiáng)調(diào)針對(duì)不同城市的不同狀況，實(shí)行不同政策。

業(yè)內(nèi)人士指出，類似溫州這樣的城市，放松限購政策也就有了它的合理性。而對(duì)于類似北京這樣的一線城市來說，房價(jià)的猛烈上漲確實(shí)給民眾帶來了巨大的壓力，但依靠限購等行政手段已經(jīng)很難起到壓低房價(jià)的效果，更重要的是需要政府推進(jìn)綜合改革，將掌控過多的資源外移，減輕人口導(dǎo)入壓力。

專家認(rèn)為，樓市調(diào)控的地方政策主要表現(xiàn)為：重點(diǎn)一二線城市依舊從嚴(yán)，三四線城市有望迎來機(jī)遇期。以北上廣深為代表的一線城市和以杭州、南京、武漢等為代表的重點(diǎn)二線城市，將延續(xù)2013年四季度以來的從嚴(yán)態(tài)勢。一是10月以來，已有超16個(gè)一線和二線城市出臺(tái)地方新政，紛紛收緊限購和二套房貸政策，致使一批人一夜之間喪失了購房資格，還有一批人望而卻步。二是房貸政策不斷收緊，雖然國家層面并未出新政，但商業(yè)銀行卻不愿打折發(fā)放首套貸款，且放貸周期大幅拉長。目前來看，2014年各城市的房貸政策很可能依然偏緊。

全國城鎮(zhèn)化會(huì)議提出要推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。這就意味著未來三四線城市將迎來大量的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城，從而衍生出新增住房需求。目前，我國推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化也將有助于三四線房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展，加上差異化調(diào)控將利好這些城市的房地產(chǎn)企業(yè)。